1、西联大厦营销策略方西联大厦营销策略方案案项目定位项目定位营销策略营销策略市场分析市场分析PART 1合作模式合作模式PART 5PART 2PART 4录录目目酒店策略酒店策略PART 3市场分析市场分析PART 1宏观市场宏观市场区域板块区域板块市场总结市场总结壹网地产YI WANGDI CHAN成交量走势：2019年1-6月整体去化38万，环比2017年下降24.63%，2019年月均去化589套；市场整体表现情况：2017年暂时未受全国调控政策影响，整体量价齐升，成交均价增幅显著，商业市场集中快速去化。2018-2019年整体市场表现 较为理性，商业住宅市场成交量下滑2018 年度衢州市
2、商品房签约面积年度衢州市商品房签约面积达达 179.94 万万，2019上半年衢州楼市共计成交上半年衢州楼市共计成交3537套，同比套，同比2017上半年下跌上半年下跌了了 24.47%，同比同比2018年下跌了年下跌了56.3%，随着随着17年年18年房产的高潮迭起年房产的高潮迭起，2019年楼市总结年楼市总结回复相对平静，成交量回复相对平静，成交量大大幅幅度下度下滑滑宏观市场分析宏观市场分析-城市整体市场概城市整体市场概况况成交套数（套成交套数（套）782623129110931918162115701835231118321051595479319549 645896649成交面积（万方
3、成交面积（万方）8.86.613.612.220.018.016.920.325.119.211.86.76.74.93.36.59.96.92018.1 2018.2 2018.3 2018.4 2018.5 2018.6 2018.7 2018.8 2018.9 2018.1 2018.1 2018.1 2019.1 2019.2 2019.3 2019.4 2019.5 2019.60120.05.010.015.020.025.030.005001000150020002500坐标轴标题2018年年-2019年年1-6月衢州市市场整体成交情月衢州市市场整体成交情况况壹网地产YI WAN
4、GDI CHAN龙游新房的价格从去年下半年开始到今年基本处于稳定状态，但是走量慢，特别是大户型的房源。二手房市场或是受新房龙游新房的价格从去年下半年开始到今年基本处于稳定状态，但是走量慢，特别是大户型的房源。二手房市场或是受新房影影 响，不少二手房已经降响，不少二手房已经降价价各区成交价格分化城西及城东区等片区均价站位突破各区成交价格分化城西及城东区等片区均价站位突破14000元元/，城中区域较为老旧二手房站位，城中区域较为老旧二手房站位11000元元/左右单价，左右单价，本本 案所在板块均价不突出，后期有一定市场炒作升值空案所在板块均价不突出，后期有一定市场炒作升值空间间龙游县2018年10
5、月-2019年9月商品房成交价格统计表宏观市场分析宏观市场分析-板块市场量价分板块市场量价分析析2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月成交价格112001230013574132011265011940118601172411530114001150011889112001230013574132011265011940118601172411530114001150011889020004000600080001000012000140002019年1月20
6、18年12月2018年11月2018年10月2019年3月2019年2月2019年5月2019年4月2019年7月2019年6月2019年9月2019年8月坐标轴标题壹网地产YI WANGDI CHAN2019年年1-9月，龙游县仅有月，龙游县仅有5宗涉宅用地出让，分别位于城东（宗涉宅用地出让，分别位于城东（2宗）、城北（宗）、城北（1宗）、城南（宗）、城南（1宗）。总用地面积宗）。总用地面积14.2万方万方，总建筑面积约总建筑面积约27.3万方，总成交金额约万方，总成交金额约9.5亿元。亿元。（19年无商业用地拍出）商业土地存有量较年无商业用地拍出）商业土地存有量较大大 出让商业用地面积呈明
7、出让商业用地面积呈明显显下滑趋下滑趋势势宏观市场分析宏观市场分析 龙游土地市场情龙游土地市场情况况与与2018年同期相比，今年的涉宅用地出让宗数减少了年同期相比，今年的涉宅用地出让宗数减少了2宗，宗，总用地面积下降约总用地面积下降约52.5%，总建筑面积下降约总建筑面积下降约36.7%，总成交金额下降约总成交金额下降约39.5%壹网地产YI WANGDI CHAN宏观及区域市场宏观及区域市场-小小结结市场预计下半年呈现市场预计下半年呈现持续走低的形式持续走低的形式，商业整体市场较为空缺，本案所处位置属于龙游县市中区，商业整体市场较为空缺，本案所处位置属于龙游县市中区，板块无突出商业卖点，板块无
8、突出商业卖点板板 块抗跌能力不块抗跌能力不高高商业市场持续走低，降低总价打开市场完成项目快速去化，降低楼盘风险商业市场持续走低，降低总价打开市场完成项目快速去化，降低楼盘风险性性衢州整体市场2016年供求平衡，2017年全年震荡放量，2018年下半年至今市场整体下滑，预计今年下半年新增供应较大整体商业 市场依旧处于理性状态目前市场均价破12000元/，城中区块可站位14000元/，而城东板块及城西板块虽成交量大，但均价不足1000元/。龙游县市场大量住宅性质公寓及商铺下半年将面市，与本案存在直接竞争关系，预计客户将相互分流。项目所属城中，周边配套较为成熟，属于龙游县核心区域，属于龙游县载客及经
9、济重要区域价价 格格竞竞 争争价价 值值市市 场场壹网地产YI WANGDI CHAN项目定位项目定位PART 2区域介绍区域介绍项目定位项目定位竞品分析竞品分析客源分析客源分析壹网地产YI WANGDI CHAN区域介绍区域介绍-交通情交通情况况浙江大通道建设的目标是基本建成省域、市域、城区3个“1小时交通圈”和现代综合交通体系。衢州属于大花园建设重点羡慕，未来发展空间巨大目前项目处于衢州市龙游县，浙江大通道建设的目标是基本建成省域、市域、城区目前项目处于衢州市龙游县，浙江大通道建设的目标是基本建成省域、市域、城区3个个“1小时交通圈小时交通圈”和现代综合交通和现代综合交通体体 系。大通道建
10、设将聚焦聚力高质量、竞争力、现代化，突出交通的基础性、战略性和先导性，重点实施系。大通道建设将聚焦聚力高质量、竞争力、现代化，突出交通的基础性、战略性和先导性，重点实施“三大通道、三大通道、四四大大 枢纽、四港融合枢纽、四港融合”五大建设工程。衢州属于西线和中线的节五大建设工程。衢州属于西线和中线的节点点壹网地产YI WANGDI CHAN区域介绍区域介绍-交通情交通情况况杭衢高铁的建设把商业模式直击浙东区域，区域内价格低属于价格洼地，吸引大量外来投资置业机会丰厚杭衢高铁建衢段，衢州高铁西站综合枢纽，杭淳开高速公路，义金衢上高速公路近日，省发展改革委印发关于调整浙江省综合交通运输发展 “十三五
11、”规划的通知，对相应领域的建设总规模、主要指标等做了调整杭衢高铁自杭州西站，经桐庐、建德、杭衢高铁自杭州西站，经桐庐、建德、龙游龙游，至衢州西，延伸至江山，全线长约，至衢州西，延伸至江山，全线长约240公里，其中建德至衢州段北自杭黄铁路公里，其中建德至衢州段北自杭黄铁路，中连衢九铁路，南接沪昆客专，全长约中连衢九铁路，南接沪昆客专，全长约130公里，时速目标值公里，时速目标值350公里公里。壹网地产YI WANGDI CHAN城中区旅游度假 区东部新 城西南分区板块名称板块名称总体定位及发展现状总体定位及发展现状规划利好规划利好（产业、交通、人口）（产业、交通、人口）龙龙 游游 县县城北城北
12、区区科技园区及旅 游项目区域城北区域拥有龙游 旅游产业及工业，及科技新型经济园 区5万以上精英人口 汇聚城南城南 区区工业级产业及 休闲度假区域城南主要以休闲度 假及传统工业园区 为主城东城东 及城及城 西区西区新城区建设左 右两翼环绕龙 游老城区左右两翼以商场住 宅为主打造龙游新 生活区域城中区城中区域域商业及生活主 要区域全区人口36.6万，区域介区域介绍绍-项目区项目区位位项目位于衢州市龙游县城中区域，属于龙游项目位于衢州市龙游县城中区域，属于龙游经济、主城繁华经济、主城繁华地区地区。本地块隶属于龙游县城中区域-老城区目前城中配套成熟，龙游老住宅区城市界面较差龙游县主要发展方向向东，及向
13、西本案本案城市开发主要方城市开发主要方向向城市旅游主要方城市旅游主要方向向补充发补充发展展壹网地产YI WANGDI CHAN区域介绍区域介绍-生活配生活配套套项目周边生活配套，医院、超市、学校等均在项目周边生活配套，医院、超市、学校等均在2km，配合自身，配合自身商业配套商业配套，并依托项目成熟商业现状，打造老城新项目，并依托项目成熟商业现状，打造老城新项目，配配套套性性质质距距离离三星级酒三星级酒店店雷迪雷迪森森0.68 KM艾美酒艾美酒店店0.8 KM商商超超大润发商大润发商超超1.38 KM商业中商业中心心东方广东方广场场1.47 km人民广人民广场场1.58 KM火车火车站站龙游火车
14、龙游火车站站3.2 km湖东老湖东老街街生生活活0.4 km医医院院龙游县人民医龙游县人民医院院0.42 KM龙游县中医龙游县中医院院.0.39 KM世纪联世纪联华华超超市市1.6km学校（大学学校（大学）浙江广播电视大浙江广播电视大学学0.47km2KM壹网地产YI WANGDI CHAN项目介绍项目介绍-项目概项目概况况项目周边生活配套，医院、超市、学校等均在项目周边生活配套，医院、超市、学校等均在2km，配合自身，配合自身商业配套商业配套，并依托项目成熟商业现状，打造老城新项目，并依托项目成熟商业现状，打造老城新项目，项目位置：龙游县太平东路总体8100方左右预计商业2100方 公寓60
15、00方预计公寓190套商铺30套预计货值1.2亿元壹网地产YI WANGDI CHAN衢州市龙游县在售新项目商铺均价在衢州市龙游县在售新项目商铺均价在13000元元/，住宅均价在，住宅均价在14000元元/项目附近商铺二手商铺均价在项目附近商铺二手商铺均价在18000-40000元元左左 右，年回报率右，年回报率4%-5.5%40年公寓单价年公寓单价10800元元，70年产权公寓年产权公寓13000元元 回报率在回报率在2.8%-3.6%竞品分析竞品分析-商业项目销售情况盘商业项目销售情况盘点点20192019年龙游县在售新房情年龙游县在售新房情况况序序号号 项目名项目名称称 在售房源成交均价
16、（元成交均价（元/）1祥生祥生.翰林翰林府府仅剩大户型房源在售均价148002广和春江广和春江月月建面95-129均价147003志城志城 东方广东方广场场建面89-129住宅均价7000商铺12000起4华达华达 龙都锦龙都锦城城建面93-145住宅建面46-278商铺住宅均价12600商铺均价130005龙天龙天 和园三和园三期期建面123-128住宅7000起20192019年龙游县二手商铺情年龙游县二手商铺情况况序序号号 项目名项目名称称类型租金成交均价（元成交均价（元/）年回报年回报率率1商商铺铺文化东路一层底商2.1元/天18600元/4.122商商铺铺太平路底商5.8元/天382
17、00元/5.543商商铺铺兴龙北路底商3.3元/天31900元/3.7720192019年龙游县二手公寓情年龙游县二手公寓情况况序序号号 项目名项目名称称类型租金成交均价（元成交均价（元/）年回报年回报率率1公公寓寓水岸阳光（精装）70年1500元/月13100元/3.62公公寓寓北门小区（精装）70年1100元/月12200元/2.83公公寓寓锦绣龙城（精装）40年1100元/月10800元/3.2壹网地产YI WANGDI CHAN竞品分析竞品分析-小小结结龙游主城区市场龙游主城区市场2019年龙游主城区库存约为年龙游主城区库存约为18.70万方万方，中心城市商业存量，中心城市商业存量1.
18、2万万方方 去化周期约为去化周期约为16个个竞品市场价格在住宅市场竞品市场价格在住宅市场7000-14000元元/之之间间 商铺市场商铺市场12000-45000元元/根据板块地段分析预计本案商住精装预售价可站位根据板块地段分析预计本案商住精装预售价可站位10000元元/商铺可站位商铺可站位40000元元/针对竞品市场中存在的同期产品竞争，我们需通过项目价值点的输出和首开价格优势两个方向进行组合型打击针对竞品市场中存在的同期产品竞争，我们需通过项目价值点的输出和首开价格优势两个方向进行组合型打击。1.项目整体价值点输出：在推广层面将产品优势、区位优势、产品解析以及样板房开放后产品力呈现等多方面
19、立体深入解析项目整体价值点输出：在推广层面将产品优势、区位优势、产品解析以及样板房开放后产品力呈现等多方面立体深入解析，实现与市场同类产品的对标和市场认可度的建立实现与市场同类产品的对标和市场认可度的建立。2.首开价格将结合市场，以一定的价格优势首开入市，抢占市场首开价格将结合市场，以一定的价格优势首开入市，抢占市场。3.为确保本案能够顺利完成销售指标任务，本案需要启动外地渠道及泛营销。与此同时，将本案价格做相应提高，使该部为确保本案能够顺利完成销售指标任务，本案需要启动外地渠道及泛营销。与此同时，将本案价格做相应提高，使该部分分 营销费用反推至最后房价中营销费用反推至最后房价中。壹网地产YI
20、 WANGDI CHAN2018年以来投资客投资客逐步退场，动迁持房票客户经过前两年去化，目前总量相对减少。各地投资客户较为注重配套及未来发展升值空注重配套及未来发展升值空间间本地客户重视教育重视教育，学区配套优势明显传导到流速/溢价。目前东部新城以及西南城区楼盘均启动分销、异地导客、快速周启动分销、异地导客、快速周转转龙游整体投资客投资客分布集中在北部新城，主要价格低首付低，总价低的住宅也将成为本项目的直接竞总价低的住宅也将成为本项目的直接竞品品投资客群重视规划、预期升值及周边配套重视规划、预期升值及周边配套，或产品本身稀缺客户分析客户分析-湖州市场客户整体规湖州市场客户整体规律律12345
21、6壹网地产YI WANGDI CHAN地处龙游县商业中心，人流量大产品周边配套齐全，生活便利自带酒店配套，以及成熟商家入驻低总价，低首付项目交通便利，周边配套齐全项目周边入住率高，产品落地发声较快城中片区老城改造区域公寓住宅众多，将造成分流干扰产品面较为老旧，客户选择性较低项目所在位置认可度不高，购买力主要指向城东及城 西南方向新生活住宅区W竞争劣竞争劣势势竞争威竞争威胁胁竞争机竞争机会会OT竞争优竞争优势势S市场总市场总结结壹网地产YI WANGDI CHANW-O 利用机会，克服劣势：利用机会，克服劣势：以自给自足商业新模式；政府规划及商业投资价值灌输S-T 发挥优势，转化威胁：发挥优势，
22、转化威胁：充分发挥产品小户型，低总价主打投资型客户客户；老城改造创造老城区新界面概念深入人心S-O 发挥优势，抢占机会：发挥优势，抢占机会：充分利用老城新改概念，城市生活新体验、以项目自身地理位置优势应拔得头筹，实现开盘热销swot 模型分模型分析析壹网地产YI WANGDI CHAN根据项目表现，因地制宜打造城中高端产品，借助项目自身地理位置优势在当地良好的口碑与品质，并巧妙地在产品和根据项目表现，因地制宜打造城中高端产品，借助项目自身地理位置优势在当地良好的口碑与品质，并巧妙地在产品和调调 性上与城中板块结合，从而达到项目影响力最大化，提高所在板块价值和项目价值从外至内提升本项目溢价能力性
23、上与城中板块结合，从而达到项目影响力最大化，提高所在板块价值和项目价值从外至内提升本项目溢价能力。项目定位项目定位-对于项目推广的思对于项目推广的思考考投资回报投资回报发展方向发展方向价值价值 标签标签项目项目 分析分析 总结总结成熟商圈成熟商圈特有资源特有资源优势优势产品产品交通便利交通便利投资价值投资价值生活便捷生活便捷高回报高回报低首付低首付低总价低总价项目因地制宜打造区域内高端产品，与市面现有产品做出差异化。项目因地制宜打造区域内高端产品，与市面现有产品做出差异化。项目周边生活配套齐全，城市界面差建议通过包装改善，增强营销氛围。项目周边生活配套齐全，城市界面差建议通过包装改善，增强营销
24、氛围。项目物业类型单一产品面积段覆盖较差，客户选择面较小项目物业类型单一产品面积段覆盖较差，客户选择面较小壹网地产YI WANGDI CHAN客户分析客户分析-外地客户流入情外地客户流入情况况根据项目价值分析本根据项目价值分析本案案 大量投资客源自黄山，杭州，丽水，金华大量投资客源自黄山，杭州，丽水，金华等等 3小时经济小时经济圈圈随着市场变化，中介导客有效半径不断收缩：由原来的2小时车程（120-200km）收缩至1小时车程（80-100km）重要地标重要地标直线距离直线距离时间时间杭州杭州190KM3h金华金华62KM1h丽水丽水150KM2h黄山黄山179KM2h上饶上饶158km2.5
25、h衢州衢州34km0.5h本案金华市金华市150km62km黄山市黄山市190km上饶市上饶市杭州市杭州市丽水市丽水市158km179km客户从哪来客户从哪来？本地需求客户来自周边企业等投资客户，大量投资客户还需 到金华、上饶，杭州等外地导客而来客户为什么来客户为什么来？看重城中板块价值，交通便利，生活配套齐全，低总价，低 首付客户为什么西联大厦客户为什么西联大厦？项目的价值支撑：周边配套齐全+板块溢价+高品质精装服务+项目成熟配套即买即享高回报客户为什么这个时间来客户为什么这个时间来？由于我们创造营销节点，并且开盘前2个月开始储蓄大量有效 客户壹网地产YI WANGDI CHAN本地本地自自
26、 住住外外地地投投资资 老城老城未未来来认可认可产产 品品 2020年年6月开月开盘盘西联大厦新改项目西联大厦新改项目关于关于 客户客户 思考思考市场总市场总结结壹网地产YI WANGDI CHAN酒店策略酒店策略PART 3推盘节奏推盘节奏推广思路推广思路拓客思路拓客思路壹网地产YI WANGDI CHAN定位思路定位思路-属性定属性定位位龙游城中区域稀缺地块，高品质投资型公龙游城中区域稀缺地块，高品质投资型公寓寓壹网地产YI WANGDI CHAN定位思路定位思路-卖点诉卖点诉求求壹网地产YI WANGDI CHAN销售方案销售方案-产品价产品价值值龙游城中区高端酒店，打开老城区商业新潮龙
27、游城中区高端酒店，打开老城区商业新潮流流壹网地产YI WANGDI CHAN酒店定位酒店定位-品牌定品牌定位位龙游城中区域最具影响力的舒适轻奢酒龙游城中区域最具影响力的舒适轻奢酒店店壹网地产YI WANGDI CHAN酒店定位酒店定位-价格定价格定位位城中区域最具影响力的舒适轻奢酒城中区域最具影响力的舒适轻奢酒店店酒酒店店类类型型属属性性报报价价蓝天清水湾国际酒店舒适|豪华星级198-549广和雷迪森舒适|豪华星级378-488御景万豪舒适|精品城市酒店246-399柠檬派对酒店舒适|经济城市酒店139-299理由：项目酒店自身硬件条件限制定位为中高端酒店，以中端定位定价更合理。以理由：项目酒
28、店自身硬件条件限制定位为中高端酒店，以中端定位定价更合理。以“湖州湖东商业区很有新形象感的一家酒店湖州湖东商业区很有新形象感的一家酒店”入市取入市取当当 下市场，以下市场，以“湖州挺舒服的一家中型酒店湖州挺舒服的一家中型酒店”长期打造品牌印象，对抗未来竞争风险长期打造品牌印象，对抗未来竞争风险。壹网地产YI WANGDI CHAN装修分期装修分期-降低首降低首付付老湖东区域低总价酒店式公老湖东区域低总价酒店式公寓寓投资回报投资回报-产品价产品价值值城中区域高回报率酒店式公城中区域高回报率酒店式公寓寓壹网地产YI WANGDI CHAN营销策略营销策略PART 4推盘节奏推盘节奏推广思路推广思路
29、拓客思路拓客思路壹网地产YI WANGDI CHAN6月中（项目首开）月中（项目首开）4月初月初临售外展点开放临售外展点开放5.15样板房开放样板房开放强化口碑强化口碑销售诉求销售诉求项目立势项目立势促销信息促销信息3.15团队组建完成、城市展团队组建完成、城市展 点定址点定址网络炒作网络炒作 媒体存媒体存在感在感全面出街全面出街 霸气亮相霸气亮相12月月 清盘清盘吸客吸客暖场暖场&事件活动事件活动聚客聚客节点活动核心大型主题活动节点活动核心大型主题活动声音持续高调声音持续高调倡导生活方式：便捷城市更新舒适发展倡导生活方式：便捷城市更新舒适发展项目推广项目推广卖点深化卖点深化开盘信息释放开盘信
30、息释放暖客暖客回馈类活动回馈类活动媒体资源整合媒体资源整合活动资源洽活动资源洽谈谈价值梳理提炼价值梳理提炼营销营销主题主题推广推广策略策略活动活动策略策略重点重点工作工作酒店整合发声、共同炒作酒店整合发声、共同炒作”新城中新城中“投资价投资价值值及板及板 块概念块概念以样板房开放为节点，对项目优势进行深度解析以样板房开放为节点，对项目优势进行深度解析6月首月首开开8-9月持续加推月持续加推12月清盘月清盘泛蓄客泛蓄客期期推广强拓推广强拓期期开盘强销开盘强销期期热销加推热销加推期期营销推广总营销推广总纲纲前期筹备前期筹备期期工程节点工程节点6.15初开初开盘盘3月中月中旬旬 展点开展点开放放5月
31、样板房开放使月样板房开放使用用3月月小步快跑多次加小步快跑多次加推推10月月重要重要节点节点营销节点营销节点4月月5月月5.156.1/升筹升筹落位拓客点位铺拓客点位铺排排拓客拓客策略策略筑基筑基拓客区域全面铺排拓客区域全面铺排升升级级深挖精准拓客深挖精准拓客深深挖挖客户老带新客户老带新冲冲刺刺客户强化筛选客户强化筛选12月尾盘月尾盘清清 盘盘壹网地产YI WANGDI CHAN7.206.1合作合作7个月完成项个月完成项目目清清盘盘销售销售35套套5.15完成内部培训完成内部培训 完成渠道签约完成渠道签约项目踩盘项目踩盘400人次人次6.15导客导客150组组 认筹认筹50套套认筹认筹140
32、套套导客导客390组组 开盘开盘180组组4.15认购认购46套套开盘开盘80套套加推加推23套套9.15加推加推20套套11.20销售销售45套套12.15加推加推20套套续续销销销售销售45套套销售销售25套套营销推广营销推广-开盘节点开盘节点开盘节开盘节点点壹网地产YI WANGDI CHAN第一 纬度7时-9时早上上午9时-11时中午11时-13时下午14时-16时17时-19时傍晚晚上20时-22时各区域中心 菜场沿街商业 社区扫楼工作单位 周边用餐区域专业类市场 社区扫楼各区域中心 菜场社区广场 公园广场第二 纬度公共交通站点 交通枢纽位置写字楼商业中心 区域派单工作单位 周边用餐
33、区域学校区域派单 社区扫楼各区域中心 菜场社区广场 公园广场生活必经之 地工作与居住 区域中午用餐区 域专业市场工 作区域生活必经之 地健康生活休 闲场所选择 原因4月月15日，大兵团人员准备完毕，启动部分大兵团拓客，根据时间、工作区域执日，大兵团人员准备完毕，启动部分大兵团拓客，根据时间、工作区域执行行渠道轰炸渠道轰炸壹网地产YI WANGDI CHAN5月月15日日6月月15日日渠道启渠道启动动认筹启认筹启动动项目开项目开盘盘拓拓 客客 板板 块块巡巡展展派派单单Call客客大客大客户户圈层嫁圈层嫁接接市区巡游；社区、商超巡市区巡游；社区、商超巡展展异型派单，海量派异型派单，海量派单单竞品
34、截流，拦截客竞品截流，拦截客户户海海Call产业园、学校、医院、企事业单位拓产业园、学校、医院、企事业单位拓展展全市拓全市拓展展4月月15日日6月月1日日异型派单异型派单,海量派海量派单单精精Call全市专业市场拓展全市专业市场拓展全市拆迁区拓展全市拆迁区拓展俱乐部、美容院、培训机构等资源合俱乐部、美容院、培训机构等资源合作作异型派单异型派单,海量派海量派单单全市拆乡镇拓展全市拆乡镇拓展大大筹筹线下拓客铺排线下拓客铺排壹网地产YI WANGDI CHAN工作内容：扫街/插车/拦截；派单要求：重点区域：每天全面覆盖，前面海派后面留电，增加异形派单；普通区域：每周一次海量派单一般区域：每月一次海量
35、派单所需物料：DM、统一服装、小礼品等派单地点：城区/乡镇/竞品/夜市。线下拓客线下拓客-全城海量派单全城海量派单+举举牌牌壹网地产YI WANGDI CHAN线下拓客线下拓客-社区巡展社区巡展龙游核心城区需求旺盛小龙游核心城区需求旺盛小区区工作内容：项目宣传，客户信息登记，海派扫楼，张贴海工作内容：项目宣传，客户信息登记，海派扫楼，张贴海报报 重点区域：龙游老小区，高端小区，存在改善性需求的小重点区域：龙游老小区，高端小区，存在改善性需求的小区区 所需物料所需物料：DM单单页，海报页，海报，x展架，长条桌展架，长条桌等等壹网地产YI WANGDI CHAN针对特殊群体，村委负责人、车友会、商
36、会，企业等群体，着重寻找意见领袖，通过其增加客户来针对特殊群体，村委负责人、车友会、商会，企业等群体，着重寻找意见领袖，通过其增加客户来源源 深挖来访客户所在团体内部资源，通过团体意见领袖发展新客户深挖来访客户所在团体内部资源，通过团体意见领袖发展新客户。执行建议：执行建议：明确团体意见领袖可为部分团体定制专场推荐会，或以 活动邀约该团体内潜在客户针对该团体进行宣传，告知优惠信息 可为部分团体定制专场推荐会对于团体内部成交的客户给予额外的优惠针对团体的成交客户，给予团体意见领袖 购物卡或礼物奖励线下拓客线下拓客-挖掘领头羊挖掘领头羊壹网地产YI WANGDI CHAN龙游市大型医院拓展方式湖州
37、市重点学校拓展方式陌拜、上门推 介、赞助等不 同形式，实现 工作人员团购陌拜、上门推介、赞 助等不同形式，实现 工作人员团购。湖州市企事业单位拓展方式政府单位拓展方式维达纸业陌拜、上门推 介、赞助等不 同形式，实现 工作人员团购龙游政府及下属单位陌拜、上门推介、赞 助等不同形式，实现 工作人员团购。新迪涂料伊利乳业明道光学金龙纸业恒盛能恒盛能源源以市区重点企事业单位为中心，通过上门开展推介会、活动嫁接，促进到访，实现员工团以市区重点企事业单位为中心，通过上门开展推介会、活动嫁接，促进到访，实现员工团购购线下拓客线下拓客-大客户拓展大客户拓展市场全面嫁接，直接导入目标客市场全面嫁接，直接导入目标
38、客群群中介联动：对接区域核心中介，形成带客机制 中介门店摆放项目宣传资料二级市场联动：全民营销挖掘周边竞品及龙游所有楼盘案场销售人员，建立推荐奖励机制线下拓客线下拓客-市场联动市场联动打通学校圈层及少儿培训机构，开启一站式学区住区圈层，提供最优势教育资打通学校圈层及少儿培训机构，开启一站式学区住区圈层，提供最优势教育资源源 英语培训机构；国学培训机构；早教机构。1、在其展厅摆放易拉宝等宣传物料2、通过节点客户资源嫁接3、活动互动/活动赞助，联合多家企业类型资源互动4、每天有展厅宣传；每周有活动嫁接线下拓客线下拓客-圈层拓客圈层拓客壹网地产YI WANGDI CHAN与圈层客户建立长期合作机制，
39、持续挖掘意向客与圈层客户建立长期合作机制，持续挖掘意向客户户 4S店；健身中心；银行客户。1、在其展厅摆放易拉宝等宣传物料2、通过节点客户资源嫁接3、活动互动/活动赞助，联合多家企业类型资源互动4、每天有展厅宣传；每周有活动嫁接线下拓客线下拓客-圈层拓客圈层拓客壹网地产YI WANGDI CHAN【call客人数客人数】成立电call室，配置60名call客人员全天候call客【电话资源】【电话资源】：挖掘主城区销售单价在10000元以上的在售楼盘来电来访资源。挖掘竞品客户名单截屏短信话单 前期留电话单线下拓客线下拓客-CALL客客壹网地产YI WANGDI CHAN外地渠道动作外地渠道动作外
40、场团队持续性门店培训及竞品经纪人发动；外场团队持续性门店培训及竞品经纪人发动；4月月15日日-5月月15日进行外地中介机构的集中踩盘日进行外地中介机构的集中踩盘(超过百人超过百人)壹网地产YI WANGDI CHANA类合作伙伴类合作伙伴链家、中原、链家、中原、Q房、太平洋、爱屋吉屋、我爱我房、太平洋、爱屋吉屋、我爱我家家B类合作伙伴类合作伙伴菁英、裕辰、瑞阳、汉宇、定帆、菁英、裕辰、瑞阳、汉宇、定帆、21世纪世纪 二级代理机构二级代理机构牛咖、房尚房、云燕安家、巧联、新麦牛咖、房尚房、云燕安家、巧联、新麦 苏锡区域机构苏锡区域机构大众、中山、优房、大众、中山、优房、365淘房、顺驰、行家淘房
41、、顺驰、行家 嘉湖区域机构嘉湖区域机构鲲鹏、展途、拓亿、义策、顺兴、觅房鲲鹏、展途、拓亿、义策、顺兴、觅房 上上海、杭州、苏州所有实体门店及实体办公经纪公司海、杭州、苏州所有实体门店及实体办公经纪公司全覆全覆盖盖 所以所以我们有效解决长三角区域的客户疏我们有效解决长三角区域的客户疏导导渠道整合渠道整合壹网地产YI WANGDI CHAN长三角有着丰富的异业资源积累合作经验长三角有着丰富的异业资源积累合作经验异业资源异业资源壹网地产YI WANGDI CHAN商务模式商务模式PART 5团队结构团队结构商务模式商务模式壹网地产YI WANGDI CHAN30人人完整的作业体系完整的作业体系项目总
42、经理：1名销售经理：1名渠道总监：1名直客负责人：2名圈层负责人：2名渠道经理：3名渠道专员：12名团队架构团队架构案场销售：6名外场团队外场团队内场团队内场团队项目事务：1名策划：1名壹网地产YI WANGDI CHAN建议均建议均价价目前板块内启动分销的项目，首付目前板块内启动分销的项目，首付+装修超过装修超过30万，大大超出近期投资客首付承载能力，导致万，大大超出近期投资客首付承载能力，导致转转化比不足化比不足30:1主因：市场投资信心不足、投资客资金不足、价格洼地理论淡化主因：市场投资信心不足、投资客资金不足、价格洼地理论淡化。建议销售均建议销售均价价：公寓公寓（毛坯）（毛坯）7500元元/壹网地产YI WANGDI CHAN导客成导客成本本外地渠道成本：外地渠道成本：75000+5000奖奖励励 外地导客成本外地导客成本：7500（按按15:1计算计算）平台税费成本：平台税费成本：5000 内部佣金成本：内部佣金成本：5000=97500日常启动带看奖励，以及中介激励奖励日常启动带看奖励，以及中介激励奖励达到楼盘快速去达到楼盘快速去化化壹网地产YI WANGDI CHAN底价溢价底价溢价取费模取费模式式底价溢价：双方制定底价为底价溢价：双方制定底价为5000元元/的一房的一房一一 价表为销售底价表为销售底价价壹网地产YI WANGDI CHANEND
