1、第三章 物权法律制度第一节第一节 物权法律制度概述物权法律制度概述1 1、物的种类、物的种类2 2、物权的种类、物权的种类3 3、物权法的基本原则、物权法的基本原则4 4、物权的取得方式、物权的取得方式第一节第一节 物权法律制度概述物权法律制度概述一、物权法律制度概况一、物权法律制度概况物权法是调整因物权法是调整因物物的的归属归属和和利用利用而产生的民事关系的法而产生的民事关系的法律。律。法律依据法律依据物权法物权法、担保法担保法、担保法解释担保法解释注意：如果注意：如果物权法物权法与与担保法担保法及其司法解释存在及其司法解释存在冲突冲突，以，以物权法物权法为准。为准。二、物的概念与种类二、物
2、的概念与种类 物权法上的物权法上的物物指指有体物有体物，是除人的身体之外，凡能为人力所，是除人的身体之外，凡能为人力所支配支配，独立满足人类社会生活需要之物。独立满足人类社会生活需要之物。有如下特征：有如下特征：有体性有体性可支配性可支配性在人的身体之外在人的身体之外流通物、限制流通物与禁止流通物流通物、限制流通物与禁止流通物动产与不动产动产与不动产可替代物与不可替代物可替代物与不可替代物消耗物与非消耗物消耗物与非消耗物可分物与不可分物可分物与不可分物主物与从物主物与从物原物与孳息物原物与孳息物仅限动产仅限动产种类种类根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所根据物权法律制度的规定，下列各
3、项中，能够成为所有权有权客体客体的有（的有（）A.A.月球表面月球表面B.B.药品药品C.C.土地土地D.D.存有计算机程序的光盘存有计算机程序的光盘【答案】【答案】BCDBCD【解析】所有权是指在法律限制范围内，对物为全面【解析】所有权是指在法律限制范围内，对物为全面支配的权利。月球表面不具有可支配性，不属于物，支配的权利。月球表面不具有可支配性，不属于物，不能成为所有权的客体。不能成为所有权的客体。1.1.可替代物与不可替代物可替代物与不可替代物动产动产可分为可替代物与不可替代物。交易客体为可替代可分为可替代物与不可替代物。交易客体为可替代物（如普通的可口可乐）时，可以物（如普通的可口可乐
4、）时，可以同类物替代履行同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画，不可替代物（如齐白石的字画，具有唯一性具有唯一性）一旦发生）一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。损害就只能转化为金钱赔偿。2.2.主物与从物主物与从物认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：（1 1）二者在）二者在物理上互相独立物理上互相独立；（2 2）二者在经）二者在经济用途上存在主、从关系济用途上存在主、从关系：A A物脱离物脱离B B物物，不损害，不损害A A物的独立用途，则物的独立用途，则A A物为主物；物为主物；B B物脱离物脱离A A物物，丧失其本来的用途，则，丧失其本来的
5、用途，则B B物为从物。物为从物。判断他们的主从物关系：判断他们的主从物关系：A.A.房屋与窗户、房屋与窗户、B.B.鞋子与袜子鞋子与袜子、C.C.茶杯和杯盖茶杯和杯盖【案例答案】【案例答案】（1 1）房屋与窗户不属于主物、从物关系，因为窗）房屋与窗户不属于主物、从物关系，因为窗户不具有物理独立性，只是房屋的组成部分；户不具有物理独立性，只是房屋的组成部分；（2 2）鞋子与袜子均具有独立的经济用途，不属于）鞋子与袜子均具有独立的经济用途，不属于主物、从物关系；主物、从物关系；（3 3）茶杯和杯盖属于主物、从物关系。）茶杯和杯盖属于主物、从物关系。3.3.原物、孳息的理解原物、孳息的理解 孳息是
6、孳息是独立独立于原物的物，原物、孳息属于于原物的物，原物、孳息属于两个物两个物。因此，尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不因此，尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息；属于孳息；尚未与苹果树相分离的苹果，也不属于孳息。尚未分离尚未与苹果树相分离的苹果，也不属于孳息。尚未分离的不属于孳息。的不属于孳息。多选：根据物权法律制度的规定，下列选项中，属于民多选：根据物权法律制度的规定，下列选项中，属于民法意义上孳息的是（法意义上孳息的是（）A.A.母牛腹中的小牛母牛腹中的小牛B.B.苹果树上长着的苹果苹果树上长着的苹果C.C.母鸡生的鸡蛋母鸡生的鸡蛋D.D.每月出租房屋获得的租金每月
7、出租房屋获得的租金CD三、物权的概念与种类三、物权的概念与种类 本法所称物权，是指权利人依法对本法所称物权，是指权利人依法对特定的物特定的物享有享有直接支直接支配配和和排他排他的权利。的权利。有以下特点：有以下特点：支配性支配性无需第三人的积极行为无需第三人的积极行为排他性排他性只能成立一项所有权只能成立一项所有权绝对性绝对性对抗所有人对抗所有人四、物权的分类四、物权的分类1.1.物权包括所有权、用益物权（如建设用地使用权、宅物权包括所有权、用益物权（如建设用地使用权、宅基地使用权、农村土地承包经营权）和担保物权（包基地使用权、农村土地承包经营权）和担保物权（包括抵押权、质权和留置权）。括抵押
8、权、质权和留置权）。2.2.自物权和他物权自物权和他物权所有权属于自物权（完全物权），用益物权和担保物所有权属于自物权（完全物权），用益物权和担保物权则属于他物权。权则属于他物权。3.3.独立物权和从物权独立物权和从物权能够独立存在的物权为独立物权（如所有权、建设用能够独立存在的物权为独立物权（如所有权、建设用地使用权）；从属于其他权利、地使用权）；从属于其他权利、不能独立存在不能独立存在的物权的物权为从物权（如担保物权）。为从物权（如担保物权）。物权自物权他物权用益物权担保物权动产物权不动产物权独立物权从物权“完全物权”，对自己之物（所有权）“限制物权”，对他人之物以使用为目的（建设用地使用
9、权）以担保债权实现为目的（抵押、质权、留置权）动产所有权、质权、留置权不动产所有权、用益物权所有权、土地使用权担保物权、地役权引入案例：物权法定原则甲方（是乙的叔叔）和乙约定侄子若将祖宅出侄子若将祖宅出售，叔父有售，叔父有优先购买权，侄子将房子卖给了丙优先购买权，侄子将房子卖给了丙，叔父有权宣告房屋买卖无效叔父有权宣告房屋买卖无效？请问谁可以取？请问谁可以取得该房子的所有权，乙丙之间的买卖合同有效得该房子的所有权，乙丙之间的买卖合同有效吗？假定对甲造成了一定的损失，谁来赔偿损吗？假定对甲造成了一定的损失，谁来赔偿损失了？失了？1.叔父无权宣告合同无效，叔父无权宣告合同无效，优先购买权并非法定物
10、权种类优先购买权并非法定物权种类，自己创设了一种排他效力物权。自己创设了一种排他效力物权。2.合同有效，丙依法取得房子的所有权。合同有效，丙依法取得房子的所有权。3.甲乙之间的内部约定有效，但是对丙并没有约束力，甲甲乙之间的内部约定有效，但是对丙并没有约束力，甲乙之间内部承担责任和丙无关，对甲造成的损失可以找乙乙之间内部承担责任和丙无关，对甲造成的损失可以找乙进行赔偿。进行赔偿。四、物权法的基本原则四、物权法的基本原则物权法定原则物权法定原则物权的物权的种类种类和和内容内容，由法律规定，由法律规定一物一权原则一物一权原则物权只存在于确定的一物之上物权只存在于确定的一物之上物权公示原则物权公示原
11、则以法定方式公诸于外以法定方式公诸于外/动产不动产有差异动产不动产有差异种类法定，不得创设民法或其他法律所种类法定，不得创设民法或其他法律所不承认不承认的物权。（的物权。（自己创设自己创设的物权是无效的的物权是无效的）内容法定，不得创设与物权法定内容法定，不得创设与物权法定内容相异内容相异的内容（与物权法的内容的内容（与物权法的内容要一致。）要一致。）内涵内涵效力效力在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效设定与法定物权相异的内容，该设定行为无效设定与法定物权相异的内容，该设定行为无效内涵内涵不动产物权不动产物权登记登记动产物权动产物权交付占
12、有交付占有某叔侄约定：侄子若将祖宅出售，叔某叔侄约定：侄子若将祖宅出售，叔父有父有优先购买权（非法定物权种类）优先购买权（非法定物权种类），否则叔父有权宣告房屋买卖无效。创否则叔父有权宣告房屋买卖无效。创设了一种排他效力物权。设了一种排他效力物权。甲、乙约定：甲就一块手表为甲、乙约定：甲就一块手表为乙设立质权，但手表仍存放于乙设立质权，但手表仍存放于甲处。（质权是否成立了？）甲处。（质权是否成立了？）公示的效力公示的效力物权移转效力物权移转效力物权需要公示，物权是绝对权，某人享有某房子的所有权，物权需要公示，物权是绝对权，某人享有某房子的所有权，其他人都不可以侵犯，债权不需要公示，债权是相对权
13、，对其他人都不可以侵犯，债权不需要公示，债权是相对权，对人权，只限定特定的人（债务双方当事人可以自由约定）。人权，只限定特定的人（债务双方当事人可以自由约定）。公信效力公信效力所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，公示，即使该公示方法表现出来的物权即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵实际存在瑕疵，为保，为保护交易安全，对信赖该公示的物权并从事了物权交易的人，护交易安全，对信赖该公示的物权并从事了物权交易的人，法律仍法律仍承认物权变动承认物权变动的法律效果。公信力是的法律效果。公信力是善意取得善意取得的必要的必要条件。条件。公示生效主义公示生效主义
14、非经法定公示不得生效非经法定公示不得生效公示对抗主义公示对抗主义非经法定公示不得对抗非经法定公示不得对抗 善意第三人善意第三人甲、乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局甲、乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。现甲、乙正闹离的登记簿上均只记载甲一人的名字。现甲、乙正闹离婚。一日，甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买婚。一日，甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买卖合同。丙将房款交与甲，并与甲一起办理了卖合同。丙将房款交与甲，并与甲一起办理了产权过产权过户登记手续户登记手续。几个月后，乙得知此事，诉至人民法院。几个月后，乙得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房
15、屋。，要求丙返还房屋。分析本案中：分析本案中：1.1.谁能够取得房屋的所有权谁能够取得房屋的所有权 2.2.乙是否有权要求丙返还房屋。乙是否有权要求丙返还房屋。3 3如何区分丙是否善意，构成条件需要满足那些？如何区分丙是否善意，构成条件需要满足那些？在本案中：在本案中：（1 1）丙依法善意支付对价取得了该房屋的所有权，并且办理了过）丙依法善意支付对价取得了该房屋的所有权，并且办理了过户手续；（户手续；（2 2）乙无权要求丙返还房屋，但可以要求甲承担赔偿责）乙无权要求丙返还房屋，但可以要求甲承担赔偿责任。保护了善意相对人的利益。（任。保护了善意相对人的利益。（3 3）构成善意需要满足三个条件。）
16、构成善意需要满足三个条件。1.1.合同交易时善意合同交易时善意2.2.对价取得（按照市场价格取得）对价取得（按照市场价格取得）3.3.办理了过户登办理了过户登记手续。记手续。第二节 物权变动一、物权变动的含义与型态一、物权变动的含义与型态取得取得变更变更主体、客体及内容的变更主体、客体及内容的变更消灭消灭原始取得：依法建造、合法生产、先占、善原始取得：依法建造、合法生产、先占、善意取得、依法收取孳息意取得、依法收取孳息继受取得：从前手取得继受取得：从前手取得绝对消灭绝对消灭相对消灭相对消灭1.1.原始取得原始取得所谓物权的原始取得，是指物权的取得所谓物权的原始取得，是指物权的取得非自他人之手非
17、自他人之手继受而来。继受而来。例如，基于合法建造而取得房屋的所有权例如，基于合法建造而取得房屋的所有权2.2.继受取得继受取得继受取得的典型形式是基于继受取得的典型形式是基于“法律行为法律行为”（如房屋买卖），也可（如房屋买卖），也可基于法律行为之外的方式（如继承）。基于法律行为之外的方式（如继承）。【解释解释1 1】判断物权取得属于原始取得还是继受取得，关键在于所判断物权取得属于原始取得还是继受取得，关键在于所取得的权利取得的权利是否源自其前手是否源自其前手。【解释解释2 2】所谓先占，是指以所谓先占，是指以“所有权人所有权人”的意思占有的意思占有“无主动产无主动产”（A A抛弃了一块手表，
18、抛弃了一块手表，BCBC同时发现了这块手表，同时发现了这块手表，B B下手快，先拿下手快，先拿到了这块手表。）先占人基于先占行为取得对到了这块手表。）先占人基于先占行为取得对无主动产无主动产的所有权的所有权，这是基于法律的直接规定，而非自他人之手继受而来，因此，这是基于法律的直接规定，而非自他人之手继受而来，因此，先占属于物权的原始取得。先占属于物权的原始取得。如果是如果是A A遗失了一块手表了？遗失了一块手表了？二、物权变动的原因二、物权变动的原因基于法律行为（基于法律行为（房屋买卖，从登记之日起取得所有权，继房屋买卖，从登记之日起取得所有权，继受取得受取得）非基于法律行为非基于法律行为事实
19、行为事实行为合法建造合法建造（建成之日起（建成之日起取得合法权利，即使不登记也有所有权，取得合法权利，即使不登记也有所有权，原始取得）原始取得）、拆除房屋、拆除房屋法律规定法律规定继承、受遗赠继承、受遗赠（自继承或者受遗赠自继承或者受遗赠 开始时发生效力）开始时发生效力）公法行为公法行为判决（判决（判决生效日，处判决生效日，处分的时候才需要登记分的时候才需要登记）、裁定、征收决）、裁定、征收决定定不需要公示就不需要公示就可以取得可以取得【解释】非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要【解释】非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体再件，但获得权利的主体再处分处分该物权时，仍应当
20、依法该物权时，仍应当依法办理登记。办理登记。未经登记，不发生物权效力。未经登记，不发生物权效力。案例：事实行为案例：事实行为甲公司于甲公司于4月月1日与政府签订土地出让合同，日与政府签订土地出让合同，4月月10日支日支付了土地出让金，付了土地出让金，4月月20日进行建设用地使用权登记，日进行建设用地使用权登记，4月月25日进行公告，日进行公告，6月月5日建成大楼，日建成大楼，7月月1日大楼进行日大楼进行了登记产权。了登记产权。问：甲公司何时取得该栋大楼的所有权？问：甲公司何时取得该栋大楼的所有权？假定甲后面于假定甲后面于7月月10日专卖给日专卖给A，A支付了相应的价款签支付了相应的价款签订了转
21、让合同，订了转让合同，7月月20日进行变更产权登记，问日进行变更产权登记，问A什么什么时候取得所有权？时候取得所有权？在本案中：在本案中：（1 1）该栋大楼的所有权取得，为事实行为。）该栋大楼的所有权取得，为事实行为。建成之日起取得合法权建成之日起取得合法权利，即使不登记也有所有权，利，即使不登记也有所有权，6 6月月5 5日取得该栋大楼的所有权。日取得该栋大楼的所有权。（2 2）A A为继受取得，产权登记生效，所有权的取得为为继受取得，产权登记生效，所有权的取得为7 7月月2020日。日。案例：法律规定案例：法律规定A死亡，死亡，B从从A哪里继承取得房屋的所有权，假定哪里继承取得房屋的所有权
22、，假定A于于4月月1日死亡，问日死亡，问B什么时候取得房屋的所有权？什么时候取得房屋的所有权？B取得所有权是否需要登记？取得所有权是否需要登记？如果如果B想将房屋转卖，是否需一定要进行登记？想将房屋转卖，是否需一定要进行登记？在本案中：在本案中：（1 1）B B通过继承取得房屋的所有权，从继承之日起就取得了房屋的通过继承取得房屋的所有权，从继承之日起就取得了房屋的所有权，也就是所有权，也就是4 4月月1 1日当天取得房屋的所有权日当天取得房屋的所有权。（2 2）B B取得房屋的所有权是不需要一定进行登记的，但是如果取得房屋的所有权是不需要一定进行登记的，但是如果B B想将想将房屋转卖，必须进行
23、登记，登记两次，首先将房屋登记在自己的名下，房屋转卖，必须进行登记，登记两次，首先将房屋登记在自己的名下，然后转卖的时候才能将房屋从自己名下转到买房者名下。然后转卖的时候才能将房屋从自己名下转到买房者名下。案例：公法行为案例：公法行为A于于B是合法夫妻，夫妻用有一套住房，房屋名字为夫是合法夫妻，夫妻用有一套住房，房屋名字为夫妻两人名字，现在妻两人名字，现在AB因为感情不和离婚，到法院进行因为感情不和离婚，到法院进行离婚判决，法院于离婚判决，法院于4月月1日进行判决，并且判决生效，将日进行判决，并且判决生效，将房屋判决给了房屋判决给了A。问问A何时取得房屋的所有权何时取得房屋的所有权?如果如果A
24、不处理房屋是否一定需要进行登记？不处理房屋是否一定需要进行登记？如果如果A想要处理房屋要如何进行登记？想要处理房屋要如何进行登记？在本案中：在本案中：（1 1）A A于于4 4月月1 1日法院判决时取得房屋的所有权日法院判决时取得房屋的所有权。（2 2）如果）如果A A不处理房屋可以不用一定进行登记，但是一旦要处理房不处理房屋可以不用一定进行登记，但是一旦要处理房屋必须进行登记，一次登记成自己的名字，一次登记成转让人的名字。屋必须进行登记，一次登记成自己的名字，一次登记成转让人的名字。四、物权变动的公示方式动产物权交付，和是否登记没有关系现实交付（最常见典型的交付方式）（最常见典型的交付方式）
25、交付替代简易交付权利人已依法占有指示交付第三人依法占有占有改定出让人占有现实交付现实交付（一手交钱（一手交钱一手交货）一手交货）交付替代交付替代 阅读阅读P40简易交付简易交付指示交付指示交付占有改定占有改定交付物在何交付物在何处处在所不问在所不问受领人处受领人处第三人处第三人处出让人处出让人处物权何时转物权何时转移移实际交付时实际交付时转移物权转移物权“转移所有权转移所有权”的法律行为生的法律行为生效时效时受让人取得受让人取得请求第三人返请求第三人返还原物的权利还原物的权利时时“出让人继出让人继续占有续占有”的约的约定生效时定生效时（1）简易交付）简易交付动产物权设立和转让前，权利人已经先行
26、占有该动产动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，物权在的，物权在法律行为生效时法律行为生效时发生变动效力。发生变动效力。【相关链接】标的物在订立合同之前已为买受人占有【相关链接】标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为的，合同生效的时间为交付时间交付时间。案例：甲向乙从案例：甲向乙从4月月1日开始借了一头牛，借用日开始借了一头牛，借用3个月，个月，用牛期间，发现牛很好用，于是于用牛期间，发现牛很好用，于是于4月月10日，提出要买日，提出要买牛，牛，4月月12日交付，日交付，5月月10日付款。问所有权何时发生日付款。问所有权何时发生转移？假定牛于转移？假定牛于4月月15
27、日被雷劈死，问谁承担风险？假日被雷劈死，问谁承担风险？假定母牛定母牛4月月15日生下小牛，小牛的所有权归谁所有？日生下小牛，小牛的所有权归谁所有？在本案中：在本案中：（1 1）所有权之交付之日起发生转移，风险之交付之日起发生转移，）所有权之交付之日起发生转移，风险之交付之日起发生转移，孳息之交付之日发生转移。孳息之交付之日发生转移。（2）指示交付）指示交付动产物权设立和转让前，第三人依法动产物权设立和转让前，第三人依法占有占有该动产的该动产的，负有交付义务的人可以通过，负有交付义务的人可以通过“转让请求第三人返转让请求第三人返还原物的权利还原物的权利”代替交付。代替交付。案例：假定甲将牛租给乙
28、，租期三个月，从案例：假定甲将牛租给乙，租期三个月，从4月月1日日到到7月月1日。日。4月月10的时候，甲和丙商量将牛卖给了丙的时候，甲和丙商量将牛卖给了丙。问丙什么时候可以拿到牛？从谁的手中拿到牛？。问丙什么时候可以拿到牛？从谁的手中拿到牛？在本案中：在本案中：（1）买卖不破租赁，所以之前的租赁合同继续有效，）买卖不破租赁，所以之前的租赁合同继续有效，丙要等到租赁期限到了才可以拿到牛，丙要等到租赁期限到了才可以拿到牛，7月月1日乙直接日乙直接将牛交付给丙。乙不用还给甲了甲在交付给丙。将牛交付给丙。乙不用还给甲了甲在交付给丙。（3）占有改定）占有改定动产物权转让时，双方又约定由动产物权转让时，
29、双方又约定由出让人继续占有出让人继续占有该动该动产的，物权转移自该产的，物权转移自该约定生效约定生效时发生效力。时发生效力。案例：甲于案例：甲于4月月1日那天将牛卖给了乙，甲乙之间签订日那天将牛卖给了乙，甲乙之间签订了牛的买卖合同。了牛的买卖合同。4月月1日那天甲提出向乙借用牛三个日那天甲提出向乙借用牛三个月，月，7月月1日归还牛。问日归还牛。问4月月1日那天牛的所有权归谁？日那天牛的所有权归谁？甲对牛的所有权是自主占有还是他住占有？甲对牛的所有权是自主占有还是他住占有？在本案中：在本案中：（1）4月月1日的时候牛的所有权归乙，甲对牛的所有权日的时候牛的所有权归乙，甲对牛的所有权已经有自主占有
30、变成他主占有。已经有自主占有变成他主占有。张先生因妻子怀孕，拟将宠物哈士奇狗狗赠与好友李某。张先生因妻子怀孕，拟将宠物哈士奇狗狗赠与好友李某。20142014年年6 6月月6 6日，李某来张先生家做客，双方口头约定了赠日，李某来张先生家做客，双方口头约定了赠与事项，并约定与事项，并约定20142014年年6 6月月1010日前，张先生亲自将狗狗送日前，张先生亲自将狗狗送至李某家。至李某家。20142014年年6 6月月9 9日，张先生将狗狗送至李某家。根日，张先生将狗狗送至李某家。根据物权法律制度的规定，下列各项中，表述正确的有据物权法律制度的规定，下列各项中，表述正确的有（）A.A.赠与合同
31、项下的交付为现实交付赠与合同项下的交付为现实交付B.B.赠与合同项下的交付为占有改定赠与合同项下的交付为占有改定C.2014C.2014年年6 6月月7 7日，张某有权基于任意撤销，撤销该合同日，张某有权基于任意撤销，撤销该合同D.D.李某于李某于20142014年年6 6月月9 9日取得哈士奇狗狗的所有权日取得哈士奇狗狗的所有权不动产物权登记（10种）p41根据不动产类型土地登记、房屋登记根据不动产物权变动过程总登记、初始登记、变更登记、转移登记与注销登记根据登记的权利类型所有权登记、使用权登记、地役权登记与抵押权登记根据可能发生的登记错误更正登记、异议登记1.不动产统一登记制度（不动产统一
32、登记制度（2015年新增）年新增）（1）集体土地使用权；（）集体土地使用权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有）房屋等建筑物、构筑物所有权；（权；（3）森林、林木所有权；（）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（）建设用地使用权；（6）宅基地使）宅基地使用权；（用权；（7）海域使用权；（）海域使用权；（8）地役权；（）地役权；（9）抵押权；）抵押权；（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。）法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产的权利状态通过不动产的权利状态通过“登登记记”制度表示；制度表示；动产的权利状态则通过
33、动产的权利状态则通过“占占有有”表示。看在谁的手上表示。看在谁的手上。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。定的除外。【解释【解释1 1】房屋买卖、建设用地使用权的取得和转让】房屋买卖、建设用地使用权的取得和转让以及不动产的抵押以及不动产的抵押必须登记，登记生效必须登记，登记生效。【解释【解释2 2】当事人之间订立有关设立、变更、转让和】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另消灭不动产物权的合同，
34、除法律另有规定或者合同另有约定外，有约定外，自合同成立时生效自合同成立时生效；未办理物权登记的，；未办理物权登记的，不影响合同的效力。不影响合同的效力。甲拟移民国外，遂与乙订阅合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有甲拟移民国外，遂与乙订阅合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款。后甲取消了移民计划，并向乙表权变更登记手续办理完毕后支付价款。后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记。根据物权法律制度的规定，下列表述示不再办理房屋所有权变更登记。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（中，正确的是（）A.A.合同尚未生效合同尚未生效B.B.合同生
35、效，但是甲有权解除合同合同生效，但是甲有权解除合同C.C.合同生效，乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任合同生效，乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任D.D.合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失C 答案：答案：C 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效自合同成立时生效；未办理物权登记的，未办理物权登记的，不影响合同的效力。不影响合同的效力。2.2.登记对抗登记对抗（1 1）土地承包经
36、营权土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记未经登记，不得对抗善意第三人。，不得对抗善意第三人。（2 2）地役权地役权自地役权合同生效时设立。自地役权合同生效时设立。未经登记未经登记，不得，不得对抗善意第三人。对抗善意第三人。【解释】是否登记，不影响地役权的设立。但未经登记【解释】是否登记，不影响地役权的设立。但未经登记的，不得对抗善意第三人。的，不得对抗善意第三人。【案例】甲为了能在自己的房子里欣赏大海，便与相邻的乙约定：【案例】甲为了能在自己的房子里欣赏大海，便与相邻的乙约定：乙盖的楼房不得超过乙盖的楼房不得超过2 2米，作为补偿，甲每年支付给乙
37、米，作为补偿，甲每年支付给乙10001000万元。万元。双方于双方于4 4月月1 1日签订了地役权合同，于日签订了地役权合同，于4 4月月1010日办理了地役权登记手日办理了地役权登记手续。乙的土地属于供役地，甲的土地属于需役地。续。乙的土地属于供役地，甲的土地属于需役地。思考：思考：1.1.地役权什么时候成立地役权什么时候成立 2.2.如果乙将其建设用地使用权转让给丁，丁属于不知情的善意第如果乙将其建设用地使用权转让给丁，丁属于不知情的善意第三人，甲能向丁主张地役权吗？三人，甲能向丁主张地役权吗？在本案中：在本案中：（1 1）地役权自）地役权自4 4月月1 1日（而非日（而非4 4月月101
38、0日）设立；日）设立；（2 2）如果乙将其建设用地使用权转让给丁，由于地）如果乙将其建设用地使用权转让给丁，由于地役权进行了登记，则甲可以向丁主张地役权；如果役权进行了登记，则甲可以向丁主张地役权；如果地役权未经登记，且丁属于不知情的善意第三人，地役权未经登记，且丁属于不知情的善意第三人，则甲不能向丁主张地役权。则甲不能向丁主张地役权。具体情形具体情形登记生效登记生效（1）房屋买卖）房屋买卖（2）建设用地使用权的取得与转让）建设用地使用权的取得与转让（3）不动产的抵押）不动产的抵押不以登记为不以登记为生效要件，生效要件，但是事后处但是事后处分时仍要登分时仍要登记记（1）因合法建造、拆除房屋等事
39、实行为设立或者消灭物权的，）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力自事实行为成就时发生效力（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力时发生效力（3）因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收）因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力效或者人民政府的征收决定生效时发生效力登记对抗登记对抗（1）土地承包经营权）土地承包经营权（2）地役
40、权）地役权更正登记和异议登记更正登记和异议登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误事项错误的，可以申请的，可以申请更正登记更正登记。不动产登记簿记载的权利人。不动产登记簿记载的权利人“书面同意书面同意”更正或者有证据证明登记确有错误的，登更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。记机构应当予以更正。如果不动产登记簿记载的权利人如果不动产登记簿记载的权利人“不同意不同意”更正更正，利害，利害关系人可以申请关系人可以申请异议登记异议登记。（1）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起
41、日起“15日日”内不起诉，异议登记失效。内不起诉，异议登记失效。异议登记不当造成损失的，权利人可以请求赔偿。异议登记不当造成损失的，权利人可以请求赔偿。根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（记的表述中，正确的是（）A.A.提起更正登记之前，须先提起异议登记提起更正登记之前，须先提起异议登记B.B.更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人C.C.异议登记之日起异议登记之日起1010日内申请人不起诉的，异议登记失日内申请人不起诉的，异议登记失效效D.D.异议登记不
42、当造成权利人损害的，登记机关应承担损异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任害赔偿责任B5.预告登记（预告登记（2014年多选题）年多选题）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。告登记。（1）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该不动产的，不发生物权效力。（2）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之
43、日起记之日起3个月个月内未申请登记的，预告登记失效。内未申请登记的，预告登记失效。【解释】具有下列情形之一的，当事人可以申请预告【解释】具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（登记：（1）预购商品房；（）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵）以预购商品房设定抵押；（押；（3）房屋所有权转让、抵押；（）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规）法律、法规规定的其他情形。规定的其他情形。【例题【例题1多选题】根据物权法律制度的规定，当事人多选题】根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（可申请预告登记的情形有（）。（）。（2014年）年）A.预购商品房预购商品房B.房屋所有权转让房
44、屋所有权转让C.房屋抵押房屋抵押D.租赁商业用房租赁商业用房【答案】【答案】ABC第三节 所有权一、概念在法律限制范围内，对物为全面支配的权利。二、所有权的类型1、法定分类占有、使用、收益、处分国家所有权集体所有权私人所有权一、共有1 1、按份共有还是共同共有、按份共有还是共同共有2 2、对外关系、对外关系3 3、按份共有人转让自己的个人份额、按份共有人转让自己的个人份额4 4、共有物处分、共有物处分5 5、无权处分、无权处分小案例：甲乙丙三个同学合伙一起买了一套房子，三人给出资甲乙丙三个同学合伙一起买了一套房子，三人给出资100100万购入了该房子，请问三人如何共有该房子？是共万购入了该房子
45、，请问三人如何共有该房子？是共同共有还是按份共有？他们之间对房子所有权该如何处同共有还是按份共有？他们之间对房子所有权该如何处理，如果购入前有约定，如果没有约定？理，如果购入前有约定，如果没有约定？【考点【考点1】按份共有还是共同共有？】按份共有还是共同共有？1.1.家庭关系中的共有为共同共有，包括婚姻法规家庭关系中的共有为共同共有，包括婚姻法规定的夫妻共同财产、继承法上的遗产等。定的夫妻共同财产、继承法上的遗产等。2.2.共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有有或者共同共有，或者约定不明确的，除共
46、有人具有家庭关系等外，视为家庭关系等外，视为“按份共有按份共有”。3.3.按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，可以约定；没有约定或者约定不明确的，按照出资额可以约定；没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。确定；不能确定出资额的，视为等额享有。2、共有共同共有按份共有对共有人的权利义务对共有物的分割方式对外如何承担债权债务一般效力4种：夫妻共同财产、遗产、家庭承包财产、以家庭共有财产投资的内部关系外部关系物之处分须征得全体一致同意（约定优先）管理处置、重大修缮（全体）、管理费用共同分担分割原则上（有特殊情况）
47、禁止（分割视为共同关系破裂）对外债权债务的内部效力共同享有债权、承担义务内部关系外部关系管理重大修缮（三分之二）、管理费用按份额分担分割约定 随时请求对外债权债务的内部效力对外全体连带责任，对内按比例承担按份责任关于共有物的处分三分之二（约定优先）关于份额处分其他共有人在同等条件下优先购买注意：1.1.按份共有：对外承担连带责任、对内承担按份责任按份共有：对外承担连带责任、对内承担按份责任2.2.共同共有：对外承担连带责任、对内不分你我共同共有：对外承担连带责任、对内不分你我如果一个或者数个共同共有人未经其他共同共有人的同如果一个或者数个共同共有人未经其他共同共有人的同意，或者一个或者数个按份
48、共有人未经占份额意，或者一个或者数个按份共有人未经占份额2/32/3以上的以上的按份共有人同意，擅自处分共有物的，如何处理，如何按份共有人同意，擅自处分共有物的，如何处理，如何区分合同的效力和物体的所有权？区分合同的效力和物体的所有权？案例：甲乙丙合伙购入一套汽车，各占三分一的份额，案例：甲乙丙合伙购入一套汽车，各占三分一的份额，其中乙以自己的名义将小汽车要价其中乙以自己的名义将小汽车要价3030万元卖给了丁，问万元卖给了丁，问乙有处分权吗？什么情况下乙可能有处分权？合同有效乙有处分权吗？什么情况下乙可能有处分权？合同有效吗？丁什么情况下可以取得小汽车的所有权？吗？丁什么情况下可以取得小汽车的
49、所有权？1.1.债权行为：合同有效债权行为：合同有效根据买卖合同解释的规定，出卖人没有所有权或者根据买卖合同解释的规定，出卖人没有所有权或者处分权的情况下，买卖合同原则上仍属于处分权的情况下，买卖合同原则上仍属于“有效合同有效合同”。因此，擅自处分共有物的共有人与第三人签订的买卖。因此，擅自处分共有物的共有人与第三人签订的买卖合同，属于合同，属于“有效合同有效合同”。2.2.物权行为：效力待定物权行为：效力待定物权行为的有效性取决于其他共有人追认与否。如果甲物权行为的有效性取决于其他共有人追认与否。如果甲乙对丙的行为进行了追认，丙就构成了有权处分了乙对丙的行为进行了追认，丙就构成了有权处分了。
50、如。如果甲乙不对丙的行为进行追认，丙就属于无权处分，物果甲乙不对丙的行为进行追认，丙就属于无权处分，物权效力待定。当丁满足善意相对人的条件时可以取得物权效力待定。当丁满足善意相对人的条件时可以取得物体的所有权，如果不满足条件就不能取得物体的所有权体的所有权，如果不满足条件就不能取得物体的所有权。【解释】效力待定的只是物权行为。对于债权行为，无【解释】效力待定的只是物权行为。对于债权行为，无论其他共有人是否追认，买卖合同均有效。论其他共有人是否追认，买卖合同均有效。张某与李某共同出资购得金杯厢式货车一辆，一起从事搬家张某与李某共同出资购得金杯厢式货车一辆，一起从事搬家业务。业务。20152015
