1、1主题公园土地一级开发模式2主题公园介绍 主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性活动方式的现代旅游场所。它是根据特定的主题创意，主要以文化复制、文化移植、文化陈列以及高新技术等手段、以虚拟环境塑造与园林环境为载体来迎合消费者的好奇心、以主题情节贯穿整个游乐项目的休闲娱乐活动空间。根据旅游体验类型，主题公园可分为五大类，分别是：情境模拟、游乐、观光、主题和风情体验、4D体验。情境模拟游乐型观光型主题和风情体验4D体验3土地开发模式介绍生地/拆迁地块政府下属开发企业国土整理储备中心二级开发土地使用权同系二级开发商一级开发商可建设用地(熟地)公开招拍挂/土地储备二级开
2、发商商品房公建配套工业各功能性质用地民营机构政府工业企业(自建)工业开发商政府公私合营公司专业运营商旅游复合地产开发商代建开发商一般开发商政府委托委托/招投标土地一级开发土地增值收益项目开发出售/出租/代建工程收益复合地产开发商复合地产开发商复合地产开发商4土地开发模式介绍土地一级开发模式土地二级开发模式公建配套开发模式商品房开发模式工业园开发模式政府独立开发模式PPP(公私合营)模式常规项目开发模式政府主导的传统开发模式城市运营开发模式BOT(运营-移交)模式复合型地产开发模式工业开发商主导的工业地产模式主题型项目带土地开发模式TOT(移交-经营-移交)模式捆绑项目开发模式一级开发招投标模式
3、PFT(私营机构融资)模式5一级开发模式分类开发模式政府独立开发模式城市运营开发模式主题型项目带土地开发模式一级开发招投标模式模式特点n政府委托下属企业进行一级开发n要求政府有相对雄厚的资金实力n政府承担前期大量资金投入的风险n操作不透明,土地一级开发的利润率计算方式很难确定n政府和企业合作进行一级土地开发,并分享土地一级开发后土地增值的收益n企业和政府签定合作协议,明确双方的责任、权利和义务，可加快区域开发的速度n一般适合大规模、高起点规划的区域开发，需要大量的资金投入，当地政府希望减少财政投入n要求企业具备丰富的一级开发经验和实力，协助政府进行整体规划、土地推介等n常见于主题型地产开发，如
4、旅游主题地产，文化主题地产等n常以招标或挂牌形式出让生地，引进具备一级开发和二级开发能力的专业开发商n通过招投标方式，由一级开发公司具体实施n政府指定土地一级开发的时间、流程n降低一二级联动可能性，使二级市场竞争环境更加公平适用项目高利润项目非成熟区域的整体开发旅游主题区域或社区利润稳定的成熟区域6主题型带土地开发模式案例华侨城生地二级开发主题公园文化配套公共设施住宅酒店商业深圳华侨城4平方公里深圳东部华侨城7平方公里，预计投资30亿深圳华侨城2.6平方公里，预计投资30亿深圳华侨城1.5平方公里，预计投资20亿深圳华侨城2平方公里，预计投资30亿一级开发华侨城地产有限公司用地性质为旅游主题公
5、园用地挂牌政府获利减少政府土地一级开发的投入发展商专业性强，经验丰富，提高主题项目开发运营的成功率政府无须投入和承担风险便获得区域升值，并实现社会效益开发商获利政府支持力度大，较易获得成片开发的土地规模大，门槛高，拿地竞争小土地交割较低主题项目经营前景乐观，并为房地产开发带来高附加值7公建配套开发模式分类开发模式PPP（公私合营）模式BOT（建造运营移交）模式TOT（移交运营移交）模式PFI（私营机构融资）模式模式特点n政府、营利性企业和非营利性企业达成相互合作关系，签署合同明确双方的权利和义务，以确保项目的顺利完成n政府并不是把项目的责任全部转移到私人企业，而是合作各方共同承担投资、风险、责
6、任以及分享回报nBOT项目的所有权、运营权在特许期限内属于项目公司。项目公司可把项目的运营权分包给运营维护承包商n政府在此期间则拥有对项目的监督权、调控权n当特许期限届满，所有权将无偿移交给政府部门n政府将已经建成投产运营的基础设施项目移交给投资方进行运营n政府凭借移交的基础设施项目未来若干年的权益，一次性地从投资方融通到一笔资金，再将该笔资金用于新的基础设施项目建设n当经营期届满是，投资方再将项目移交回政府手中n政府部门发起项目，由财团进行项目建设和运营，并按事先的规定提供所需的服务n政府在合同期限内因使用承包商提供的设施而向其付款n在合同结束时，有关资产的所有权或者留给私人承包商，或交给政
7、府，取决于原始合同的条款规定适用项目同时具有风险和利润的项目低利润项目，投资较大，建设周期长高利润项目社会福利性项目，如学校、医院8PPT发展模式的启示发挥公共机构和民营机构各自的优势取长补短以最有效的成本为公众提供高质量的服务降低成本政府可以和民营机构共同分担风险风险均担民营机构为实现盈利目的，提供优质服务服务质量提高，收入增加将项目设计、建造、运营和管理有效结合提高项目执行效率民营机构的参与将对专业人才的培养有促进人才培养可及时筹措所需资金融资优势9商品房开发模式介绍开发模式常规地产项目开发模式捆绑项目开发模式复合型地产开发模式模式特点一般规模适中或较小项目的开发、功能比较单一政府带控规出
8、让地块，并设定附加条件，如规定开发商兴建星级酒店、大型商业等地产开发与其它资源的整合或产业嫁接，如旅游休闲、教育、运动等设施运营提升地产项目的整体价值地产销售回笼资金，填补设施前期开发的投入和后期运营支出，形成功能嫁接形成良好的品牌和复制模式适用项目利润空间较大的普通项目相对非成熟区域的建设相对非成熟区域的主题型地产项目，类似捆绑开发10复合型地产开发模式深圳华侨城启动期丰富期增值期全面启动华侨城旅游区n锦绣中华n世界之窗n民俗村n欢乐谷完善基建配套n文化设施建设n生活配套建设开发房地产项目n住宅区全面启动关键举措11土地开发模式比较与总结1政府独立开发模式城市运营开发模式主题型项目带土地开发
9、模式一级开发招投标模式主导者政府开发商+政府开发商开发商+政府投入由政府承担由开发商承担由开发商承担由开发商承担政府收益时间熟地招拍挂熟地招拍挂生地挂牌熟地招拍挂收益来源政府获得土地增值收益政府与开发商分享土地增值收益开发商获得公建设施日常运营的管理收益政府获得生地出让收益开发商获得土地增值收益和地产开发收益政府与开发商分享土地增值收益风险高低低低功能实现区域带动性弱区域带动性强区域带动性强区域带动性弱在现金流吃紧的情况下，可部分采取城市运营开发模式、主题型项目带土地开发模式和一级开发招投标模式12土地开发模式比较与总结2PPT模式BOT模式TOT模式PFI模式主导者政府+开发商开发商开发商开
10、发商投入由政府和私营机构共同承担开发成本、日常运作和管理支出由私营机构承担开发成本、日常运作和管理支出由政府承担开发成本、私营机构承担日常运作和管理支出由私营机构承担开发成本、日常运作和管理支出政府收益时间项目运营后特许经营权期限后特许经营权期限前-收益来源政府与私营机构分享公建设施日常运营收益私营机构在特许经营权期限内获公建设施日常运营收益私营机构在特许经营权期限内获公建设施日常运营收益；政府一次性地获得所移交项目未来若干年内的收益私营机构在特许经营权期限内获公建设施日常运营收益政府的投资风险低低低低功能实现强强强弱建议通过市场化手段开发公建配套，引进私人机构参与，缓解政府资金压力，并提高项
11、目执行效率13土地开发模式比较与总结3常规地产项目开发模式 复合型地产开发模式捆绑项目开发模式主导者开发商开发商开发商投入常规开发项目费用主题设施和常规地产项目的开发费用，以及后续运营支出捆绑项目和常规地产项目的开发费用，以及后续运营支出政府收益时间土地出让时土地出让时，及主题设施成功运营后土地出让时收益来源政府获得土地出让收益，开发商获得项目销售/租赁收益政府获得土地出让收益，以及主题设施经营收入的税收开发商获得项目销售/租赁收益，以及主题设施的经营收益政府获得土地出让收益，开发商获得项目销售/租赁收益政府的投资风险无无无功能实现强强弱发展期，采用捆绑项目开发模式和复合型地产开发模式进行区域
12、开发，增强区域的形象和功能，并大力提升商品房的附加值成熟期，待区域价值形成后，采取常规方式进行地产开发，政府可通过拍卖形式获得高额土地出让金14开发原则土地开发模式选取原则专业分工原则，发挥各主体的专业特色，各司其职，如主题公园可以出让土地给专业主题公园开发商运作，政府则尽可能扮演宏观督导的角色在确保开发成功的前提下，尽可能降低政府的开发风险，并简化政府的工作同时具有风险和利润的项目考虑采用“公私合营”（PPP）的方式低利润、投资大、周期长的项目采用“建造运营移交”（BOT）的方式社会福利性质的项目可以考虑采用“私营机构融资”（PFI）的方式在资金允许的情况下，采取政府独立进行土地一级开发的方
13、式，对于确保既定的发展目标和发展时序有帮助对于发展到较为成熟阶段区域内的一些常规、利润率较高且稳定的项目采取常规地产开发的模式对于周期长、影响广、回收期长的项目采取捆绑开发的模式对于影响区域经济长期发展的关键项目，并可能与政府税收等政策挂钩的项目采取政府主导的开发模式15开发原则土地开发分期原则优先考虑具备开发条件的可建设用地，加快推进速度，降低实施难度坚持启动区的整体性，避免破碎性的点式开发，以便最大程度的资源共享关键景观资源和配套设施 优先启动，奠定区域形象，有利于提升后期区域的价值最优质的地块后期开发，实现土地价值最大化阶段开发的片区构成应充分考虑市场实现性和区域阶段性发展目标，同时兼顾
14、短期目标和长期目标大规模的区域项目往往具有很多市场不确定因素，需分期开发，且各期开发的面积不宜过大，以控制成本和市场运营风险优先考虑对外交通相对便利区域，以增强启动区物业的可达性和昭显作用各分期之间具有一定的连续性和互动性，但各分期对内应具有一定的集聚性和独立性社会效益高的项目提早建设，经济效益高的项目较晚建设，以实现较大开发价值16专题：主题公园商业运作模式市场化商业运作模式人造型模式资源型模式针对自然和人文资源比较丰富的主题公园通过对例如土地、林地、水资源等部分资本化展开经营政府拥有旅游资源所有权、行政管理权、规划权、文物保护权转让的开发经营权包括：公园管理权、开发权、招商权、门票收益权、
15、经营项目开发与收益权针对本身资源不够形成游客吸引力的情况下，通过注入性的产品来打造设计出游客吸引力需结合以下因素加以考虑：所在地的饿经济发展水平旅游目的地的想象感知主题公园产品的稀缺性依托自然资源及产业链，经营方式（商业利益优先），打造知名主题公园品牌17主题公园价值链与盈利模式价值链盈利方式主体链门票游乐项目分支链餐饮住宿旅游纪念品子链公园会展招商其他旅游门票盈利模式通过简单的圈地收取门票最基本/初级的盈利模式游憩产品服务盈利性模式提供有助于丰富体验的游憩服务以及相应的服务体验来实现盈利核心盈利模式旅游综合服务盈利模式通过游客的餐饮、住宿、购物等相关的外延服务来获取盈利外延盈利模式公园商业盈
16、利模式通过自身节庆和对外招商以及其他会展、广告等其他服务而达到盈利目的深度开发盈利模式18提升主题公园成功的附加因素市场导向了解游客最佳的参与方式、旅游动机、旅行方式、消费额度选择有市场的主题以及成熟的运营商，选择以商业先行，再精选文化的运营方式持续创新在选材上要避免主题雷同、特色不明显的项目，以避免同类项目之间的恶性竞争在建成后不断创新，定期更新/淘汰部分设施和节目，以保持长久的新鲜感和吸引力多元化盈利方式不过分依赖门票收入，加强分支链和子链上的设施建设美国迪士尼1/3的收入来自购物和非娱乐项目土地规划应建成后不断创新的要求，在建设初期可适当预留部分归哈面积用于后期重组、再建设等由于主题公园投资巨大，建设周期长，一旦兼程后很难改变用途，因此在建造前要充分考虑土地利用率等问题
