1、2022-12-91商业发展阶段重要标志事件商业格局19931993年年 1994-19951994-1995年年 20002000年年 20032003年年 20052005年年 2010201019931993年以前年以前国有百货大楼大发展专卖店出现安百、二百、相州百货三花齐放亚细亚开业，带动彰德路发展彰德路成为商业圈核心步行街出现北大街改造成功综合性商场出现卫东购物广场开业丹尼斯开业亚细亚拍卖，改造为海鑫开业丹尼斯、海鑫、卫东、沃尔玛多足鼎立，丹丹尼斯独占鳌头尼斯独占鳌头文峰路商圈形成彰德路开始没落北大街成为商业核心核心商圈内部经历了四次转移，趋势将进一步延续，关键是新式商业设施的出现从
2、90年代初，安阳核心商业圈经历了“百货大楼彰德路文峰路”的转移。现在的核心商圈出现了丹尼斯、卫东、海鑫、沃尔玛为首的“一心多核”局面，尤以文峰中路区域商业最为成熟。按照商业发展规律，下一个阶段将会是一站式的都市mall大发展时期。2 21 14 43 31 1红旗路北大街一带2 2彰德路3 3北大街4 4文峰中路丹尼斯沃尔玛开业发展阶段 2022-12-92商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以专业市场为主安阳城区框架较大，但目前只有一个真正意义上的商业核心。核心商圈：由解放大道、北大街、文峰南北街和彰德路四条城市道路交错形成。以百货商场、超市、专卖店等各种业态聚集。专业市场
3、：专业市场分布在文昌大道和文峰大道西端，以家电、建材、内衣等为主，辐射整个豫北。安钢生活区：为服务安钢职工的日常便民消费，档次较低，尚未形成区域商业中心。核心商圈核心商圈专业市场专业市场专业市场专业市场安钢商圈安钢商圈市政府市政府商业格局 2022-12-9311 12 23 31 12 23 3海鑫购物广场卫东购物广场老丹尼斯根据调查，核心商圈内有根据调查，核心商圈内有15001500余家商家，总经营面积约余家商家，总经营面积约5050万平米，占城市全部商业（除去专业市场）的近万平米，占城市全部商业（除去专业市场）的近50%50%。核心商圈主要由两个丹尼斯、海鑫购物广场、卫东购物广场、沃尔玛
4、以及大量的临街商铺构成p核心商圈主要由四条城市道路交错围合形成：解放大道、北大街、文峰南北街、彰德路。p核心商圈包括北大街、中山街、唐子巷、甜水井路以及众多分支街巷。p北大街是安阳的商业重地，且周边原有大量的政府单位机关，购买力强，尤其是位于城市中心，交通便利。p通过访谈我们发现，核心区商圈是辐射全市及周边县镇的城市级商辐射全市及周边县镇的城市级商业中心业中心，已经成为安阳市民购物的已经成为安阳市民购物的第一和唯一选择第一和唯一选择，对全市有着极强的吸引力和辐射力。4 4沃尔玛4 45 55 5新丹尼斯核心商圈 2022-12-94铁西区域安阳各大企业云集，配套职工小区众多，为居民服务的便民商
5、业在此少量汇集，形成了铁西路和钢二路两个社区商业中心。铁西路铁西路铁西路附近社区汇集，多为安烟、安彩、火柴厂职工宿舍，以家居生活的服务配套街铺为主。钢二路钢二路位于安钢生活区内，为服务安钢职工的日常便民消费，档次较低，租金价格较高。以临街店铺为主，有一家集中商业卫东购物中心，但经营状况一般。火火车车站站安钢商圈安钢商圈铁西区域仅有档次较低的日常便民服务商业配套少量聚集，尚未形成成熟的区域商业中心安钢商圈 2022-12-95安东新区发展已初具规模，商业开发量渐大，但区域商业氛围尚未成熟安东新区规划范围：东起永安街，南至明福街，西至曙光路，东至光明路，规划总用地10.39平方公里。其中，中央商务
6、区规划用地面积1.6平方公里，是集金融中心、购物中心、商务办公中心、商业街区等功能为一体的新型城市空间。随着市委、市政府迁入政务新区，安阳的行政中心转移，未来安东新区内政务功能和商政务功能和商务功能务功能得以加强，有可能成为老城区外另一个城市中心。2005-2009规划期建设期成熟期规划及市政基础工程启动京林中央公园等住宅项目开发的兴起2000年2001-2005年安东新商圈成熟至少还得安东新商圈成熟至少还得5 5年时间的发展年时间的发展核心Q：随着安东新区中央商务区的建设，核心商圈是否会转移？传统核心商业会不会从此没落？主要设施开工：易园、日报大厦、博物馆及各项市政办公大楼的兴建昊澜弘顶、德
7、宝国贸中心等大型城市综合体的开发2009年至今东区商业 2022-12-96安东新区规划的商业量巨大，各大项目均配套大体量的商业，未来商业市场竞争激烈东区商业 9 93 31 18 84 45 57 76 62 2安东新区沿中华路、文昌路一带规划了大片商业金融用地安阳市城市总体规划（安阳市城市总体规划（2010202020102020）东方明珠50万 京林中央公园6万 恒大名都10万 德宝国贸中心28万 义乌国际小商品城10万 中央商务区约50万 华强城17万 京华国贸广场59主要项目商业体量主要项目商业体量1 12 23 34 45 56 67 78 8ps:其中东方明珠项目、昊澜弘顶项目、
8、义乌国际小商品城、华强城、中央商务区、京华国贸广场均规划五星级酒店，传统意义上的酒店行业未来竞争趋于白热化高高铁铁站站7文峰步行街是新兴商业街，在丹尼斯带动下，北街经营状况良好，南街次之，内街情况一般文峰步行街地处中山街和文峰中路十字商业带交汇点，于2001年投入使用。后期依靠丹尼斯的拉动，文峰步行街逐渐成为安阳新兴商业的代表。规模：东西长300m，南北宽130m，地上2层，地下1层，总建筑面积5.8万，608家街铺。经营档次以中高档为主，包含购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化业态。目前外街经营状况良好，内街情况一般。租金：租金：100-250100-250元元/月左右月左右临街街铺文文 峰峰 北
9、北 街街 文文 峰峰 南南 街街 巴黎购物广场中环百货丹尼斯新华书店凯盛家居文峰塔文峰塔中中山山街街文峰时代步行街超越项目文峰时代步行街结构图文峰步行街 2022-12-98丹尼斯（东店）开业8年来，引领了安阳商业的阶段性升级，成为核心商圈的重要组成部分p开业时间：开业时间：2003年初p规模：规模：营业面积1.6万，西侧有130个停车位p经营业态：经营业态：百货+超市p经营档次：经营档次：中档品牌经营p经营方式：经营方式：百货统一管理，超市自主经营p装修设施：装修设施：外立面为明清建筑风格，内为现代时尚装修。有7个出入口，2部自动扶梯，中央空调。p经营状况：经营状况：安阳商业的代表,目前最为
10、市民推崇的商业旺地，也是郑州丹尼斯在河南地县级市中经营状况最好、盈利能力最强的门店，空置率2%。开业百货业品牌进行关门调整逐步成为安阳最火爆的商场以其品牌号召力逐渐带旺唐子巷、文峰中路一带的商业，成为安阳品牌集中地起步期2003年初2003年5月2004年2005年后调整期成长期成熟期丹尼斯（安阳）的发展历程丹尼斯（安阳）的发展历程明清风格的外立面明清风格的外立面时尚现代的内部装修时尚现代的内部装修老丹尼斯 9丹尼斯（东店）以超市+百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏超市服装鞋、皮具精品珠宝首饰化妆品餐饮运动家纺丹尼斯主要以超市+百货联动的组合模式，利用超市源源不断地人流带
11、活一楼百货的经营。从业种看，服装、鞋类等购物型的业种是主力、餐饮等体验型业种缺乏。从品牌档次上看，丹尼斯服装、鞋类、珠宝品牌比较丰富全面，以中档为主流，辅以少量高档品牌。租金水平：租金水平：200-300元/月新丹尼斯位于老丹尼斯西边，今年新丹尼斯位于老丹尼斯西边，今年6 6月份开业，目前月份开业，目前进驻率在进驻率在98%98%左右，由于开业不久，目前人气和老丹左右，由于开业不久，目前人气和老丹尼斯还是有较大的差距，目前二层租金为尼斯还是有较大的差距，目前二层租金为200200元元/左左右右老丹尼斯 10么么么么方面 Sds绝对是假的沃尔玛受制于地理位置的限制，目前经营状况一般p开业时间：开
12、业时间：2010年6月p规模：规模：营业面积3.6万，停车位270个p经营业态：经营业态：百货+超市p经营档次：经营档次：中高档品牌经营p经营方式：经营方式：统一管理p装修设施：装修设施：外立面为现代简约风格，内为现代时尚装修。p经营状况：经营状况：作为安阳新兴商业的代表,头顶世界500强的光环，该项目自开业以来就受到广泛的关注，但由于项目偏离核心商圈，而且偏离城市发展方向，除节假日外人气较差，目前经营状况一般现代简约风格外立面现代简约风格外立面时尚现代的内部装修时尚现代的内部装修核心商圈处于核心商圈边缘位置，区域人流量相对较小沃尔玛 12经典的超市+百货联动的业态组合模式，辅以大量的餐饮休闲
13、娱乐业态打造一站式的购物广场沃尔玛主要以超市+百货联动的组合模式，每层都设超市的入口进入百货区域，利用超市源源不断地人流带活百货的经营。从规模上来看，沃尔玛虽然处于核心商圈边缘，但是由于规模较大，业态齐全，具有一定的规模效应。从业种看，除传统的服装、鞋类等购物型的主力业种外，丰富了美容、美甲、餐饮、休闲娱乐等业种。从品牌档次上看，沃尔玛服装、鞋类、珠宝品牌丰富，以中档为主流，辅以少量高档品牌。1层：200元/月2层：180元/月3层：150元/月4层：80-100元/月各楼层平均租金水平各楼层平均租金水平 沃尔玛 13海鑫购物广场处于彰德路中段传统商业核心区，位置优越，营销手段丰富，目前经营状
14、况较好p开业时间：开业时间：2005年p规模：规模：总建面积2.15万p经营业态：经营业态：百货p经营档次：经营档次：中高档品牌经营p经营方式：经营方式：统一管理p装修设施：装修设施：外立面为现代简约风格，内为现代时尚装修，十二部日立双向电梯，两部观光电梯。p经营状况：经营状况：作为传统商业核心地段的改造项目，地理位置得天独厚，此外，海鑫购物广场的营销手段丰富，节假日打折促销频繁且力度较大，目前经营状况良好现代简约风格外立面现代简约风格外立面时尚现代的内部装修时尚现代的内部装修位于彰德路中段传统商业核心区位于彰德路中段传统商业核心区中庭挑高视野开阔中庭挑高视野开阔海鑫购物广场 14业态主要以服
15、装、鞋类、家居用品等为主，其中服装业态分类较细，但缺乏休闲娱乐业态海鑫购物广场主要分类齐全、体量较大的鞋服为主要业态。从规模上来看，海鑫购物广场总体量较大，而且其服装分类较细从业种看，主要以传统的服装、鞋类等购物型的主力业种外，缺乏、餐饮、休闲娱乐等业种。从品牌档次上看，服装、鞋类、珠宝品牌丰富，以中档为主流，辅以少量高档品牌。1层：230元/月2层：200元/月3层：170元/月4层：140元/月各楼层平均租金水平各楼层平均租金水平 5层：110元/月海鑫购物广场 15受政府大力扶持，营销推广力度较大，但受制于区域人气较低，目前经营状况一般p开业时间：开业时间：2010年9月p规模：规模：总
16、建面积126万，一期10万平方米的商贸市场，4万平方米的国际财富动力街区，两栋5A甲级写字楼，大型超市、时尚精品购物广场、26幢百米摩天尊邸以及其他相关配套设施 p经营档次：经营档次：中高档品牌经营p经营方式：经营方式：统一管理p装修设施：装修设施：外立面为现代简约风格，内为现代时尚装修，10部电梯，2部扶梯。p经营状况：经营状况：今年9月开始营业，由于区域人气较差，目前经营状况一般现代简约风格外立面现代简约风格外立面位于安东新区紧邻主干道中华路位于安东新区紧邻主干道中华路总建面积总建面积126126万大型综合体万大型综合体义乌国际商贸城 除商贸市场开业外项目其他部分在施工除商贸市场开业外项目
17、其他部分在施工16引进了义乌第六代市场模式，业态涵盖服装、鞋类、家居、休闲娱乐餐饮等各种业态义乌国际商贸城业态齐全，涵盖多种业态从规模上来看，义乌国际商贸城总体量巨大，具备规模效应从经营模式上看，以商贸城为基础，形成集聚效应，带动其他商业业态的均衡发展从品牌档次上看，服装、鞋类、珠宝品牌丰富，以中档为主流，辅以少量高档品牌租金水平：租金水平：目前基本和安阳国际小商品城持平，一楼60元/月左右，二楼40元/月，三楼25元/月义乌国际商贸城 17安阳商业市场处于“单核独秀，多核发展”阶段,但短期难以出现替代性城市级商业中心老城区核心商圈辐射力持续加强，新城区商圈尚未成熟，老城区核心商业地位短期内难
18、以被替代 大型集中百货竞争激烈，各区域及各项目之间商业发展差距较大，而且马太效应逐渐显现商业格局研判商业格局研判非核心商圈商业氛围较差,商业价值不高,短期内发展缺乏支撑2022-12-918商业市场结论：商业有一定的发展空间，但未来竞争仍然十分激烈近几年来商业市场放量较大，未来市场竞争激烈，同时，商业会由单核发展逐渐像其他区域扩散发展集中式商业对街区拉动作用明显，无形中起到“主力店”的作用，但仅提供单一购物消费，同质化严重，复合消费亟待出现市场有经验经营者缺乏，消费者不成熟，向往都市生活、追求时尚，易于引导商业发展空间分析商业发展空间分析2022-12-919区域竞争结论：核心商圈地位地位稳固
19、，安东新区商业短期内难以得到有效发展,从规划以及城市商圈演变规律看，核心商圈地位短期内不会发生转移,开发区甚至安东新区商业发展有待时机住宅板块发展基本按照规划进行，消费力将重新布局，但新的商业中心只见宏伟规划，出现则尚无迹象安阳近几年商业物业开发量逐渐加大，但核心商圈的外围商业项目尚未大量真正开始经营,难以改变安阳消费者的核心商圈的消费习惯区域层面研究区域层面研究东区只有等待在建社区成熟，大量住宅用户入住，区域人气渐起后，商业才能迎来真正的黄金发展期2022-12-920未来，安阳将形成一主多副的商业格局，但是短期内单核的商业格局难于改变，本项目如果规划有大体量的商业开发，需要较长的开发周期随
20、着核心商圈商业规模增大，未来占全市商业体量的随着核心商圈商业规模增大，未来占全市商业体量的7 7成成左右，本案区域商业发展形式严峻左右，本案区域商业发展形式严峻核心商圈竞争取胜关键因素核心商圈竞争取胜关键因素商业体量无出其右商业体量无出其右老城区改造、周边商业设施的启动将进一步提升现有的物老城区改造、周边商业设施的启动将进一步提升现有的物业水平和经营水平，核心商圈能够继续保持优势业水平和经营水平，核心商圈能够继续保持优势存在升级空间存在升级空间非核心商业基本以自发性质的启动，商业的发展速度教慢，非核心商业基本以自发性质的启动，商业的发展速度教慢，需要较长的培养期，发展周期相对长需要较长的培养期，发展周期相对长本项目商业空间本项目商业空间本案商业发展启示本案商业发展启示2022-12-921
