1、目目 录录物业管理的委托物业管理的委托1物业管理的招标物业管理的招标 2物业管理的投标物业管理的投标3案例分析案例分析4第一节第一节 物业管理的委托物业管理的委托 对物业的管理一般采用委托方式进对物业的管理一般采用委托方式进行。按物业产权归属，委托方有三类行。按物业产权归属，委托方有三类主体：房地产开发企业、公房出售单主体：房地产开发企业、公房出售单位、业主委员会。位、业主委员会。第一节第一节 物业管理的委托物业管理的委托 （一）房地产开发企业（一）房地产开发企业 房地产开发企业在以下两种情况下是物业房地产开发企业在以下两种情况下是物业管理委托方。一是对建成后以销售为主的物业，管理委托方。一是
2、对建成后以销售为主的物业，在物业建成之后和销售之前，其产权归属房地产在物业建成之后和销售之前，其产权归属房地产开发企业，此时房地产开发企业负责首次选聘物开发企业，此时房地产开发企业负责首次选聘物业服务企业。二是对建成后不出售而租赁经营的业服务企业。二是对建成后不出售而租赁经营的物业，其产权归属于开发企业，所以，房地产开物业，其产权归属于开发企业，所以，房地产开发企业一直是物业管理的委托方。发企业一直是物业管理的委托方。第一节第一节 物业管理的委托物业管理的委托（二）公房出售单位（二）公房出售单位 随着我国住房制度改革的深入，政随着我国住房制度改革的深入，政府单位原有公房逐步出售给个人。但府单位
3、原有公房逐步出售给个人。但由于住用人购买原公房的时间不同，由于住用人购买原公房的时间不同，在业主大会和业主委员会成立之前，在业主大会和业主委员会成立之前，公房出售单位作为原业主，负责首次公房出售单位作为原业主，负责首次选聘物业服务企业。选聘物业服务企业。第一节第一节 物业管理的委托物业管理的委托（三）业主委员会（三）业主委员会 已销售的物业，在物业管理区域内，已销售的物业，在物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总已交付的专有部分面积超过建筑物总面积面积50%50%时，就可以筹备首次业主大会，时，就可以筹备首次业主大会，并选举出业主委员会。业主委员会就并选举出业主委员会。业主委员会就可
4、以选聘物业服务企业可以选聘物业服务企业。第一节第一节 物业管理的委托物业管理的委托二、物业管理的委托内容二、物业管理的委托内容 不同的物业类型和业主委托的内容不同的物业类型和业主委托的内容是不尽相同的。物业管理从总体上分为是不尽相同的。物业管理从总体上分为以管理服务为主和租赁经营与管理服务以管理服务为主和租赁经营与管理服务并重两种类型。并重两种类型。（一）管理服务为主的物业管理（一）管理服务为主的物业管理 业主只将物业日常的管理服务委托业主只将物业日常的管理服务委托给物业服务企业，而未委托其代理物业给物业服务企业，而未委托其代理物业使用权的经营。使用权的经营。第一节第一节 物业管理的委托物业管
5、理的委托（二）出租经营与管理服务并重的物（二）出租经营与管理服务并重的物业管理业管理 业主不仅将物业日常的管理服业主不仅将物业日常的管理服务委托给物业服务企业，还委托其务委托给物业服务企业，还委托其代理物业使用权的经营。物业服务代理物业使用权的经营。物业服务企业不仅拥有物业管理权还拥有物企业不仅拥有物业管理权还拥有物业使用权和经营权。业使用权和经营权。第一节第一节 物业管理的委托物业管理的委托三、物业管理的委托方式三、物业管理的委托方式（一）不实行招投标时不实行招投标时的委托1、房地产开发企业将物业直接委托给自己组建或选定的物业服务企业进行管理。2、公房出售单位将物业直接委托给自己组建或选定的
6、物业服务企业进行管理3、业主委员会对原物业服务合同到期后原物业服务企业的再次聘用。第一节第一节 物业管理的委托物业管理的委托（二）实行招投标时的委托实行招投标时的委托 指房地产开发企业、公房出售单位或业主委员会以招投标的方式，通过市场竞争将物业管理委托给中标的物业服务企业，这种方式是物业管理发展的方向。第二节第二节 物业管理的招标物业管理的招标一、物业管理招标的含义一、物业管理招标的含义 物业管理招标是指物业所有人通过物业管理招标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业标文件，向社会公开招聘并确定物业服务企业的过程。服务
7、企业的过程。第二节第二节 物业管理的招标物业管理的招标二、物业管理招标方式二、物业管理招标方式 根据我国根据我国中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法和和前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法，我国物业管理招标有公开招标、邀请招标、议我国物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。标三种方式。（一）公开招标（一）公开招标公开招标是由招标方通过公开媒介向社会公开招标是由招标方通过公开媒介向社会公开发布招标公告，邀请所有愿意参加投标的公开发布招标公告，邀请所有愿意参加投标的物业服务参加投标的招标方式。其要符合基本物业服务参加投标的招标方式。其要符合基本的招标
8、条件。公开招标一般适用于规模较大的的招标条件。公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。物业，尤其是收益性物业。第二节第二节 物业管理的招标物业管理的招标（二）邀请招标（二）邀请招标邀请招标指不公开刊登广告直接邀请某邀请招标指不公开刊登广告直接邀请某些单位招标的招标方式，主要由招标单位些单位招标的招标方式，主要由招标单位向预先选择的向预先选择的3 3个以上有承担能力的物业服个以上有承担能力的物业服务企业发出投标邀请书，收到邀请书的物务企业发出投标邀请书，收到邀请书的物业服务企业可参与竞标。邀请招标工作量业服务企业可参与竞标。邀请招标工作量小，节省工作时间和成本；但但同时易造小，节省工
9、作时间和成本；但但同时易造成串通作弊现象。成串通作弊现象。样例：某小区邀标文件样本样例：某小区邀标文件样本（三）议标（三）议标 议标，又称谈判招标或指定招标，由议标，又称谈判招标或指定招标，由招标单位直接选择一家或几家物业服务企招标单位直接选择一家或几家物业服务企业与之协商谈判业与之协商谈判,达成协议。议标目前在我达成协议。议标目前在我国中小规模的物业管理招标项目中较为常国中小规模的物业管理招标项目中较为常见。见。三、物业管理招标程序三、物业管理招标程序第二节第二节 物业管理的招标物业管理的招标物业管理招标程序可分为招标的准备、物业管理招标程序可分为招标的准备、招标的实施和招标的结束三个阶段。
10、招标的实施和招标的结束三个阶段。（一）招标的准备（一）招标的准备招标的准备阶段是指从开发商或业主决招标的准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到正式对外招标即发定进行物业管理招标到正式对外招标即发布招标公告之前的这一阶段所作的一系列布招标公告之前的这一阶段所作的一系列准备工作。准备工作。这一阶段的主要工作有：成立招标机构、这一阶段的主要工作有：成立招标机构、编制招标文件、招标材料备案、确定标底。编制招标文件、招标材料备案、确定标底。第二节第二节 物业管理的招标物业管理的招标 （二）招标的实施（二）招标的实施 招标的实施是整个招标过程的实质性招标的实施是整个招标过程的实质性阶段。招标的实
11、施过程主要包括：阶段。招标的实施过程主要包括：1.1.发出招标邀请或通知；发出招标邀请或通知；2.2.投标资格预审；投标资格预审；3.3.确定编制投标文件所需时间；确定编制投标文件所需时间；4.4.处理需澄清或修改的问题；处理需澄清或修改的问题；5.5.招标实施过程中的其他规定；招标实施过程中的其他规定；6.6.开标、评标和定标。开标、评标和定标。第二节第二节 物业管理的招标物业管理的招标 （三）招标的结束（三）招标的结束 1.1.发出中标通知书发出中标通知书2.2.招标结果备案招标结果备案3.3.合同的签订合同的签订第三节第三节 物业管理的投标物业管理的投标一、物业管理投标的含义一、物业管理
12、投标的含义 物业管理投标是指物业服务企业为开物业管理投标是指物业服务企业为开拓业务拓业务,依据物业管理招标文件的要求组依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和标书，参加物业管理竞标，以求通过市和标书，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。场竞争获得物业管理权的过程。二、物业管理投标程序二、物业管理投标程序（一一）获取招标信息，决定是否参与投标；获取招标信息，决定是否参与投标；（二二）申请投标并接受资格审查；申请投标并接受资格审查；（三）购买并阅读招标文件（三）购买并阅读招标文件 购买招标文件后，阅读为重要环节。这购
13、买招标文件后，阅读为重要环节。这里主要包括：里主要包括：1.1.仔细阅读招标文件并尽可能找出错误；仔细阅读招标文件并尽可能找出错误；2.2.注意招标文件中的各项规定。注意招标文件中的各项规定。第三节第三节 物业管理的投标物业管理的投标（四）考察物业现场（四）考察物业现场（五）确定投标价（五）确定投标价具体内容包括：具体内容包括：1.1.制定管理服务方法与测算工作量；制定管理服务方法与测算工作量；2.2.拟定资金计划；拟定资金计划；3.3.标价试算；标价试算；4.4.标价评估与调整。标价评估与调整。（六）编制投标文件（六）编制投标文件投标文件包括：投标函；投标报价；物业投标文件包括：投标函；投标
14、报价；物业管理方案；招标文件要求提供的其他材料。管理方案；招标文件要求提供的其他材料。第三节第三节 物业管理的投标物业管理的投标（七）办理投标保函；（七）办理投标保函；（八）封送标书；（八）封送标书；（九）参加开标并答辩；（九）参加开标并答辩；（十）中标后合同的签订与实施；（十）中标后合同的签订与实施；（十一）资料的整理、归档；（十一）资料的整理、归档；上述程序描述了投标的整个过程。但对不上述程序描述了投标的整个过程。但对不存在第十步，即未中标的企业来说，还应做好存在第十步，即未中标的企业来说，还应做好下面这项工作：下面这项工作：（十二）未中标的总结。（十二）未中标的总结。第三节第三节 物业管
15、理的投标物业管理的投标三、物业管理投标书的编制三、物业管理投标书的编制投标文件除了按格式要求回答招标文件中的投标文件除了按格式要求回答招标文件中的问题外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物问题外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。业管理服务内容、服务形式和费用。投标书的主要内容包括：投标书的主要内容包括：（一）投标单位的概括简介；（一）投标单位的概括简介；（二）分析投标物业的管理要点；（二）分析投标物业的管理要点；（三）概述投标单位拟采取的管理策略；（三）概述投标单位拟采取的管理策略；（四）详述物业管理的实施计划；（四）详述物业管理的实施计划；（五）物业服务费的
16、测算；（五）物业服务费的测算；（六）有关附件及说明。（六）有关附件及说明。n四、投标的策略及技巧四、投标的策略及技巧第四节第四节 案例分析案例分析案例1 原物业服务企业不愿退出，新中标原物业服务企业不愿退出，新中标的物业服务企业应该怎么办？的物业服务企业应该怎么办？案例2 开发商同时向三家物业服务企业发开发商同时向三家物业服务企业发出中标通知书合不合法？出中标通知书合不合法？激励学生学习的名言格言激励学生学习的名言格言220、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。221、世界会向那些有目标和远见的人让路（冯两努香港著名推销商）222、绊脚石乃是进身之阶。223、销售世界上第一号
17、的产品不是汽车，而是自己。在你成功地把自己推销给别人之前，你必须百分之百的把自己推销给自己。224、即使爬到最高的山上，一次也只能脚踏实地地迈一步。225、积极思考造成积极人生，消极思考造成消极人生。226、人之所以有一张嘴，而有两只耳朵，原因是听的要比说的多一倍。227、别想一下造出大海，必须先由小河川开始。228、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦关终归楚；苦心人，天不负；卧薪尝胆，三千越甲可吞吴。229、以诚感人者，人亦诚而应。230、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。231、出门走好路，出口说好话，出手做好事。232、旁观者的姓名永远爬不到比赛的
18、计分板上。233、怠惰是贫穷的制造厂。234、莫找借口失败，只找理由成功。（不为失败找理由，要为成功找方法）235、如果我们想要更多的玫瑰花，就必须种植更多的玫瑰树。236、伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。237、世上没有绝望的处境，只有对处境绝望的人。238、回避现实的人，未来将更不理想。239、当你感到悲哀痛苦时，最好是去学些什么东西。学习会使你永远立于不败之地。240、伟人所达到并保持着的高处，并不是一飞就到的，而是他们在同伴们都睡着的时候，一步步艰辛地向上爬241、世界上那些最容易的事情中，拖延时间最不费力。242、坚韧是成功的一大要素，只要在门上敲得够久、够大声，终会把人唤醒的。243、人之所以能，是相信能。244、没有口水与汗水，就没有成功的泪水。245、一个有信念者所开发出的力量，大于99个只有兴趣者。246、环境不会改变，解决之道在于改变自己。247、两粒种子，一片森林。248、每一发奋努力的背后，必有加倍的赏赐。249、如果你希望成功，以恒心为良友，以经验为参谋，以小心为兄弟，以希望为哨兵。250、大多数人想要改造这个世界，但却罕有人想改造自己。
