1、目录目录v承接查验的概念承接查验的概念v承接查验的必要性承接查验的必要性v承接查验的法律依据承接查验的法律依据物业管理条例物业管理条例、物业承接查验办法物业承接查验办法v实施物业承接查验的依据实施物业承接查验的依据v承接查验物业必须具备的条件承接查验物业必须具备的条件v承接查验的流程、标准（资料要求和质量标准）承接查验的流程、标准（资料要求和质量标准）v承接查验的核查方法承接查验的核查方法v常用验房工具介绍常用验房工具介绍v室内验收的方式及处理方法室内验收的方式及处理方法v承接查验与竣工验收的关系承接查验与竣工验收的关系v前期介入前期介入承接查验的概念承接查验的概念v 在物业在物业竣工验收合格
2、后竣工验收合格后，物业管理企业于业主，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物业管理企业前期介入充分、准备充足时，物业的承业管理企业前期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程竣工验收同步进行。物业接查验也可以和建设工程竣工验收同步进行。物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。移交手续。v 物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设
3、施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所共场所(地地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。承接查验的必要性承接查验的必要性进一步明确交接双方的责、权、利关系。进一步明确交接双方的责、权、利关系。v通过承接查验和承接合同的签订，实现权利和义务的转移通过承接查验和承接合同的签订，实现权利和义务的转移v在法律上界定清楚各自的权利和义务在法律上界定清楚各自的权利和义务确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。确保物业具备正常的使
4、用功能，充分维护业主的利益。v通过承接查验，发现物业质量的缺陷和隐患，通过承接查验，发现物业质量的缺陷和隐患，v通过及时返工、修缮、加固等，确保建筑物主体结构安全通过及时返工、修缮、加固等，确保建筑物主体结构安全v满足业主和物业使用人的需要，发挥物业的正常使用功能满足业主和物业使用人的需要，发挥物业的正常使用功能为日后的物业管理创造条件。为日后的物业管理创造条件。v通过承接查验，根据有关物业管理的文件资料，摸清物业的性能与通过承接查验，根据有关物业管理的文件资料，摸清物业的性能与特点特点v预防管理中可能出现的问题预防管理中可能出现的问题v有计划地安排好各项管理工作有计划地安排好各项管理工作物业
5、管理条例确立的七项基本制度物业管理条例确立的七项基本制度一、业主大会制度。一、业主大会制度。二、业主公约制度。二、业主公约制度。三、物业管理招投标制度。三、物业管理招投标制度。四、物业承接验收制度。四、物业承接验收制度。五、物业管理企业资质五、物业管理企业资质 管理制度。管理制度。六、物业管理专业人员六、物业管理专业人员 职业资格制度。职业资格制度。七、住房专项维修资金制度。七、住房专项维修资金制度。承接查验的法律依据承接查验的法律依据物业管理条例物业管理条例对承接查验的相关要求对承接查验的相关要求第二十八条第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设物业服务企业承接物业时，应
6、当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。施设备进行查验。第二十九条第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资
7、料。（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。员会。第三十一条第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任物业的保修责任承接查验的法律依据承接查验的法律依据承接查验的法律依据承接查验的法律依据 建设部建设部物业承接查验办法物业承接查验办法总总计条，对相关责任、计条，对相关责任、办法、要求进行了规定。办法、要求进行了规定。实施物业承接查验的依据实施物业承接查验的依据 物业承接查验办法物业承接查验办法
8、（以下全文简称办法）对物业实施承接（以下全文简称办法）对物业实施承接查验的条件做了明确要求：查验的条件做了明确要求：办法第十二条实施物业承接查验，主要依据下办法第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件：列文件：（一）物业买卖合同；（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准（六）建设工程质量法规、政策、标准 和规范和规范承接查验物业必须具备的条件承接查验物业必须具备的条件办法第十一条实施承
9、接查验的物业，应当具备以下条件：办法第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；安装独立计量表具；（三）教育、邮
10、政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（六）物业使用、维护和管理的
11、相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。（七）法律、法规规定的其他条件。物业承接查验的流程物业承接查验的流程办法第十三条物业承接查验按照下办法第十三条物业承接查验按照下列程序进行：列程序进行：（一）确定物业承接查验方案；（一）确定物业承接查验方案；（二）移交有关图纸资料；（二）移交有关图纸资料；（三）查验共用部位、共用设施设备；（三）查验共用部位、共用设施设备；（四）解决查验发现的问题；（四）解决查验发现的问题；（五）确认现场查验结果；（五）确认现场查验结果；（六）签订物业承接查验协议；（六）签订物业承接查验协议；（七）办理物业交接手续。（七）办理物业交接手续。承接查验的准备工作
12、承接查验的准备工作1.1.派出行政和专业技术人员前往工地现场了解情况，制定好承接查验方案。派出行政和专业技术人员前往工地现场了解情况，制定好承接查验方案。2.2.定期对施工现场进行检查，认真填写定期对施工现场进行检查，认真填写现场检查记录表现场检查记录表，及时进行总结归纳，及时进行总结归纳，并向开发商及相关单位反映发现问题并协商解决办法。并向开发商及相关单位反映发现问题并协商解决办法。3.3.提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心中有提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心中有数。数。4.4.准备好承接查验记录表格及相关工具准备好承接查验记录表
13、格及相关工具5.5.事先协调开发商、总包，制定关于承接查验后遗留问题的处理方法及进场整改须事先协调开发商、总包，制定关于承接查验后遗留问题的处理方法及进场整改须遵守的管理规定，并签订遗留问题处理协议。遵守的管理规定，并签订遗留问题处理协议。6.6.成立承接查验小组成立承接查验小组7.7.前期资料的提供前期资料的提供8.8.正式进行承接查验的工作正式进行承接查验的工作建设单位承接查验应移交的资料建设单位承接查验应移交的资料办法第十四条现场查验办法第十四条现场查验2020日前日前（根据地产集团公司相关流程，根据地产集团公司相关流程，承接查验应在集中交付前承接查验应在集中交付前2个月进行个月进行）,
14、建设单位应当向物业建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所
15、必需的其他资料。（五）承接查验所必需的其他资料。承接查验的资料要求承接查验的资料要求v新建物业新建物业承接查验的资料要求承接查验的资料要求产权资料产权资料va a、项目批准文件。、项目批准文件。vb b、用地批准文件。、用地批准文件。vc c、建筑执照。、建筑执照。vd d、拆迁安置资料。、拆迁安置资料。技术资料技术资料va a、竣工图纸，包括：总平面图、结构图、设备图、附属工程图及隐蔽管线图的全套图纸。、竣工图纸，包括：总平面图、结构图、设备图、附属工程图及隐蔽管线图的全套图纸。vb b、地质勘察资料。、地质勘察资料。vc c、工程合同及开工、竣工报告。、工程合同及开工、竣工报告。vd d、
16、工程预决算。、工程预决算。ve e、图纸会审记录。、图纸会审记录。vf f、工程设计变更通知单及技术核定单，包括质量事故处理记录。、工程设计变更通知单及技术核定单，包括质量事故处理记录。vg g、隐蔽工程验收签证。、隐蔽工程验收签证。vh h、沉降观察记录。、沉降观察记录。vi i、竣工验收证明书。、竣工验收证明书。vj j、钢材、水泥等主要材料的质量保证书。、钢材、水泥等主要材料的质量保证书。vk k、新材料、构配件的鉴定合格证书。、新材料、构配件的鉴定合格证书。vl l、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。vm m、砂浆、混
17、凝土试块试压报告。、砂浆、混凝土试块试压报告。vn n、供水、供暖的试压报告、供水、供暖的试压报告。承接查验的资料要求承接查验的资料要求v原有物业原有物业承接查验的资料要求承接查验的资料要求产权资料产权资料va a、房屋所有权证。、房屋所有权证。vb b、土地使用权证。、土地使用权证。vc c、有关司法、公证文书和协议。、有关司法、公证文书和协议。vd d、房屋分户使用清册。、房屋分户使用清册。ve e、房屋、设备及定、附着物清册。、房屋、设备及定、附着物清册。技术资料技术资料va a、房屋平面图。、房屋平面图。vb b、房屋分间平面图。、房屋分间平面图。vc c、房屋及设备技术资料。、房屋及
18、设备技术资料。收集资料一定要全面收集资料一定要全面v例：例：电梯设备需要的技术资料电梯设备需要的技术资料1 1、电梯技术规格说明书、电梯技术规格说明书2 2、电梯出厂合格证、电梯出厂合格证3 3、电梯装箱清单、电梯装箱清单4 4、电梯管理与使用手册、电梯管理与使用手册5 5、电梯安装标准、电梯安装标准6 6、电梯操作说明书、电梯操作说明书7 7、电梯维修保养手册、电梯维修保养手册8 8、电梯安装图纸、电梯安装图纸9 9、电梯机械及电气控制图纸、电梯机械及电气控制图纸1010、电梯备品备件清单、电梯备品备件清单1111、电梯操作培训手册、电梯操作培训手册移交资料时的要求的有哪些移交资料时的要求的
19、有哪些第十四条第十四条未能全部移交前款所列未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第十五条第十五条物业服务企业应当对建设单位物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。的合格证明文件。承接查验标准承接查验标准v物业承接查验的具体要求和标准：物业承接查验的具体要求和标准：执行执行19911991年年2 2月建设部颁布的房屋承接查验标准、城市住宅小
20、区竣月建设部颁布的房屋承接查验标准、城市住宅小区竣工综合验收管理办法及工综合验收管理办法及20102010年建设部下发的年建设部下发的物业承接物业承接查验办法查验办法 。v承接查验标准分为两类：承接查验标准分为两类：新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准v质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。v质量问题的处理。质量问题的处理。原有物业承接查验的标准原有物业承接查验的标准v质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。v危险和损坏问题的处理。危险和损坏问题的处理。承接查验标准承接查验标准v新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准v质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。a a、
21、主体结构。、主体结构。v地基基础的沉降不得超过地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范建筑地基基础设计规范的允许变形值，的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。v钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设钢筋混凝土结构设计规范计规范的规定值。的规定值。v木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合合木结构工程施工及验收规范木结构工程施工及验收规范的规定。的规定。v砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显的裂缝
22、。砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显的裂缝。v凡应抗震设防的房屋，必须符合凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范建筑抗震设计规范的有关规定。的有关规定。承接查验标准承接查验标准v新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准v质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。b b、外墙、外墙v不得渗水。不得渗水。c c、屋面。、屋面。v各类屋面必须符合各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范屋面工程施工及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。v平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部
23、位设置屋面检修孔。v阳台和三层以上房屋的屋面应实行有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，阳台和三层以上房屋的屋面应实行有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。接口严密，不渗漏。d d、楼地面。、楼地面。v面层和基层必须粘结牢固，不空鼓。面层和基层必须粘结牢固，不空鼓。v整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。顺直、无缺棱掉角。v卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标
24、高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。允许倒泛水和渗漏。木楼地面应平整牢固，接缝密合。木楼地面应平整牢固，接缝密合。承接查验标准承接查验标准v新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准v质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。e e、装修、装修v钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝严密，木门窗缝适度。全，位置准确，钢门窗缝严密，木门窗缝适度。v进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门口
25、上的亮子均应装设铁栅栏。共走道窗、进户门口上的亮子均应装设铁栅栏。v木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须订牢。必须订牢。v门窗玻璃应安装平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。门窗玻璃应安装平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。v饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。v油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。承接查验标准承接查验标准v新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准v质量与
26、使用功能的检验。质量与使用功能的检验。vf f、电气、电气电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应该有导管。导线连接必须紧密，电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应该有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管线在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。应按套安装电能表或使管线在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。应按套安装电能表或预留表位，并有电器接地装置。预留表位，并有电器接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。照明器具等低压电器安
27、装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。名种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合名种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装电气装置安装工程施工及验收规范工程施工及验收规范的要求。对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场的要求。对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和振动声不得电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和振动声不得超过超过电气装置安装工程施工及验收
28、规范电气装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。及完整的图纸资料均应符合要求。除上述要求外，同时应符合地区性除上述要求外，同时应符合地区性低压电气装置规程低压电气装置规程的有关要求。的有关要求。承接查验标准承接查验标准v新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准v质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。g g、水、卫、消防管道与设备。、水、卫、消防管道与设备。v管道应安装牢固，控制部件启
29、、闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必管道应安装牢固，控制部件启、闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。高须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。v卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8M8M，并不应使用陶瓷管、塑，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须畅通。卫生器具质量料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排
30、水必须畅通。卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。水泵安装应平良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。水泵安装应平稳，运行时无较大振动。稳，运行时无较大振动。v消防设施必须符合消防设施必须符合建筑设计防火规范建筑设计防火规范高层民用设计防火规范高层民用设计防火规范的要求，并的要求，并且有消防部门的检验合格签证。且有消防部门的检验合格签证。承接查验标准承接查验标准v新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准v质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。h h、采暖工程。、采暖工程。v采暖工程的验收时间必须采暖工程的验收时间必须在采暖期前的两个月
31、进行在采暖期前的两个月进行。v锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，不得有变形、裂纹、腐蚀等缺陷。安锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，不得有变形、裂纹、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证。炉排必须进行装完毕后，必须有专业部门的检验合格证。炉排必须进行1212小时以上的试运转，炉排小时以上的试运转，炉排之间、炉排与炉膛之间不得相互摩擦，且应无杂音，不跑偏、不受卡，运转应自如。之间、炉排与炉膛之间不得相互摩擦，且应无杂音，不跑偏、不受卡，运转应自如。v各种仪器、仪表应齐全准确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。炉门、各种仪器、仪表应齐全准确，安全装置必须灵敏、
32、可靠，控制阀门应开关灵活。炉门、灰门、煤斗闸板、烟风挡板应安装平整，启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏灰门、煤斗闸板、烟风挡板应安装平整，启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。气。v管道的管径、坡度及检查井必须符合管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。设备、管道不应有跑、冒、沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。设备、管道不应有跑、冒、滴、漏的现象。保温、防腐措施必须符合滴、漏的现象。保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范采暖与卫生工程施工
33、及验收规范的规定。的规定。v锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。经过度应符合环保要求。经过4848小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、力学性能及采小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、力学性能及采暖区室温必须符合设计要求。暖区室温必须符合设计要求。承接查验标准承接查验标准v新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准v质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。i i、附属工程及其他。、附属工程及其他。v室外排水系统的标高、检查井的设置、管道坡度、管径均必须符合室
34、外排水设计规范室外排水系统的标高、检查井的设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水畅通，井盖应搁置稳妥并设置井圈。的要求。管道应顺直且排水畅通，井盖应搁置稳妥并设置井圈。v化粪池应按照排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于化粪池应按照排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm5cm。立管与。立管与化粪池之间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。明沟、散水、落水沟内不化粪池之间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。得有断裂、积水现象。v房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不得有
35、积水、空鼓和断裂现象。房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不得有积水、空鼓和断裂现象。房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合相关规定。挂衣钩、晒衣架应安装房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合相关规定。挂衣钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。v单体工程必须做到单体工程必须做到“工完，料净，场地清工完，料净，场地清”，临时设施及过渡用房拆除清理完毕，室，临时设施及过渡用房拆除清理完毕，室外地面平整，室内外高差符合设计要求。外地面平整，室内外高差符合设计要求。v群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施
36、，要达到应有的质量和使用功群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，要达到应有的质量和使用功能要求。能要求。v建设工程全部施工完毕，竣工验收合格。建设工程全部施工完毕，竣工验收合格。v具备永久供电、供水、通邮、电话等条件，道路、排水通畅。具备永久供电、供水、通邮、电话等条件，道路、排水通畅。v已经有关部门批准并已确定门牌编号。已经有关部门批准并已确定门牌编号。承接查验标准承接查验标准v新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准v质量问题的处理。质量问题的处理。影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由开发单位负责进行加固补强
37、返修，直到合约定期限由开发单位负责进行加固补强返修，直到合格；格；影响相邻房屋安全的问题，由开发单位负责处理。影响相邻房屋安全的问题，由开发单位负责处理。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由开发单位负责维修，也可以采取费用补可约定期限由开发单位负责维修，也可以采取费用补偿的办法，由接管单位处理。偿的办法，由接管单位处理。承接查验标准承接查验标准v原有物业承接查验的标准原有物业承接查验的标准v质量与使用功能的检验质量与使用功能的检验a a、以建设部颁布的、以建设部颁布的房屋承接查验标准房屋承接查验标准为依据，进行房为依据，进
38、行房屋结构安全和使用功能满足为主的现场检验。屋结构安全和使用功能满足为主的现场检验。b b、以、以危险房屋鉴定标准危险房屋鉴定标准和国家有关规定做检验依据。和国家有关规定做检验依据。c c、从外观检查建筑整体的变异状态。、从外观检查建筑整体的变异状态。d d、检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。、检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。e e、检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添、检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况），评估房屋现有价值，建立资料档建、装修和设备情况），评估房屋现有价值，建立资料档案。案。f f、对产权和技术资料进行验证核对，房
39、屋所有权、使用权、对产权和技术资料进行验证核对，房屋所有权、使用权情况清楚。情况清楚。g g、土地使用范围明确。、土地使用范围明确。h h、物业管理权的交接手续完善。、物业管理权的交接手续完善。承接查验标准承接查验标准v原有物业承接查验的标准原有物业承接查验的标准v危险和损坏问题的处理危险和损坏问题的处理a a、属于有危险的房屋，应由移交单位负责排险解危后，、属于有危险的房屋，应由移交单位负责排险解危后，才能接管。才能接管。b b、属于有损坏的房屋，由移交单位和接管单位协商解、属于有损坏的房屋，由移交单位和接管单位协商解决，既可约定期限由移交单位负责维修，也可采取其决，既可约定期限由移交单位负
40、责维修，也可采取其他补偿形式。他补偿形式。c c、属于法院判决没收并通知接管的物业，按法院判决、属于法院判决没收并通知接管的物业，按法院判决处理。处理。承接查验核查方法承接查验核查方法办法第十八条办法第十八条现场查验应当综合运用现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观配置标准、外观质量和使用功能质量和使用功能。观感查验：观感查验：对查验对象外观的检查，目视、触摸。对查验对象外观的检查，目视、触摸。使用查验：使用查验：通过启用设施或设备来直接检验安装质量和使用
41、功能。通过启用设施或设备来直接检验安装质量和使用功能。检测查验：检测查验：运用仪器、仪表、工具检测是否符合质量要求。运用仪器、仪表、工具检测是否符合质量要求。试验查验：试验查验：通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能备的性能常用验房工具介绍常用验房工具介绍v工具名称：工具名称：水平尺水平尺v工具介绍：水平尺主要用工具介绍：水平尺主要用来检测或测量水平和垂直来检测或测量水平和垂直度，可分为铝合金方管型、度，可分为铝合金方管型、工字型、压铸型、塑料型、工字型、压铸型、塑料型、异形等多种规格；长度从异形等多种规格；长度从10C
42、M到到250CM多个规格；多个规格；水平尺材料的平直度和水水平尺材料的平直度和水准泡质量，决定了水平尺准泡质量，决定了水平尺的精确性和稳定性。的精确性和稳定性。常用验房工具介绍常用验房工具介绍v工具名称：工具名称：靠尺靠尺v工具介绍：工具介绍：垂直度检测，水平度检测、平整度检测,家装监理中使用频率最高的一种检测工具。检测墙面、瓷砖是否平整、垂直。检测地板龙骨是否水平、平整。常用验房工具介绍常用验房工具介绍v工具名称：工具名称：塞尺塞尺v工具介绍：工具介绍：塞尺又称测微片或厚薄规，是用于检验间隙的测量器具之一，横截面为直角三角形，在斜边上有刻度,利用锐角正弦直接将短边的长度表示在斜边上,这样就可
43、以直接读出缝的大小了。常用验房工具介绍常用验房工具介绍v工具名称：工具名称：阴阳角尺阴阳角尺v工具介绍：检测阴阳角工具介绍：检测阴阳角内外直角偏差的常用工内外直角偏差的常用工具。使用时将活动尺拉具。使用时将活动尺拉出旋转出旋转270度，使指针度，使指针对准对准“0”位，然后靠在位，然后靠在阴阳角处测量，测量后，阴阳角处测量，测量后，读检测尺上的读数，指读检测尺上的读数，指针所指数值即为被测面针所指数值即为被测面的垂直偏差。的垂直偏差。常用验房工具介绍常用验房工具介绍v工具名称：工具名称：激光测距仪激光测距仪v工具介绍：激光测距仪，是利用工具介绍：激光测距仪，是利用激光对目标的距离进行准确测定激
44、光对目标的距离进行准确测定的仪器。激光测距仪在工作时向的仪器。激光测距仪在工作时向目标射出一束很细的激光，由光目标射出一束很细的激光，由光电元件接收目标反射的激光束，电元件接收目标反射的激光束，计时器测定激光束从发射到接收计时器测定激光束从发射到接收的时间，计算出从观测者到目标的时间，计算出从观测者到目标的距离。激光测距仪重量轻、体的距离。激光测距仪重量轻、体积小、操作简单速度快而准确，积小、操作简单速度快而准确，其误差仅为其它光学测距仪的五其误差仅为其它光学测距仪的五分之一到数百分之一。分之一到数百分之一。常用验房工具介绍常用验房工具介绍v工具名称：工具名称：空鼓锤空鼓锤v工具介绍：工具介绍
45、：用来检测精装房的墙面，墙砖，地砖，地板来是否有空鼓。35室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法1、墙面的验收、墙面的验收 u对墙面的验收，主要是看室内四周的墙面有无裂缝，空壳等现象。u如有裂缝则要看是什么样的裂缝。常见的裂缝是风裂，其形状是呈网状式的密布在墙面上。这种裂缝形成的原因，主要是室内外暖湿气流的不均匀，加上水泥砂浆自然的干、湿收缩。u空壳则是粉墙时簿、厚不均，洒水时不均匀造成的，于墙体本身质量，没有任何联系。v处理方法：如果裂缝、空壳面积比较大，则由施工单位打掉重粉。如果只有细小的裂缝，而没有空壳，待业主在进行精装修时抹二遍腻子即可消除。36室内验收方式及处理方法室内验收方式
46、及处理方法2、墙面的阴、阳角验收、墙面的阴、阳角验收 v对墙面的各个垂直拐角、水平平行角，用目测的方法进行观测，检查阴、阳角处是否不平整或波浪不平。v处理方法处理方法:则要求施工单位用直木条夹紧粉角找直。37室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法3、梁、柱与墙体之间裂缝的验收、梁、柱与墙体之间裂缝的验收 v因为整个楼盘是采用混凝土框架结构，墙体则是待框架做好以后再砌的，难免出现柱、梁与墙体之间的结合部出现裂缝。v常见的裂缝有两个部位:一是梁和墙体之间的裂缝 二是柱和墙体之间的裂缝 二个部位形成裂缝的原因是混凝土构造的柱、梁和空心砖墙体之间存在的一种自然的水泥收缩程度不同形成的，不存在质量
47、问题，更不是墙基下沉而造的。v处理方法：处理方法：将裂缝处割开，重铺金属网或布网，用小比度水泥砂浆重粉即可消除。38室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法4、楼板的验收、楼板的验收 u仔细观看室内地面上，是否有不同规则裂 缝，如果发现不同程度的存在，则要用专用小锤进行敲打，听听是否有空壳的声音。u如果正常，没有空壳的声音说明是水泥的自然风裂.如有异常响声，说明结构层与找平层之间有相克现象的存在,根本不存在结构层有什么质量问题。则要重新处理。v处理方法：处理方法：顺着开裂，空壳的方向割开重新做找平层即可。同时地面应光洁，不能起砂。39室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法5、顶棚的验
48、收、顶棚的验收v对顶棚的验收，也是要看有无裂缝，空壳等现象，如果两者现象都不存在，又无波浪，不平整的现象，国家标准只是顺平就可以了。40室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法、进户门的验收、进户门的验收v对门的验收要看门的四周密实度是否合适，开启、关闭是否顺畅，关门以后缝隙不能过大，也不能太小。钥匙开启自如，关、开门无异常响声。v处理方法处理方法：门的密实度不好，需重新填充、加固，关、开门不顺畅或门隙过大或过小，则要调整门的铰链、垫铁，达到标准要求。钥匙开起不自如，要调整锁芯的定位螺丝，使其到位。门有响声要调整门的平衡度、垂直度或加少许机油。41室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方
49、法、窗的验收、窗的验收u要看窗的边框四周边缘等易受撞击处是否密实，要仔细检查墙体和窗框处墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，检查推拉门、窗户玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不灵等现象。u推拉门、窗子四周橡胶压条是否平整，密实防水胶打的均匀程度如何。v处理方法：处理方法：推拉门、窗的四周密实度不好，要重新填实，加固边框。窗框、门框处有异种变色，说明有渗漏现象，要重新打胶、粉墙达到不漏程度。玻璃破裂，五金件损坏，要重新更换。压条不平整，防水胶不均，要将压条拆除重新再做，以达到防水的效果。42室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法、上、下水的验收、上、下水的验收v检查上水时，可将水阀打开检查各
50、个管子接头处有无滴水，渗水现象。检查下水时，可将水龙头打开观察地漏下水是否流畅，无冒泡缓慢现象。v处理方法：处理方法：上水管接头如有滴水、渗水，则说明熔焊的不牢，则要割去原接头，重新焊接，达到不滴不漏。下水如果不顺畅则说明地漏被异物堵塞，则要及时疏通。43室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法、电的验收、电的验收v对电的验收，要先看室内配电盘开关板、插座板有无损坏，安装是否牢固、顺直，过墙线路应有导管，连接点必须紧密、可靠，部件齐全，接触良好，位置正确。v再有电工将事先准备好的插头，插入插座板逐个检查线路是否正常。v处理方法：处理方法：如发现有上述问题则要请专业人员对损坏配件，线头连接处
