1、2023-1-3中国公共政策第15章 住房政策2023-1-3LOGO15.1 住房政策概述住房政策概述15.1.1 住房政策的内涵住房政策的内涵 公共事业管理概论（第二版）21世纪公共管理系列教材 住房保障制度是国家依据法律规定，通过国民收入住房保障制度是国家依据法律规定，通过国民收入再分配，保障居民基本居住水平的一种制度。它是一再分配，保障居民基本居住水平的一种制度。它是一种在住房领域内实行的社会保障制度，其实质是政府种在住房领域内实行的社会保障制度，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段为中低收入家利用国家和社会的力量，通过行政手段为中低收入家庭提供适当住房，以解决他们的住房问题
2、。住房保障庭提供适当住房，以解决他们的住房问题。住房保障政策也被称为公共住房政策（政策也被称为公共住房政策（public housing policy），一般是指国家对住房保障供应、需求和生），一般是指国家对住房保障供应、需求和生产系统的干预、调节的手段和措施产系统的干预、调节的手段和措施。中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.1.2 住房政策的性质住房政策的性质 公共事业管理概论（第二版）21世纪公共管理系列教材住房政策的性质住房政策的性质政策目标的公平性政策目标的公平性 目标群体的明确性目标群体的明确性 政策执行的灵活性政策执行的灵活性 责任主体的单一性责任主
3、体的单一性 性质性质中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.1.2 住房政策的性质住房政策的性质15.1.3 住房政策的特点住房政策的特点 公共事业管理概论（第二版）21世纪公共管理系列教材一二三四管理机制管理机制逐步统一逐步统一 保障层次保障层次渐进多样渐进多样配套政配套政策逐步策逐步完善完善 政策框政策框架日趋架日趋完善完善 中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.2 我国住房政策的演变我国住房政策的演变15.2.1 我国住房政策演变的四个阶段我国住房政策演变的四个阶段1.完全的福利分房（完全的福利分房（19491979年）年）v 这
4、一阶段的基本特征是：这一阶段的基本特征是：（1）住房完全由政府统一供应。）住房完全由政府统一供应。（2）住房的需求主体为企事业单位。）住房的需求主体为企事业单位。（3）住房无偿分配，采取低租金政策。住房作为福利，以）住房无偿分配，采取低租金政策。住房作为福利，以实物形式分配给职工，不得转让。实物形式分配给职工，不得转让。由于建房投入资金受到国家财力的限制，所建住房的由于建房投入资金受到国家财力的限制，所建住房的面积、数量远远不能满足城市居民的住房需求。面积、数量远远不能满足城市居民的住房需求。中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.2.1 我国住房政策演变的四个阶段
5、我国住房政策演变的四个阶段2.福利分房为主，试点商品房开发为辅（福利分房为主，试点商品房开发为辅（19801998年）年）v 第一阶段（第一阶段（19801987年）：试点阶段年）：试点阶段 v 第二阶段（第二阶段（19881993年）：全面实施的起步阶段年）：全面实施的起步阶段 v 第三阶段（第三阶段（19941997年）：深化阶段年）：深化阶段 v 第四阶段（第四阶段（1998年）：实物福利分房的终结年）：实物福利分房的终结 3.住房供给市场化（住房供给市场化（19982004年）年）4.保障性住房制度的回归（保障性住房制度的回归（2005年至今）年至今）中国公共政策 21世纪公共管理系列
6、教材2023-1-3LOGO15.2.1 我国住房政策演变的四个阶段我国住房政策演变的四个阶段v住房分配制度的改革包括三方面内容：住房分配制度的改革包括三方面内容：（1）在住房分配原则上，将以往各种住房补贴由暗补（低）在住房分配原则上，将以往各种住房补贴由暗补（低租金、福利性）改为明补（公积金、发放住房基金或住租金、福利性）改为明补（公积金、发放住房基金或住房有价证券等），并依据按劳分配原则纳入工资中。这房有价证券等），并依据按劳分配原则纳入工资中。这样，住房工资增加后，个人购房和租房的支付能力提高，样，住房工资增加后，个人购房和租房的支付能力提高，就可以同步调整住房的租售比价。就可以同步调整
7、住房的租售比价。（2）在住房分配渠道上，从政府和企业的行政性实物住房）在住房分配渠道上，从政府和企业的行政性实物住房分配，改为通过市场流通渠道调节职工的住房需求，从分配，改为通过市场流通渠道调节职工的住房需求，从而使政府和企业与住房的开发、建设、管理环节脱钩，而使政府和企业与住房的开发、建设、管理环节脱钩，为培育商品化房地产市场创造条件。为培育商品化房地产市场创造条件。（3）在住房分配定位上，以）在住房分配定位上，以“住房是重要的民生问题住房是重要的民生问题”为为目标，大力推行保障性住房政策，改善居民的基本居住目标，大力推行保障性住房政策，改善居民的基本居住条件，提高住房福利水平。条件，提高住
8、房福利水平。中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.2.2 经济适用住房政策的演变经济适用住房政策的演变v经济适用住房具有不同于一般商品房的特殊性：经济适用住房具有不同于一般商品房的特殊性：一是宏观指导，分级决策，享受政府的扶持政策，具有政府行为；一是宏观指导，分级决策，享受政府的扶持政策，具有政府行为；二是土地行政划拨，建设用地通过行政划拨，免收土地出让金，大部二是土地行政划拨，建设用地通过行政划拨，免收土地出让金，大部分税费减免，享受低息优惠贷款等；分税费减免，享受低息优惠贷款等；三是价格管制，售价实行政府指导价，按保本微利原则确定；四是经三是价格管制，售价实行
9、政府指导价，按保本微利原则确定；四是经济适用住房为不完全产权商品房，其再转让受到一定限制。济适用住房为不完全产权商品房，其再转让受到一定限制。我国自我国自1998年全面推行经济适用房政策以来，经济适用房的建年全面推行经济适用房政策以来，经济适用房的建设保障了中低收入家庭居民的购房利益，为中低收入居民住房困难设保障了中低收入家庭居民的购房利益，为中低收入居民住房困难问题的解决提供了可能性，同时也推动了中国房地产业的发展，优问题的解决提供了可能性，同时也推动了中国房地产业的发展，优化了房地产供应结构，对房价上涨也起到一定的抑制作用，并对通化了房地产供应结构，对房价上涨也起到一定的抑制作用，并对通过
10、住宅建设拉动经济增长发挥了积极的作用。过住宅建设拉动经济增长发挥了积极的作用。中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.2.3 廉租住房政策的演变廉租住房政策的演变v廉租住房的特点主要有以下几点：廉租住房的特点主要有以下几点：一是供应对象的确定性，即住房困难的最低收入家庭；一是供应对象的确定性，即住房困难的最低收入家庭；二是实施方式的固定性，即配租；二是实施方式的固定性，即配租；三是廉租房的租金标准远远低于市场租金，且租金水平受三是廉租房的租金标准远远低于市场租金，且租金水平受政府的严格控制；政府的严格控制；四是廉租房不允许进入二手房市场，也绝对禁止转租。四是廉租房不
11、允许进入二手房市场，也绝对禁止转租。中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.2.3 廉租住房政策的演变廉租住房政策的演变 为了进一步增加廉租房的建设资金，财政部于为了进一步增加廉租房的建设资金，财政部于2007年年10月发布月发布廉租住房保障资金管理办法廉租住房保障资金管理办法的通知（财综的通知（财综200764号），规定号），规定“从土地出让净收益中按照不从土地出让净收益中按照不低于低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金的比例安排用于廉租住房保障的资金”，进一，进一步规范了廉租住房保障资金管理，提高保障资金使用效步规范了廉租住房保障资金管理，提高保障资金使用效
12、益。该办法已于益。该办法已于2008年年1月月1日起开始实施。可见，廉日起开始实施。可见，廉租房政策出台租房政策出台10年来，随着其制度的不断健全，而随之年来，随着其制度的不断健全，而随之日趋完善。日趋完善。中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.2.4 住房公积金政策的引入住房公积金政策的引入v 住房公积金制度是一种强制性的住房储蓄制度，职工及住房公积金制度是一种强制性的住房储蓄制度，职工及单位必须按职工工资的一定比例向职工的公积金账户存单位必须按职工工资的一定比例向职工的公积金账户存款，增加职工的住房资金积累。公积金制度的保障性，款，增加职工的住房资金积累。公积
13、金制度的保障性，首先体现在通过住房公积金的积累增强自我保障能力；首先体现在通过住房公积金的积累增强自我保障能力；其次体现在资金的使用上，公积金管理机构用归集的资其次体现在资金的使用上，公积金管理机构用归集的资金向公积金缴存者提供利率优惠的购房融资，在减轻居金向公积金缴存者提供利率优惠的购房融资，在减轻居民还贷压力的同时，增强了中低收入居民的购房能力。民还贷压力的同时，增强了中低收入居民的购房能力。v 公积金制度正在我国住房政策改革过程中健康快速发展，公积金制度正在我国住房政策改革过程中健康快速发展，它无疑对转变住房分配体制、住房资金的积累和促进住它无疑对转变住房分配体制、住房资金的积累和促进住
14、房建设起到了积极的推动作用。房建设起到了积极的推动作用。中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.3 我国住房政策存在的主要问题分析我国住房政策存在的主要问题分析15.3.1 住房公积金政策效率低下住房公积金政策效率低下缺乏专业化管理缺乏专业化管理 管理工作不规范管理工作不规范 制度覆盖面不高，且缴存差距较大制度覆盖面不高，且缴存差距较大 中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.3 我国住房政策存在的主要问题分析我国住房政策存在的主要问题分析15.3.2 经济适用房保障功能受损经济适用房保障功能受损 经济适用房建设标准失控，对中低收入家庭形
15、经济适用房建设标准失控，对中低收入家庭形成挤出效应成挤出效应 经济适用房销售对象失控，有悖制度保障属性经济适用房销售对象失控，有悖制度保障属性 政府对经济适用房价格监控失灵，政府对经济适用房价格监控失灵，“经济性经济性”严重削弱严重削弱 造成财政补贴利益的流失造成财政补贴利益的流失 增加政府的调控成本增加政府的调控成本 中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.3.3 廉租房建设严重滞后廉租房建设严重滞后v受制于资金瓶颈受制于资金瓶颈 v廉租对象难以甄别廉租对象难以甄别 v廉租房房源短缺廉租房房源短缺 v廉租房政策适用范围窄廉租房政策适用范围窄 中国公共政策 21世纪
16、公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.4 我国住房政策的调整与完善我国住房政策的调整与完善15.4.1 明确政府在住房保障中的责任明确政府在住房保障中的责任1.政府应回归公益身份，承担相应的财政责任政府应回归公益身份，承担相应的财政责任2.政府的干预应集中在中等偏低和低收入群体政府的干预应集中在中等偏低和低收入群体3.加强与住房保障相关的法律法规体系的建设加强与住房保障相关的法律法规体系的建设中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.4.2 健全以公积金制度为中心的住房金融体系健全以公积金制度为中心的住房金融体系v成立专门的政策性住房金融机构成立专门的政策性住
17、房金融机构v提高住房公积金使用率，加大对中低收入职工住提高住房公积金使用率，加大对中低收入职工住房消费的支持力度房消费的支持力度 v逐步扩大住房公积金覆盖范围逐步扩大住房公积金覆盖范围v制定更为合理的公积金存贷款利率，并增强基金制定更为合理的公积金存贷款利率，并增强基金地区间的调剂功能地区间的调剂功能中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.4.3 实现经济适用房政策的整体转型实现经济适用房政策的整体转型1.经济适用房政策不应取消经济适用房政策不应取消2.经济适用房政策应从经济适用房政策应从“补砖头补砖头”转为转为“补人头补人头”3.完善经济适用房的管理完善经济适用房
18、的管理中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.4.4 尽快完善廉租住房政策尽快完善廉租住房政策1.确保廉租房房源的多渠道供给确保廉租房房源的多渠道供给（1）已腾退的公有住房，一般都是使用多年、面积小、设）已腾退的公有住房，一般都是使用多年、面积小、设施差的简易房施差的简易房（2）政府出资兴建的廉租房）政府出资兴建的廉租房 v 这类房源的优点是：可以从根本上解决房源不足的问题，这类房源的优点是：可以从根本上解决房源不足的问题，且房屋质量较好，生活配套设置较齐全。缺点是政府的且房屋质量较好，生活配套设置较齐全。缺点是政府的财政责任和管理责任重大。财政责任和管理责任重大。
19、（3）市场房源。）市场房源。v 这类房源的优点是：有利于消化并利用现有存量住房资这类房源的优点是：有利于消化并利用现有存量住房资源，住房质量较好，设施较齐全，且选择余地大，能够源，住房质量较好，设施较齐全，且选择余地大，能够较好地满足廉租户的需求偏好。但问题是由于市场住房较好地满足廉租户的需求偏好。但问题是由于市场住房开发并不是专门针对廉租户的，符合标准的闲置住房不开发并不是专门针对廉租户的，符合标准的闲置住房不一定充足。一定充足。中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.4.4 尽快完善廉租住房政策尽快完善廉租住房政策2.有效解决廉租房的融资问题有效解决廉租房的融资
20、问题v廉租房本质上是政府提供的住房准公共产品，其廉租房本质上是政府提供的住房准公共产品，其福利性决定了在资金投入上对政府的依赖性。但福利性决定了在资金投入上对政府的依赖性。但问题在于：问题在于：v第一，地方政府虽承担了主导责任，但基本上处第一，地方政府虽承担了主导责任，但基本上处于被动地位，如果没有严厉的行政约束，往往不于被动地位，如果没有严厉的行政约束，往往不能调动其积极性。而对于财力较弱的地区而言，能调动其积极性。而对于财力较弱的地区而言，还存在心有余而力不足的问题。还存在心有余而力不足的问题。v第二，政策性银行支持力度有限。第二，政策性银行支持力度有限。中国公共政策 21世纪公共管理系列
21、教材2023-1-3LOGO15.4.4 尽快完善廉租住房政策尽快完善廉租住房政策3.扩大廉租房覆盖面，建立有效的腾退机制扩大廉租房覆盖面，建立有效的腾退机制v 目前廉租房主要面向城市户籍人口中的目前廉租房主要面向城市户籍人口中的“双困双困”户，从户，从构成上说，主要有三类：一是传统民政救助对象的构成上说，主要有三类：一是传统民政救助对象的“三三无无”即无工作单位、无收入来源、无法定赡养人或抚养即无工作单位、无收入来源、无法定赡养人或抚养人，需要民政救助的社会成员。人员；二是旧城改造中人，需要民政救助的社会成员。人员；二是旧城改造中的的“双困户双困户”；三是国有企事业单位破产、下岗的职工；三是
22、国有企事业单位破产、下岗的职工家庭。第一类群体需要政府的长期保障，可能终身租住家庭。第一类群体需要政府的长期保障，可能终身租住廉租住房。而后两类群体属于阶段性保障，随着家庭经廉租住房。而后两类群体属于阶段性保障，随着家庭经济条件的改善，按规定必须腾退廉租住房。济条件的改善，按规定必须腾退廉租住房。v 廉租房政策并非终身制的享受，即已经享受廉租房的家廉租房政策并非终身制的享受，即已经享受廉租房的家庭，一旦不再符合庭，一旦不再符合“廉租准入廉租准入”标准，也应按规则有序标准，也应按规则有序腾退。腾退机制不同于准入机制，它是一种事后控制机腾退。腾退机制不同于准入机制，它是一种事后控制机制，管理难度更
23、高。制，管理难度更高。中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO15.4.5 创新住房提供机制创新住房提供机制v引入市场机制，建设保障性住房，是我国住房政引入市场机制，建设保障性住房，是我国住房政策需要调整和重视的一个方面策需要调整和重视的一个方面 v在创新住房提供机制方面，在补助的基础上引入在创新住房提供机制方面，在补助的基础上引入凭单制等新机制凭单制等新机制 v住房政策肯定取得了一定的成就，但整个社会对住房政策肯定取得了一定的成就，但整个社会对其成就不约而同的忽视至少说明了两个问题：其其成就不约而同的忽视至少说明了两个问题：其一，住房政策的问题太多；其二，社会对住房政一
24、，住房政策的问题太多；其二，社会对住房政策的期待太高。基于此，本章的研究重点便放在策的期待太高。基于此，本章的研究重点便放在对现存问题的分析和政策改进的建议上，这看起对现存问题的分析和政策改进的建议上，这看起来略有偏颇的写作框架，也可以视为对住房政策来略有偏颇的写作框架，也可以视为对住房政策的间接性评估。的间接性评估。中国公共政策 21世纪公共管理系列教材2023-1-3LOGO复习思考题复习思考题1.1.简述我国住房政策演变的历程。简述我国住房政策演变的历程。2.2.你认为住房公积金制度存在哪些问题？应如何改进？你认为住房公积金制度存在哪些问题？应如何改进？3.3.曾有人大代表提案建议取消经济适用房政策，你是否赞成曾有人大代表提案建议取消经济适用房政策，你是否赞成？为什么？为什么？4.4.为什么廉租房建设严重滞后？应如何完善廉租房政策？为什么廉租房建设严重滞后？应如何完善廉租房政策？5.5.你认为我国住房政策今后应如何进行调整和完善？你认为我国住房政策今后应如何进行调整和完善？中国公共政策 21世纪公共管理系列教材
