1、商业地产研究院商业地产研究院20192019年年0808月月3030日日1壹壹 总体趋势特征总体趋势特征贰贰 标准化策略（标准化策略（5-85-8层）层）叁叁 非标准化思路（非标准化思路（8 8层以上）层以上）肆肆 参考案例资料参考案例资料主要参考案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城；北京西单大悦城、上海正大广场、上海百联又一城、香港朗豪坊等主要参考案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城；北京西单大悦城、上海正大广场、上海百联又一城、香港朗豪坊等其他参考案例：南京万达广场、常熟印象城、华润万象城、上海来福士、北京新光天地、连云港苏宁其他参考案例：南京万达广场、常熟印象城、华润万象城、
2、上海来福士、北京新光天地、连云港苏宁MALL、香港新鸿基、香港新鸿基APM、又一城等、又一城等2壹、总体趋势特征壹、总体趋势特征3系列图系列图1.典型购物中心垂直业态布局典型购物中心垂直业态布局典型模型典型模型A:7层结构（层结构（B1-F6）典型模型典型模型B:9层结构（层结构（B1-F8）4表表1-1.天津市主要经营及建设中购物中心汇总天津市主要经营及建设中购物中心汇总5表表1-2.沈阳市主要经营及建设中购物中心汇总沈阳市主要经营及建设中购物中心汇总6表表1-3.成都市主要经营及建设中购物中心汇总成都市主要经营及建设中购物中心汇总7表表1-4.无锡市主要经营及建设中购物中心汇总无锡市主要经
3、营及建设中购物中心汇总8图图2.各类型购物中心分布模型各类型购物中心分布模型单主力店多主力店专业店+混合区楼层数楼层数面积（万）面积（万）都市核心区都市核心区新城或郊区新城或郊区社区型购物社区型购物中心中心百货型购物中心百货型购物中心主题型购物主题型购物中心中心综合体型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心区域型购物中心典型案例：典型案例：深国投深国投印象城系列印象城系列典型案例：典型案例：1）恒隆）恒隆港汇广场港汇广场2）新鸿基）新鸿基APM系列系列3）华润）华润万象城万象城4）凯德）凯德成都来福士成都来福士5）中粮）中粮天津大悦城天津大悦城典型案例：典型案例：中粮中粮西单大悦城系列西单大悦
4、城系列鹏润鹏润水游城水游城典型案例：典型案例：1）大连万达系列）大连万达系列2）中粮）中粮朝阳大悦城朝阳大悦城典型案例：典型案例：1）恒隆）恒隆恒隆广场恒隆广场2）凯德）凯德上海来福士上海来福士3）银泰百货）银泰百货4）南京金鹰）南京金鹰9图图3.各类型购物中心建筑面积与楼层分布各类型购物中心建筑面积与楼层分布单主力店多主力店专业店+混合区楼层数楼层数面积（万）面积（万）都市核心区都市核心区新城或郊区新城或郊区社区型购物中心百货型购物中心主题型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心典型规模：典型规模：3-5万万典型层数：典型层数：2-4层层主力店：超市主力店：超市/卖场卖场典型规模：典型规模：
5、5-8万万典型层数：典型层数：6-8层层主力店：百货主力店：百货典型规模：典型规模：15-30万万典型层数：典型层数：3-5层层主力店：百货主力店：百货+超市超市+家电家电+家居家居典型规模：典型规模：8-12万万典型层数：典型层数：8-12层层主力店：专业店主力店：专业店+餐饮娱乐餐饮娱乐典型规模：典型规模：10-15万万典型层数：典型层数：6-8层层主力店：百货主力店：百货+超市超市+专业店专业店10表表1-5.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）目前，国内主要综合体型购物中心开发企业主要包括以下目前，国内主要综合体型购物中心开发企业主要
6、包括以下3 3个类型：个类型：1）境外系：恒隆地产、新鸿基、长实、嘉里、凯德置地（5家）2）国资系：中粮-大悦城、华润-万象城、阳光兴业（首创）、深国投商用、中信地产（5家）3）民资系：万达、宝龙、银泰、深圳茂业城、南京金鹰、江苏雨润、鹏润等11表表1-6.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）早期综合体商场面积在早期综合体商场面积在5-105-10万左右；中期部分项目超过万左右；中期部分项目超过2020万；近期主流面积集中在万；近期主流面积集中在1010万左万左右。右。12表表1-7.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）国内典型综合体
7、型购物中心概况（一、二线城市）总体经营楼层集中在总体经营楼层集中在7-87-8层，部分项目经营楼层可达层，部分项目经营楼层可达11-1311-13层；单层面积集中在层；单层面积集中在10,000-20,000 10,000-20,000。13影响综合体型购物中心的规模的主要因素：影响综合体型购物中心的规模的主要因素：A.建筑结构因素：1 1）占地面积：）占地面积：早期单一塔楼（占地面积小）的商场面积在5万左右，双子楼或三塔楼的商场 面积一般在10万以上；2 2）楼层分布：）楼层分布：5万左右一般在5层左右，地下一层；10万可地下2层，地面在6层以上。B.商业经营因素：3 3）主力商家组合：）主
8、力商家组合：单一百货店或超市店面积在5万，多专业店组合规模在8-12万，多个 大型主力店组合在15万以上；4 4）业态配比因素：）业态配比因素：5万左右的餐饮、娱乐业态比重在20%以内，8-12万一般比重超过40%。14综合体型购物中心发展趋势：综合体型购物中心发展趋势：A.规模：1 1）面积：）面积：趋于中等化，集中在10-15万；2 2）楼层：）楼层：趋于高层化，常规为：地下一层，地上6层；非常规可实现：地下2层，地上10层。B.业态：3 3）商家组合：）商家组合：零售业中，中型专业店取代大型百货主力店商家，精品超市取代大卖场；餐饮、娱乐等商家在主力商家的比重越来越大；4 4）业态：）业态
9、：零售业比重减少到60%以内，餐饮比重在20-30%之间，适当增加娱乐业形态（娱乐与 零售混合型），其他服务（生活服务）比重日益增加。15上海来福士广场上海港汇广场16南京国际广场无锡恒隆广场17181920贰、标准化思路（贰、标准化思路（5-85-8层）层）具体案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城具体案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城21南京水游城南京水游城上海港汇广场上海港汇广场天津大悦城天津大悦城221 1）地下）地下3-43-4层，地上层，地上5-65-6层，合计经营楼层为层，合计经营楼层为6-76-7个楼层；个楼层；2 2）零售业态约占）零售业态约占4-54-5个楼层，
10、集中分布于个楼层，集中分布于B1-L4B1-L4层；餐饮、娱乐约占层；餐饮、娱乐约占1 1个楼层。个楼层。表表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况参考购物中心楼层业态布局情况23表表2-2.业态配比（按营业面积）业态配比（按营业面积）备注：其他主要包括生活服务（如美容美发等）1)1)业态组合：业态组合：零售、餐饮、娱乐的黄金比例为零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18；但从实际项目情况来看，；但从实际项目情况来看，餐饮业比例在下降，娱乐及其他比例在增加，形成餐饮业比例在下降，娱乐及其他比例在增加，形成55：20：20：5组合。组合。24表表2-3.天津大悦城小业态组合天津大悦城小业态组合
11、1)1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。25F4：大型正餐/休闲餐饮/西餐/日韩料理/茶餐厅/快餐F3：茶餐厅/休闲餐饮/日韩料理/轻食小点F2：茶餐厅/咖啡/茶B1：快餐/轻食小点F1：咖啡/茶/休闲餐饮/日韩料理F5：休闲餐饮通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。图图2-1.天津大悦城各楼层餐饮布局天津大悦城各楼层餐饮布局26表表2
12、-4.北京新光天地各楼层业态分布北京新光天地各楼层业态分布以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。27表表2-5.主力商家比例（按面积）主力商家比例（按面积）由于中型专业店替代百货主力店，精品超市取代大卖场，使得主由于中型专业店替代百货主力店，精品超市取代大卖场，使得主力商家占总体面积的比重控制在力商家占总体面积的比重控制在30%以内。以内。备注：天津大悦城备注：天津大悦城5大主力商家
13、：泰国中央百货、广州金逸影视、全明星冰场、华润大主力商家：泰国中央百货、广州金逸影视、全明星冰场、华润Ole超市、宝贝当家。超市、宝贝当家。28（备注：原主力店为富安百货，15,000，分布于F2-F4三个楼层）港汇广场业态调整策略：将原先的港汇广场业态调整策略：将原先的KTV等大众娱乐商家全部替换成更高利润的数码馆。随等大众娱乐商家全部替换成更高利润的数码馆。随后，该广场中一楼品牌店也逐步进行提升，引入了国际化品牌，还会有一些世界一线化妆后，该广场中一楼品牌店也逐步进行提升，引入了国际化品牌，还会有一些世界一线化妆品品牌入驻港汇。引入一个几千平方米的儿童专卖区。此外家居用品也较为看好。品品牌
14、入驻港汇。引入一个几千平方米的儿童专卖区。此外家居用品也较为看好。表表2-6.港汇广场主力商家港汇广场主力商家29每层每层3-5家中型主力商家，零售集中在家中型主力商家，零售集中在400-1500；餐饮；餐饮600-1600；娱乐；娱乐2500-3000。表表2-7.南京水游城主力商家南京水游城主力商家30表表2-8.天津大悦城租金分配计划天津大悦城租金分配计划1)1)在零售业态中，超市的租金水平最低，时尚服饰最高，比值在在零售业态中，超市的租金水平最低，时尚服饰最高，比值在1 1：5 5左右；左右；2)2)餐饮与零售比值在餐饮与零售比值在1 1：2 2左右；娱乐与餐饮的比值也在左右；娱乐与餐
15、饮的比值也在1 1：2 2左右。左右。311)1)百货、超市占总出租面积的约百货、超市占总出租面积的约65%，总租金收入的约，总租金收入的约38%；2)2)百货、超市的效值最低百货、超市的效值最低,分别为分别为0.43、0.68；时装及配饰、鞋类及手套效值最高；时装及配饰、鞋类及手套效值最高；分别达到分别达到3.10、2.90；最大比值可达到最大比值可达到7 7倍。倍。表表2-9.嘉茂零售中国业态分布情况（嘉茂零售中国业态分布情况（2009年）年）32港汇广场：总建筑面积13万平方米，分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商场营业面积7万余平方米，公共活动部位近6万平方米。3334(4,200
16、(4,200)(6,500(6,500)I.T I.T（香港）（香港）ZARA ZARA（西班牙）（西班牙）丝芙兰丝芙兰（化妆品）（化妆品）B1B135F1F1施华洛世奇施华洛世奇36F2F2VERSUS VERSACE CAFVERSUS VERSACE CAFPORTSPORTS37F3F3only/vero moda/Jack&Jonesonly/vero moda/Jack&JonesTeenie WeenieTeenie Weenie38F4F4UNIQLOUNIQLO马克华菲马克华菲39(1,500(1,500)F5F5采蝶轩（采蝶轩（1,600）鹿鹿港港小小镇镇肯肯德德基基必胜客
17、必胜客望香园望香园代官山代官山釜山烧烤釜山烧烤一一茶茶一一座座 蕉叶蕉叶咖喱屋咖喱屋翡翠南翡翠南北小厨北小厨禾绿禾绿寿司寿司40(6,000(6,000)(5,000(5,000)F6F6港丽餐厅港丽餐厅41用地面积：26,770平方米，总建面积：167,333平方米；其中地上面积：79,124平方米，地下面积：88,209平方米 商业面积约10万平方米，酒店面积2.7万平方米，停车场面积为4万平方米；建筑层数：地下4层、裙房商业5层、主楼13层、14层两栋酒店。42BHG BHG 超市超市IN BASEIN BASEB2B243B1B1Mannings Mannings 万宁万宁麦当劳麦当劳
18、MUJI MUJI 无印良品无印良品44F1F1ZARAZARAH&MH&Mi.ti.tMANGOMANGOSEPHORASEPHORA欧爵咖啡欧爵咖啡星巴克星巴克1,3601,3601,2501,25045F2F2H&MH&MZARAZARAUNIQLOUNIQLOONLYONLYBASIC HOUSEBASIC HOUSETEENIE WEENIETEENIE WEENIESELECTEDSELECTED1,2001,20046F3F3idef.zuoidef.zuo塔可美食餐厅塔可美食餐厅香港多品牌店香港多品牌店Jack JonesJack JonesCabbeenCabbeenso b
19、asicso basicETAMETAMMark FairwhaleMark Fairwhale47F4F4Health&Beauty SPAHealth&Beauty SPA新华书店新华书店天才宝贝天才宝贝川味観川味観3,00048F5F5上海小南国上海小南国品味轩潮粤菜品味轩潮粤菜49 B01B02B03B04B05B06B07B08B09B10B11B14B12B13B16B15B17B18B19B20B21B22B23B24B25#：3116 B26B27B30#：2847 B33 B34 B35B36 B37B38B39B40特力屋特力屋HARBOR HOUSEB29B28B31B32B41时尚服饰时尚服饰时尚品牌时尚品牌集成店集成店OleBHGJusco超市超市美食广场美食广场B1楼层平面图50
