1、“政策政策+模式模式+案例案例”三位一三位一体体全面解码特色小镇全面解码特色小镇目目 录录 一、前言 二、概念解读篇 三、政策解读篇 四、模式解读篇 五、案例解读篇 六、结语四、模式解读篇四、模式解读篇本质：本质：“产、城、人、文产、城、人、文”四位一体四位一体 特色小镇是双特产业，即特色产业和特色旅游，以产业为依托的特色小镇是双特产业，即特色产业和特色旅游，以产业为依托的生产生产或或服务服务是特色小镇的核心是特色小镇的核心功能。功能。特色小镇作为产城乡一体化的新型城镇化模式，应具有特色的风情、风格与风貌。风格我们讲的是格调，风貌是讲外观，风情是讲文化、活动、民俗，这三方面怎么形成特色一体化，
2、是小镇开发中非常重要的一个方面。特色小镇的建设不仅是政府的行政行为，而是以政府为引导、以市场政府为引导、以市场为主体、社会共同参与的主办运营商开发模式。为主体、社会共同参与的主办运营商开发模式。政府以顶层设计、制度建设、服务管理为主要任务，把控整体方向、创造制度环境、建设基础设施、提供公共服务；企业（小镇开发运营商）通过资源整合以及市场化的运作管理方式，成为特色小镇建设中的主角；而与特色小镇息息相关的当地居民，则承担参与与社会监督的责任。这是特色小镇的特有机制。特色小镇总体特征以特定的产业、环境、文化资源为基础；以创兴的体制机制和投融资机制为依托和保障；以产业培育带动人口聚集为推动力；以旅游消
3、费为引擎，实现消费聚集；以产城综合开发运营及PPP架构利用为手段；以城乡结合区域的新型城镇化发展为目标。内容：产业、机制、功能、形态内容：产业、机制、功能、形态遵循三大发展逻辑遵循三大发展逻辑 特色小镇的发展不是政绩工程，而是在市场机制下，基于城镇发展中的一些问题而产生的一种解决方案，需要统筹兼顾政府、企业、百姓三方利益。对于政府来说，特色小镇是推进供给侧结构性改的重要平台，是实现新型城镇化的重要抓手，是促进城乡统筹的重要手段，是推动经济和产业转型升级的主要动力。企业是特色小镇开发的一大主题，更是市场化运作体制下弥补政府短板、激发市场活力的重要角色。特色小镇建设最主要和终极的目标就是要提升居民
4、的幸福感，因此在特色小镇的开发中除了要大力发展特色产业，解决人们的就业问题外，还需要为他们配套多样化的公共服务设施、开发精品化的休闲度假项目、提供便捷化的公共管理服务、塑造文化精神领地。形成三大开发基础形成三大开发基础 首先特色产业真实有效的落地发展是前提基础，首先特色产业真实有效的落地发展是前提基础，特色产业是城镇发展的背景与推动力，其发展构成了人口与要素集聚的前提和基础。其次，人流聚集引导的消费聚集是泛旅游产业发展的基础。其次，人流聚集引导的消费聚集是泛旅游产业发展的基础。再次，人口聚集是新型城镇化落地的基础。再次，人口聚集是新型城镇化落地的基础。人口的聚集必将产生生产、生活、休闲、娱乐、
5、居住、教育、医疗等多种需求，由此便催生了商街、商业综合体、居住社区、度假社区、学校、医院、银行等系列生活配套设施以及公安、工商、市政等政府公共管理服务机构的产生，形成了基础设施配套完善、社会公共服务健全、城市管理人性、相关政策合理完善的宜居环境。注重产业培育，构建注重产业培育，构建“两产业三引擎三架构两产业三引擎三架构 特色小镇的开发架构特色小镇的开发架构 以特色产业为引擎的泛产业聚集结构，旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构，旅游目的地架构、新型城镇化架构与互联网引擎与智慧化架构，形成吸引核和消费聚集区和产业结构，构建整个小镇发展的模型。特色产业项目开发架构特色产业项目开发架构 特色产业开发具体落
6、地架构主要分为事业导入与产业开发事业导入与产业开发两个方面：事业导入事业导入主要分为科（产业科研基地）、教（教育培训园区）、文（产业博物馆）、其他（比如康复疗养医院）等；产业开发产业开发包括产业本身（科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等）；产业应用产业应用（应用示范园等）；产业服务产业服务（产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等）。泛旅游产业项目开发架构泛旅游产业项目开发架构旅游产业项目以“旅游吸引核旅游吸引核+休闲聚集休闲聚集+商街商街+居住居住”的开发架构模式。旅游吸引核旅游吸引核特色项目吸引核（包括主题乐园、景区等）、风貌吸引核（包括古镇、艺术、创意等）
7、、广场吸引核（包括激光水秀、篝火晚会等）、餐饮吸引等。休闲聚集休闲聚集餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。商街商街创意工坊街区（诸如百工坊、百艺坊等）、娱乐游乐街区（演艺、洗浴、养疗等）、休闲街区与商业地产。居住居住就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。搭建投融资综合架构搭建投融资综合架构特色小镇商业模式特色小镇商业模式 核心主要包括五个方面，从一级土地开发、房产开发、产业项目开发、产业链整合开发与城一级土地开发、房产开发、产业项目开发、产业链整合开发与城镇建设开发镇建设开发。这五个开发是必须要做的，不能单一开发，要五大整合开发。IP的导入对于特色小镇
8、的开发来说，是推动其落地建设的重要抓手，是支撑其健康发展的关键内容，是盘活其现有存量资产的重要手段。IP的导入不同于招商引资，贯穿在特色小镇开发的全过程中。特色小镇的运营模式特色小镇的运营模式 以企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇。特色小镇的投融资模式特色小镇的投融资模式 主要以构建以项目为核心；以特色小镇投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调；特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。特色小镇的投融资模式之一特色小镇的投融资模式之一发债发债 根据现行债券规则，满足发行条件的项目公司可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据
9、、短期融资债券等债券融资，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。特色小镇的投融资模式之二特色小镇的投融资模式之二融资租赁融资租赁 融资租赁（Financial Leasing）又称设备租赁、现代租赁，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁。融资租赁集金融、贸易、服务于一体，具有独特的金融功能，是国际上仅次于银行信贷的第二大融资方式。融资租赁的三种主要方式：直接融资租赁直接融资租赁，可以大幅度缓解建设期的资金压力；设备融资租赁设备融资租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题；售后回租
10、售后回租，即购买有可预见的稳定收益的设施资产并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况。特色小镇的投融资模式之三特色小镇的投融资模式之三基金基金产业投资基金产业投资基金 国务院在关于清理规范税收等优惠政策的通知（国发（2014）62号）中指出：“深化财税体制改革，创新财政支持方式，更多利用股权投资、产业基金等形式，提高财政资金使用绩效”。产业投资基金相比于私募股权投资基金，具有以下特点：产业投资基金具有产业政策导向性；产业投资基金更多的是政府财政、金融资本和实业资本参与；存在资金规模差异。PPP基金基金 PPP基金是指基于稳定现金流的结构化投融资模式。PPP基金可分为PPP引导基金和PPP
11、项目基金；其中PPP项目基金又分为单一项目基金和产业基金等。PPP融资支持基金是国家层面的PPP融资支持基金。PPP基金在股权、债权、夹层融资领域均有广泛应用，包括为政府方配资,为其他社会资本配资,单独作为社会资本方,为项目公司提供债权融资等。政府引导基金政府引导基金 政府引导基金是指由政府财政部门出资并吸引金融资本、产业资本等社会资本联合出资设立，按照市场化方式运作，带有扶持特定阶段、行业、区域目标的引导性投资基金。政府引导基金具有以下特点：非营利性。政策性基金在承担有限损失的前提下让利于民；引导性。充分发挥引导基金放大和导向作用，引导实体投资；市场化运作。有偿运营，非补贴、贴息等无偿方式，
12、充分发挥管理团队独立决策作用；一般不直接投资项目企业，作为母基金主要投资于子基金。城市发展基金城市发展基金 城市发展基金是指地方政府牵头发起设立的，募集资金主要用于城市建设的基金。其特点如下：牵头方为地方政府，通常由财政部门负责，并由当地最大的地方政府融资平台公司负责具体执行和提供增信；投资方向为地方基础设施建设项目，通常为公益性项目。例如，市政建设、公共道路、公共卫生、保障性安居工程等；还款来源主要为财政性资金；投资方式主要为固定收益，通常由地方政府融资平台提供回购，同时可能考虑增加其他增信。城市发展基金运营结构图城市发展基金运营结构图特色小镇的投融资模式之四特色小镇的投融资模式之四资产证券
13、化资产证券化 资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（ABS）的业务活动。但基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，理由包括：特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等，基础资产权属不清晰，在资产证券化过程中存在法律障碍。物权法第52条第2款规定：“铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。特许经营权具有行政权力属性，行政许可法规定行政许可不得转让原则。司法实践中，特许经营权的收益权可以质押，并可作为应收账款进行出质登记。资产证券化业务管理规定第9条
14、规定原始权益人应当依照法律法规或公司章程的规定移交基础资产。但缺乏真实出售标准，司法也无判例参考。发起人、专项计划管理人之间无法构成信托关系，不受信托法保护。资产证券化结构设计资产证券化结构设计特色小镇的投融资模式之五特色小镇的投融资模式之五收益信托收益信托 收益信托类似于股票的融资模式，由信托公司接受委托人的委托，向社会发行信托计划，募集信托资金，统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。特色小镇的投融资模式之六特色小镇的投融资模式之六PPPPPP模式模式 PPP模式从缓解地方政府债务角度出发，具有强融资属性。在特色小镇的开发过程中，政府与选定的社会资本签署PP
15、P合作协议，按出资比例组建SPV，并制定公司章程，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供特色小镇建设运营一体化服务方案，特色小镇建成后，通过政府购买一体化服务的方式移交政府，社会资本退出。PPPPPP项目运作机制项目运作机制 对参与特色小镇建设的企业而言，明确PPP项目运作机制及投资回报预期至关重要。首先，明确项目合作主体。首先，明确项目合作主体。四大主体是政府授权的下属机构或下属公司；各类投资主体；金融机构或其他投资人；咨询设计、工程施工、招商运营等产业服务机构。其次，明确职责分工。政府部门给予整体方向指导、行政便利支持和专项资金补贴等；政府部门给予整体方向指导、行政便利支持和
16、专项资金补贴等；合作成立的SPV公司作为PPP项目实施主，负责与政府签订PPP项目合同，进行土地整理、基础设施建设、公共设施建设、物业项目开发等项目开发运营活动。PPP项目属于基础设施与公共事业，决定了它需要在社会资本收益和公共利益之间寻求平衡，收社会资本收益和公共利益之间寻求平衡，收益率大概只能达到益率大概只能达到10%。因此，特色小镇建设的社会资本方一开始就要降低收益预期，其次，明确项目收益及补偿来源，主要包括开发建设成本补偿和特许经营收益。最后，要明确项目周期。一般PPP项目都有长达10-30年的运营期，要靠后期运营的收益来弥补前期投资，因此，需要社会需要社会资本方具有强大的运营能力。资
17、本方具有强大的运营能力。PPPPPP项目运作机制示意图项目运作机制示意图特色小镇特色小镇PPPPPP模式模式 地方政府土地指标少、基础设施弱、财政能力有限，引入地方政府土地指标少、基础设施弱、财政能力有限，引入PPP模式发展特色小镇成为最佳选模式发展特色小镇成为最佳选择。择。它是一种以特色小镇项目为合作载体，让实力企业参与项目建设，实现政府建设特色小镇目的，同时为参与社会资本带来一定投资回报率的模式。其中它参与的项目主要适用于准公共产品的开发，包括基础设施、公共服务设施及产业发展及服务类项目。在特色小镇建设中引入PPP模式，不仅有利于缓解政府财政压力，对民营企业的发展和完善也有利，具体可以从三
18、个方面来体现：第一，第一，PPP模式可以作为特色小镇建设的一种稳定的投资渠道，获得经济利益；模式可以作为特色小镇建设的一种稳定的投资渠道，获得经济利益；第二，在第二，在PPP模式下，社会资本通过投资特色小镇，除了可以获得直接的经济利益，还有获模式下，社会资本通过投资特色小镇，除了可以获得直接的经济利益，还有获得其他衍生利益。得其他衍生利益。例如参与特色小镇的商业设施和公共服务设施的日常经营和管理，获得较为合理的经营性收入；第三，在PPP模式下，社会资本参与特色小镇建设，可以提高特色小镇的建设效率，提高政府资本的投资效率，拉动区域的经济发展和投资需求。现状：现状：PPPPPP税收政策散布于多个税
19、种中税收政策散布于多个税种中问题：缺乏制度配套，优惠力度不足问题：缺乏制度配套，优惠力度不足应用应用PPPPPP融资模式的可行性融资模式的可行性关于支持政府和社会资本合作关于支持政府和社会资本合作PPPPPP模式的税收优惠政策的建议模式的税收优惠政策的建议及相关延伸及相关延伸 财政部推动财政部推动PPP的一项重要政策的一项重要政策关于支持政府和社会资本合作关于支持政府和社会资本合作PPP模式的税收优惠政模式的税收优惠政策的建议策的建议(下文简称建议)，已经进入征求意见阶段。据悉，建议主要是针对PPP项目公司成立阶段和执行到期阶段资产交易转让两个环节给予税收优惠，涉及到增值税、企业所得税等6、7
20、个税种。PPP税收优惠的提法，最早出现在2015年5月。当时，财政部、发展改革委、人民银行三部委联合发布关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见(以下简称意见)提出，落实和完善国家支持公共服务事业的税收优惠政策，公共服务项目采取政府和社会资本合作PPP模式的，可按规定享受相关税收优惠政策。小结小结 系统环境：系统环境：对特色小镇的软、硬环境及约束条件进行分析。从各地实际出发，挖掘特色优势，确定小镇的特色产业。问题界定：问题界定：挖掘、发现特色产业发展与小镇现有资源环境、规划要求、功能条件之间的主要矛盾。整体解决方案：整体解决方案：围绕主要矛盾对原有系统环境进行重新规划设计。包括区域规划、土地利用、产业发展、建设与开发时序、投融资时序、收益还款时序等。细部解决方案：细部解决方案：设计目标体系达成策略，细部解决方案即达成各个子系统目标的措施集合。建立投融资规划模型：建立投融资规划模型：对细部解决方案通过时序安排进行搭接，形成投融资规划模型。模型修正：模型修正：进行定量检验，与政府部门、专家学者进行研讨优化。部署实施：部署实施：确定开发部署安排，提出建设运营建议。
