1、无锡公寓产品定位报告金盛集团地产营销管理中心一、【市场背景阐述】近几年来无锡商业市场一直处于不温不火的状态。库存大、去化慢是整体特征。据搜房网数据监控中心统计，截至12月30日2014年无锡市区商品房共计成交629.72万平，商品房成交 56516 套。而2014年无锡商业共计成交86.77万平，10352套，占总成交量的13.8%。同比2013年58623套减少48271套，下跌82%。另外，截止2014年12月30日，无锡市七区商业库存为96936套，商业总面积为964.07万平。也就是说，按照2014年的去化速度，在不增加新房源的前提下，目前无锡商业市场的货量至少需要9年时间才能去化完毕
2、。（表一：2014年无锡商业市场销售额前10强排行榜）据无锡365家居网提供数据显示，2014年无锡商业项目销售10强榜上，第一名销售额为3.38亿，套数第一名为363套。该数据包含写字楼、公寓和商铺。按照集团给无锡项目2015年制定的7.2亿任务指标来看，无锡项目需要卖出去年销冠业绩的两倍！套数同样也要冲击第一！（表二，金盛无锡项目周边产品的价格和去化率统计表 2015年4月统计）（表二，金盛无锡项目周边产品的价格和去化率统计表 2015年4月统计）地产营销管理中心在4月份对无锡市场近80家商业项目近30天的销售数据进行了跟踪，并对整体去化率和首开时间进行了统计。结果发现目前在售的41家公寓
3、项目，30天内共销售330套房源，平均每个项目一个月只卖出8套房源！总结：无锡商业市场项目众多，库存量大，整体价格偏低，销售缓慢，去化周期很长。大批项目在交付后仍在销售中。二、【无锡项目现状】1.年度销售额高，营销任务艰巨。2.无锡项目与周边公寓产品相比，缺乏明显的优势和特点。价格上，周边老盘售价都在6000左右，更有打出3880元/平的特价房。3.6月下旬首开，去化时间较短。三、【公寓产品定位建议】考虑到项目周边公寓价格和整个公寓库存现状，地产营销中心进行一番详细的市场调查和讨论后，决定针对崇安区板块特性，以刚需年轻人（85后）为目标客群，首先推出LOFT产品，以精装形式入市。在营销包装方面
4、，为了最大程度地区分我们与无锡市场其他商业项目特征，营销中心强烈建议针对客群走概念化路线，即将我们的产品进行年轻化、个性化和智能化打造和包装。（目前无锡市场商业项目，以公寓和LOFT产品为例，在包装宣传策略上面，几乎都比较中规中矩，清一色的主打投资牌，缺乏识别度，难以从群体中脱颖而出。）LOFT公寓平层公寓 平层公寓后期将引入途家托管模式，后期营销建议仍主打投资牌。平层公寓同样精装交付，精装风格以途家标准打造，成本在1000元/平。销售模式方面，除传统的坐销模式外，地产营销管理中心希望能引入基金补贴模式和线下分销模式、电商模式等。多种渠道组合，尽可能全方面地打开通道，加速产品去化。鉴于目前无锡
5、市场现状，价格方面，营销管理中心建议贴合市场，增加自身竞争力。除此之外，加上多种销售模式，较有特色的产品定位，重拳出击。此外，整体商业定位后期逐渐明朗后，也将成为营销重要宣传点。在后期结合商业招商定位及商业规划，再另行制定商业产品组合及销售模式。LOFT公寓推出之后，平层公寓随后推出。智能化家居大楼全WIFI覆盖年轻化装修风格为了后期能够支撑得起这种概念，建议LOFT公寓产品采用智能化家居、大楼全天WIFI覆盖、装修风格年轻化、售楼处软装个性化等方面进行打造。售楼处软装个性化LOFT包装（智能家居系统设备效果图）近年来，愈演愈烈的互联网浪潮已经深刻地改变人们的衣食住行。智能家居已被不同程度地运
6、用到地产行业，像南京市场的海峡城“云科技”，银城地产联姻小米开发小米智能家居等。被冠以“智能家居”系统的产品，产品附加值被提高，可有助于营销宣传，成为卖点之一。既然主张无锡项目打出个性化年轻化智能化概念，智能家居自然需要成为“标配”。但鉴于开盘时间的紧迫和公司实际情况，智能化家居系统建议采用“小红帽智能家居系统”。这是一个类似于路由器的设备，将家中电视、热水器、冰箱、空调、电饭煲等电器进行远程遥控。该设备成本仅为2000-3000元/台，适用于所有房型，不影响室内装潢，即装即用。简而言之，即为每户购买一套智能家居设备，即可被营销包装成“智能家居公寓”。智能家居系统大楼全WIFI覆盖两栋公寓楼W
7、IFI全覆盖 在数码浪潮熏陶下的85后，电子产品不离身。像智能手机，IPAD等都需要网络。为更多地体现年轻化、个性化和智能化元素，建议后期公寓大楼里提供全天候的WIFI，这样可以让业主便捷地上网。从营销角度而言，也可以作为一个卖点。网费可以加入后期的物业费当中。装修风格上走年轻化，类似宜家现代简约风。年轻化的装修风格售楼处软装个性化售楼处的软装方面和外部导视也尽量体现出个性化，如沙发，装饰等细节方面。四、【公寓产品案名建议】对于公寓产品分案名，营销中心建议为 YOHOYOHO为英文词young(年轻)和home（家）的合成词，正好与我们倡导定位的85后公寓相吻合。此外，发音听起来像语气词，哟吼！（分案名定位YOHO空间，传达年轻个性态度）LOFT公寓推广的主题我的生活+阐述意思为我的生活家，+号又是无限可能的标志，我们的产品附加值高，有智能家居系统、大楼WIFI全覆盖等卖点。谢谢观看！
