1、1物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策2第一章第一章 物业管理概述物业管理概述第一节第一节 物业管理的概念物业管理的概念第二节第二节 我国物业管理的产生和发展我国物业管理的产生和发展第三节第三节 我国物业管理制度的历史沿革我国物业管理制度的历史沿革第四节第四节 物业管理条例物业管理条例3n一、物业管理的概念一、物业管理的概念n（一）对条例所称物业管理定义的理解n1.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动n2.物业管理活动的基础是物业服务合同n3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护第一节第一节 物业管理的概念物业管理的概念4n
2、（二）条例调整的范围n1.住宅和非住宅的物业管理活动n2.条例的适用范围n既包括城市也涵盖乡村。5n（三）物业管理的市场化特征n1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变n2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相结合n3.物业管理活动应遵循市场原则n市场原则是物业管理活动的前提条件（n4.非市场性的房屋管理不属于物业管理6n二、物业管理的特征n（一）社会化n（二）专业化n（三）市场化7第二节第二节 我国物业管理的产生和发展我国物业管理的产生和发展n一、物业管理的起源和发展一、物业管理的起源和发展n二、城镇住房及住房制度改革二、城镇住房及住房制度改革n（一）我国城镇住房的发展情况n（
3、二）改革开放前的城镇住房制度n（三）住房商品化制度8n三、我国物业管理的产生三、我国物业管理的产生n1.新形势下对住宅小区管理的探索n2.我国第一家物业管理公司成立9n四、我国物业管理的发展四、我国物业管理的发展n1.1993年第一部物业管理地方法规颁布n2.1994年颁布城市新建住宅小区管理办法，确立了物业管理新体制n3.各地开始推行物业管理新体制n4.2000年中国物业管理协会成立，物业管理覆盖面进一步扩大n5.2003 年条例出台，我国物业管理走上了法制化、规范化新阶段10n五、物业管理在社会经济中的地位与作用五、物业管理在社会经济中的地位与作用n（一）有利于促进经济增长n（二）有利于提
4、高人民群众居住质量n（三）有利于增加就业n（四）有利于维护社区稳定n（五）有利于推动房地产业的良性循环11第三节第三节 我国物业管理制度的历史沿革我国物业管理制度的历史沿革 n政府在物业管理发展中的特殊地位政府在物业管理发展中的特殊地位n一、转型期需要政府发挥应有的作用一、转型期需要政府发挥应有的作用n二、政府必须对物业管理进行适度的干预二、政府必须对物业管理进行适度的干预n三、需要政府从全局高度进行必要的监管三、需要政府从全局高度进行必要的监管12n一、一、条例条例颁布前的物业管理制度建设颁布前的物业管理制度建设n（一）城市新建住宅小区管理办法n（二）物业管理服务考评标准（三个标准）n（三）
5、物业管理从业人员培训合格上岗制度n（四）城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法n（五）物业服务企业财务管理规定n（六）住宅共用部位共用设施设备维修基金管理 办法n（七）物业服务企业资质管理试行办法n（八）住宅室内装饰装修管理办法13n二、二、条例条例颁布后的物业管理制度建设颁布后的物业管理制度建设n（一）主要特点n（二）条例颁布的时间n（三）条例颁布后制定的全国性政策法规14n2003年6月8日国务院颁布了物业管理条例，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。n2007年10月1日施行了修订后的条例。n一、条例的立法过程（略）n二、条例的指导思想和立法原则第四节第四节 物业管理条例物
6、业管理条例15n条例立法的指导思想n1.强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同权益关系n2.强调业主和物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系n3.强调业主和物业服务企业通过公平、公开和协商的方式处理物业管理事项16n条例立法遵循的基本原则n（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则n（二）维护全体业主合法权益的原则n（三）现实性与前瞻性有机结合的原则n（四）从实际出发，实事求是的原则17n三、条例创设的法律制度新修订条例创立了七项基本制度：n业主大会制度n管理规约制度n前期物业管理招投标制度n物业承接查验制度n物业服务企业资质管理制度n物业管理从业人员职业资格制度n住宅
7、专项维修资金制度 18n把握条例法律制度的内涵：n（一）尊重和维护业主的财产权利n（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制n（三）条例和有关法律法规共同规范物业管理活动n（四）妥善处理政府和市场的关系19四、四、条例条例主要内容简介主要内容简介n新修订新修订条例条例共有七章七十条共有七章七十条n第一章第一章 总则总则n第二章第二章 业主及业主大会业主及业主大会n第三章第三章 前期物业管理前期物业管理n第四章第四章 物业管理服务物业管理服务n第五章第五章 物业的使用与维护物业的使用与维护n第六章第六章 法律责任法律责任n第七章第七章 附则附则20n条例法律责任的特点n（1）行政责任、民事
8、责任并存n（2）处理好行政处罚和承担民事责任的关系n（3）体现了业主自我管理、自我监督的原则四、四、条例条例主要内容简介主要内容简介21n（一）业主相互之间的关系n（二）物业服务企业和业主之间的关系n（三）开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系n（四）供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系n（五）社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系n（六）物业管理各方主体与政府之间的关系五、五、条例条例确立的基本法律关系确立的基本法律关系22第二章第二章 物业管理服务物业管理服务第一节第一节 物业管理服务的特点和内容物业管理服务的特点和内容第二节第二节 物业服务收费物业服务收费第三节第三
9、节 物业服务合同物业服务合同第四节第四节 物业使用与维护物业使用与维护23第一节第一节 物业管理服务的特点和内容物业管理服务的特点和内容n一、物业管理服务的特点一、物业管理服务的特点n（一）物业管理服务的公共性和综合性n（二）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性n（三）物业管理服务的即时性和无形性n（四）物业管理服务的持续性和长期性n二、二、物业管理服务的内容物业管理服务的内容n（一）物业管理服务n（二）物业管理合同约定以外的服务n三、三、物业管理服务的标准物业管理服务的标准24第二节第二节 物业服务收费物业服务收费n一、物业服务收费的原则一、物业服务收费的原则n（一）合理原则n（二）公开原则
10、n（三）收费与服务水平相适应原则n二、物业服务收费管理二、物业服务收费管理n（一）物业服务收费定价形式n（二）物业服务收费形式与成本构成n（三）物业服务成本构成n（四）物业服务费用的交纳和督促n（五）代收代交费用25第三节第三节 物业服务合同物业服务合同n一、物业服务合同一、物业服务合同n（一）物业服务合同的主要内容n（二）物业服务合同同时应包括的一些条款n（三）物业服务合同就物业移交资料的约定n二、前期物业服务合同二、前期物业服务合同n（一）前期物业服务合同的特征n（二）前期物业服务合同的时效n（三）前期物业服务合同的主要内容26n三、物业服务企业的义务三、物业服务企业的义务n（一）物业服务
11、企业维护物业管理区域秩序的义务n（二）物业管理区域秩序的安全防范协助义务n四、物业服务企业的责任四、物业服务企业的责任n（一）承担相应的合同责任，而非法定责任n（二）承担责任的前提条件 未能履行合同约定n（三）承担责任的依据 依据合同法27第四节第四节 物业使用与维护物业使用与维护n一、公共建筑和公用设施规划用途不得擅自改一、公共建筑和公用设施规划用途不得擅自改变变n二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与与 挖掘挖掘n三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施施 设备的维修养护责任设备的维修养护责任n四、业主装
12、饰装修房屋应当依法规范四、业主装饰装修房屋应当依法规范n五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当当 遵守有关规定遵守有关规定28第三章第三章 物业管理的基本制度物业管理的基本制度n第一节第一节 业主大会制度业主大会制度n第二节第二节 管理规约制度管理规约制度n第三节第三节 前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标制度n第四节第四节 物业承接查验制度物业承接查验制度n第五节第五节 物业服务企业资质管理制度物业服务企业资质管理制度n第六节第六节 物业服务人员执业资格制度物业服务人员执业资格制度n第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度29第一
13、节第一节 业主大会制度业主大会制度n一、业主一、业主n（一）业主的概念n（二）业主的权利n（三）业主的义务n二、业主大会二、业主大会n（一）业主大会的组成和性质n（二）业主大会的筹备与成立n（三）业主大会的职责n（四）业主大会活动规则30n三、业主委员会三、业主委员会n（一）业主委员会的性质n（二）业主委员会的职责n（三）业主委员会的备案n（四）业主委员会委员的资格条件n（五）业主委员会委员的资格终止n（六）业主委员会会议n（七）业主委员会的改选与变更n（八）业主委员会的工作经n四、限制性规定四、限制性规定31第二节第二节 管理规约制度管理规约制度n一、管理规约一、管理规约n（一）管理规约的概
14、念n（二）管理规约的主要内容n（三）管理规约的法律效力n二、业主临时管理规约二、业主临时管理规约n（一）业主临时管理规约的概念n（二）业主临时管理规约的制定n（三）相关主体的法律义务n（四）业主临时管理规约的内容32第三节第三节 物业管理招投标制度物业管理招投标制度n一、前期物业管理招投标的概念、意义和原则一、前期物业管理招投标的概念、意义和原则n（一）前期物业管理招投标的概念n（二）前期物业管理招投标的意义n（三）前期物业管理招投标的原则n（四）前期物业管理招投标的强制性规定33n二、前期物业管理招投标的形式、编制和规则二、前期物业管理招投标的形式、编制和规则n（一）招标原则与招标形式n（二
15、）招标文件的编制与招标项目备案n（三）招标程序规则n三、物业管理项目投标规则三、物业管理项目投标规则n（一）投标要求与投标文件n（二）投标程序34n四、开标、评标和中标四、开标、评标和中标n（一）开标n（二）评标n（三）中标n五、违反前期物业管理项目招标规定的法律责五、违反前期物业管理项目招标规定的法律责任任35第四节第四节 物业承接查验制度物业承接查验制度n一、物业承接查验制度的意义一、物业承接查验制度的意义n二、物业承接查验的内容二、物业承接查验的内容n（一）物业管理资料移交n（二）物业现场验收n三、物业的保修责任三、物业的保修责任36第五节第五节 物业服务企业资质管理制度物业服务企业资质
16、管理制度n一、物业服务企业的性质和地位一、物业服务企业的性质和地位n二、物业服务企业资质管理的必要性二、物业服务企业资质管理的必要性n三、物业服务企业的资质等级三、物业服务企业的资质等级n（一）取得资质等级的条件n（二）资质证书的颁发和管理n（三）资质等级与项目承接n四、物业服务企业资质等级的管理程序四、物业服务企业资质等级的管理程序n五、物业服务企业违规行为的行政处罚五、物业服务企业违规行为的行政处罚37第六节第六节 物业管理从业人员资格制度物业管理从业人员资格制度n一、物业管理从业人员的职业素质一、物业管理从业人员的职业素质n（一）物业管理从业人员应当树立正确的职业道德 n（二）物业管理从
17、业人员应当培养良好的职业素养n二、物业管理从业人员的职业资格二、物业管理从业人员的职业资格n（一）专业技术人员的职业资格n（二）建立物业管理从业人员的职业资格制度的现实意义n三、物业管理师制度的相关规定三、物业管理师制度的相关规定38第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度n一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门管部门n二、住宅专项维修资金的交存二、住宅专项维修资金的交存n（一）住宅专项维修资金的交存主体n（二）住宅专项维修资金的交存金额n（三）住宅专项维修资金的交存方式n（四）住宅专项维修资金的管理39n三、住宅专项维修资金的使用
18、三、住宅专项维修资金的使用n（一）住宅专项维修资金的使用范围和原则n（二）住宅专项维修资金的分摊规则n（三）住宅专项维修资金的使用程序n（四）住宅专项维修资金的使用禁止n（五）住宅专项维修资金使用的其他规定40n四、住宅专项维修资金的监督管理四、住宅专项维修资金的监督管理n（一）房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理n（二）相关主体对住宅专项维修资金的监管义务n（三）住宅专项维修资金相关主体的法律责任 挪用住宅专项维修资金的法律责任41第四章第四章 业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权n一、建筑物区分所有权的概念一、建筑物区分所有权的概念n建筑物区分所有权由三部分构成n第一、业主对专有
19、部分的所有权n第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权n第三、业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权42n二、专有部分的所有权二、专有部分的所有权n1.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利n2.业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权利3.业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让n4.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房n业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主的同意43n三、共有部分的共有权三、共有部分的共有权n1.业主对专有部
20、分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务n2.建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公共设施，属于业主共有n3.建筑区划内车位、车库的所有权归属44n四、共有部分的共同管理权四、共有部分的共同管理权n1.关于业主共同决定事项的范围n业主对物业服务企业的选择权和监督权n2.关于业主共同决定事项的表决规则n3.关于业主大会和业主委员会n五、业主的诉讼权利五、业主的诉讼权利45第五章第五章 房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策n第一节第一节 房地产与房地产业管理制度简介房地产与房地产业管理制度简介n第二节第二节 房地产开发经营管理房地产开发经营管理n第三节第三
21、节 房地产转让管理房地产转让管理n第四节第四节 商品房销售管理商品房销售管理n第五节第五节 房屋租赁管理房屋租赁管理n第六节第六节 房地产中介服务房地产中介服务n第七节第七节 房地产抵押管理房地产抵押管理n第八节第八节 房地产权属登记房地产权属登记n第九节第九节 房屋维修养护管理房屋维修养护管理46第一节第一节 房地产与房地产业管理制度简房地产与房地产业管理制度简介介n一、房地产概述一、房地产概述n二、房地产业概述二、房地产业概述n三、房地产业管理制度三、房地产业管理制度47第二节第二节 房地产开发经营管理房地产开发经营管理n一、房地产开发企业管理一、房地产开发企业管理n（一）设立房地产开发企
22、业的条件n（二）设立房地产开发企业的程序n（三）房地产开发企业的市场活动规则48二、房地产开发项目的规划设计管理二、房地产开发项目的规划设计管理n（一）城市规划化的概念和与房地产开发项目的关系n（二）房地产开发项目的规划设计审定n（三）城市规划部门对建设项目的检查和监督49三、房地产开发项目管理与建设施工管理三、房地产开发项目管理与建设施工管理n（一）房地产开发项目管理制度n（二）房地产开发的施工管理制度50第三节第三节 房地产转让管理房地产转让管理n一、房地产转让的概念一、房地产转让的概念n二、土地使用权的处理原则二、土地使用权的处理原则n三、房地产转让的程序三、房地产转让的程序n四、房地产
23、转让的合同四、房地产转让的合同n五、禁止转让的规定五、禁止转让的规定51第四节第四节 商品房销售管理商品房销售管理n一、商品房预售管理一、商品房预售管理n二、商品房现售条件二、商品房现售条件n三、商品房销售原则三、商品房销售原则n四、商品房销售合同与销售方式四、商品房销售合同与销售方式n五、商品房销售争议的解决规则五、商品房销售争议的解决规则n（一）商品房销售面积争议n（二）商品房销售中的设计变更争议n（三）商品房销售中的房屋交付时间与质量的争议52第五节第五节 房屋租赁管理房屋租赁管理n一、房屋租赁的主要原则一、房屋租赁的主要原则n二、房屋租赁合同二、房屋租赁合同n三、禁止性及相关规定三、禁
24、止性及相关规定n四、房屋租赁登记四、房屋租赁登记53第六节第六节 房地产中介服务房地产中介服务n一、房地产中介服务的概念一、房地产中介服务的概念n二、房地产中介服务人员资格管理房地产中介服务人员资格管理n三、房地产中介服务机构管理三、房地产中介服务机构管理n四、房地产中介服务业务管理四、房地产中介服务业务管理54第七节第七节 房地产抵押管理房地产抵押管理n一、房地产抵押的概念一、房地产抵押的概念n二、房地产抵押的主要原则二、房地产抵押的主要原则n三、房地产抵押权的设定三、房地产抵押权的设定n四、房地产抵押合四、房地产抵押合n五、房地产抵押登记五、房地产抵押登记n六、抵押房地产的占用、管理与处分
25、六、抵押房地产的占用、管理与处分55第八节第八节 房地产权属登记房地产权属登记n一、房地产权属登记的概念和作用一、房地产权属登记的概念和作用n（一）房地产权属登记的概念与相关情况n（二）房地产权属登记的作用n二、房地产权属登记的种类二、房地产权属登记的种类n（一）总登记n（二）初始登记n（三）转移登记n（四）变更登记n（五）他项权利登记n（六）注销登记56n三、房屋权属证书三、房屋权属证书n1.房屋所有权证n2.房屋共有权证n3.房屋他项权证n四、房屋权属登记程序与处理规则四、房屋权属登记程序与处理规则n（一）房屋权属登记程序n（二）房屋权属登记处理规则57第九节第九节 房屋维修养护管理房屋维修养护管理n一、城市异产毗连房屋管理一、城市异产毗连房屋管理n（一）异产毗连房屋的概念和房屋使用规则n（二）异产毗连房屋的修缮规则n二、城市危险房屋管理二、城市危险房屋管理n（一）危险房屋的概念与鉴定程序（一）危险房屋的概念与鉴定程序n（二）危险房屋的鉴定费用与修缮责任（二）危险房屋的鉴定费用与修缮责任n（三）危险房屋造成损害事故的法律责任（三）危险房屋造成损害事故的法律责任n三、公有住宅售后维修养护管理三、公有住宅售后维修养护管理n（一）住宅各项使用部位和附属设施设备的划分原则n（二）住宅各项使用部位和附属设施设备的维修n（三）公有住宅售后的使用与管理
