1、运维技术方案 运维管理概述运维管理概述 总体架构 服务平台 模型 空间管理 运维管理 资产管理 自助服务 应急预案 图表分析 运维文档知识库 状态报警 工作流 业主信息管理系统（财务、）客户端软件、浏览器、移动终端（手机、平板）租赁管理 应急预案 资源预定 系统 安全防范 一卡通管理 智能照明 消防管理 能源监测 集中监控 联动任务 用户权限 消息服务 设备管理 基于理念的运维管理&（设施管理）定义 一门涵盖多个学科，通过整合人员、场所、流程和科技以确保建筑环境功能操作的专业。人员(使用者,管理者,业主等等)流程 场所(设备,建筑物,城市,州/省，国家)科技 基于理念的运维管理 运维管理 设备
2、管理 运维管理 设备管理 管理空间 资产管理 不动产租赁管理 运维管理职能 房地产投资 组合规划 家具和 设备 空间管理 空间发展规划 工作场所 服务 搬运管理 通信设施 管理 状态评估 不动产及 租赁管理 资产控制 项目管理 资本预算 环境可持 续性评估 应急预案 场地规划 设计和施工 占用及变动 管理 物理网络 映射 实体资产 追踪 运营和维护 管理 生命和安全 评估 评估和 再部署 服务台 工作向导 建筑运维管理 和应急维修 ERP TIFM CMMS GIS 企业 信息建模 设施管理 技术管理 不动产管理 运维管理 对于的价值 运维管理数据源 3D可视化管理 数据可视化载体 对于的价值
3、?从模型及相关的运维管理数据库中直观、快速、全面地获取设施相关信息、文档，不需要花费时间寻找纸质资料，提高工作效率。?与系统、物联网传感器等结合，即时采集并展示设施运行状态数据，监控能源消耗和环境影响，进行建筑性能分析，优化设备运行参数，降低运营成本。?通过制定应急响应预案，标记危险品、有害物质、关键设备的位置，定位人员，降低灾害损失。?与、移动互联网、云计算等技术结合，用于大型园区、城区的智能化管理，实现智慧园区、智慧城市。对于的价值?合理规划设施空间的分配、租赁与使用，优化空间利用率，提高使用舒适度。?设置设备定期维护（或预防性维护）计划与流程，使设备得到适当的维修保养，提高运作效率，降低
4、使用成本，延长使用寿命，减少设备更换的费用。?记录设备相关的保修、保险、供应商、服务合同、人力成本，改善零件与耗材的库存管理，更好地追踪设备资产的维护历史记录。?通过设备系统之间的上下游关系快速排查故障原因，减少因设备故障对设施使用者产生的影响，提供更好的用户感受。?利用手持终端和标签、条码/二维码进行设备、家具资产的盘点、巡检，优化资产管理流程。对于的价值 传统空间管理方式 空间管理方式 导入图或扫描纸张平面图 创建空间数据 8000平米的三层办公楼可能需要45天 一键导入模型空间数据 建模与管理无缝衔接 Revit 集成设计 ,管道 结构 建筑设计（通常是中心文件）?将标准集成在整体解决方
5、案中，提供与集成的插件，实现模型与运维数据库的实时数据同步。与的结合方式?模型与系统双向同步数据?通过轻量模型访问系统、系统数据，执行运维管理操作 基于模型的管理界面 视频演示：基于模型的可视化运维管理平台 运维管理平台架构与功能运维管理平台架构与功能 空间管理概述?空间管理 优化空间分配，分析空间利用率，分摊空间费用?问题：?空间利用状况模糊不清?空间分配不合理?部门空间成本无法统计?解决：?与、结合，图形化展示空间使用状况?合理调整空间分配，提高空间使用效率?空间费用分摊自动化到部门，实现精细管理 空间管理概念和指标?空间管理分析指标?空间空置率?空间效率-人均空间?每平方米空间运营成本?
6、办公室与会议室之比?封闭和开放办公室之比?共享空间与专用空间之比?远程办公成本对比房地产成本?空间成本占支出或收入的百分比 空间管理-基础数据准备?定义空间显示颜色 空间管理数据集成?从模型采集空间数据 选择一个房间 空间管理-数据展示分析?按部门高亮显示各楼层房间 空间管理-数据展示分析?按类别和类型高亮显示房间 点击图中房间可以显示详细信息 空间管理-数据展示分析?空间分析图表 运维管理?建筑运维管理 通过应需维护、定期维护流程对建筑运维进行规范化 维护历史分析 历史维护工单?问题：?维修响应不及时，员工/租户满意率底?经常遗漏定期检修，设备运行状况恶化?维护成本无法准确归集?解决：?通过
7、（服务级别协议）规范定义不同的维护响应级别?通过邮件分派、提醒工单?预定义定期维护程序和步骤，在维修日自动产生工单?精确统计备件消耗、维修工时，充分掌控维护成本 运维管理-基础数据?定义设备规格?定义设备?按设备定义设备备件?定义保修?定义工种?定义技工?定义工作组?定义供应商?定义备件供应商?定义备件库存?定义工具类型?定义工具?定义问题类型?定义原因类型?定义维修类型?定义问题说明编码?定义问题解决编码 运维管理-应需维护?定义：（服务等级协议）。是在一定开销下为保障服务的性能和可靠性，服务提供商与用户间定义的一种双方认可的协定。通常这个开销是影响服务质量的主要因素。?使用来定义应需维护的
8、响应方式、审核流程?不同类型的服务请求具有不同的响应级别?根据处理应需维护流程 服务请求 工作请求 工单 审核 服务等级协议 排程 运维管理-应需维护?管理界面 运维管理-应需维护?任务排程面板-通过鼠标拖放分配任务 运维管理-应需维护?典型应需维护流程 前台 接受保修 录入服务请求 工作请求 工单 自动生成 主管 安排日程 技工 处理维修?楼层、房间?问题类型?设备编码?紧急程度?照片（可选）?技工?日期、时间?预计工时 技工 关闭工单?实际工时?维修类型?原因类型 运维管理-定期维护?定期维护（计划性维护）为基于时间或基于计量的日常维护工作建立和管理一个全面的预防性维护程序。可以定义检查、
9、校正、清洗、润滑、配件更换等任务，然后安排这些工作在必要的时间间隔进行，以防止故障，保持设备正常操作。?定义维护计划后，可以指示系统自动生成工单执行任务。?通过自动化的预防性维护，可以最大限度地防止错过关键维护，避免事故。确保工单被高效及时地执行，资源也得到合理调度。运维管理-定期维护?制定维护计划，其中包含了维护所需的各类信息：维护步骤 工种 备件 工具类型 运维管理-定期维护?定期维护排程，将维护程序分配给设备或场所 租赁管理?不动产和租赁管理 自有资产 租赁资产 地理信息定位 根据业务发展合理配置不动产和办公空间.?问题：?对未来空间需求缺少长远预测?对自建、购买、租赁等不同类型物业的成
10、本缺少比较分析?出租的物业跟踪管理困难?解决：?通过准确的空间和人员占用数据进行空间需求分析?提供对自有、租赁物业的成本分析，帮助进行不动产投资决策?通过自动化管理流程跟踪租赁的，直观表达空置租赁空间，自动提醒租约到期住户 租赁管理-租约管理?按租约高亮显示套房 租赁管理-租约管理?定义自动报警 环境与风险管理?问题：?缺少可视化工具?缺少应急处置信息的集中管理?解决：?与或结合，可以快速准确访问人员位置、设备位置、有害物质分布、安全出口分布等数据，帮助现场决策。?建立多级紧急响应团队和相关负责人，组织各类信息实施灾难恢复计划，迅速恢复正常运营。?协助加快保险理赔和谈判更有利的保险条款。?应急
11、预案 在发生灾难和紧急情况时确保业务连续性，加快设施功能恢复。环境与风险管理-应急预案?抢修队升级联系方式 环境与风险管理-应急预案?安全出口分布 环境与风险管理-应急预案?高亮显示重要系统、设备位置、有害物质和危险品 资产管理?家具和设备管理 监控固定资产成本和分配，计算折旧，规划人员和资产的搬迁 家具索引清单 家具成本清单?问题：?手工操作或用简单的管理固定资产，操作繁琐不直观，不能准确反映资产状态?外包租用与固定资产分散管理?财务与行政交叉管理，数据重复录入?解决：?与模型互动，可视化定位家具和设备，用条码、二维码建立资产标签以便盘点?定义保修、保险、外包服务合同，与每个固定资产建立关联
12、?通过数据集成与财务软件对接，资产管理 家具和设备资产管理：用插件录入设备资产信息 进行设备编目，设定设备类别，分配部门 管理设备列表 资产管理?设备分布图 资产管理?设备台账 工作场所管理?预订管理 帮助员工或客户查找并预订空间、设备或其他任何资源?问题：?会议室、公用设备等经常发生冲突?空间和其他资源没有统一管理，?解决：?定义可预定的房间、房间的划分、布置类型及相关资源和供应商，实现一站式管理?在预定空间的同时，可以预定关联的其他资源和服务，使会议和活动安排有条不紊 移动应用?提供支持、等多平台的移动应用。?提供移动开发框架，开发一套代码即可发布到多个平台?查看设施平面图?空间占用调查?
13、工单管理?设备家具资产盘点?工作场所服务门户?危险品事故报告 其他系统与运维管理系统的数据交换?运维管理系统中的部门、员工、供应商、采购订单等数据和流程如何与业主的或协同工作平台交互：?利用 案例案例 案例:申都大厦?申都大厦项目为上海现代建筑设计集团自有办公楼。为既有建筑的绿色化改造工程，全程运用和绿色技术。国内首个项目。案例:申都大厦?边庭、中庭、可开启天窗等多种改善自然通风及自然采光的被动式设计系统；案例:申都大厦?集绿化、保温、生态为一体的屋顶菜园绿化系统 案例:申都大厦?循环资源系统（雨水回用、太阳能光伏系统）案例:申都大厦?部署智能电表，提供能耗监控系统 案例:申都大厦?模型建立
14、案例:申都大厦?根据竣工现场调整模型，激光扫描技术采集现场数据与模型对比 案例:申都大厦?空间管理 案例:申都大厦?运维管理：现场勘测 案例:申都大厦?家具和设备资产管理：建立设备、家具标准，用 插件录入家具资产信息，按楼层高亮显示家具设备清册 案例:申都大厦?集成?中的组织结构和员工信息与同步?中的供应商信息与同步?可以获取中的员工的位置信息（建筑楼层、房间、电话等）案例:申都大厦?与 同步组织架构、员工、职位 案例:申都大厦?派诺能效监管系统集成：?在的运维管理3D可视化模块中以3D方式显示派诺系统的仪表及数据。?提供开放式的数据集成架构，其中包括了与各类应用软件数据建立连接的。案例:申都
15、大厦?模型与运维管理集成：点击模型中的设备对象，显示运维系统中的设备信息、运维工单、维护手册 案例:申都大厦?实现基于清单和模型的家具/设备定位查询 案例:申都大厦?将手工填写三联单的工作模式装换为在线填写工单并套打三联单，简化物业日常操作和数据统计 案例:申都大厦?集中管理运维文档，可按系统过滤筛选 案例:申都大厦?按楼层管理现场照片 案例:申都大厦?集成功能入口，直接执行运维操作，显示统计图表 案例:申都大厦?移动设备?支持、?空间占用调查?运维工单管理?设备资产盘点 案例:申都大厦?能效管理平台?申都大厦建筑能效监管系统平台是依据建筑内各耗能设施基本运行信息的状态为基础条件,对建筑物各类
16、耗能相关的信息检测和实施控制策略的能效监管综合管理，实现能源最优化经济使用。?系统构造可分为管理应用层、信息汇聚层、现场信息采集层。案例:申都大厦?依据“国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统分项能耗数据采集技术导则”和办公建筑的特点，按照能源类型分为水、电、燃气一级分类。案例:申都大厦?照明用电?插座用电?空调用电?动力用电?饮用热水用电?特殊用电?盥洗?雨水系统?空调?消防?太阳能热水?用电计量区域分区?公共区域?工作区按楼层进行分区，根据业主需要将楼层进一步细分。?用水计量，一般位于公共区域，因此不按照分区计量，只要满足分质计量 案例:申都大厦?机电用房?大厅?走廊?电梯间?餐厅?厨
17、房?计量仪表?计量仪表具备至少满足 485接口的通讯协议的要求。?电表的选择主要决定于用电负荷的大小、计量设备和精度要求。主要包括 5类：?多功能电力监控仪（带双向）用于计量太阳能光伏配电回路?多功能电力监控仪 用于计量总进线柜回路?多功能数显表（带谐波）用于计量配电柜中的除应急照明的所有配电柜主回路?多功能数显表（不带谐波）用于应急照明配电柜?智能电表 用于计量配电柜出来的分支回路,配电柜出来的分支回路（插座和照明）案例:申都大厦?电表?水表?温湿度传感器?压力传感器?风量风速传感器?二氧化碳传感器?室外环境参数传感器?能效监管系统设备连接图 案例:申都大厦?能效管理平台 案例:申都大厦?能效管理平台 案例:申都大厦?申都绿色运维管理系统门户 案例:申都大厦?申都绿色运维管理系统门户 案例:申都大厦
