1、公开招标文件 招标编号： 项目名称： * 县经济服务中心大楼 物业管理服务 * 县公共资源交易中心 1 目录 第一章 招标公告 第二章 投标须知 一、招标文件 二、投标保证金及报名资料费和履约保证金 三、投标文件 四、递交投标文件 五、开标 六、评标 七、付款方式及履约保证金的退还 八、中标通知书 九、投标有效期 十、授予合同 十一、特别声明 第三章 政府采购合同 第四章 * 县经济服务中心大楼物业管理服务采购要求 第五章 投标文件格式 2 第一章 招标公告 受采购单位委托, 经县政府采购管理部门批准 , 我中心采用公开招标方式 对* 县经济服务中心大楼物业管理服务进行采购 , 现将有关事项公
2、告如下： 一、招标内容 * 县经济服务中心大楼物业管理服务项目（详见 * 县经济服务中心大楼 物业管理服务采购要求）。 二、对投标人的资格要求 1.（1）必须具有独立承担民事责任的能力。 （2）参加政府采购活动前三年内，没有违法、悔约记录； （3）投标人应遵守的有关国家法律、法规和条例； （4）具有建设部颁发的物业管理企业一级资质； （5） 投标人必须具有管理建筑面积 3 万平方米以上的办公写字楼或行 政机关办公大楼物业三年以上经验 , 且取得良好业绩。 2. 投标人在开标现场必须提供以下合法有效证件的 原件进行查验， 未按 要求提供证件将被视为资格审查不合格，招标人将拒绝其参与竞标, 其投标
3、 文件当场退还： 营业执照（副本）； 组织机构代码证； 国税和地税登记证； 物业管理企业一级资质证书； 管理建筑面积 3万平方米以上办公写字楼或行政机关办公大楼物业三 年以上经验的业绩合同原件（ 1-3 份）； 投标保证金进帐票据； 法定代表人前来投标的，须提供本人身份证；法定代表人委托他人前 来投标的，须提供法定代表人授权书和被委托人身份证。 三、投标报名 本项目取消现场报名，招标公告、招标文件等资料通过 * 政府采购网、 * 政府采购网和* 公共资源交易网* 发布，凡有意参加投标的投标人可自行 下载招标文件等资料，并按要求编制投标文件直接投标。 3 参加投标时，投标代理人必须是该总公司副总
4、以上的管理人员， 该管理 人员必须在投标单位工作两年以上 (含两年)。 四、投标保证金和招标文件资料费缴交 投标人必须在 2010年 7 月 8 日 17：00之前将投标保证金和招标文件资 料费（投标保证金 伍万元，招标文件资料费 贰佰元，合计伍万零贰佰元）按 招标文件要求缴纳到中心指定帐户。对于未按要求提交投标保证金的投标， 按照无效投标处理。 五、投标截止时间 2010年 7 月 9 日 10：00，其后送达的投标书，我中心有权拒收。 六、开标时间 2010年 7 月 9 日 10：00。 七、投标、开标地点 * 县公共资源交易中心（ * 联系电话及传真：* 联系人：* * 县公共资源交易
5、中心 二一 0 年六月七日 4 第二章 投标须知 一、招标文件 1、招标文件包括招标公告、投标须知、招标需求、投标文件格式及对招 标文件的澄清、答复、修改、补充的内容。 2、澄清、答复、修改、补充的内容作为招标文件的组成部分， 与招标文 件具有同等的法律效力。当招标文件与招标文件的答复、澄清、修改、补充 通知就同一内容的表述不一致时，以最后发出的书面文件为准。 3、 投标人对本次招标活动事项提出疑问的，如发现所投项目投标人资格 条件或技术参数存在倾向性或歧视性条款，请在投标截止时间七个日历日前， 以书面（包括信函或传真）的形式与 * 县公共资源交易中心联系。 4、 招标人通过江西政府采购网、吉
6、安政府采购网 和* 公共资源交易网 发布对招标文件的澄清、答复、修改、补充等通知。各投标人应及时关注并 查询, 因查询不及时造成的后果由各投标人自负。 5、投标人应该认真阅读招标文件中所有的事项、 格式、条款和规范等要 求。如果投标人没有按照招标文件要求提交全部资料，或者投标书没有对招 标文件在各方面都作出实质性响应，其风险应由投标人承担。根据有关条款 规定，没有实质性响应招标文件要求的投标将被拒绝。 6、除非有特殊要求，招标文件不单独提供招标货物 （工程）和服务使用 地的自然环境、气象条件、公用设施等情况，投标人被视为熟悉上述与履行 合同有关的一切情况。 二、投标保证金及招标文件资料费和履约
7、保证金 1、本次招标的投标保证金金额为人民币伍万元整（￥ 50000元），招标 文件资料费金额为人民币贰佰元整（￥ 200元）。 投标人必须在 2010年 7 月 8 日 17：00之前（以到帐时间为准），将投 标保证金和招标文件资料费（合计人民币 50200元）从投标企业法人营业执 5 照注册所在地本单位帐户（不含企业的分公司或办事处的帐户）转入招 标人指定帐户（必须到帐，否则其投标文件按废标处理） ， 不能提交现金。 并注明“干政采201028 号保证金及资料费”字样。招标人指定账户为： 帐户 1 开户行：中国建设银行 * 县支行 收款单位：* 县公共资源交易中心 账号： 帐户 2 开户行
8、：中国工商银行 * 县支行 收款单位：* 县公共资源交易中心 账号： 帐户 3 开户行：中国银行 * 县支行 收款单位：* 县公共资源交易中心 账号： 2、 招标文件资料费不退。未中标人投标保证金在确定中标人后五个工作 日内无息退还；中标人的投标保证金转为履约保证金。 履约保证金按本须知 第七条要求无息退还。 3、投标人应按规定提交投标保证金并作为其投标的一部分。 投标保证金是为了保护招标人免遭因投标人的行为而 造成的损失，招标 人因投标人的行为受到损害时，可没收投标人的投标保证金。 4、中标人的履约保证金为人民币 壹拾万元（100000元），其中伍万元 （50000元）为投标保证金转为履约保
9、证金， 其余伍万元（50000元）在确定 为中标人时缴纳。 5、下列情况发生时，投标保证金和履约保证金将被没收： (1) 投标人在投标截止期后至投标有效期期满前撤回其投标； (2) 中标人在规定期限内未能根据规定签订合同。 6 三、投标文件 （一）投标文件的组成 投标人须提交投标文件正本一份、副本三份 ，每份投标文件均应单独装 订成册，投标文件的封面应注明“正本”、“副本”字样。 投标人编写的投标书应包括下列部分： (1) 按照要求填写的投标函格式； (2) 按照要求填写的投标报价表； (3) 按照要求对服务要求以书面形式所做出的技术响应和服务承诺； (4) 按照要求出具的资格证明文件，证明投
10、标人是合格的，中标人有能力 履行合同； (5) 按照规定要求提交的投标保证金进帐票据复印件。 （二）投标报价 1、本次采购控制价为 壹佰零贰万元。对高于采购控制价的报价，视为 无效报价。 2、投标人应按招标文件中规定的报价表格式的内容进行报价，报出 总 价和分项报价，总价和分项报价必须一致，若不一致，作无效报价处理。报 价以人民币为单位，报价金额到元为止，元以下无效。投标人只允许有一个 总报价，总报价的大小写金额不一致的，以大写金额为准。总价以外不应有 另行协商的费用。 3、 投标人按照物业服务收费指导标准，报出一年物业管理服务的总价和 分项价格。报价包括： 人工工资、福利、社保费（养老保险、
11、失业保险、医疗保险、工伤保 险、生育保险等）、员工培训费、员工服装费（春装、夏装、冬装各两套）， 7 各类证照证件办理费用，管理费，宣传费用，必要的备品备件、易损件、专 用工具和耗材费用，本项目投入设备的摊销费、税金、合理利润等。 房屋、公共场地、区内道路的维修，单项工程费用在叁佰元（含叁佰 元）以下的费用； 公用设备设施的维修、更换、改造等所用元器件、配件、材料费用单 件在叁佰元（含叁佰元）以下的费用； 投标人为其物业管理从业人员配置的劳保用品、租赁的生活用房、交 通工具、餐饮、水电开支、公共福利费用等； 为完成本招标文件要求的服务内容而由中标人应当支付的各项成本、 费用、消耗； 中标人按照
12、国家规定应当交纳的各种税、 费、基金、公益事业支出等。 4、 投标人在开标现场必须提供 2 份与投标报价一致的电子报价文件（光 盘），其中分项报价部分必须单独制成 EXCEL 电子表格文件。 （三）投标文件的签署与密封 1.投标文件统一用 A4纸打印并装订成册， 手写无效。 投标文件不得修改。 2.投标文件须由投标人在规定位置盖章 并由法定代表人或法定代表人的 授权委托人签署，投标人应写全称。 3投标文件因表达不清所引起的后果由投标人负责。 4.投标文件“正本”、“副本”应分别包装密封，并在封口处加盖投标 人公章。 （四）技术规格及服务的响应 1、 投标人必须依据招标文件中招标项目要求及技术规
13、格的要求， 逐条说 明所投标的物的技术参数、运行性能以及适用性。 8 2、投标人必须提交其所投标的物（工程）和服务符合招标文件技术要 求的文件，该文件可以是文字资料、图纸和数据， 并须提供保证在运行期间 设备、设施正常和连续运转期间所需要的所有备件和专用工具的详细清单， 包括其价格资料。 3、投标人应对招标文件中的技术规格逐条作出实质性响应。 4、投标人的服务承诺应按不低于招标文件中的服务要求的标准做出响 应。 （五）证明投标人资格合格的文件 1、按照“投标文件的组成”规定，投标人应提交证明其有资格参加投标 和中标后有能力履行合同的文件，并作为其投标书的一部分； 2、 投标人除必须具有履行合同
14、所需提供的服务和物资的能力以外， 还必 须具备响应可能会发生的维修保障、工程技术、应急处理的能力； 3、投标人应提交招标文件所附的“ 资格证明文件”。 ( 六)无论投标人是否中标，其投标文件恕不退还。 四、递交投标文件 1、投标人须在 2010年 7 月 9 日 10:00 之前将投标书递交至 * 县公共资 源交易中心开标厅（二建五楼），逾期送达的投标文件我中心有权拒收。 2、在投标截止时间之后，投标人不得对其投标书做任何修改。 3、 在投标截止期至招标文件中规定的投标有效期内， 投标人不得撤回其 投标，否则没收投标保证金。 五、开标 1.时间、地点：2010年 7 月 9 日 10:00 在
15、* 县公共资源交易中心开标厅 （二建大厦五楼）。 2.开标时将查验投标人资格条件及投标文件密封情况，并当众拆封唱标。 9 3.投标人有下列情况之一者，按照无效投标处理： 未按招标文件要求缴纳投标保证金及招标文件资料费的； 投标文件未按照招标文件规定要求编制、签署、盖章、密封的； 不具备招标文件中规定资格要求的； 不符合法律、法规和招标文件中规定的其他实质性要求的。 六、评标 开标前，由招标人依法组建评标委员会（以下简称评委）并独立开展评 标工作 （一）评标办法： 1、采用综合评分法进行评标。若投标人超过 10 家，则按投标人得分由 高到低对前 10名进行排序；若投标人不超过 10 家，则对所有
16、投标人进行排 序。 2、开标会结束后，招标人将组织人员按排序对投标人进行实地考察 （具 体考察家数视考察情况而定），确定其至少应具备以下条件： （1）具有独立承担民事责任的能力； （2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度； （3）具有履行合同所必须的设备和专业技术能力； （4）有依法缴纳税收和社会保障基金的良好记录； （5）参加政府采购活动前三年内，无不良行为记录； （6）投标人应遵守有关国家法律、法规； （7）具有国家有关部门颁发的物业管理企业一级以上资质； （8） 投标人必须具有管理建筑面积 3 万平方米以上办公写字楼或行政机 关办公大楼物业三年以上经验 , 且取得良好业绩。 （三）投
17、标文件的审查 10 1、为有助于对投标文件的审查、评价和比较，评委有权要求投标人对 投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或说明，有关澄清或说明的内容 应以书面形式提交，但投标价格和实质性的内容不得更改。 2、审查的内容：包括投标文件是否完整，有无计算上的错误，是否足 额提交投标保证金，文件签署是否合格，投标文件是否符合且实质性响应了 招标文件要求，决定投标文件的响应性只根据投标文件本身的内容，而不寻 求外部的证据，是否存在重大偏离或保留，所谓重大偏离或保留是指影响合 同的内容、服务质量且限制了合同中乙方的权利或投标人的义务，纠正这些 偏离或保留是否会对其他实质上响应要求的投标人的竞争地位产生
18、不公正的 影响。 （四）投标书的评价和比较 1、评委会将按照招标文件的规定，仅对确定为实质性响应招标文件要 求的投标文件进行评价和比较。 2、评委会在评标时，依据下列条款打分： （1）投标人的相关资质 10分（该部分的评分一律以投标单位提交的原 件或复印件加盖公章为依据） 经营业绩状况 2 分（根据各投标单位提交的经中介机构审计的 2009 年度审计报告原件或复印件加盖公章，物业主营业务收入 1500万元及以上得 满分 2 分；不足 1500万元，达到 1400万元及以上，扣 0.1 分, 以此类推, 每 低 100万元加扣 0.1 分;1000 万元以下不得分）； 成功案例状况 5 分（根据
19、投标单位提交的物管项目案例而所获得的实 绩打分，创建一个省级城市物业管理优秀大厦或示范大厦得1 分，创建一个 全国城市物业管理示范大厦得 2 分； 同一案例省优和国优不重复计分 , 最高为 5 分）。 11 认证3分， 其中： 通过ISO9000质量管理体系认证 2分、 通过OHSAS18001 职业健康安全管理体系认证 1 分。 2、实施方案情况 40分 以下各条款评分, 分优、良、合格、不合格四个档次，优等得满分、良 得 80% 分、合格得 60% 分、不合格得 40% 分。 （1）总体方案 3 分（考评投标单位对本次招标的标的物实行物业管理 服务的整体设想及策划情况） （含公司拟派出物业
20、管理人员身份证和职称 证件的复印件并加盖单位公章）； （2）拟实行的管理机制、内部管理各种制度 3 分； （3）拟配备的物业管理人员情况，包括管理层面配置、层次和主要技 术骨干配置、层次得 4 分； （4）拟投入设备、物资情况 4 分； （5）标的物的全部设备设施的运行、维护与管理方案4 分； （6）安全保卫管理方案 3 分； （7）卫生保洁管理方案 3 分； （8）绿化、美化管理方案 3 分； （9）房屋（包括大厅、内外墙体）、公共场地、道路养护和维修管理 方案 3 分； （10）消杀除虫管理方案 2 分； （11）车辆管理方案 2 分； （12）档案资料管理 2 分； （13）工作人员的招
21、聘、培训及管理方案 2 分； （14）各种应急预案 2 分。 3、投标报价 50分。 12 在所有技术投标符合标书要求的情况下，得分按以下公式计算： 其中投标报价采用接近所有投标人的平均价优先法计算。 即满足招标文 件要求且投标价格为所有投标人的平均价为评标基价，其价格分为满分50 分。其他人投标得分按下列公式计算 : 投标报价得分=50-| 投标报价- 评标基价|/ 评标基价50 特别条款：招标人有权向中标人就安保方案提出更优方案进行修正， 中 标人必须采纳且中标价不发生变更。 七、付款方式及履约保证金的退还 1、付款方式：见“第三章 政府采购合同”。 2、中标人提交的履约保证金，于项目正常
22、运行满一年后退还 5 万元（不 计利息），剩余 5 万元作为目标管理保证金（不计利息）。 八、中标通知书 1、评委会将对实质上响应招标文件要求的投标人进行综合打分，根据评 标得分情况，按投标人得分由高到低进行排序。 2、招标人将组织人员按排序对投标人进行实地考察（具体考察家数视考 察情况而定），并将考察情况，向县经济服务中心管委会报告。 3、县经济服务中心管委会根据考察情况推荐预中标人。公示三天后，确 定中标人。 4、 中标人在接到中标通知后，必须在三天内将全部履约保证金缴纳至中 心账户，凭履约保证金进账票据领取中标通知书。 九、投标有效期 本招标项目的投标有效期为 60 天（日历天），招标人
23、应当在投标有效 截止时限前确定中标人。 十、授予合同 （一）中标通知书将是合同的一个组成部分。 13 （二）招标人授予合同时不得对投标文件做实质性更改 1、 招标人在授予合同时，有权对招标文件中规定的服务的采购数量根据 标的物的实际情况予以增加或减少，但不得对投标文件中确定的报价和其他 条款和条件作出任何实质性改变。 2、中标人关于“特别条款”的响应，在招标人认为有需要时，可以要求 中标人予以兑现。 （三）签订合同 1、中标人应在接到中标通知书后 10天内签订合同，否则视为放弃本次 中标。招标文件、中标人的投标书及澄清文件等，均为签订合同的依据。 2、如果中标人没有按时签订合同，交易中心将取消
24、该中标人中标资格， 并没收其履约保证金，在此情况下交易中心可将标授予下一个中标候选人， 或重新招标。 十一、特别声明 1、 对于招标文件的* 县经济服务中心大楼物业管理服务采购要求中， 有 关大楼的基本情况的介绍，仅作参考，以实际情况为准， 中标人的中标价不 发生变更。 2、 * 县经济服务中心大楼物业管理服务项目采用往来资金转帐制。 投标 人必须使用投标企业法人营业执照注册所在地本单位帐户进行转帐；投标 人的投标保证金和履约保证金在规定时间内退还至该基本帐户；中标人在 履约期间的所获得的服务费用，招标人也将转至该基本帐户。 3、中标单位法定代表人必须与该公司投标代理人一起到招标人处签 定政府
25、采购合同。 4、公司拟派出物业管理人员身份证和职称证件复印件（加盖单位公 章）, 须在总体方案中提供。 14 5、此次采购必须由投标单位自行投标，若转让、出借资质证书，允 许他人以本企业的名义投标， 将计入不良行为记录。 对借用资质的投标人 取消其中标资格，并没收投标保证金。 15 其他需要说明的事项： 采 购 单 位 （章） 负责人： 年月日 采 购 监 督 机 构 备 案 情 况 （章） 负责人： 年月日 16 第三章 政府采购合同 甲方（中标人）： 乙方（采购人）：* 县机关事务管理办公室 甲、乙双方根据 2010年月日举行的公开投标采购达成本合同 (JX )。 一、中标商品清单 * 县
26、经济服务中心大楼物业管理服务。 二、乙方的权利和义务 1、与甲方议定年度管理计划、年度费用概算、决算报告； 2、 对甲方管理实施监督检查，有权要求甲方对违反服务承诺的事项进行 限期整改；有权要求甲方采纳合理要求；有权对甲方的违纪、违规、不履行 职务人员提出撤换的建议；有权对甲方的管理及服务进行考核评定。如因甲 方管理不善，工作人员失职、赎职，造成经济损失或管理失误，乙方有权要 求甲方给予合理赔偿；造成重大经济损失或管理失误，经县政府物业管理主 管部门核定，有权终止合同； 3、乙方有权对甲方违反物业管理法规、违反大楼管理规定、违反设备、 设施管理规定和操作规程的行为或甲方的工作人员的违纪、违法、
27、违规、不 履行职务行为进行应急处理，包括责令立即停止行为、恢复原状、核查事实 情况、采取有效措施等； 4、 如果甲方所提供的物业管理服务达不到合同规定的质量标准、 或存在 问题，乙方有权利和义务对甲方反馈，并提出整改意见。甲方应采取有效措 施立即给予纠正、改进，解决问题；对乙方提出的较难处理的物业管理问题， 双方协商解决问题的时间，甲方必须在商定的合理的时间内予以解决。不能 改进工作达到质量标准，或解决问题的，乙方有权延期支付或扣付相应部分 的物业管理费用而不承担任何责任，直至问题解决； 5、乙方委托甲方对任何团体、个人的如有违反大楼管理规定、对大楼设 备和设施造成侵害、有可能危害大楼安全和影
28、响大楼办公环境的行为进行有 效处理，并及时报告乙方； 6、 有权要求甲方按双方约定的管理标准提供物业管理状况报告等管理信 息； 7、 乙方在合同生效之日起无偿向甲方提供不超过招标书中提出的管理用 房、值班室、仓库等物业管理用房； 17 8、乙方在合同生效之日起三十日内按规定向甲方提交所有相关物业及 档案、资料（工程建筑竣工资料），并在甲方管理期满时予以收回； 9、不干涉甲方依法或依本合同规定内容进行的管理和经营活动； 10、协助甲方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动； 11、法规政策规定甲方承担的其它责任； 12、大楼的水电费由乙方直接向供水公司、供电公司交纳； 13、甲方按合同完成工作，乙
29、方必须按时支付有关款项。 三、甲方的权利和义务 1、根据有关法律、法规政策及本合同规定，制定物业和各项管理办法、 规章制度、实施细则，自主开展各项管理服务活动，但不得损害乙方的合法 权益、获取不当利益； 2、遵照国家、地方物业管理收费规定，按物业管理的服务项目、服务内 容、服务标准，测算物业管理收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合 同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务； 3、负责编制大楼建筑本体及附属建筑物、 设施、设备、绿化等年度维修 养护计划和大、中型维修方案，经双方商定报批后组织实施。大、中修和更 新改造费用由乙方负责，单项费用少于叁佰元（含叁佰元）的小
30、修由甲方直 接维修，并承担费用。 4、 有权依照本合同对在物业管理范围内发生的违反大楼管理规定和有可 能危害大楼安全及影响大楼办公环境的行为进行应急处置； 5、甲方有权要求大楼所有办公人员遵守有关大楼管理规定； 6、甲方可以在公安部门的要求下，配合安保工作，检查大楼出入物品、 车辆出入，盘查进出人员； 7、甲方有权对物业管理范围内的突发事件进行应急处理 （如盗窃、火灾 等），并及时报告乙方有关人员； 8、甲方不得以任何形式和理由将本合同的权益与责任转让给其他第三 人。在征得乙方同意的情况下，甲方可以选取专营公司承担本物业的一、二 项专业服务并支付费用，但必须是有相应资质的专营公司；乙方只与甲方
31、发 生合同关系，不承担任何连带责任；第三方过错责任视为甲方过错责任。 9、接受甲方监督； 10、就“大楼”管理设立专门帐户，用于“大楼”的物业管理有关收入 及支出，并至少每季度向甲方公布一次管理费用收支帐目； 18 11、对“大楼”的功能设施不得擅自占用和改变功能和用途， 如需在“大 楼”内、外改建、扩建完善配套项目，须报乙方批准后方可实施； 12、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况； 13、及时向乙方提交年度工作总结和计划报告； 14、向乙方提交各类治安、刑事及突发事件处理的报告； 15、加强甲方员工职业道德和法制教育，做好保密工作； 16、甲方有义务执行乙方制定的节电节水节
32、油的各项规定，采取有效措 施给予支持和配合，积极提出合理化建议； 18、本合同终止时，甲方必须从合同终止之日起十天内向乙方移交原委 托管理的全部物业、管理用房及其他各类管理档案、财务等资料；对本物业 的管理财务状况进行财务审计、乙方有权指定专业审计机构。 四、管理目标 甲方根据双方协商同意的“委托物业管理项目”及“物业管理项目内容 及服务标准”作为本合同的必备附件，并对县经济服务中心大楼物业管理做 出以下服务承诺： 1、 严格按照投标书中承诺的物业服务标准组织实施物业服务， 乙方组织 的所有检查考核得分都在 95% 以上； 2、有效投诉率低于 2； 3、有效投诉及时处理率达 100 % ； 4
33、、报修项目的及时处理率达到 100% （小修项目不超过 1 小时已组织有 效地维修）； 5、 随时抽查，公共配套设施、设备完好率达 99 % 以上， 卫生保洁率 100% ； 6、对房屋管理、设备设施管理、环境卫生、车辆管理、绿化及物业人员 行为规范，民意测评满意率 95% 以上。 7、利用现代化管理手段对物业进行管理。 8、消防管理通过法规规定，随时检测完好率 100% 。 9、支持配合乙方做好节电节水节油的工作，有明显效果。 五、管理服务费用 1、本物业的管理服务费按中标价人民币元/建筑面积月收取，即 每月人民币元。乙方签署付款凭证，每月日拨款，本合同期满当月 的管理服务费待乙、甲双方交接
34、完相关手续后，乙方才予以支付给甲方。 19 、甲方的所有维修费用仅收材料费，单件叁佰元（不含）以上由乙方 支付；其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收，乙方有权 对甲方的上述收费项目及标准进行审核。 、有关* 县经济服务中心大楼的房屋、设备设施及其它必须大、中修 与更新改造的项目，由甲方提出意见建议，双方议定方案，报县政府批准后 实施，所需经费由乙方提供。 六、履约保证金的处理 甲方所缴纳的履约保证金，于项目正常运行满一年后退还5 万元（不计 利息），剩余 5 万元作为目标管理保证金（不计利息）。 七、违约责任 、如因乙方原因，造成甲方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济 损失的，
35、乙方应给予甲方相应补偿； 、如因甲方原因，造成不能完成规定管理目标或直接造成乙方经济损 失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权扣付相应部分物业管理费用，并 要求甲方限期整改； 、因乙方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故 的，由乙方承担责任并负责善后处理；因乙方管理不善或操作不当等原因造 成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生事故的直接原因，以 政府有关部门的鉴定结论为准； 、乙方根据本招标文件，编制 * 县经济服务中心大楼物业管理服务 检查考核办法，在征得甲方同意后，对大楼的物业管理服务进行定期和不 定期的检查考核；如甲方达不到管理目标的要求， 乙方有权扣付 5%
36、以下月物 业管理费用； 5、乙方若逾期支付物业管理服务费，逾期十天以上，乙方需按逾期一天 支付月管理服务费金额的万分之五滞纳金，如甲方迟延提供或不提供合法发 票，则乙方有权推迟付款而不承担任何责任。 八、物业委托管理期限为三年，（以合同约定日期起算）。 九、甲、乙方发生争议时，由江西省 * 县房地产管理局调解或裁定，败 诉方承担所发生的全部费用，并按违约条款所列内容予以赔偿。 十、未尽事宜由甲、乙双方协商并签订相关的补充协议，签订的补充协 议与本合同具有同等法律效力。 20 十一、甲、乙双方发生诉讼时，由合同签订地人民法院管辖。本合同签 定地：江西省* 县公共资源交易中心 十二、本合同一式五份
37、，由甲、乙双方、政府采购办、 * 县公共资源交 易中心、公证处各执一份，均具有同等法律效力。 甲方：乙方： 法定代表人：法定代表人： (委托代理人) (委托代理人) 电话：电话： 2010年月日 21 第四章 * 县经济服务中心大楼物业管理 服务采购要求 第一部分、* 县经济服务中心大楼概况 为了便于管理：对大楼划分区域如下： 花樽花樽 R15 m 8 m A区办公大楼 C区综合楼B区办公楼 升旗台 绿化带 绿化带 绿化带绿化带 绿化带绿化带 绿化带绿化带 绿化带 绿化带 绿化带 绿化带 喷泉池 绿化带 绿化带 绿化带 绿化带 大楼平面示意图 第二部分招标内容 （一）内容 1、本次招标的物业管
38、理范围：大楼和大楼周边即 * 二路以南、* 一路以 北、* 路以西、* 路以东的园林绿化、升旗台、跌水池、喷泉等设施及设备 的运行与维护和管理、卫生保洁、绿化养护美化及其相关服务内容。 22 2、区域为 A、B、C区三座楼的公用部位；大楼周边的绿化带；室内和 室外停车场；室外的广场及跌水池、喷泉池、升旗台和广场段清水渠等。 3、服务项目为大楼会议室的管理、大楼功能设备运行和维护、区域的卫 生保洁、绿化养护和美化、停车场的管理、房屋的维修管理、外墙的保洁清 洗、环境杀虫灭菌、垃圾的清运、大楼安全保卫等均纳入招标的综合物业管 理范围。 （二）要求 管理期限前期介入： 物业管理委托期限定为三年（试用
39、期限六个月）， 从合同签订之日起计。合同正式签订 10天内，由中标方开始介入前期管理， 参与房屋验收、资料收集、设备设施交接、清洁卫生、家具整理等工作，全 面接管物业管理工作，确保大楼物业正式启动运转。 物业管理的开办费用由中标方负责。 管理目标及奖惩办法； * 县经济服务中心大楼物业管理的总目标为： 3 年内应获得全国城市物业管理示范大厦称号。具体要求：大楼启动运转时， 物业管理各项服务运行基本正常； 1 年内达到市（地）级物业管理优秀标准； 2 年内深化服务，提高物业管理水平，达到省级城市物业管理优秀大厦标准； 3 年内提升物业管理形象，成功创建全国城市物业管理示范大厦。中标方如 期达不到
40、管理目标，不予退回目标管理保证金；如达到管理目标则由乙方退 回目标管理保证金并给予 3 万元的奖励，此履约保证金和奖金在收到“全国 城市物业管理示范大厦”证书（文件）时无息退还和奖励。 维修资金：大楼主体、设施设备，在规定保修期间内，由保修单位负 责保修；大、中维修项目，由中标人制定计划商 * 县机关事务管理办公室 报县政府批准后，方可实施；小修项目，叁佰元以内（含叁佰元）由中标 方负责。 物业管理用房：乙方提供物管办公用房 2 间、 物业管理员工更衣室 2 间、 物业管理仓库用房 50 m 2以上，给中标人使用，办公用品由中标人自备。该 办公用房在委托管理期限内由中标方免费使用，在合同签订后
41、 10天内交给中 标人，合同终止后立即交回乙方。 中标方员工宿舍及食堂：中标方所需员工宿舍、食堂、活动室等用房由 中标方自行解决，乙方给予积极协助。 23 管理费标准：由投标人根据本招标文件内容和 * 县的物价水平、劳动用 工政策和劳动力市场情况自行测算。大楼总建筑面积按38000 m 2 报价，要求 按建筑面积报单价（_ 元/平方米/月） ， 并报一年的总价和详细的预算表， 维修单件所需耗材 300元以上的费用不包括在报价内。物业管理方案既要考 虑该物业的实际情况，又要考虑经济适用，报价合理。 公用水电费：公用水电费由乙方承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁 卫生、生活等各类用水，消防、水泵、
42、照明、电梯、其它机电设备等各类用 电），但中标方员工的办公和生活所用水电由中标方自行承担费用。 物业管理账务的公开：中标方必须每三个月向 * 县机关事务管理办公室 就大楼物业管理项目收支情况公布一次账目。物业管理费开支范围必须符合 管理服务费用构成。 配套设施设备的说明：大楼区域内各类门牌、各类标示、指示牌、标线、 垃圾桶（箱）等均由乙方负责安装。除以上设施设备外，投标方在投标文件 中为管理需要新添置的设施设备视为由投标方投资，中标后应当如期如数实 施。 物业管理服务工作标准： 中标方应创造一个安全、庄严、宁静、整洁、优雅的办公环境； 中标方应提供礼貌、热情、周到、严谨、规范的服务，最大限度地
43、满 足乙方的服务要求； 中标方应主动、积极地加强与乙方的联系，多途径、多渠道征询和听 取意见，不断改进工作，乙方所需报修项目的处理及时率达到100% （小修项 目不超过 1 小时已应组织有效地维修）； 中标方应全力推行 ISO9000质量管理和质量标准体系，不断创优质服 务，优化物业管理，使乙方对物业管理服务的满意率达95% 以上，并使管理 的物业保值、增值； 中标方应加强保密教育，严格遵守保密规定； 当乙方需要时，中标方应积极为乙方提供其他特殊、临时项目的服务； 中标方应积极协助乙方搞好节电、节水、节油等节能降耗工作。 （三）设备设施运行、维护与管理 主要内容为： 1.高低压配电系统运行、维
44、护与管理； 2.低压电器、设备设施的维护与管理； 24 3.中央空调系统运行、维护与管理； 4.单元式空调机组、中央空调设备的运行、维护与管理； 5.给排水系统的运行、维护和管理； 6.电梯的运行、维护和管理； 7.弱电系统（监控、通讯、网络、技防、会议音响、视频、电子显示屏 等）运行、维护与管理； 8.消防系统运行、维护和管理； 9. 停车场管理系统运行、管理、维护； 10、监控制室的运行、维护和管理； 11. 新风交换系统、排烟系统设备、设施的运行、维护与管理； 12. 其它公共设备设施的运行、维护与管理。主要有：各类标志标识、 石景（图腾柱）、旗杆、交通标志、路灯、景观灯、广场音响、喷泉
45、设施、 围栏、果皮箱、垃圾粪便清运设备设施、停车场设备设施等。 设备设施运行、维护与管理工作应达到以下基本要求： 1、对各类设备设施制定了比较完备、 科学的“设备设施维护、保养、维 修计划”，符合设备设施的正常运行的要求，有一套高效的管理体制机制保 证计划执行； 2、管理和操作人员能按操作规程熟练操作、管理各类设备、设施； 3、确保设备设施的科学、安全、可靠运行。主要设备设施完好率为：消 防、监控系统达到 100% 、其它系统达到 98% 以上； 4、有足够的有一定实践经验的专业技术人员、 技工在第一线岗位，配置 合理。国家规定的工种，必须持合法有效的上岗资格证件上岗； 5、建立健全设备运行管
46、理、使用的各项规章制度，严格遵守执行，岗位 责任制执行率达到 100% ，物料管理账、物、卡相符； 6、严格按照电力部门规定的技术要求和安全规则、人员职数，进行高、 低压配电值班操作和值守； 7、监控室的操作和值守； 8、合理库存维修配件，确保及时维修，又要最大限度降低资金积压； 9、制定有各类主要设备故障应急方案，并经模拟演练切实可行； 10、 不断摸索总结设备的运行规律，对设备设施运行中存在的较大缺陷、 突出问题，及时向乙方提出整改方案，确保各类设备、设施处于安全、可靠、 节能的运行状态。 费用承担： 25 涉及设备设施维修、更换、改造、重置元器件的材料费用，单项在人民 币叁佰元（含叁佰元
47、）以内的由中标方负责。 设备更新改造及设备的大、中项目维修、改造，在乙方提出委托时，中 标方应接受委托，并合理收费。 主要设备设施维保期内的费用由施工单位（供货单位）负责，但中标方 要及时发现故障隐患，向乙方提出，采取积极措施，防止故障扩大，积极协 调配合维保单位，尽快排除故障，并对维修质量进行监管。维保期满后由中 标方接管。 主要设备设施如下： 1电气设备系统 经济服务中心大楼用电设备总安装容量为 2500KVA ，高压电源为 10KV ， 进线为高压电缆 390mm2, 干式变压器安装 2 台，其中 1250KVA 的 2 台，高 低压柜 25台，其中高压柜 6 台，低压柜 19台。1、低
48、压动力柜 25个 2 、楼 层配电箱 62个 3 、 办公室小型配电箱 533个 4 、 电开水炉配电箱 11个 5 、 电梯配电箱 2 台 6 、跌水池水泵控制柜 1 台 7 、生活水泵控制柜 1 台 8 、 电表 180只 9 、排气扇 150只 10 、应急照明灯 130只 11 、疏散灯、安全 出口 400只 12 、 筒灯 5035个 13 、 豆胆灯 670个 14 、 格栅灯 1122个 15 、 灯带 2880个 16 、插座 5600个 17 、开关 3100个；亮化总柜一个；分柜 5 个（楼体景观灯控制箱），广场：升旗台下方有电源柜一个（控制广场灯、 喷泉水泵）。 2给排水
49、系统 大楼给水由城市管网供水。其中 B、C、A区 12 楼由城市管网供水。 A 区 310 楼由 3 台生活水泵无负压供水。 1、生活给水泵 3 台：上海市开利集团生产的 KDG 系列多级管道离心泵， 型号规格为 40KDG6-12 8，给水系统变频控制柜 1 台, 型号：ACS510 01. 2、跌水池用水泵 2 台：上海市* 集团生产的 KWQ 系列无堵塞潜水泵，型 号为 50KWQ/25-10-1.5 ，跌水池水泵控制柜 1 台。 给排水数量统计表 序号名称单位数量 26 1 给水镀锌钢管 DN100 m 47.100 2 给水镀锌钢管 DN100 m 172.050 3 给水镀锌钢管 DN70 m 79.950 4 给水 PPR 管 DN50 m 224.180 5 给水 PPR 钢管 DN40 m 333.450 6 给水 PPR 管 DN32 m 67.050 7 给水 PPR 管 DN32 m 219.900 8 给水 PPR 钢管 DN20 m 247.950 9 给水 PPR 管 DN15 m 251.650 10
