1、2023年1月24日星期二第三章房产税改革第三章房产税改革3.1房产税界定 3.1.13.1.1革新历程革新历程 20032003年十六届三中全会上，物业税初次出如年十六届三中全会上，物业税初次出如今今 中共中央关于完善社会主义市场经济体中共中央关于完善社会主义市场经济体制假定干效果的决议制假定干效果的决议 中中 20042004年在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和年在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆六个省市末尾房地产模拟评税试点。重庆六个省市末尾房地产模拟评税试点。20052005年中国财税论坛上，财政部部长金人庆年中国财税论坛上，财政部部长金人庆进一步明白，十一五时期将逐渐出台消进一步明白
2、，十一五时期将逐渐出台消费税和物业税。费税和物业税。20072007年国度税务总局同意安徽、河南、福建年国度税务总局同意安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地域，、天津四省市为房地产模拟评税试点地域，至此已有十省市末尾物业税空转运转。至此已有十省市末尾物业税空转运转。2020年5月25日国务院发布关于2020年深化经济体制革新任务的意见提出，2020年要深化房地产税制革新，研讨开征物业税。2020年4月14日召开的国务院常务会议初次明白提出要加快研讨制定合理引导团体住房消费的税收政策，国务院办公厅4月17日出台的新国十条以正式通知明白，财政部、税务总局要加快研讨制定引导团体合理住房
3、消费和调理团体房产收益的税收政策。2020年10月的十七届五中全会上，中共中央关于制定国民经济和社会开展第十二个五年规划的建议中明白表示要依照强化税收、规范收费的原那么，继续推进费改税，研讨推进房地产税革新，完善财富税制度。3.1.2新房产税 从革新历程中可以看出，近期中共中央的文件中物业税都曾经悄然转变为房产税，变卦项目的深意在于针对物业持有环节的征税，并非是开征新税，而是对原先房产税停止革新，由运营税变成持有税，其实质是为了扫除法律上的阻碍。首先，由于国外土地私有，物业税是针对房产和地产共同征收。其次，政策规则，业主在购房时需求交纳土地出让金，国度再开征物业税，那么重复征税的效果将会出现。
4、最后，房产税革新与物业税的开征属于两个概念，前者是针对已有税种的深化革新，后者是开征新税种。3.23.2房产税革新背景房产税革新背景 3.2.1高房价抵消费的挤出作用 我国消费率继续走低 从支出角度看，GDP是最终需求投资、消费、净出口这三种需求之和，因此经济学上常把投资、消费、出口比喻为拉动GDP增长的三驾马车。3.2.1高房价抵消费的挤出作用 我国消费率低迷缘由剖析我国消费率低迷缘由剖析 (1)(1)储蓄储蓄 (2)(2)房地产的挤出效应房地产的挤出效应 3.2.23.2.2税收国度危机税收国度危机 (1)税收国度。税收在少数国度的财政收人中的比重都超越90%。(2)税收收人比重偏低。3.
5、33.3土地出让金与新房产税之间土地出让金与新房产税之间的关系及其擅变研讨的关系及其擅变研讨 3.3.13.3.1土地出让金概念土地出让金概念 土地出让金，即城镇国有土地一切权出让金土地出让金，即城镇国有土地一切权出让金(urban land granting fee)(urban land granting fee)。之所以这。之所以这样界定，是由于，第一，我国样界定，是由于，第一，我国 宪法宪法 第十条第十条明白规则明白规则:城市的土地属于国度一切。乡城市的土地属于国度一切。乡村和城市郊区的土地，除法律规则属于国度村和城市郊区的土地，除法律规则属于国度一切的以外，均属于团体一切一切的以外，
6、均属于团体一切;宅基地和自宅基地和自留地、自留山，也属于团体一切。第二，留地、自留山，也属于团体一切。第二，由于我国团体一切的土地，必需实行先征用由于我国团体一切的土地，必需实行先征用后出让的严厉规则，因此，普通而言，我疆后出让的严厉规则，因此，普通而言，我疆土地运用权的出让，指的都是城镇国有土地土地运用权的出让，指的都是城镇国有土地运用权的出让。运用权的出让。3.3.23.3.2地租、地价与土地出让金地租、地价与土地出让金:土地出让金的性质土地出让金的性质 地租，来自拉丁语renddita，意指报酬和收益。就各种社会形状下最普通的特征来看，地租是指直接消费者在休息中所发明的消费物被土地一切者
7、占有的局部，是土地一切权在经济上的完成方式。也就是说，地租是被土地一切者占有的、由休息者发明的超额剩余价值。地价，即土地价钱，是指一定时期地租折现(discount)的总和，_是资本化的地租。依据土地权益的划分，、土地价钱又可以分为土地一切权价钱和土地运用权价钱。土地一切权价钱是指有限期地租折现的总和，而土地运用权价钱那么是一定时期地租折现的总和。在我国，由于土地实行私有制，因此，我们所说的土地价钱就是土地运用权价钱。3.3.33.3.3我疆土地出让制度的构成我疆土地出让制度的构成与开展与开展 1949一1979年，我国实行的都是城市土地单一的国度一切制，以及与之相顺应的国有土地无偿运用制度。
8、1988年，全国已有100多个城市先后开征了土地运用费。关于中外合资运营企业树立用地暂行规则 我疆土地出让制度在自创香港等地土地批租阅历的基础上，于1987年末尾在深圳等地试点。1988年4月，七届人大一次会议经过(宪法修正案，删去了宪法第十条第四款中不得出租土地的规则，将其改为土地的运用权可以依照法律的规则转让。这就为我疆土地出让制度的革新扫清了路途。同年12月，全国人大常委会修正了中华人民共和疆土地法，规则国有土地和团体土地的运用权可以依法转让，国度依法实行国有土地有偿运用制度，从而处置了土地私有制条件下的运用权转让效果，我疆土地出让制度基本构成。招标、拍卖、挂牌等市场化的土地出让方式被逐
9、渐引人。2002年，疆土资源部发布的招标拍卖挂牌出让国有土地运用权规则明白指出:商业、旅游、文娱和商品住宅等各类运营性用地，必需以招标、拍卖或挂牌方式出让。这就意味着我国正式完毕了实行了十多年的运营性用地协议出让方式。5.3.45.3.4近年来我疆土地出让金近年来我疆土地出让金的支出状况的支出状况 300多年前，被誉为政治经济学之父的威廉配第就说出了土地是财富之母，休息是财富之父的名言，土地关于社会经济的开展具有无可替代的重要作用。在我国，人多地少的矛盾更是将土地资源的稀缺性、有限性简直缩小到了极致，这一点，透过人们对房价的热切关注中就可见一斑。.因此，我们讨论房地产市场的规范，处置好土地出让
10、金和新房产税之间的关系，就显得尤为重要。3.43.4房产税革新之后的风险效房产税革新之后的风险效果果 3.4.13.4.1过高的土地出让金能够转换为过过高的土地出让金能够转换为过高的新房产税高的新房产税 有观念以为，未来我国新房产税的有观念以为，未来我国新房产税的开征可使目前的房价下降四成。他们开征可使目前的房价下降四成。他们以为，在目前的住宅本钱中，超越以为，在目前的住宅本钱中，超越50%50%都是地价和相关税费，假设未来开征都是地价和相关税费，假设未来开征新房产税，将政府课征的局部分摊到新房产税，将政府课征的局部分摊到今后房屋持有的约今后房屋持有的约7070年间，就出现了年间，就出现了开征
11、新房产税可使房价下降开征新房产税可使房价下降40%40%以上的以上的说法。说法。(1)招致新房产税税负能够过高的客观缘由 新房产税作为一种财富税，其不同于其他税种的最大特点在于:其税率和税基通常都是由政府部门确定的 就房产税的税基来看，由于新房产税的课税对象是征税人保有的房产，新房产税在征税人保有房产的终身时期都要交纳，但并不是每年都有一个可供参照的房产的市场价钱。由于通货收缩以及房产周边配套设备的完善，房产的价值是不时变化的，普通是不时升值的。其详细价值需求经过政府部门组织的评价(assessment)来确定。(2)招致新房产税税负能够过高的客观缘由 从政府机关的客观因历来看，新房产税很有能
12、够成为未来政府部门，特别是中央政府部门筹集财政收人的一个主要来源。新房产税正好可以填补营业税的空缺，成为中央政府的主体税种 3.4.23.4.2积极的征税人与消极的征积极的征税人与消极的征税人税人:新房产税的征管本钱能够新房产税的征管本钱能够过高过高 由于我国房产阅历了从方案经济向市场经济转变的进程，如今房产市场上商品房和福利房并存，房产所无状况十分复杂。如何区分不同房产的出身、权属，也将成为物业税征收进程中必需要停止破解的难题之一 3.4.33.4.3房产税税基评价的团圆与税负房产税税基评价的团圆与税负公允效果公允效果 3.4.43.4.4房产税税基散布与公共效劳均房产税税基散布与公共效劳均
13、等化效果等化效果 3.4.53.4.5中央财政过度依赖新房产税效果中央财政过度依赖新房产税效果 3.4.63.4.6中央融资平台及中央债务风险效中央融资平台及中央债务风险效果果3.4.73.4.7美国的抗税运动及其自创美国的抗税运动及其自创意义意义(1)三次抗税运动。美国是一个祟尚民主和自在的国度，在其历史上曾屡次迸发抗税运动(tax revolt)，其中较为著名的就有三次。第一次是发作在1773年针对英国课征茶税的波士顿倾茶党事情，它成为引发美国独立战争(1775一1783年)的导前线;第二次是发作在1794年美国西部农民针对联邦政府课征酒税的威士忌事情(the Whiskey Rebell
14、ion);最近一次发作在1978一1980年间，就是针对美国过高的财富税的。(2)财富税限定措施。其实，早在20世纪30年代大萧条之后，美国的财富税就遭到了限制，但这些限制措施针对的只是财富税的法定税率。20世纪70年代，受石油危机等要素的推进，通货收缩暴虐美国，结果形成财富税税负飘升，征税人不堪重负，于是就迸发了规模绝后的抗税。其主要内容包括:任何中央课征的财富税税率，不得超越1%;没有该地域居民2/3少数票的赞同，州和中央政府不得新开征任何财富税，等等(3)对我国新房产税革新的自创意义 我国房产税的称谓不尽迷信 难以取信于民，从而使其合法性(legitimacy，又译为义理性)遭到削弱，存在得失相当的风险。征管本钱能够会高于普通的商品税和所得税 征税人会由于征税效果而面临税务机关的强迫执行、将其住房停止拍卖，从而危及社会动摇
