1、一、防渗漏系列地下室墙面渗漏u问题描述：地下室外墙管根漏水u原因分析：防水管根处理不当（界面划分）u维修方案：找到渗漏点，采用注浆法施工。u管控措施：地下室出外墙套管根据要求设置止水套环，套管预留出外墙长度规范要求，外墙防水附加层及防水施工严格按照规范要求执行；防水附加层穿外墙管道（有套管）防水构造地下室外墙浸油麻丝嵌填密封胶嵌填迎水面止水套管密封胶嵌填索引至后浇带、车库顶板、坡道沉降缝（未按照图纸施工）一、防渗漏系列屋面顶板渗漏u问题描述u渗漏顶棚渗漏、阴阳角霉斑u原因分析u、泛水高度不够，局部积水；u、细部处理未按规范要求执行，使得防水起鼓、起泡，破裂后造成渗漏u处理方案u、返工处理：找到
2、屋面渗漏点，剔除保护层、保温层至防水层，四周边扩大范围，切开原防水，找出搭接接头，重新施工防水并做好闭水试验，完善面层；u、注浆处理：在室内找到漏水点，采用注浆法施工，小时后提出注浆针管，重新恢复室内面层。（注意户内成品保护）索引至屋面管根、设备基础等部位一、防渗漏系列外窗渗漏u 问题描述：外窗出现渗漏u 原因分析：防水施工不符合要求，塞口不严密，发泡胶不饱满，密封膏未满嵌；（容易扯皮）u 维修方案：（立面处理类推）u、剔除外窗面层至原结构墙；u、外窗收口处使用干硬性砂浆封堵密实或发泡聚氨酯灌缝密实；u、重新施工或聚氨酯防水至附框内侧；u、窗台倒坡收口；u、主框与附框间内外侧满嵌耐侯防水密封膏
3、；一、防渗漏系列空调机位渗漏u 问题描述：空调机位渗水，导致室内墙面返潮。u 原因分析：未有防水或防水施工质量不符合要求u 处理方案：u、平面剔除面层至原防水层，立面剔除外墙保温层至原结构；u、重新涂刷聚氨酯防水涂膜四周上返；u、黏贴厚的挤塑聚苯板；（粘结层向地漏找坡）u、厚抗裂砂浆面层，且阴角部位各边采用宽的网格布附加层。一、防渗漏系列卫生间管根渗漏u 问题描述：卫生间管井内管根漏水u 原因分析：洞口吊模不合理，周边防水损坏，导致漏水u 处理方案：u、严重式：返工，剔除地砖至混凝土结构层，重现吊模，采用固定管卡进行洞口吊模，与此同时将管道周边剔打至基层，形成“”型槽，并将基层清理干净；采用细
4、石混凝土浇筑密实；做两次防水后，闭水小时。u、轻微式：卫生间顶板管根部位剔除结构层扩周边，用堵漏灵内掺入防水粉抹灰，面层涂刷防水。一、防渗漏系列外墙渗漏u 问题描述：外墙漏水u原因分析u、外墙螺栓眼防水不到位；u、外墙施工缝处渗水；u、外墙原脚手架固定点封堵不实等等。u维修方案u、找到渗漏点；在渗漏部位的外墙首先凿开；u、在凿开的部位清理干净；u、用防水砂浆先做基层封堵；u、干燥后用防水材料分层涂刷二遍；u、做淋水试验后不渗不漏再做装饰找平层。u、如果不适合在外墙进行施工的情况下（比如外墙有保温板等），内墙是混凝土部分的，也可通过内墙注胶方式封堵渗水毛细孔。二、防开裂、空鼓系列墙面脱皮u问题描
5、述：室内墙面腻子和石膏脱落u原因分析：基层处理不当、抹灰层厚u处理方案：u、基层返工、铲除并处理干净，无灰层；u、砌筑墙面或结构墙面有缺陷处，先用抗裂砂浆进行密实填补；u、石膏底层和面层必须分层施工，厚度不易大于，间隔时间为底层干燥为准；u、刮腻子遍数一般情况三遍，严格控制腻子配比。第一遍用胶皮刮板横向满刮，一刮板紧接着一刮板，接头不得留槎。每刮一刮板最后收头要干净利落，干燥后磨砂纸，将浮腻子及斑迹磨光，再将墙面清扫干净。第二遍用胶皮刮板竖向满刮，所用材料及方法同第一遍，干燥后砂纸磨平并清扫干净。第三遍用胶皮刮板找补腻子或用钢片刮板满刮腻子，将墙面刮平刮光，干燥后用细砂纸磨平磨光，不得遗漏或将
6、腻子磨穿。二、防开裂、空鼓系列屋面地面粉化u 问题描述：屋面保护层大面积粉化u 原因分析：设计做法不合理，施工不规范，u 方案处理：面层须为厚细石头混凝土；u 注意事项：返工。浇筑厚细石混凝土随打随抹灰，内配置*镀锌钢丝网片，网孔，伸缩缝小于*布置；距女儿墙完成面四周、机房墙四周、设备基础四周、和出屋面烟风道四周处设置伸缩缝，缝宽为，缝内上层处嵌填细砂密封油膏。（防止裂缝）二、防开裂、空鼓系列墙体裂缝u 问题描述：u、加气块墙顶部与结构梁相连处抹灰层裂缝。u、抹灰墙面存在局部裂缝。u 原因分析：建筑本体产生细微沉降，造成墙体与砼结构柱或承重墙之间产生裂缝；未挂网等，此外住户改造装修时大锤狠砸墙
7、面等也是造成该裂缝的一大成因；u 处理方案：凿除抹灰及装修层，使用宽的钢丝网连接缝隙两端，钢丝网网格为*网格，宽度宁宽勿窄。使用的抗裂砂浆找平，厚度同墙厚，而后满贴高强度尼龙网格布，再用乳胶腻子填补。另采用专用的柔性防裂挤填塞处理。二、防开裂、空鼓系列天棚裂缝u问题描述：顶棚开裂u原因分析：u、房屋沉降不均匀，局部现浇板受力过大，造成开裂缝。u、浇筑现浇板凝固期间保护不到位，比如现浇板凝固期间板面堆积建筑材料等等。u、还有现浇板后浇部分开裂、混凝土强度、配比度、现浇板厚度等等。u维修方案：u、细微裂缝：将天棚沿裂缝左右的涂料、腻子铲除，清理灰尘，用界面剂刷涂，然后粘贴碳纤维网，重新批腻子，刷涂
8、料。u、缝宽大于：u)用环氧树脂将贯穿性裂缝灌透，使裂缝两侧混凝土有效的连接u（还原），并保护钢筋不受空气腐蚀和在裂缝处不产生渗水现象；u)用微膨胀去石子混凝土浇筑，要做好养护工作，不能使新旧混u凝土边缘出现新的收缩裂缝；u)裂缝修补后，还要做好继续观察工作。二、防开裂、空鼓系列墙体空鼓u 问题描述：墙体空鼓u 原因分析：u、基层处理不干净、处理不当（拉毛养护不足，拉毛层起粉）或未提前浇水湿润，从面导致抹灰砂浆失水过快面引发基层与抹灰层粘结力低或未粘牢导致空鼓u、基层表面平整度达不到要求，尤其是垂直度超标，造成抹灰层厚薄不匀或抹灰层过厚，从而造成表面空鼓发生；u、施工时为了进度或为了省施工图方
9、便，从而抹灰基层、中层、面层分层不当，分层厚度不当，甚至没有分层施工，一次成型；u、干缩引发空鼓与施工环境有关，抹灰环境通风良好而且干燥，通常又疏于养护致使砂浆失水从而导致空鼓u、墙体层表面太光滑，结合不良，大面积打底面基层未设分隔缝，产生不规则收缩等；u 处理方案：u 确定空鼓的具体位置，用粉笔画出切割线，切割线比空鼓部位宽出不少于。切割线必须整洁规范，做成长方形或正方形。画好切割线后用砂轮切割机切开，禁止未切割就直接打凿。打凿必须干净，清理到基层。挂钢丝网，喷雾器洒水湿润。先在底面及四周刷胶素水泥浆一遍，小时内进行喷水养护不少于次。分两次用和原面层相同材料的砂浆填补并搓平。修补完后用喷雾器
10、喷水养护不少于天。恢复面层。二、防开裂、空鼓系列楼板贯穿裂缝u问题描述：楼板裂缝u原因分析：u、房屋沉降不均匀，局部现浇板受力过大，造成开裂缝。u、浇筑现浇板凝固期间保护不到位，比如现浇板凝固期间板面堆积建筑材料等等。u、还有现浇板后浇部分开裂、混凝土强度、配比度、现浇板厚度等等。u 对于现浇板的贯穿性裂缝的处理，首先应由原设计单位对裂缝部位进行受力验算，然后重新出具加固方案，经由相关主管部门审批并经业主同意方可进行现场施工：u 处理方案：u、沿裂缝宽左右的地坪用切割机割除地坪层；u、在结构层中沿裂缝割成深的字型凹槽；u、用吹风机将凹槽清理干净；u、在凹槽内灌环氧树脂，直至渗到下层天棚；u、在
11、割除的地坪处铺好钢丝网片，重新用掺有微膨胀剂的细石混凝土浇筑回去，并做好养护工作。索引表面裂缝二、防开裂、空鼓系列墙面起砂u 问题描述：墙面起砂u 严重程度描述：u、严重起砂、强度极低的：u 辨别标准：用铲刀即可将抹灰层轻易铲掉、用手即可将抹灰大量擦掉，手能够捏碎，用钢钉划过可出现深毫米以上沟槽。u 维修方法：将抹灰层全部铲除至基层，浇水阴透一天，刷胶阴透一天，分层抹砂浆。u 、中度起砂、强度较低的：u 辨别标准：棱角用手难掰动，用钢钉划过可出现毫米深沟槽。u 维修方法：用打磨机或铁刷子将表层抹灰打磨至较坚固的底层，浇水阴透一天，刷胶阴透一天，抹毫米厚抗裂砂浆处理。u 、轻度起砂、强度略低的：
12、u 辨别标准：钉子划一下不超过毫米、需借助錾子或电锤才能将抹灰层剔掉。u 维修方法：墙表面平整度好、感观整洁的，刷一至两遍墙锢处理。墙表面平整度差、多处修补过，感官较差的，浇水、刷胶后刮一遍水泥胶浆处理。二、防开裂、空鼓系列顶棚腻子起壳u 问题描述：顶棚腻子起壳u 原因分析：u、基层强度太低，粉化或脱落，导致面层腻子空鼓，甚至起皮。多见于将耐水腻子做于普通腻子层及粉刷石膏层表面。、基层墙面未处理干净，有浮土或其他杂物导致耐水腻子无法正常附着。、水泥养护不当，基层脱模，导致水泥表面附着力下降，耐水腻子无法正常附着。u 处理方案：把顶棚腻子层全部铲除，重新批腻子。在铲除以后，应该先刷一遍胶水，然后
13、再重新批腻子。建议腻子的添加剂里面，除了使用胶水、熟胶粉等以外，另外还加入少量的白乳胶，以增加腻子层的硬度与附着力，对于防止腻子层的起皮、粉化是很有效果的。二、防开裂、空鼓系列窗边颗粒保温收口u 问题描述：窗边缺棱掉角u 原因分析：窗边强度不够u 处理方案：u、取消颗粒保温手法；u、改为抗裂砂浆收口。三、全装修系列锁具问题u 问题描述：门锁无法开启、锁点被撞坏、缺锁芯等。u 管控措施：u、在交付前，入户门不安装，入户门框制作成品保护，在户内施工完成后交付前拆除门框成品保护安装入户门；u、交付前对锁点、间隙、五金件、执手、锁具逐个进行检查，对于损坏部位进行维修更换，保证锁具交付时的完整性。u 处
14、理方案：厂家换锁。三、全装修系列漏风问题u 问题描述：扇与框间密封条处、压条对接处、框与墙间出现漏风u 管控措施：u、框与墙间使用发泡聚氨酯灌缝u、交付前对窗扇变形及胶条逐樘进行检查，对变形部位进行调整，对老化胶条进行更换，避免窗户存在漏风情况；u、交付前对锁点逐项进行调节u 处理方案：厂家维修三、全装修系列漏气问题u 问题描述：户内玻璃漏气现象u 管控措施：u、施工单位自检材料验收合格进场；u、监理单位做好现场材料进场验收并进行抽检，将不合格材料退场；u、严格按照施工规范进行安装，且专人过程监管；u、后期若出现中空玻璃夹层漏气此类问题，需第一时间给予业主进行无条件更换。u 处理措施：厂家维修
15、三、全装修系列门面凹痕u 问题描述：交付前未将入户门成品保护去掉，后期发现的外观问题无法界定u 管控措施：u、在交付前，入户门不安装，入户门框制作成品保护，在户内施工完成后交付前拆除门框成品保护安装入户门；u、交付前对锁点、间隙、五金件、执手、锁具逐个进行检查，对于损坏部位进行维修更换，保证锁具交付时的完整性；u 处理方案：厂家维修，凹陷点刮灰再喷漆三、全装修系列顶板厚度不够u 问题描述：顶板厚度不足，导致业主投诉u 原因分析：浇筑过薄（偷工减料）u 处理方案：无法复原，只能炭纤维或钢结构加固，根据检测报告，u 专业厂家出方案报审原设计单位同意混。u 管控措施：u、在结构施工阶段对顶板标高及厚
16、度进行检查验收，严格执行“步走”做法，在厚度及标高满足图纸要求情况下方可进行混凝土浇筑施工。u、施工过程中安排管理人员进行旁站，且实时监测顶板厚度，保证混凝土浇筑完成后板厚满足图示要求。三、全装修系列烟风道堵塞u 问题描述：厨房卫生间风道排烟风不畅u 原因分析：因操作中碎砖、砂浆等杂物掉落烟道内，砌筑质量不好，把关不严，造成通气孔堵塞u 处理方案：采用线坠下沉式通顺。施工时，专人负责，轻手吊坠。u 深思：施工中应严格按设计要求施工，烟道必须进行逐个检查验收（过程管理）四、结束语之工程质量管控方法材料人p施工过程中的方法包含整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设
17、计等。（重要手段）p施工方案正确与否，直接影响工程质量控制的顺利实现。p制定和审核施工方案时，必须结合工程实际，从技术、管理、工艺、组织、操作、经济等方面进行全面分析、综合考虑，力求方案技术可行、经济合理、工艺先进、措施得力、操作方便，有利于提高质量、加快进度、降低成本。p影响材料质量的因素主要是材料的成分、物理性能、化学性能等。（根本原因）p加强材料的检查验收，严把质量关。p搞好材料的试验、检验工作。p提高施工人员的质量意识。（培养发展方向）p树立五大观念：质量第一的观念、预控为主的观念、为用户服务的观念、用数据说话的观念以及社会效益、企业效益综合效益观念四、结束语之物业管家总结在自然、人为及时间因素的共同作用下，居住物业或早或迟会出现不同程度的损坏，直接影响居民的安居乐业，因此，物业维修是一项重要的管理工作。在居住物业的维修管理中，日常养护管理（又称便民小修服务、小修养护服务、窗口报修服务等）又成为基础性的工作。物业维修工作总结其实就是居住物业的日常养护管理，以求抛砖引玉，认识深化。三分建七分管
