1、物业设施设备管理物业设施设备管理 讲课人：叶世春讲课人：叶世春 前言前言 本课程内容主要是根据物协的初定本课程内容主要是根据物协的初定教案制定，主要针对建筑居住小区物业教案制定，主要针对建筑居住小区物业管理中极其重要的设备设施管理岗位群管理中极其重要的设备设施管理岗位群应具备的知识结构设置，结合物业设施应具备的知识结构设置，结合物业设施设备基础知识、简略介绍设施设备的维设备基础知识、简略介绍设施设备的维护管理，希望对实际工作有一定的指导护管理，希望对实际工作有一定的指导作用。作用。前言前言讲解内容共分六章讲解内容共分六章:第一章：第一章：物业设备管理基础物业设备管理基础第二章：第二章：建筑室内
2、给水建筑室内给水第三章：第三章：安全用电与建筑防雷安全用电与建筑防雷第四章：第四章：建筑供配电系统建筑供配电系统第五章：第五章：电梯电梯第六章：第六章：建筑弱电系统建筑弱电系统第一章第一章 物业设备管理基础物业设备管理基础 第一节第一节 物业设备概述物业设备概述 第二节第二节 物业设备管理目的及意义物业设备管理目的及意义 第三节第三节 物业设备管理的内容物业设备管理的内容 第四节第四节 物业设备管理的机构和职责物业设备管理的机构和职责 第五节第五节 物业设备管理制度物业设备管理制度第一节第一节 物业设备概述物业设备概述 1.1 1.1 物业设备定义物业设备定义 1.2 1.2 设备管理的质量指
3、标设备管理的质量指标 1.3 1.3 设备完好的标准设备完好的标准 1.4 设备管理的基本内容及要求设备管理的基本内容及要求 1.5 设备管理现代化设备管理现代化1.1 物业设备定义l 物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。1.2 1.2 设备管理的质量指标设备管理的质量指标l 设备有效利用率、设备的完好率是衡量物业设备管理质量的两个指标；用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的基
4、本要求。1.3 1.3 设备完好的标准设备完好的标准l 零部件完整齐全 l 设备运转正常 l 设备技术资料及运转记录齐全 l 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 l 防冻、保温、防腐等措施完整有效 1.4 设备管理的基本内容及要求设备管理的基本内容及要求l 设备管理基本内容设备管理基本内容 设备前期管理 固定资产管理 设备技术管理 设备经济管理 设备使用与维护管理 设备检修管理 动力房管理 特种设备管理1.4 设备管理的基本内容及要求设备管理的基本内容及要求l 管理要求管理要求 建立企业负责人管理职责；建立企业负责人管理职责；配备设备管理部门及其人员；配备设备管理部门及其人员；健全必要的管理制度；
5、健全必要的管理制度；技术经济指标应达到同行业或上技术经济指标应达到同行业或上 级主管部门规定的要求。级主管部门规定的要求。1.5 设备管理现代化设备管理现代化l采用计算机辅助管理。采用计算机辅助管理。l采用设备状况监测和故障诊断技术实行采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。预防性维修方式。l设备制维修和改造中采用新材料，新工设备制维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。艺，新技术。l逐步实行全员化，社会化，规范化的方逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。向努力。第二节第二节 物业设备管理目的及意义物业设备管理目的及意义 2.1 2.1 客户对建筑、设备的需求客户对建筑、设备的需
6、求 2.2 2.2 物业设备管理目的及意义物业设备管理目的及意义 2.2 物业设备管理目的及意义物业设备管理目的及意义 第三节第三节 物业设备管理的内容物业设备管理的内容 3.1 3.1 物业设备基础资料管理物业设备基础资料管理 3.2 3.2 物业物业设备运行管理设备运行管理 3.3 3.3 物业物业设备维修管理设备维修管理 3.4 3.4 物业设备更新改造管理物业设备更新改造管理 3.5 3.5 备品配件管理备品配件管理 3.6 3.6 固定资产管理固定资产管理 3.1 物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理3.11 设备原始档案设备原始档案3.12 设备技术资料设备技术资料3.13
7、 政府职能部门颁发的有关政策、法政府职能部门颁发的有关政策、法 规、条例、规程、标准等文件规、条例、规程、标准等文件 3.11 设备原始档案设备原始档案l 包括：包括：设备清单或装箱单；设备清单或装箱单；设备发票；设备发票；产品质量合格证明书；产品质量合格证明书；开箱验收报告等。开箱验收报告等。3.12 设备技术资料设备技术资料l 包括：包括：设备卡片设备卡片 设备台账设备台账 设备技术登录簿设备技术登录簿 竣工图竣工图 系统资料系统资料 3.2 3.2 物业物业设备运行管理设备运行管理3.21 物业设备技术运行管理物业设备技术运行管理3.22 物业设备经济运行管理物业设备经济运行管理3.21
8、 物业设备技术运行管理物业设备技术运行管理l 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程的操作规程 设备管理标准设备管理标准（交接、运行、养护、维修、更新、报废等）（交接、运行、养护、维修、更新、报废等）维护作业规程维护作业规程（变配电、给排水、安保、消防等）（变配电、给排水、安保、消防等）危机管理危机管理（停电、停水、电梯、消防等应急方案）（停电、停水、电梯、消防等应急方案）能耗管理能耗管理（节水、电、气等节能方案）（节水、电、气等节能方案）3.21 物业设备技术运行管理物业设备技术运行管理l 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的对操作人
9、员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求。某些需持证上岗的工种，必须严格要求。l 加强维护保养工作。加强维护保养工作。l 设备中的仪表（如压力表、安全阀等）安全附件设备中的仪表（如压力表、安全阀等）安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。必须定期校验，确保灵敏可靠。l 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。l 对事故的处理要严格执行对事故的处理要严格执行“三不放过
10、三不放过”原则。即原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。放过、事故后没有采取改善措施不放过。3.22 物业设备经济运行管理物业设备经济运行管理l 初期投资费用管理初期投资费用管理 设备的技术性能参数必须满足使设备的技术性能参数必须满足使 用要求，并注意考虑到发展的需要。用要求，并注意考虑到发展的需要。设备的安全可靠程度、操作难易设备的安全可靠程度、操作难易 程度及对工作环境的要求。程度及对工作环境的要求。设备的价格使用寿命及运行时能设备的价格使用寿命及运行时能 源的耗用情况。源的耗用情况。注意采用新技术、
11、新工艺、新材注意采用新技术、新工艺、新材 料及新型设备料及新型设备3.22 物业设备经济运行管理物业设备经济运行管理l 运行成本管理运行成本管理 能源消耗的经济核算能源消耗的经济核算 操作人员的配置操作人员的配置 维修费用的管理维修费用的管理3.3 3.3 物业物业设备维修管理设备维修管理3.31 物业设备的维修保养方式物业设备的维修保养方式3.32 维修保养工作的实施维修保养工作的实施3.33 设备的点检设备的点检 3.34 设备的计划检修设备的计划检修 3.35 设备维修管理的原则设备维修管理的原则 3.31 物业设备的维修保养方式物业设备的维修保养方式l 清洁清洁l 紧固紧固l 润滑润滑
12、l 调整调整l 防腐防腐l 防冻防冻l 外观表面检查外观表面检查l 对长时期运行的设备要巡视检查，定期对长时期运行的设备要巡视检查，定期 切换，轮流使用，进行强制保养。切换，轮流使用，进行强制保养。3.32 维修保养工作的实施维修保养工作的实施预防维修预防维修l 计划性预防维修计划性预防维修l 状态监测性预防维修状态监测性预防维修故障性维修故障性维修l 事后维修事后维修 l 紧急抢修紧急抢修维护保养实施方案维护保养实施方案 3.32 维修保养工作的实施维修保养工作的实施l日常维护保养日常维护保养 要求设备操作人员在班前对设备进行外要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设
13、备，观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。象，在班后对设备做好清洁工作。3.32 维修保养工作的实施维修保养工作的实施l 定期维护保养定期维护保养内外清扫、擦洗、疏通；内外清扫、擦洗、疏通；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；整配合间隙；检查安全装置；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；清洗油箱，检
14、查油位指示器，换油；检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。正常。3.33 设备的点检设备的点检l 设备日常点检的内容设备日常点检的内容 运行状况及参数运行状况及参数 安全保护装置安全保护装置 易磨损的零部件易磨损的零部件 易污染、堵塞，需经常清洁更换的部件易污染、堵塞，需经常清洁更换的部件 在运行中经常要求调整的部位在运行中经常要求调整的部位 在运行中经常出现不正常现象的部位在运行中经常出现不正常现象的部位3.33 设备的点检设备的点检l设备的计划点检 记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划
15、。设备点检标准书（例设备点检标准书（例）部位项目周期方法器具判断标准处置各阀门油压泵油马达液压油液压油油冷却器油滤清器总管压力漏油异声异声温度油量清扫清扫拟定压力日日日日日12月12月12月目测听觉听觉看油温表看油位取下罩用气吹稀油洗看压力表油温表压缩空气不漏无异音无异音 4050上下部之间有无油不脏不脏按规定压力立即修理向上级反映向上级反映检查冷却水补充清扫清扫修理日常点检表（例）日常点检表（例）项目代号检查项目检查内容检查方法备注ABCDE润滑异音装置漏油安全机构润滑油箱中是否加了油，压力是否正常开动时，旋转部分是否有异常声响动作是否正常油管、油压泵是否漏油异常停机，异常停电是否正常目视确
16、认听音检查目视确认目视检查操作试验 项目/日期1 2 3 4 5 6 7 8 2324 25 26 27 28 29 30 31ABCDE记录符号记录符号 正常：正常：待修：待修：异常：异常：修好：修好：3.34 设备的计划检修设备的计划检修l对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。l以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修l计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。3.35 设备维修管理的原则设备维修管理的原则 维护保养为主 计划检修为辅 3.4 3.4 物业设备更新改造管理物业设备更新改造管理在使用设备时特别要注意的是，只要通过
17、在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式采用设备更新的方式。3.5 3.5 备品配件管理备品配件管理l 备品配件管理工作的目的是备品配件管理工作的目的是：既要科学地组织备件储备，及时满足设既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。加快资金周转。3.6 3.6 固定资产管理固定资产管理l固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态
18、的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。l不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。第四节第四节 物业设备管理的机构和职物业设备管理的机构和职责责 4.1 4.1 设备管理组织结构设备管理组织结构 4.2 4.2 设备管理人员岗位职责设备管理人员岗位职责4.1 4.1 设备管理组织结构设备管理组织结构4.2 4.2 设备管理人员岗位职责设备管理人员岗位职责l 工程部经理：是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。l 专业技术主管：（工程师或技术员）负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制
19、所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。l 维修人员（技术工人）l 保管员l 资料统计员 第五节第五节 物业设备管理制度物业设备管理制度 5.1 5.1 设备管理技术规程设备管理技术规程 5.2 5.2 日常日常管理标准规范管理标准规范 5.3 5.3 部门及员工岗位责任制度部门及员工岗位责任制度5.1 5.1 设备管理技术规程设备管理技术规程l 物业设备接管验收制度l 物业设备的安全操作规程l 物业设备的保养维修规程5.2 5.2 日常日常管理标准规范管理标准规范l 工具领用保管制度l 物业设备预防性计划维修保养制度l 设备运行管理制度：
20、包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。5.3 5.3 部门及员工岗位责任制度部门及员工岗位责任制度例题1l物业设备管理的基本内容包括 管理 和 服务 两个方面。例题2l按照专业性质，设备管理部门可分为四个组，分别为强电组，暖通组，弱电和电梯组 和维修组。例题3l对物业设备进行管理、操作、保养，维护，保证设备正常运行的总负责人是工工 程程 部部 经经 理理。例题例题4 物业设备管理有何意义？物业设备管理有何意义？物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范
21、化的强有力手段。物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。例题例题5 物业设备维护保养一般包括哪些方物业设备维护保养一般包括哪些方式？式？l主要是主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查腐、防冻及外观表面检查”。对长时期。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。流使用，进行强制保养。例题例题6 物业设备
22、维护保养工作应如何实施？物业设备维护保养工作应如何实施？l对设备进行外观检查，在班中按操作对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。清洁工作。l 定期维护保养工作是以操作人员为主、定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。设备停止运行，进行维护保养。例题例题7 什么是设备的点检？物业设备日常什么是设备的点检？物业设备日常点检内容主要包括哪些方面？点检内容主要包括哪些方面？l就是对设备有针对性的检查。设备点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。时可以停机检查，也可以随机检查。l点检内容主要包括：点检内容主要包括：运行状况及参数；运行状况及参数；安全保护装置；安全保护装置；易磨损的零部件；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。在运行中经常出现不正常现象的部位。谢谢听讲！谢谢听讲！
