1、物业服务企业物业服务企业一、物业服务企业的概念及设立一、物业服务企业的概念及设立（一）概念（一）概念依法设立，依法设立，具有法人资格，具有法人资格，从事物业服务活动的从事物业服务活动的的企业。的企业。符合符合公司法公司法规定规定（二）物业服务企业的设立（二）物业服务企业的设立 物业服务企业的工商注册登记物业服务企业的工商注册登记 到房管部门办理备案登记到房管部门办理备案登记二、物业服务企业的资质管理二、物业服务企业的资质管理 物业服务企业资质等级分为一、二、三物业服务企业资质等级分为一、二、三级。级。物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法 中华人民共和国建设部令第中华人民共和国建设部
2、令第125125号，号，20042004年年2 2月月2424日经建设部第日经建设部第2929次常务会议讨论通过，自次常务会议讨论通过，自20042004年年5 5月月1 1日起施行。日起施行。20072007年修改。年修改。（一）资质的认定和年审（一）资质的认定和年审 国务院建设主管部门国务院建设主管部门负责负责一级一级物业管理企业资质物业管理企业资质证书的颁发和管理。证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门省、自治区人民政府建设主管部门负责负责二级二级物业物业管理企业资质证书的颁发和管理管理企业资质证书的颁发和管理 直辖市人民政府房地产主管部门直辖市人民政府房地产主管部门负责负责二
3、级和三级二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门设区的市的人民政府房地产主管部门负责负责三级物三级物业管理企业业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。1.1.注册资本人民币注册资本人民币500500万元万元以上；以上；2.2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员相关专业
4、类的专职管理和技术人员不少于不少于3030人人。其中，具有中级以上职称的人员不少于其中，具有中级以上职称的人员不少于2020人，人，工程、财务等业务负责人具有相应专业工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以中级以上职称上职称；3.3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得物业管理专业人员按照国家有关规定取得职职业资格证书业资格证书；（二）一级资质（二）一级资质物业管理人员的从业资格物业管理人员的从业资格 物业管理条例物业管理条例：从事物业管理的人：从事物业管理的人员，应当依照国家有关规定，取得职业员，应当依照国家有关规定，取得职业资格证书。资格证书。物业管理师制度暂行规定物业管理师制度暂行规定
5、物业管理师资格考试实施办法物业管理师资格考试实施办法 物业管理师资格认定考试办法物业管理师资格认定考试办法（一）物业管理师（一）物业管理师 取得物业管理师资格证书，取得注册证的从事取得物业管理师资格证书，取得注册证的从事物业管理的专业人员。物业管理的专业人员。（二）注册（二）注册 1、注册管理部门、注册管理部门 建设部审批；建设部审批；省级建设行政主管部门审查省级建设行政主管部门审查 2、初始注册、初始注册 取得资格证书，所聘企业向省级建设行政主管取得资格证书，所聘企业向省级建设行政主管部门提出申请部门提出申请 3、续期注册、续期注册 注册有效期为注册有效期为3年。期满前的年。期满前的30天内
6、通过所在天内通过所在物业企业向省级建设行政主管部门申请续期。物业企业向省级建设行政主管部门申请续期。4.4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于之和不低于100100：（1）多层住宅）多层住宅200万平方米；万平方米；（2）高层住宅）高层住宅100万平方米；万平方米；（3）独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）15万平方米；万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。万平方米。5 5建立并严格执行服务质量、服务收费等企业
7、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。良的经营管理业绩。实行物业企业信用管理实行物业企业信用管理 由于部分业主对小区物业经费来源以及使由于部分业主对小区物业经费来源以及使用的质疑，鑫园的物业和业主之间的纠纷用的质疑，鑫园的物业和业主之间的纠纷长达四年之久。鑫园的业主通过写大字报长达四年之久。鑫园的业主通过写大字报、投诉等方式，对小区物业公司表达不满、投诉等方式，对小区物业公司表达不满，最终对簿公堂，鑫园小区才成功更换了，最终对簿公堂，鑫园小区才成功更换了物业管理公司。物业管理公司。对物业服务实
8、行信用记分制度对物业服务实行信用记分制度 南京市物业服务企业及从业人员信用信南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法息管理办法 国家在国家在19871987年制定的民用建筑设计通则年制定的民用建筑设计通则（试行）中，对民用建筑高度与层数的设计，（试行）中，对民用建筑高度与层数的设计，做了明确地规定：做了明确地规定：1313层为低层住宅；层为低层住宅；4646层为多层住宅；层为多层住宅；7979层为中高层住宅；层为中高层住宅；1010层以上为高层住宅。层以上为高层住宅。住宅设计规范住宅设计规范 GB 500961999(2003GB 500961999(2003年年版版)1.0.3 1.0.
9、3 住宅按层数划分如下：住宅按层数划分如下：一、低层住宅为一层至三层；一、低层住宅为一层至三层；二、多层住宅为四层至六层；二、多层住宅为四层至六层；三、中高层住宅为七层至九层；三、中高层住宅为七层至九层；四、高层住宅为十层及以上。四、高层住宅为十层及以上。办办 公公 建建 筑筑 设设 计计 规规 范范 JGJ 67-89 第第1.0.3条条 办公建筑按高度划分应符合以下办公建筑按高度划分应符合以下规定：规定：一、建筑高度一、建筑高度24m以下为低层或多层办以下为低层或多层办公建筑；公建筑；二、建筑高度超过二、建筑高度超过24m而未超过而未超过100m为高层办公建筑；为高层办公建筑；三、建筑高度
10、超过三、建筑高度超过100m为超高层办公为超高层办公建筑。建筑。迪拜塔，竣工后更名为哈迪拜塔，竣工后更名为哈利法塔，是目前世界第一利法塔，是目前世界第一高楼建筑。高楼建筑。总高超过总高超过800米、楼体米、楼体160层层 拥有世界最高、最快的拥有世界最高、最快的“智能型智能型”电梯，电梯，一分钟内就可达到第一分钟内就可达到第124层的世界最高室外层的世界最高室外观景台。观景台。塔内有豪华公寓、饭店、办公室、商务套塔内有豪华公寓、饭店、办公室、商务套房、娱乐与健身设施、商店房、娱乐与健身设施、商店世界第二高楼台北世界第二高楼台北101大楼大楼 508米米 日本东京天空日本东京天空树高度为高度为6
11、34.0米，于米，于2011年年11月月17日获得日获得吉尼斯世界纪吉尼斯世界纪录录认证为认证为“世世界第一高塔界第一高塔”（三）二级资质（三）二级资质1.1.注册资本人民币注册资本人民币300300万元万元以上；以上；2.2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员相关专业类的专职管理和技术人员不少于不少于2020人人。其。其中，具有中，具有中级以上职称中级以上职称的人员的人员不少于不少于1010人人，工程、，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.3.物业管理专业人员按照
12、国家有关规定取得物业管理专业人员按照国家有关规定取得职职业资格证书业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于分比之和不低于100：（1 1）多层住宅）多层住宅100100万平方米；万平方米；（2 2）高层住宅）高层住宅5050万平方米；万平方米；（3 3）独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）8 8万平方米；万平方米；（4 4）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业2020万万平方米。平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业建立
13、并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。良好的经营管理业绩。（四）三级资质（四）三级资质1.1.注册资本人民币注册资本人民币5050万元以上；万元以上；2.2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于关专业类的专职管理和技术人员不少于1010人。其中，人。其中，具有中级以上职称的人员不少于具有中级以上职称的人员不少于5 5人，工程、财务人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.
14、3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书资格证书 4.4.有委托的物业管理项目；有委托的物业管理项目；5.5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。（五）不同资质的业务（五）不同资质的业务l一级资质物业管理企业：可以承接各种物业管理一级资质物业管理企业：可以承接各种物业管理项目。项目。l二级资质物业管理企业：可以承接二级资质物业管理企业：可以承接3030万平方米以万平方米以下的住宅项目和下的住宅项目和8 8万平方米以下的非住宅项目
15、的物万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。业管理业务。l三级资质物业管理企业：可以承接三级资质物业管理企业：可以承接2020万平方米以万平方米以下住宅项目和下住宅项目和5 5万平方米以下的非住宅项目的物业万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。管理业务。（六）物业服务企业资质对业主的意义（六）物业服务企业资质对业主的意义 直接决定物业服务企业与业委会签订的物业服务直接决定物业服务企业与业委会签订的物业服务合同的效力。合同的效力。前期物业管理前期物业管理 一、前期物业服务管理一、前期物业服务管理 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服
16、务企业所实施的物业管理建设单位选聘物业服务企业所实施的物业管理。过渡性；过渡性；主体的特殊性；主体的特殊性；二、前期物业服务企业的选聘二、前期物业服务企业的选聘 住宅：应当招投标方式，例外为协商。住宅：应当招投标方式，例外为协商。非住宅：鼓励招投标非住宅：鼓励招投标约期物业管理服务约期物业管理服务 一、物业服务合同一、物业服务合同 合同内容：合同内容：当事人；管理项目；当事人；管理项目；具体管理事项；具体管理事项；服务费用；服务费用；专项维修资金的管理使用；专项维修资金的管理使用；物业管理用房；物业管理用房；合同期限；合同期限；违约责任；双方的权利义务等违约责任；双方的权利义务等二、物业服务企
17、业的义务物业服务企业的义务（一）提供合同约定的服务（一）提供合同约定的服务系统的协调日常物业管理常规性的公共服务委托性的特约服务业主业主大会业主大会业主委员会街道居委会派出所供水电气城管环卫工商通讯1 1、常规性的公共服务、常规性的公共服务2 2、委托性的特约服务、委托性的特约服务3 3、经营性服务、经营性服务4 4、社会性管理与服务、社会性管理与服务物业共用设施设备管理服务物业共用设施设备管理服务 房屋装修管理服务房屋装修管理服务环境清洁卫生管理服务环境清洁卫生管理服务绿化管理服务绿化管理服务安全管理服务安全管理服务文化、娱乐服务文化、娱乐服务其他同时惠及全体业主、使用人的服务其他同时惠及全
18、体业主、使用人的服务 代订代送牛奶、书报；代订代送牛奶、书报；送病人就医、喂药、医疗看护；送病人就医、喂药、医疗看护；代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；代接代送儿童入托、入园及上、下学等；代接代送儿童入托、入园及上、下学等；代购、代送车、船、机票与物品；代购、代送车、船、机票与物品；代洗车辆；代洗车辆；代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等；代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等；代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收
19、费。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店；开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店；办收费农贸市场；办收费农贸市场；养花种苗出售；养花种苗出售；利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场（需得利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场（需得到业主大会和相关业主的同意，并依法办理手续）到业主大会和相关业主的同意，并依法办理手续）；开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用品的维修服务公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开品的维修服务公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开展旅游、健身、商
20、业、餐饮业、娱乐业等经营活动；展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动；从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询等；询等；其他多种经营服务项目。其他多种经营服务项目。和各级政府、政法、公安、民政、医疗等部门发生和各级政府、政法、公安、民政、医疗等部门发生联系，协助开展工作，传达新的政策和法令，接有联系，协助开展工作，传达新的政策和法令，接有关方面的指导与监督。关方面的指导与监督。譬如协助做好治安防范、协助做好社区突发事件的防范譬如协助做好治安防范、协助做好社区突发事件的防范与应急处理（如协助控制与应急处理（如协助控制SARSSA
21、RS之类的传染病等），协助之类的传染病等），协助有关部门开展预防接种、全民选举、人口普查、常住人有关部门开展预防接种、全民选举、人口普查、常住人口统计、计划生育等。口统计、计划生育等。系统的协调日常物业管理常规性的公共服务委托性的特约服务业主业主大会业主委员会街道居委会派出所供水电气城管环卫工商通讯 2 2、及时了解业主意见，接受监督（财务）、及时了解业主意见，接受监督（财务）3 3、不擅自改变物业管理用房的用途、不擅自改变物业管理用房的用途 4 4、不擅自占用、挖掘道路、场地、不擅自占用、挖掘道路、场地 5 5、不挪用专项维修资金、不挪用专项维修资金 6 6、协助做好物业管理区域内的安全防范
22、工作、协助做好物业管理区域内的安全防范工作 7 7、合同终止时，及时移交资料、合同终止时，及时移交资料 8 8、可以将物业管理区域内的专项可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。一并委托给他人。物业管理用房是根据有关法律的规定，由建物业管理用房是根据有关法律的规定，由建设单位在物业管理区域内配置的供物业管理设单位在物业管理区域内配置的供物业管理企业在物业管理活动中使用的房屋。企业在物业管理活动中使用的房屋。物业管理用房一般包括物业办公、工作人员物业管理用房一般包括物业办公、
23、工作人员值班以及存放工具材料的用房。值班以及存放工具材料的用房。根据有关规定，建设单位必须在物业管理区根据有关规定，建设单位必须在物业管理区域内配置必要的物业管理用房域内配置必要的物业管理用房 物业管理用房的所有权属于业主，物业管理物业管理用房的所有权属于业主，物业管理公司只有使用权。公司只有使用权。家中财物被盗家中财物被盗 保安失职担责保安失职担责 2006年年9月月30日，张先生所在的洪山某小区业委会日，张先生所在的洪山某小区业委会与被告文之景物业公司签订与被告文之景物业公司签订物业管理服务合同物业管理服务合同，约定被告维持公共秩序，做好小区治安、消防工，约定被告维持公共秩序，做好小区治安
24、、消防工作，建平安小区等，其中包括应在大门建值班岗，作，建平安小区等，其中包括应在大门建值班岗，实行封闭式管理的约定。实行封闭式管理的约定。2008年年4月月11日，张先生报警称家中被盗。同年日，张先生报警称家中被盗。同年4月月12日，业委会发给被告文之景物业公司日，业委会发给被告文之景物业公司协调函协调函。业委会证明证实，发现物业保安室当天确实未做。业委会证明证实，发现物业保安室当天确实未做外来车辆与人员进出的记录。据此，张先生提起诉外来车辆与人员进出的记录。据此，张先生提起诉讼，要求物业公司对其家中被盗损失承担赔偿责任讼，要求物业公司对其家中被盗损失承担赔偿责任。法院认为，本案发生损失的直
25、接原因虽然法院认为，本案发生损失的直接原因虽然是因为犯罪分子入室盗窃，但是由于被告是因为犯罪分子入室盗窃，但是由于被告文之景物业公司未按照合同约定，履行提文之景物业公司未按照合同约定，履行提供封闭式管理服务，对外来车辆或人员进供封闭式管理服务，对外来车辆或人员进行登记等安保义务，未能认真防范犯罪分行登记等安保义务，未能认真防范犯罪分子入室作案，导致张先生财产受到损害，子入室作案，导致张先生财产受到损害，故被告应在其过错范围内承担相应赔偿责故被告应在其过错范围内承担相应赔偿责任。任。四、物业服务企业的权利四、物业服务企业的权利 1、依法自主开展经营活动、依法自主开展经营活动 2、收取物业服务费用
26、、收取物业服务费用 3、对物业管理区域进行管理、对物业管理区域进行管理 厦门某新区楼盘，由于周边配套设施不齐备，两厦门某新区楼盘，由于周边配套设施不齐备，两年来相当一部分业主并未入住，且不交物业管理年来相当一部分业主并未入住，且不交物业管理费，物业管理企业多次发出催交通知，但除个别费，物业管理企业多次发出催交通知，但除个别业主交纳了物业费，大部分根本收不上来，多年业主交纳了物业费，大部分根本收不上来，多年来，物业公司在开发商的微薄补贴下还在苦苦支来，物业公司在开发商的微薄补贴下还在苦苦支撑。撑。调查机构在对某城市调查机构在对某城市20家面积在家面积在5万平方米以上万平方米以上的商品房小区调查中
27、发现，物业管理企业能正常的商品房小区调查中发现，物业管理企业能正常收费达到收费达到80%以上的仅有两家，以上的仅有两家，60%至至80%之间之间的有的有10家，有家，有4家的收费率不到家的收费率不到30%。（一）物业服务费用（一）物业服务费用 物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法 发展改革委、建设部于发展改革委、建设部于2004年年1月月1日发日发布施行，共计二十四条布施行，共计二十四条1、概念、概念 物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、设施设备和相关场地进
28、行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。序，向业主所收取的费用。2、收费原则、收费原则 应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则应的原则 公示公示 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。费标准等有关情况进行公示。3、收费形式、收费形式 业主与物业管理企业可以
29、采取包干制或者酬金业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。制等形式约定物业服务费用。包干制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。承担的物业服务计费方式。酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由
30、业主享有或者承担的物业服务计费方式。由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务成本或者物业服务支出物业服务成本或者物业服务支出（1 1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；取的福利费等；（2 2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；维护费用；（3 3）物业管理区域清洁卫生费用；）物业管理区域清洁卫生费用；（4 4）物业管理区域绿化养护费用；）物业管理区域绿化养护费用；（5 5）物业管理区域秩序维护费用；）物业管理区域秩序维护费用；（6 6）办公费用；）办公费用；（7 7）物业管理企业
31、固定资产折旧；）物业管理企业固定资产折旧；（8 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；险费用；（9)9)经业主同意的其它费用。经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本 实行物业服务费用包干制的，物业服务实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的
32、利润。费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。理企业的酬金。4、收费监督、收费监督 实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主应当向业主大会或者全体业主公布公布物业服务物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出度
33、预决算和物业服务资金的收支情况提出质质询询时，物业管理企业应当及时答复。时，物业管理企业应当及时答复。高女士在某小区购买了一套高女士在某小区购买了一套4居室住宅。开发商居室住宅。开发商2006年年1月交房后，高女士即将该房租给了来昆做生意的月交房后，高女士即将该房租给了来昆做生意的林先生，并约定由林先生负责物业费的交纳，对于这林先生，并约定由林先生负责物业费的交纳，对于这一约定，高女士也及时书面告知了物业服务公司，物一约定，高女士也及时书面告知了物业服务公司，物业服务公司人员当时也表示了认可。业服务公司人员当时也表示了认可。然而，就在林先生退租后两个月，高女士突然接到物然而，就在林先生退租后两
34、个月，高女士突然接到物业服务公司的催缴通知，要求高女士结清林先生承租业服务公司的催缴通知，要求高女士结清林先生承租期间所欠交的物业费三千多元。高女士认为，既然当期间所欠交的物业费三千多元。高女士认为，既然当时自己与林先生约定该笔费用由林先生承担，并且物时自己与林先生约定该笔费用由林先生承担，并且物业服务公司也认可该约定，那么，物业服务公司就应业服务公司也认可该约定，那么，物业服务公司就应该要求林先生偿还，而不是向自己催交。该要求林先生偿还，而不是向自己催交。对此，高女士是否有权拒绝交纳该笔欠交的物业费？对此，高女士是否有权拒绝交纳该笔欠交的物业费？5、费用缴纳、费用缴纳 业主与物业使用人约定由
35、物业使用人交纳物业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。应当结清物业服务费用或者物业服务资金。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续
36、费，不得向业主收取手续费等额托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。外费用。王先生在王先生在2010年年3月购买了月购买了A小区的一套商品房，小区的一套商品房，王先生在交房王先生在交房6个月后才正式搬入新家。没想到个月后才正式搬入新家。没想到搬进新房不久，王先生即收到小区物管公司开出搬进新房不久，王先生即收到小区物管公司开出的一张收费通知，要求其缴纳拖欠的的一张收费通知，要求其缴纳拖欠的500余元物余元物业管理欠费。为此，王先生感到十分郁闷，自己业管理欠费。为此，王先生感到十分郁闷，自己刚搬进新房，之前并没有接受任何物管服务，为刚搬进新房，之前并没有接受任何物管服务，为什么要补交入住
37、前的物管费用什么要补交入住前的物管费用?那么，王先生这那么，王先生这样的想法是否合理呢样的想法是否合理呢?前期物业管理费用究竟应前期物业管理费用究竟应该由谁承担呢该由谁承担呢?7、前期物业服务费用的负担前期物业服务费用的负担 物业未交付前，由建设单位承担；物业未交付前，由建设单位承担；物业交付后，由业主承担；物业交付后，由业主承担；部分交付，按交付时间先后以比例承担部分交付，按交付时间先后以比例承担 某小区的一业主在装修时，擅自将阳台与房间打某小区的一业主在装修时，擅自将阳台与房间打通，并铺了地板。他把部分落水管改用橡胶管子通，并铺了地板。他把部分落水管改用橡胶管子连接，并把阳台的落水管用砖墙
38、封闭起来。连接，并把阳台的落水管用砖墙封闭起来。天长天长日久，落水管的橡胶部分损坏。一次，天下暴雨日久，落水管的橡胶部分损坏。一次，天下暴雨，雨水漏进地板内，该业主楼下，雨水漏进地板内，该业主楼下504室也开始漏室也开始漏水。雨不停地下，水。雨不停地下，504室阳台与房间的顶部交界室阳台与房间的顶部交界处滴水，渗水向内延伸约两米多。处滴水，渗水向内延伸约两米多。504室住户并室住户并排放置了浴盆、面盆四五个，前后共积了七八盆排放置了浴盆、面盆四五个，前后共积了七八盆水。管理处经理和维修工及时赶到现场，敲开六水。管理处经理和维修工及时赶到现场，敲开六楼封闭的落水管墙，将落水管修复。尽管管理处楼封
39、闭的落水管墙，将落水管修复。尽管管理处经理及维修工尽了最大的努力，但由于经理及维修工尽了最大的努力，但由于504室地室地板进水，凸起变形。板进水，凸起变形。（三）（三）对业主的房屋装饰装修进行监督对业主的房屋装饰装修进行监督管理，阻止业主不适当的房屋装修管理，阻止业主不适当的房屋装修 住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法已于已于2002年年2月月26日经第日经第53次部常务会议讨论通过，次部常务会议讨论通过，现予发布，自现予发布，自2002年年5月月1日起施行。日起施行。1、开工申报与监督、开工申报与监督 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当
40、向物业管理企业或者房屋管理机构（以下应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）简称物业管理单位）申报登记申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。，应当取得业主的书面同意。装修申请表装修申请表 申报登记应当提交下列材料：申报登记应当提交下列材料：（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；凭证）；（二）申请人身份证件；（二）申请人身份证件；（三）装饰装修方案；（三）装饰装修方案；（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计（四）变动建筑主体或者承重结构
41、的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；计方案或者施工方案；（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。资质证书的复印件。非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。饰装修的书面证明。业主顾某购买
42、了一只占地面积约业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米平方米，可放水约，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。问题：问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业购置财产是否都可以安置在自己的物业内？内？公民只能在法律规定的限度内自由行使占公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收
43、益、处分个人财产的权利。有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业，并应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制，否则应加以必要的限制 第六条第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，装修人
44、从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单
45、位批准。第七条第七条 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。设计单位提出设计方案。第八条改动卫生间、厨房间防水层的，第八条改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。水试验。2、签订协议、签订协议 装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住
46、宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：内容：（一）装饰装修工程的实施内容；（一）装饰装修工程的实施内容；（二）装饰装修工程的实施期限；（二）装饰装修工程的实施期限；（三）允许施工的时间；（三）允许施工的时间；（四）废弃物的清运与处置；（四）废弃物的清运与处置；（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；（六）禁止行为和注意事项；（六）禁止行为和注意事项；（七）管理服务费用；（七）管理服务费用；（八）违约责任；（八）违约责任；（九）其他需要约定的事项。（九）其他需要约定的事项。楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装楼
47、上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。责令其拆除私装物，未果。3、装修人的义务、装修人的义务 在装修过程中，下列行为是禁止的：在装修过程中，下列行为是禁止的：(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结建筑主体和承重结构构；(
48、2)将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间；厨房间；(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；台的砖、混凝土墙体；(4)损坏房屋原有的节能设施，降低节能效果；损坏房屋原有的节能设施，降低节能效果；(5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。其他影响建筑结构和使用安全的行为。建筑主体建筑主体，是指建筑实体的结构构造是指建筑实体的结构构造，包括屋包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等基础等。商商 承重结构承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作是
49、指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等 法法。商商 装修人的义务 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：，不得有下列行为：（1）搭建建筑物、构筑物；）搭建建筑物、构筑物；（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；、窗；（3）拆改供暖管道和设施；）拆改供暖管道和设施；（4）拆改燃气管道和设
50、施。）拆改燃气管道和设施。本条所列第（本条所列第（1）项、第（）项、第（2）项行为，应当）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（经城市规划行政主管部门批准；第（3）项行为，）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（应当经供暖管理单位批准；第（4）项行为应当经）项行为应当经燃气管理单位批准。燃气管理单位批准。4、物业服务企业的权利和义务、物业服务企业的权利和义务 物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当装修人对住
