1、售楼处调研报告Sales offices2012May.23th1701090221 张丹 指导老师：李炳南南京工业大学建筑学院环艺0905实地调研案例售楼处包装售楼处风水学功能要件详解主要主要内容内容1入口区设置要点入口区设置要点 3洽谈签约区设置要点洽谈签约区设置要点2展示区设置要点展示区设置要点 4工作休闲区设置要点工作休闲区设置要点1售楼处选址售楼处选址 2售楼处外部环境要点售楼处外部环境要点 3售楼处内部风水布局重点售楼处内部风水布局重点 4售楼处是否应做祭祀活动售楼处是否应做祭祀活动5开盘强销期的售楼处风水提点开盘强销期的售楼处风水提点1：公共空间的私人化：公共空间的私人化2：合理
2、安排售楼处空间动线：合理安排售楼处空间动线1调研目的调研目的 中央金地售楼中心中央金地售楼中心2调研概况调研概况 鼓北财智广场鼓北财智广场3调研收获调研收获 阅城国际花园阅城国际花园 外部给人的整体感觉还算大气、庄外部给人的整体感觉还算大气、庄重，符合项目形象。重，符合项目形象。售楼处建在水上，用水景打造灵动售楼处建在水上，用水景打造灵动景观样板，其设计不但注重精美的现代景观样板，其设计不但注重精美的现代设计的细部，而且以独特的方式展示了设计的细部，而且以独特的方式展示了“动动”与与“静静”，“声声”与与“色色”的环的环境，体现了妙趣横生的创意。境，体现了妙趣横生的创意。作为售楼主战场的售楼处
3、主要作用是作为售楼主战场的售楼处主要作用是提供一个销售接待场所，及初步展示项目提供一个销售接待场所，及初步展示项目的形象、气质和风格。的形象、气质和风格。该售楼处分为两层，一层为接该售楼处分为两层，一层为接待迎宾，二层是前台接待、模型展待迎宾，二层是前台接待、模型展区、洽谈大厅、签约区、办公区。区、洽谈大厅、签约区、办公区。上楼左侧位置，销售人员工作区设在入口正前方，模型展区位于大中央，洽谈区位于右侧靠窗位置，整个空间规划满足了功能流线，保障了日常销售流程畅通。服务台造型太简单，档次和品质强调不够，装修没有多大吸引力，风格和品质我不满意，如果我是购房者，恐怕调动不了我购房的胃口，估计他们就达不
4、到销售的目的。调调 研研 收收 获获调调 研研 收收 获获 通过实地的参观和网上的学习，我较为系统的了解了售楼处建筑设计的一些思维方法和设计理念，同时也提高了自身调查分析和综合思考的能力。1、模型展示区邻近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼人员为客户随时解说。2、签约过程非常关键，一点异动都可能中止购买行为，所以签约区靠近财务区位于最里边半围合室内，比较偏僻，安静，可以减少干扰。3、签约完就会到财务区交款或办理财务手续，越近越可以缩短客户犹豫的时间。4、当然，售楼处展示空间的设计也契合体验经济，体现企业文化。我觉得售楼处的外形要新颖别致，能抓住人们的视线；环境设计要舒适、优雅，构筑一个以绿色、自
5、然、健康、生态为主题的这样一种氛围，使客户在进入售楼部的第一时刻就能深刻的体会到项目的总体气质以及项目的独特卖点。大门辐射区接待接待迎宾迎宾区区模型模型展示展示区区 分户分户模型模型区区吊球、拱门、横幅、广吊球、拱门、横幅、广告牌之类的宣传品，导告牌之类的宣传品，导示牌、停车场。示牌、停车场。视楼盘的档次而定，有些视楼盘的档次而定，有些楼盘安排门童开门迎宾。楼盘安排门童开门迎宾。刷鞋机、伞架刷鞋机、伞架巨大的模型沙盘远没有精致的小沙盘显现档次。放置整体模型与单巨大的模型沙盘远没有精致的小沙盘显现档次。放置整体模型与单体独栋的模型。模型台边的墙面可设置墙面挂壁式沙盘，显示该楼体独栋的模型。模型台
6、边的墙面可设置墙面挂壁式沙盘，显示该楼盘的区位及周边配套情况、景观特色、道路等。模型展示区与邻近盘的区位及周边配套情况、景观特色、道路等。模型展示区与邻近洽谈区间，可放置洽谈区间，可放置3D3D动画模型视频。具备空间感的感应性模拟场景。动画模型视频。具备空间感的感应性模拟场景。展示现在热销的户型，展示现在热销的户型，摆在总体模型的傍边位摆在总体模型的傍边位置。置。售楼处功能要件详解展板宣传区建材建材展示展示区区销控销控区区 在宣传区有条件的情况在宣传区有条件的情况下还可以做地面、墙面投影下还可以做地面、墙面投影幻灯宣传。更加生动的展示幻灯宣传。更加生动的展示开发商、项目的文化及理念。开发商、项
7、目的文化及理念。很多售楼处简单的把建材推在一很多售楼处简单的把建材推在一个角落。这样的展示还不如不做。个角落。这样的展示还不如不做。建材展示区要么不做，要么就做建材展示区要么不做，要么就做好，真正起到建材展示的作用。好，真正起到建材展示的作用。售楼处功能要件详解销控表要不断迅速更新，销控表要不断迅速更新，不断贴上去的已售标签能不断贴上去的已售标签能使现场的售楼气氛热烈上使现场的售楼气氛热烈上升。达到热销中的效果。升。达到热销中的效果。人少的时候放轻音乐、慢音乐。人多的时候放激情音乐、快音乐 空调温度较高时顾客会偏感性，空调温度较低时顾客偏理性多用暖色调，少用冷色调多用暖色调，少用冷色调 选择靠
8、近财务区，因为一般签约完就会到财务区交款或办理财务手续，越近越可以缩短客户犹豫的时间，不会节外生枝。签约区最好比较偏僻，安静，可以减少干扰。签约过程非常关键，往往这时候顾客心理非常脆弱，一点异动都可能中止购买行为。洽谈区要求宽敞明亮、氛围轻松、人性化 这个区域一般入门可见有大型的接待台，台面上有；楼书、宣传单、户这个区域一般入门可见有大型的接待台，台面上有；楼书、宣传单、户型图、报纸、等。台面下有：电话机，传真、客户登记本、客户留言册、等。型图、报纸、等。台面下有：电话机，传真、客户登记本、客户留言册、等。工作区包括；证书文件架、文化凭证展示间、销售人员工作室、经理室、工作区包括；证书文件架、
9、文化凭证展示间、销售人员工作室、经理室、财务室、员工更衣室、员工餐厅、员工休息室、员工通道、存储室、等。财务室、员工更衣室、员工餐厅、员工休息室、员工通道、存储室、等。一般财务区安排在独立的围合室内会更加安全点，在人流动线来说，财务区一般财务区安排在独立的围合室内会更加安全点，在人流动线来说，财务区会安排靠近签约区，更方便客户。因为一般签约完就会到财务区交款或办理会安排靠近签约区，更方便客户。因为一般签约完就会到财务区交款或办理财务手续，越近越可以缩短客户犹豫的时间，不会节外生枝。给客户的感觉财务手续，越近越可以缩短客户犹豫的时间，不会节外生枝。给客户的感觉也比较人性化。也比较人性化。饮品间：
10、咖啡吧、饮品台、酒柜、茶座饮品间：咖啡吧、饮品台、酒柜、茶座 游戏：儿童游乐场所、娱乐小游戏等。游戏：儿童游乐场所、娱乐小游戏等。在休闲区种花养鱼是常见的，更有些售楼处把鸟儿请进了售楼处。这些在休闲区种花养鱼是常见的，更有些售楼处把鸟儿请进了售楼处。这些鸟儿在空中、盆栽的树木花草间自由飞翔鸟儿在空中、盆栽的树木花草间自由飞翔,翻飞鸣叫的鸟儿给休闲区的客户多一份乐趣。翻飞鸣叫的鸟儿给休闲区的客户多一份乐趣。售楼工作区 财务区 休闲区 公共空间的私人化在做公共空间项目的时候，因为是售楼处，和客户接触比较多的是公共空间，所以需要做很多私人化空间的视觉，来建造宾至如归的商业场所。同时通过这样一种手段来
11、营造一种客户未来可以在此获得的生活氛围。现在南方有些开发商把很多私人空间的东西搬进了售楼处，酒吧间、书房、客厅、花草盆景以及鱼虫、鸟笼都请进了售楼处，细致到每一个局部沙发、吊灯、茶几、洗手间都能给客户一种宾至如归的感觉。售售 楼楼 处处 包包 装装动线动静分区安排合理，洽谈区需要安静舒适，接待区宜靠近主入口，从展示区到洽谈区要有便捷流线。比例空间的高低大小要有主次对比，比例适当。层次移动变化的层叠空间将增添售楼处空间的魅力，这种移动角度的获得不仅在室内，同样适用于室外看入室内的视角。灯光展示区域需要700lux以上的照度，而洽谈区的照度仅需300lux。表达区域模型有被挂上墙的倾向，销售部门喜
12、欢有地方表达卖点，喷绘口号是常见做法。惊喜意料之外的喜悦是售楼处要表达的，消费者永远需要有新鲜的刺激，从中感受花钱的快乐。合理安排售楼处空间动线合理安排售楼处空间动线售售 楼楼 处处 的的 选选 址址 售售 楼楼 处处 外外 部部 环环 境境 要要 点点 售售 楼楼 处处 内内 部部 风风 水水 布布 局局 重重 点（备注）点（备注）售售 楼楼 处处 是是 否否 应应 做做 祭祭 祀祀 活活 动（备注）动（备注）开开 盘盘 强强 销销 期期 的的 售售 楼楼 处处 风风 水水 提提 点点 售楼处的整个展示面，就如同一个人的嘴巴，是整个楼盘吸进财气的地方，讲求屋前开阔，接纳八方生售楼处的整个展示
13、面，就如同一个人的嘴巴，是整个楼盘吸进财气的地方，讲求屋前开阔，接纳八方生气。按照这一原则，选择售楼处的地址时，也应该考虑售楼处正前方的开阔，售楼处门外没有障碍物为好，气。按照这一原则，选择售楼处的地址时，也应该考虑售楼处正前方的开阔，售楼处门外没有障碍物为好，例如：围墙，电线杆、高大树木、灯柱、广告牌等，风水学认为这是妨碍纳气，影响财气流入生意。而从传例如：围墙，电线杆、高大树木、灯柱、广告牌等，风水学认为这是妨碍纳气，影响财气流入生意。而从传统商铺评估的角度考虑通常表达为统商铺评估的角度考虑通常表达为可视性可视性、可达性可达性等。等。另外，售楼处选址适宜接近拐角路口，要比在直路上更好。十字
14、路口、丁字路口不论大小路口都可以视另外，售楼处选址适宜接近拐角路口，要比在直路上更好。十字路口、丁字路口不论大小路口都可以视为为 水口水口，通常而言近，通常而言近 水口水口 者财气较旺。现实中路口位置人流量大，行人也容易驻脚停步，容易吸引人者财气较旺。现实中路口位置人流量大，行人也容易驻脚停步，容易吸引人气。当然，同样坐向的门面具体离水口多远方为吉利，这里要运用排龙的方法，还须现场勘测得出结论。气。当然，同样坐向的门面具体离水口多远方为吉利，这里要运用排龙的方法，还须现场勘测得出结论。1 1、加强青龙位的气场，进一步巩固案场的整体气势；、加强青龙位的气场，进一步巩固案场的整体气势；2 2、趁热
15、打铁，加速下定与签约，在案场财位设置催财转、趁热打铁，加速下定与签约，在案场财位设置催财转水格局以利旺市；水格局以利旺市；3 3、售楼员通常皆为青年男女，属于艮、兑二卦，我们要、售楼员通常皆为青年男女，属于艮、兑二卦，我们要在售楼处内部格局与外部环境中加强这两个卦位的气场，例在售楼处内部格局与外部环境中加强这两个卦位的气场，例如艮卦位属八白土，我们可以加强土的元素，而兑卦位属七如艮卦位属八白土，我们可以加强土的元素，而兑卦位属七赤金，我们就应加强金的元素，这样可以使我们的销售人员赤金，我们就应加强金的元素，这样可以使我们的销售人员得到源源不断的气场支援，打好一场硬仗。得到源源不断的气场支援，打
16、好一场硬仗。4、做好内部通路的预判与改进，迎接财气高峰的来临，、做好内部通路的预判与改进，迎接财气高峰的来临，包括样板段、签约室的动线安排，遵循一阴一阳谓之道的原包括样板段、签约室的动线安排，遵循一阴一阳谓之道的原则，是的动线张弛有度，活泼而不乏大气。则，是的动线张弛有度，活泼而不乏大气。售楼处门前的位置，称为外明堂，是宜开阔，视野好，路面宜平整忌破损，广阔的明堂其实也便于客户的停车，这样就利于把财留住。明堂破损影响生意，容易招惹口舌是非。外明堂宽阔，却呈向外倾斜的斜坡形态，属于散气不吉的格局。青龙、白虎、玄武、朱雀作为风水学中的四大神兽，玄武作为靠山自然要敦实高大，朱雀方宜平坦而充满生机，左方称为青龙，青龙方五行属木。右方称为白虎，白虎方五行属金。古人云宁要青龙高万丈，莫使白虎高一尺。青龙属于吉利，而白虎属于凶兽。通常在售楼处的左右护卫风水中，建议青龙位比白虎位高为宜。上海白金湾售楼中心售楼中心类型类型现 代 简 约 式 售 楼 处深圳中海大山地深圳中海大山地山地景观售楼处广州誉峰广州誉峰酒店式会所售楼处酒店式会所售楼处经典案例广州方圆月岛广州方圆月岛表演型售楼处深圳深业新岸线深圳深业新岸线独立商铺售楼处独立商铺售楼处三里屯三里屯SOHO 特色售楼处深圳保利海语西湾深圳保利海语西湾咖啡厅式售楼处咖啡厅式售楼处敬请老师批评指正Thanks
