1、金泰恒业电子城项目提案金泰恒业电子城项目提案INDEXPart.1 Part.1 商业模式商业模式Part.2 Part.2 开发及融资模式开发及融资模式Part.3 Part.3 市场研究市场研究Part.4 Part.4 土地分析土地分析Part.5 Part.5 项目定位项目定位Part.6 Part.6 产品研究产品研究Part.7 Part.7 案名及案名及LOGOLOGOPart.8 Part.8 样板项目介绍样板项目介绍Part.1 商业模式商业模式商业模式是项目开发的基础，商业模式是项目开发的基础，也是项目定位的基本前提。也是项目定位的基本前提。商业模式是什么？商业模式是什么？
2、商业模式就是赚钱的方法，是企业经营的环境、商业模式就是赚钱的方法，是企业经营的环境、需要实现的财务目标以及在特定环境中实现既定需要实现的财务目标以及在特定环境中实现既定的财务目标所需要的内部活动和能力。的财务目标所需要的内部活动和能力。“当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争争，而是商业模式之间的竞争”彼得彼得 德鲁克德鲁克成功商业模式三要素成功商业模式三要素 一、价值独特一、价值独特新的思想、产品和服务三者独特的组合。这种组新的思想、产品和服务三者独特的组合。这种组合可以向客户提供额外的价值，使客户能用更低合可以向客户提供额外的价值
3、，使客户能用更低的价格获得同样的利益，或者用同样的价格获得的价格获得同样的利益，或者用同样的价格获得更多的利益。更多的利益。二、难以模仿二、难以模仿通过确立与众不同的商业模式，来提高行业的进通过确立与众不同的商业模式，来提高行业的进入门槛，保证利润来源不受侵犯。入门槛，保证利润来源不受侵犯。三、踏实可行三、踏实可行务实的日常管理和高远的战略眼光务实的日常管理和高远的战略眼光 选择正确、完美的商业模式，是确定未来选择正确、完美的商业模式，是确定未来开发销售过程形态的原则，也是确定项目开发销售过程形态的原则，也是确定项目未来核心竞争力的基础。未来核心竞争力的基础。以市场需求为导向，以整体引进、局部
4、创以市场需求为导向，以整体引进、局部创新的方式提供市场上具有稀缺性的、适度新的方式提供市场上具有稀缺性的、适度超前的中等规模的知名产品，满足社会主超前的中等规模的知名产品，满足社会主流消费群的高端欲望。流消费群的高端欲望。电子城项目的商业模式电子城项目的商业模式1、具有绝对产品优势的商业竞争环境、具有绝对产品优势的商业竞争环境产品的稀缺性、领先性，保持未来四、五产品的稀缺性、领先性，保持未来四、五年内的难以复制和赶超的优势年内的难以复制和赶超的优势 2、实现逐年递增的高额经营利润、实现逐年递增的高额经营利润选择高利润产品、制定利润的增长周期、选择高利润产品、制定利润的增长周期、注重产品组合收益
5、注重产品组合收益 3、确立企业的开发风格和团队能力、确立企业的开发风格和团队能力收获一支高效的团队、有突出专长的业务收获一支高效的团队、有突出专长的业务能力优势能力优势 4、树立企业的行业地位和品牌形象、树立企业的行业地位和品牌形象确立本地主流开发商地位，初步树立金泰确立本地主流开发商地位，初步树立金泰恒业在国内地产市场上的品牌个性（产品恒业在国内地产市场上的品牌个性（产品品牌的知名度、创新性和独特性）。品牌的知名度、创新性和独特性）。关键词关键词创新、稀缺、领先、组合效益、知名度创新、稀缺、领先、组合效益、知名度 一、利润来源一、利润来源1高价商业：可出售的单体小面积商业；高价商业：可出售的
6、单体小面积商业；2高值住宅：具有突出市场号召力的、高附加值住高值住宅：具有突出市场号召力的、高附加值住宅产品；宅产品；3组合效益：以产品类型组合产生边际效益；组合效益：以产品类型组合产生边际效益；4长期收益：具有稳定长期收益的持有型物业。长期收益：具有稳定长期收益的持有型物业。二、利润周期二、利润周期以时间换空间，通过开发周期的高效安排，突出产以时间换空间，通过开发周期的高效安排，突出产品利润的最大化，即品利润的最大化，即“在最合适的时间推出最合适在最合适的时间推出最合适的产品满足客户最合适的需求的产品满足客户最合适的需求”。06年年07年年08年年09年年公建公建商业商业 商业商业住宅住宅
7、住宅住宅 住宅住宅商业商业商务商务 三、类型配比三、类型配比在保持产品组合效益的基础上，多做高利润产品。在保持产品组合效益的基础上，多做高利润产品。公建及持有性商业物业公建及持有性商业物业 2万平米万平米 可出售的商业可出售的商业 10万平米万平米 主流住宅主流住宅 35万平米万平米 非主流住宅非主流住宅 3万平米万平米 商务（含宾馆酒店）商务（含宾馆酒店）3万平米万平米 Part.2 开发及融资模式组合开发及融资模式组合 以多种开发模式，适应不同的产品类型组合以多种开发模式，适应不同的产品类型组合1自主开发自主开发2REIT（房地产信托投资）（房地产信托投资）3定向开发定向开发 公建及持有性
8、商业物业公建及持有性商业物业 2万平米万平米 REIT 可出售的商业可出售的商业 10万平米万平米 自主开发自主开发 主流住宅主流住宅 35万平米万平米 自主开发自主开发 非主流住宅非主流住宅 3万平米万平米 自主开发自主开发、REIT 商务（含宾馆酒店）商务（含宾馆酒店）3万平米万平米 定向开发、定向开发、REIT Part.3 市场研究市场研究 从九十年代初，中国住房制度改革以来，房地产市从九十年代初，中国住房制度改革以来，房地产市场开始活跃。但是，市场发展、政府打压、市场发场开始活跃。但是，市场发展、政府打压、市场发展、政府打压已经成了二十几年不变的真理。在政展、政府打压已经成了二十几年
9、不变的真理。在政府、媒体和公众的眼里，几乎所有的房地产开发商府、媒体和公众的眼里，几乎所有的房地产开发商都成了原罪者。尽管如此，但中国的房地产市场依都成了原罪者。尽管如此，但中国的房地产市场依旧艰难地攀升。旧艰难地攀升。房价房价开发商与百姓心中永远的痛开发商与百姓心中永远的痛全国二线城市近年房价走势分析全国二线城市近年房价走势分析（沈阳、济南、成都、西安）（沈阳、济南、成都、西安）沈阳沈阳 济南济南 成都成都 西安西安 房价增长速度与人均可支配收入增长速度关系的系房价增长速度与人均可支配收入增长速度关系的系数数潜在消费力指数潜在消费力指数N N潜在消费力指数潜在消费力指数N=N=年人均可支配收
10、入增长率年人均可支配收入增长率/年房价增长率。年房价增长率。N1N1时，相对于房价，人们的消费力增加；时，相对于房价，人们的消费力增加；N=1N=1时，相对于房价，人们的消费力稳定；时，相对于房价，人们的消费力稳定；N1N1时，相对于房价，人们的消费力不足。时，相对于房价，人们的消费力不足。01234567891003-0404-05沈阳沈阳01234567891003-0404-05成都成都济南济南01234567891003-0404-050123456789101103-0404-05西安西安0123456789101103-0404-05西安西安沈阳沈阳成都成都济南济南ChinaIde
11、a我们发现：其它三个城市在近三年内的人均住房我们发现：其它三个城市在近三年内的人均住房消费力相对稳定并呈递减状态。而消费力相对稳定并呈递减状态。而西安西安的人均消的人均消费力相对较高，且蓄积以久，只要遇到外因的影费力相对较高，且蓄积以久，只要遇到外因的影响，房价会很快爆发。响，房价会很快爆发。结论：结论：西安的房地产价格走势受到相关政策的影响，总西安的房地产价格走势受到相关政策的影响，总体态势呈现为不活跃的增长，而且走势已经明显体态势呈现为不活跃的增长，而且走势已经明显背离了人均可支配收入的增长。背离了人均可支配收入的增长。按照目前的人均可支配收入增长趋势估算，三年按照目前的人均可支配收入增长
12、趋势估算，三年后西安人均可支配收入将到达后西安人均可支配收入将到达13000元元/年，根据年，根据其它二线城市的比值，预期西安普通住宅的房价其它二线城市的比值，预期西安普通住宅的房价会相应达到会相应达到5200元元/平米。平米。影响价格突变的动因影响价格突变的动因1、人均可支配收入超过、人均可支配收入超过10000元；元；2、土地价格及供求关系的改变；、土地价格及供求关系的改变；3、大规模城市拆迁；、大规模城市拆迁；4、其他政策性影响。、其他政策性影响。西安房价突变的临界点何时到来？西安房价突变的临界点何时到来？Part.4 土地分析土地分析 区位分析区位分析西安高新技术产业开发区是西安高新技
13、术产业开发区是1991年年3月经国务院首批批准月经国务院首批批准设立的国家级高新技术产业开发区。经过十几年的建设设立的国家级高新技术产业开发区。经过十几年的建设与发展，西安高新区成为我国中西部地区人气最旺、环与发展，西安高新区成为我国中西部地区人气最旺、环境最优、发展最快的区域之一。境最优、发展最快的区域之一。2003年西安高新技术产业开发区启动年西安高新技术产业开发区启动“二次创业二次创业”工程。工程。规划在今后规划在今后5年内，完成基础设施开发配套面积年内，完成基础设施开发配套面积60平方公平方公里，建成新型工业区、国际软件园区、创业研发园区和里，建成新型工业区、国际软件园区、创业研发园区
14、和商务办公区等商务办公区等4大功能园区。实现出口达到大功能园区。实现出口达到8亿美元，财亿美元，财政收入达到政收入达到45亿元，就业人口达到亿元，就业人口达到40万人，万人，高新区建成区高新区建成区中央商务区中央商务区创创业业研研发发园园电子工业园区电子工业园区本案本案老城区老城区高新区高新区建成区建成区二次二次创业区创业区本案本案规划分析规划分析从西安的城市发展来看，本案处于三种城从西安的城市发展来看，本案处于三种城市格局的交汇之处，区位优势明显。市格局的交汇之处，区位优势明显。1、本项目正处在城市未来格局中西南部的三角、本项目正处在城市未来格局中西南部的三角形的腰部，战略地位显著；形的腰部
15、，战略地位显著；2、未来太白南路将成为老城区通往高新区中心、未来太白南路将成为老城区通往高新区中心的最主要的干道，是城市西南方向的躯干；的最主要的干道，是城市西南方向的躯干；3、本案具备成为未来高新区中心商业圈的区位、本案具备成为未来高新区中心商业圈的区位基础。基础。商务区商务区中心商业区中心商业区城市公园广场城市公园广场文化体育设施文化体育设施高级住区高级住区城市中心节点的要素城市中心节点的要素中央商务区中央商务区本案本案木塔寺公园木塔寺公园奥林匹克公园奥林匹克公园科技公园科技公园电子城商圈电子城商圈本案所处的太白南路与丈八路交汇处本案所处的太白南路与丈八路交汇处具备了城市中心节点的地位和基
16、本功能具备了城市中心节点的地位和基本功能钟楼商圈钟楼商圈小寨商圈小寨商圈?本案所处的区位本案所处的区位具备成为西安市第三个商圈的可能具备成为西安市第三个商圈的可能土地土地SWOT分析分析优势分析优势分析区位优势区位优势宗地处在新区中心区的位置，与高新区即将修建的西安中央商宗地处在新区中心区的位置，与高新区即将修建的西安中央商务区仅一路之隔。而且地块紧邻西安跳水馆和奥林匹克公园以务区仅一路之隔。而且地块紧邻西安跳水馆和奥林匹克公园以及即将修建的木塔寺公园和科技公园，北侧为及即将修建的木塔寺公园和科技公园，北侧为30米的唐城绿米的唐城绿带。带。规划优势规划优势基地条件为一不规则梯形，长边紧邻丈八东
17、路，城市贴面效果基地条件为一不规则梯形，长边紧邻丈八东路，城市贴面效果良好。特别是西南角呈楔型，成为该路口最显著的位置，利于良好。特别是西南角呈楔型，成为该路口最显著的位置，利于整体规划和人气聚集；基地地面平整，具备迅速开工的条件；整体规划和人气聚集；基地地面平整，具备迅速开工的条件；环境优势环境优势地块西临市政绿化广场，南临市政绿地。周边自然环境较好。地块西临市政绿化广场，南临市政绿地。周边自然环境较好。交通优势交通优势西临太白南路，南临丈八路，交通便捷，未来交通核心地位会西临太白南路，南临丈八路，交通便捷，未来交通核心地位会愈加凸显。而且太白南路为老城区通往中央商务区的主干道，愈加凸显。而
18、且太白南路为老城区通往中央商务区的主干道，使基地具有较高的商业价植。使基地具有较高的商业价植。资源优势资源优势区域在西安的高端市场内认同度非常高；区域在西安的高端市场内认同度非常高；周边聚居工作着大量高端人群；周边聚居工作着大量高端人群；项目周边拥有航空集团项目周边拥有航空集团623所、所、618所，电子工业部所，电子工业部39所，航所，航天集团天集团210所等科研单位，除此之外还拥有电子一种、高新一所等科研单位，除此之外还拥有电子一种、高新一中、西安联合大学、文理学院、银行学校、税务学校等高等院中、西安联合大学、文理学院、银行学校、税务学校等高等院校，片区整体素质较高；校，片区整体素质较高；
19、劣势分析劣势分析成本劣势成本劣势由于土地及资金成本较高，因此在价格竞争上劣势明显；由于土地及资金成本较高，因此在价格竞争上劣势明显；环境劣势环境劣势太白南路对面的建材批发市场的搬迁工作还没有定论，较严重太白南路对面的建材批发市场的搬迁工作还没有定论，较严重地影响了周边环境的印象；地影响了周边环境的印象；品牌劣势品牌劣势开发商在西安的品牌知名度不高，与绿地、紫薇、天地源等相开发商在西安的品牌知名度不高，与绿地、紫薇、天地源等相比较，缺乏号召力。比较，缺乏号召力。机会分析机会分析发展机会发展机会由于基地所处于高新区二次创业的起点地区，未来中央商务区由于基地所处于高新区二次创业的起点地区，未来中央商
20、务区的建设将带动该片区价值的大幅度提升，特别是木塔寺公园、的建设将带动该片区价值的大幅度提升，特别是木塔寺公园、科技公园和奥林匹克中心的建设，让该片区具备了最佳的商业科技公园和奥林匹克中心的建设，让该片区具备了最佳的商业居住氛围，是城市高端人群的最佳落脚点。居住氛围，是城市高端人群的最佳落脚点。空白点机会空白点机会由于西安市场还处于一个较低的发育层面，产品研发及项目操由于西安市场还处于一个较低的发育层面，产品研发及项目操作水平普遍较低，与国内房地产发达地区还有一定的距离，因作水平普遍较低，与国内房地产发达地区还有一定的距离，因而在市场上有着产品的空白点。主要体现在产品类型和品质上，而在市场上有
21、着产品的空白点。主要体现在产品类型和品质上，仍有很大的发挥空间。仍有很大的发挥空间。政策机会政策机会对于高新区来说，政策性的不确定性，对于本项目来说既是机对于高新区来说，政策性的不确定性，对于本项目来说既是机会也是威胁，总体看来，如果高新区加速二次创业的步伐，以会也是威胁，总体看来，如果高新区加速二次创业的步伐，以及西万路物流产业园的建设，对本项目来说绝对是一次重要的及西万路物流产业园的建设，对本项目来说绝对是一次重要的机遇。机遇。威胁分析威胁分析价格威胁价格威胁由于太白南路是目前通往长安县的一条重要干道，该区域包括由于太白南路是目前通往长安县的一条重要干道，该区域包括紫薇田园都市在内的大量楼
22、盘，价格优势明显。而且不排除南紫薇田园都市在内的大量楼盘，价格优势明显。而且不排除南郊继续推出经济实用房的可能，因此，在价格走势上，可能出郊继续推出经济实用房的可能，因此，在价格走势上，可能出现的干扰因素较多。现的干扰因素较多。竞争威胁竞争威胁在基地周边，目前除了高科集团的在基地周边，目前除了高科集团的5家房地产商外，还聚集着家房地产商外，还聚集着上海绿地、上海大华、深圳中海、广州富力等国内知名的开发上海绿地、上海大华、深圳中海、广州富力等国内知名的开发商，还有香港地产龙头的和记黄埔，除了广东珠江在北郊开发、商，还有香港地产龙头的和记黄埔，除了广东珠江在北郊开发、深圳金地进入了曲江，其他外来的
23、著名开发商几乎都聚集在该深圳金地进入了曲江，其他外来的著名开发商几乎都聚集在该基地的周围，可以想见未来的竞争是相当惨烈的。基地的周围，可以想见未来的竞争是相当惨烈的。政策威胁政策威胁今年国家对待房地产市场的政策依旧不够明朗，特别今年初透今年国家对待房地产市场的政策依旧不够明朗，特别今年初透过媒体上继续发布了控制房价的信息。因此政策性地影响对于过媒体上继续发布了控制房价的信息。因此政策性地影响对于西安市场的整体走势和消费情绪依旧是悬在我们头顶上的达摩西安市场的整体走势和消费情绪依旧是悬在我们头顶上的达摩克里斯之剑。克里斯之剑。其它威胁其它威胁据了解高科集团五家开发商目前积压房产据了解高科集团五家
24、开发商目前积压房产50亿元，正在寻求亿元，正在寻求多种途径清仓，其中不排除以低价抛售的可能。一旦出现抛售，多种途径清仓，其中不排除以低价抛售的可能。一旦出现抛售，对高新区市场的打击将是巨大的。对高新区市场的打击将是巨大的。综合分析综合分析结合前面结合前面SWOT因素分析，我们可以看出，虽然项目存在一定因素分析，我们可以看出，虽然项目存在一定的威胁，但是优势基础是明显的，因此在开发过程中要注意的的威胁，但是优势基础是明显的，因此在开发过程中要注意的是：是：强化产品的独特定位和个性，通过地块规模和深层的区位优强化产品的独特定位和个性，通过地块规模和深层的区位优势等，提升项目的品质和居住舒适度，从而
25、抵抗竞争对手的威势等，提升项目的品质和居住舒适度，从而抵抗竞争对手的威胁；胁；明确自身的核心竞争力，以鲜明的产品性格和客户满意度跑明确自身的核心竞争力，以鲜明的产品性格和客户满意度跑赢市场；赢市场；强化对高利润产品以及开发节奏的把握，从而获取产品的高强化对高利润产品以及开发节奏的把握，从而获取产品的高附加值。附加值。综合分析，可以确定本项目的核心竞争力将是综合分析，可以确定本项目的核心竞争力将是基于区域优势的产品力基于区域优势的产品力竞争对手分析竞争对手分析（见文本）（见文本）Part.5 产品定位产品定位 西安目前仍是一个不成熟的区域市场，不合时宜的崇洋媚外和西安目前仍是一个不成熟的区域市场
26、，不合时宜的崇洋媚外和对自我利润的偏执构成了当今西安主流开发市场的基本格调，对自我利润的偏执构成了当今西安主流开发市场的基本格调，整体情况明显落后于国内同类城市。整体情况明显落后于国内同类城市。1、高层住宅成为商品房市场上的主流；、高层住宅成为商品房市场上的主流；2、市场上缺乏高品质、高舒适度的居住产品；、市场上缺乏高品质、高舒适度的居住产品；3、大量经济适用房推出，冲击低端住宅市场；、大量经济适用房推出，冲击低端住宅市场；4、大量投资者关注商业用房，房价高企。、大量投资者关注商业用房，房价高企。据可靠消息，和记黄埔今年将正式启动高新区项目，深圳金地据可靠消息，和记黄埔今年将正式启动高新区项目
27、，深圳金地集团已经启动曲江项目，随着上海绿地、深圳中海项目的呈现，集团已经启动曲江项目，随着上海绿地、深圳中海项目的呈现，可以说，高品质楼盘即将成为西安的南部的主流，同时对推动可以说，高品质楼盘即将成为西安的南部的主流，同时对推动西安南区的价格也将起到重要作用。西安南区的价格也将起到重要作用。主流客户需求主流客户需求第一，客户需求现代化的城市住宅；第一，客户需求现代化的城市住宅；第二，客户需求具有时代气息和居住水平的住宅；第二，客户需求具有时代气息和居住水平的住宅；第三，客户需求满足舒适生活要求的住宅。第三，客户需求满足舒适生活要求的住宅。“城市感城市感”是什么？是什么？“城市感城市感”就是消
28、费的欲望。就是消费的欲望。消费的欲望指数越高消费的欲望指数越高就说明城市感越强就说明城市感越强体验经济学的基本法则体验经济学的基本法则快乐带来财富快乐带来财富当今流行的就是当今流行的就是时间消费型的城市化生活时间消费型的城市化生活体验型的城市感受、休息型的生活街区体验型的城市感受、休息型的生活街区城市住区城市景观商务设施商业网点URBAN 体验性体验性 消费欲消费欲 都市化都市化 区域感区域感 城市公众景观城市公众景观 城市高尚片区城市高尚片区 城市人文消费城市人文消费 城市商业消费城市商业消费 +项目定位项目定位本项目是一个明确的城市区域中心节本项目是一个明确的城市区域中心节点，是现代城市的
29、商业区、居住区、点，是现代城市的商业区、居住区、公共景观区和相关配套设施复合型的公共景观区和相关配套设施复合型的“城市综合体城市综合体”。定位理由定位理由以强烈都市化氛围支持以强烈都市化氛围支持“城市高级住区城市高级住区和商业网点和商业网点”的开发的开发1、多种产品类型配合开发节奏，降低开发风险；、多种产品类型配合开发节奏，降低开发风险；2、加大高价值产品比重，提升经营利润；、加大高价值产品比重，提升经营利润；3、不同产品类型的相互价值推动；、不同产品类型的相互价值推动；定位解读定位解读作为未来城市中心土地，由于土地价格高昂，因此城市中心作为未来城市中心土地，由于土地价格高昂，因此城市中心住宅
30、的成本也偏高，在建筑户型尺度上一般不会太大，而居住宅的成本也偏高，在建筑户型尺度上一般不会太大，而居住者喜爱城市中心住宅的最主要的原因就是住者喜爱城市中心住宅的最主要的原因就是“能够享受着城能够享受着城市的便利和繁华市的便利和繁华”。优点：优点：1城市规划中的特殊地位和稀缺性使它具有更好的投资前景；城市规划中的特殊地位和稀缺性使它具有更好的投资前景；2享受城市中心的公共设施带来的繁华便利，以及城市中最享受城市中心的公共设施带来的繁华便利，以及城市中最好的物质文化生活；好的物质文化生活；3高消费指数同时带来高档享受；高消费指数同时带来高档享受；4居住成本低、更受租客欢迎，租金高于城市其他区域居住
31、成本低、更受租客欢迎，租金高于城市其他区域.缺点缺点1人口密度大，交通拥挤；人口密度大，交通拥挤；2物价消费指数高。物价消费指数高。我们发现，城市中心住宅作为城市中的稀有住宅形式，深获我们发现，城市中心住宅作为城市中的稀有住宅形式，深获高端消费群体的认可，原因在于他们在居住的过程中，能够高端消费群体的认可，原因在于他们在居住的过程中，能够获得城市生活的最佳体验，特别是繁华的都市氛围和便捷的获得城市生活的最佳体验，特别是繁华的都市氛围和便捷的城市设施，特别是能够便捷地享受城市中最好的物质和文化城市设施，特别是能够便捷地享受城市中最好的物质和文化生活，虽然有周边生活指数较高等因素，不过对于高端客户
32、生活，虽然有周边生活指数较高等因素，不过对于高端客户来讲，他们并不在意多支付的成本。来讲，他们并不在意多支付的成本。从城市中心住宅的自身看，他在建筑个性上并不明显，不会从城市中心住宅的自身看，他在建筑个性上并不明显，不会在户型、设施甚至景园上具有差异性的特色，而城市中心住在户型、设施甚至景园上具有差异性的特色，而城市中心住宅区别于城市其他住宅和郊区的关键就在于，它拥有城市中宅区别于城市其他住宅和郊区的关键就在于，它拥有城市中最好的市政、商业、文化以及服务设施。人们喜爱城市中心最好的市政、商业、文化以及服务设施。人们喜爱城市中心住宅的理由在于它的便捷性，繁华咫尺是它的最充分的理由。住宅的理由在于
33、它的便捷性，繁华咫尺是它的最充分的理由。因此，城市中心住宅的价值与其说是土地的价值，不如说是因此，城市中心住宅的价值与其说是土地的价值，不如说是它由于位于城市中心而能够得到最好的城市功能的借用，周它由于位于城市中心而能够得到最好的城市功能的借用，周边的商业环境情况的优良才是选择城市中心住宅的最好理由。边的商业环境情况的优良才是选择城市中心住宅的最好理由。虽然地处未来城市中心，但周边区域尚不成熟，虽然地处未来城市中心，但周边区域尚不成熟，缺乏城市化的氛围。因此以城市景观和商业先期缺乏城市化的氛围。因此以城市景观和商业先期营造区域成熟度，对提升后期的住宅主体价值有营造区域成熟度，对提升后期的住宅主
34、体价值有重要作用。重要作用。借助借助“城市营造城市营造+商业商业+住宅住宅”的特质来进行整的特质来进行整体项目开发，能够提升后期产品的价值。体项目开发，能够提升后期产品的价值。高层住宅区高层住宅区花园洋房与小高层区花园洋房与小高层区中心商业组团中心商业组团商业街商业街小户型公寓小户型公寓Part.6 产品研究产品研究 高层住宅区高层住宅区花园洋房与小高层区花园洋房与小高层区中心商业组团中心商业组团商业街商业街小户型公寓小户型公寓建筑类型建筑类型N商业分布商业分布集中式商业集中式商业封闭式商业步行街封闭式商业步行街休闲中心休闲中心临街底层商业临街底层商业N集中商业集中商业休闲商业休闲商业社区中心
35、社区中心重要节点重要节点N商业、公共建筑商业、公共建筑住宅住宅建筑类型建筑类型建筑强度建筑强度11.5-17.5层层23.5层层33.5层层天际线天际线商业部分商业部分商业区商业区A A节点节点集中商业集中商业商业区商业区A A节点节点集中商业集中商业中中心心商商业业组组团团建筑控制在4-6层之间，面积控制在32-64平米之间，分割出售；内廊式旋转楼梯；中央广场用于商业促销和汇聚人气外街、内街交错旋转楼梯、自动扶梯共同形成立体交通流线1整体整体6层，层，5、6层可以考虑作为办公或者展厅用途；层可以考虑作为办公或者展厅用途；2采用内外连廊方式，层层退台；采用内外连廊方式，层层退台；3商业以立体水
36、景为特色，由四层逐渐层层跌落到一层，形成商业以立体水景为特色，由四层逐渐层层跌落到一层，形成内湖中心广场，强化整体的商业价值；内湖中心广场，强化整体的商业价值；4立体的多交通流线，强化一层、二层的商业价值。在二层和立体的多交通流线，强化一层、二层的商业价值。在二层和三层设立空中交通平台；三层设立空中交通平台；5入口处设立自动扶梯，将正面的人流直接引导到二层和三层，入口处设立自动扶梯，将正面的人流直接引导到二层和三层，局部加装观光电梯。局部加装观光电梯。商商业业街街建筑控制在3层，面积控制在16-64平米之间，可自由分割组合；双层交通流线；外街为双层商铺、内街一层为单层商铺，二层为双层内街为有特
37、定主题的景观商业街一层层高不低于4米，二层以上均为3米，大体量除外商业区商业区B B节点节点休闲商业休闲商业、商业区商业区B B节点节点休闲商业休闲商业在以上商业部分的设计中，请注意固定店头位、广告位、在以上商业部分的设计中，请注意固定店头位、广告位、标示导引和其他商业气氛的设计，有助于后期商业气氛标示导引和其他商业气氛的设计，有助于后期商业气氛的形成和管理。的形成和管理。住宅部分住宅部分带带电电梯梯的的花花园园洋洋房房建筑控制在11.5层，首层全架空，楼座之间做连接板，形成一层车库、二层花园，在降低地下建安成本的同时既满足社区的需求，又满足社区及商业部分的停车需求；一梯二户，面积控制在90-
38、220平米之内小小高高层层建筑控制在11.5层，首层全架空，楼座之间做连接板，形成一层车库、二层花园，在降低地下建安成本的同时既满足社区的需求，又满足社区及商业部分的停车需求；一梯三户、一梯四户面积控制在90-100的二室和100-120的三室高高层层建筑控制在24-33层之间，首层全架空，设5米挑高酒店式住户大堂，；一梯二户、面积控制在平层160-220平米之间；电梯入户、北向空中花园前后双阳台金银角大飘窗、家庭厅3 3室室3 3厅厅2 2卫卫电梯入户电梯入户空中花园空中花园前后阳台前后阳台建筑面积建筑面积186186餐厅餐厅客厅客厅家庭厅家庭厅入户入户花园花园二室二厅二室二厅电梯入户电梯入
39、户空中花园空中花园前后阳台前后阳台建筑面积建筑面积102102套内面积套内面积8686卖点卖点西安首家电梯入户，安全显贵比肩京沪顶级豪宅西安首家电梯入户，安全显贵比肩京沪顶级豪宅五米架空酒店大堂，全新居家感受凌越尊崇巅峰五米架空酒店大堂，全新居家感受凌越尊崇巅峰纯私密独立家庭厅，亲情沟通之间尽是湖光山色纯私密独立家庭厅，亲情沟通之间尽是湖光山色独有空中私家花园，名花异草连接人生两重天地独有空中私家花园，名花异草连接人生两重天地小小户户型型公公寓寓位于商业街上，临丈八路建筑控制在8-11层，面积控制在40-70平米之间；可考虑做装修如果能够利用长期信托基金，可适当结合一部分小型酒店同时开发，但总
40、面积不超过3万平米。立立面面提提示示立立面面提提示示城市公众景观部分城市公众景观部分西南角公园效果图广场景观示意商业街街景示意项目项目3D3D演示演示项目销售次序项目销售次序06年商业街年商业街2万万07年住宅年住宅 12万、万、商业街商业街6万万 小户型小户型2万万08年高层住宅年高层住宅20万万09年高层住宅年高层住宅6万万 底商底商 3万万 其它其它2万万Part.7 案名及案名及LOGO设计设计 金泰金泰大都会大都会JinTa Metropolis案名体系案名体系金泰金泰大都会大都会住宅都会华府都会华府集中商业都会广场都会广场(十里洋场十里洋场)商业街都会芝麻街都会芝麻街小户型公寓都会
41、国际公馆都会国际公馆有世界的所有有世界的所有有世界的所有有世界的所有有世界的所有有世界的所有有世界的所有有世界的所有Part.8 样板项目介绍样板项目介绍 上海百联西郊购物中心上海百联西郊购物中心上海百联西郊购物中心开业仅年，便迅速拉近了与周上海百联西郊购物中心开业仅年，便迅速拉近了与周围社区居民的距离。目前日来客量在围社区居民的距离。目前日来客量在5万万-8万人左右，购万人左右，购物消费的比重占到整个购物中心总消费的物消费的比重占到整个购物中心总消费的70以上，餐以上，餐饮消费的比重占到饮消费的比重占到10左右，休闲娱乐等服务性消费的左右，休闲娱乐等服务性消费的比重基本都在比重基本都在5以下
42、。其铺面租金在平均每天以下。其铺面租金在平均每天8元元/平方平方米左右，而大型商场的租金在米左右，而大型商场的租金在2-3元元/平方米。目前商家平方米。目前商家进驻率已达进驻率已达100，而且呈现出商家趋之若鹜现象。，而且呈现出商家趋之若鹜现象。2005年底，上海百联西郊购物中心被评为上海年底，上海百联西郊购物中心被评为上海03-05年年十大成功商业地产项目第一名。十大成功商业地产项目第一名。百联西郊购物中心是百联集团首个也是国内第一个开放百联西郊购物中心是百联集团首个也是国内第一个开放式的社区型购物中心。作为上海市西区一个重要的商业式的社区型购物中心。作为上海市西区一个重要的商业地标，由美国
43、捷得建筑设计事务所和上海现代建筑设计地标，由美国捷得建筑设计事务所和上海现代建筑设计集团江欢成设计事务所共同设计的这座购物中心吸引了集团江欢成设计事务所共同设计的这座购物中心吸引了众多中外人士的目光。百联西郊购物中心东临新泾港哈众多中外人士的目光。百联西郊购物中心东临新泾港哈密路、西至剑河路、南起仙霞西路，用地面积密路、西至剑河路、南起仙霞西路，用地面积34000平方平方米米,建筑面积达建筑面积达10.9万平方米，营业面积为万平方米，营业面积为6万平方米左右，万平方米左右，包括了地下二层和地上四层，项目总投资为包括了地下二层和地上四层，项目总投资为6亿元人民币。亿元人民币。上海的西区是一个正在
44、兴起的大规模中高档居住区，近上海的西区是一个正在兴起的大规模中高档居住区，近年来吸引了大批在上海工作生活的市民、外国居民和回年来吸引了大批在上海工作生活的市民、外国居民和回国人士在此置业，但是周边相对落后陈旧的商业零售设国人士在此置业，但是周边相对落后陈旧的商业零售设施与居住建筑的快速发展很不协调。因此，百联西郊购施与居住建筑的快速发展很不协调。因此，百联西郊购物中心的建成对当地有着特殊的意义，并将成为上海西物中心的建成对当地有着特殊的意义，并将成为上海西部的一个商业和公共活动中心。部的一个商业和公共活动中心。百联西郊购物中心从现代商业的设计百联西郊购物中心从现代商业的设计理念出发，设计师采用
45、了商业布局的理念出发，设计师采用了商业布局的经典形态经典形态哑铃状布局，一条由中哑铃状布局，一条由中小型零售业组成的露天步行街连接两小型零售业组成的露天步行街连接两端的主力店并直通建筑内院，弧线型端的主力店并直通建筑内院，弧线型的步行街犹如黄浦江贯穿上海一样，的步行街犹如黄浦江贯穿上海一样，贯穿广场与中庭，连接室内与室外，贯穿广场与中庭，连接室内与室外，充分展现了生活功能和商业氛围的延充分展现了生活功能和商业氛围的延伸，突出室外的商业价值，营造出上伸，突出室外的商业价值，营造出上海传统商业街道的氛围。海传统商业街道的氛围。购物中心的中央广场形成了人流组织购物中心的中央广场形成了人流组织的中心环
46、线，位于建筑东南、西南、的中心环线，位于建筑东南、西南、东北角三个人行入口及北部的车流都东北角三个人行入口及北部的车流都与城市道路自然连接，使商业内部空与城市道路自然连接，使商业内部空间的人流组织形成了明确的导向标识。间的人流组织形成了明确的导向标识。特别是在基地西南转角处设有宽大的特别是在基地西南转角处设有宽大的步行台阶，商业人流通过大台阶随商步行台阶，商业人流通过大台阶随商业动线进入购物中心内部。业动线进入购物中心内部。2米高差米高差的大台阶成为整个购物中心的标志性的大台阶成为整个购物中心的标志性入口和节庆活动的宣传舞台，同时巧入口和节庆活动的宣传舞台，同时巧妙地解决了基地东西两侧入口的地
47、面妙地解决了基地东西两侧入口的地面高差问题。高差问题。为了营造一个充满活力的社区中心，百为了营造一个充满活力的社区中心，百联西郊购物中心购物中心由一系列大小联西郊购物中心购物中心由一系列大小不同的建筑组成，并配以丰富的公共开不同的建筑组成，并配以丰富的公共开敞空间，如：广场、街道、露天茶座和敞空间，如：广场、街道、露天茶座和园林景观，其核心部分就是一个绿化的园林景观，其核心部分就是一个绿化的中心广场，在这里适合举行音乐会、展中心广场，在这里适合举行音乐会、展览、各种派对活动等。中心广场被底层览、各种派对活动等。中心广场被底层的零售店和上层的娱乐场环绕着，而餐的零售店和上层的娱乐场环绕着，而餐厅
48、、酒吧和层叠的露台为广场中的活动厅、酒吧和层叠的露台为广场中的活动提供了丰富的观赏视角，它们共同成为提供了丰富的观赏视角，它们共同成为购物中心的视觉中心和标志。购物中心的视觉中心和标志。与室外商与室外商业街相交的是一条令人惬意的环形室内业街相交的是一条令人惬意的环形室内购物街，它将人们引入购物中心的内部。购物街，它将人们引入购物中心的内部。这条四层的室内购物街有三个垂直中庭，这条四层的室内购物街有三个垂直中庭，并通过电梯、电动扶梯和楼梯上下相连。并通过电梯、电动扶梯和楼梯上下相连。在一定的时段内，向中心广场敞开的商在一定的时段内，向中心广场敞开的商业街能创造更多的观景和流线空间，同业街能创造更
49、多的观景和流线空间，同是也为商家提供更多的人流和展示空间。是也为商家提供更多的人流和展示空间。立面设计商业建筑的立面应该更有吸引立面设计商业建筑的立面应该更有吸引力，因此设计师把每个立面都当成主立力，因此设计师把每个立面都当成主立面来对待。尽管建筑的用材在整个环境面来对待。尽管建筑的用材在整个环境中并不张扬，强烈的色彩对比，不同材中并不张扬，强烈的色彩对比，不同材质之间的互相衬托，分段式的立面设计，质之间的互相衬托，分段式的立面设计，使整个建筑依然成为在该地区停留的汇使整个建筑依然成为在该地区停留的汇聚点，吸引着人群从周围的街道步行进聚点，吸引着人群从周围的街道步行进入。入。空间的丰富变化和融
50、合空间的丰富变化和融合 购物中心的中央购物中心的中央是一个椭圆型的开敞空间，平台、走廊、是一个椭圆型的开敞空间，平台、走廊、天桥的穿插和建筑体量的进退使这里充天桥的穿插和建筑体量的进退使这里充满了生机与活力。室内不同形式的商铺满了生机与活力。室内不同形式的商铺与中心的开敞广场产生空间上的联系，与中心的开敞广场产生空间上的联系，形成了强烈的空间感，流通的空间也使形成了强烈的空间感，流通的空间也使室内外的景观融为一体。室外步行街上室内外的景观融为一体。室外步行街上的植栽与中心广场的树林、水景、建筑、的植栽与中心广场的树林、水景、建筑、弧型走廊相映成趣，形成层次丰富，步弧型走廊相映成趣，形成层次丰富
