1、第十一章第十一章 物业管理经费物业管理经费与财务管理与财务管理l 物业管理经费来源物业管理经费来源l 物业服务费构成及测算物业服务费构成及测算l 维修资金的筹集、使用与管理维修资金的筹集、使用与管理第一节第一节 物业管理经费来源物业管理经费来源定期收取定期收取物业管理费物业管理费 指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。收取的费用。物业公用部位、共用设施设备物业公用部位
2、、共用设施设备专项维修资金专项维修资金物业服务企业开展物业服务企业开展多种经营的收入和利润多种经营的收入和利润政府政府多方面多方面扶持扶持开发建设单位开发建设单位给予一定的给予一定的支持支持业主的业主的赞助赞助第二节第二节 物业服务费的构成物业服务费的构成1 1、收费原则、收费原则合理合理公开公开费用与服务水平相适应费用与服务水平相适应竞争竞争双方协商双方协商政府监督政府监督第二节第二节 物业服务费的构成物业服务费的构成2 2、定价形式、定价形式政府指导价政府指导价 指由业主与物业服务企业根据规定的指由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定基准价和浮动幅度在物业服务合
3、同中约定的价格。的价格。市场调节价市场调节价 指由经营者自主制定，通过市场竞争形指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。成的价格。第二节第二节 物业服务费的构成物业服务费的构成3 3、计费方式、计费方式包干制包干制 指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。包括：物业服务成本、法定物业服务计费方式。包括：物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润。税费和物业服务企业利润。酬金制酬金制 指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定指在预收的物业服务资金中按约定
4、比例或约定数额提取酬金支付物业服务企业，其余全部用于数额提取酬金支付物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均有业主物业服务合同约定的支出，结余或不足均有业主享有或承担的物业服务计费方式。包括：物业服享有或承担的物业服务计费方式。包括：物业服务支出和物业服务企业酬金。务支出和物业服务企业酬金。第二节第二节 物业服务费的构成物业服务费的构成4 4、物业服务费构成、物业服务费构成包干制包干制 物业服务费物业服务费物业服务成本物业服务成本法定税收法定税收+企业利润企业利润酬金制酬金制 物业服务预收资金物业服务预收资金物业服务支出物业服务支出+企业酬金企业酬金第二节第二节 物业服务
5、费的构成物业服务费的构成5 5、物业服务费测算、物业服务费测算住宅小区公共性物业服务收费标准测算住宅小区公共性物业服务收费标准测算 u由各地根据本地区综合服务项目、劳动由各地根据本地区综合服务项目、劳动付出状况、物价指数变化、住户经济承付出状况、物价指数变化、住户经济承受能力、住宅小区档次制定。受能力、住宅小区档次制定。第二节第二节 物业服务费的构成物业服务费的构成5 5、物业服务费测算、物业服务费测算物业服务成本或物业服务支出测算物业服务成本或物业服务支出测算 管理、服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费管理、服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费物业共用部位、共用设施设备日常运行、
6、维护费用物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用物业管理区域秩序维护费用物业管理区域秩序维护费用办公费用办公费用物业服务企业固定资产折旧物业服务企业固定资产折旧物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用经业主同意的其他费用经业主同意的其他费用单位：元单位：元/月月平方米平方米91iixX第二节第二节 物业服务费的构成物业服务费的构成5 5、物业服务费测算、物业服务费测算物业服务成本或物业服务支出测算物业服务成本或物业服务支出测算 l管理、服务人员工资、社会保
7、险和按规定提取的福利费管理、服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费基本工资基本工资社会保险费社会保险费规定提取的福利费规定提取的福利费加班费加班费服装费服装费SFxii511第二节第二节 物业服务费的构成物业服务费的构成5 5、物业服务费测算、物业服务费测算物业服务成本或物业服务支出测算物业服务成本或物业服务支出测算 l物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用l共用部位及道路的土建零修与保养费共用部位及道路的土建零修与保养费l给排水设备日常运行、维修及保养费给排水设备日常运行、维修及保养费l电气系统设备维修保养费电气系统设备维修保养费l燃气系
8、统设备维修保养费燃气系统设备维修保养费l消防系统设备维修保养费消防系统设备维修保养费l公共照明维修保养费及电费公共照明维修保养费及电费l不可预见费不可预见费l易损件更新准备金易损件更新准备金SFxii812第二节第二节 物业服务费的构成物业服务费的构成5 5、物业服务费测算、物业服务费测算物业服务成本或物业服务支出测算物业服务成本或物业服务支出测算 l物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用l清洁工具购置费清洁工具购置费l劳保用品费劳保用品费l卫生防疫消杀费卫生防疫消杀费l化粪池清淘费化粪池清淘费l垃圾外运费垃圾外运费l清洁环节所需的其他费用清洁环节所需的其他费用SFxii12613第
9、二节第二节 物业服务费的构成物业服务费的构成5 5、物业服务费测算、物业服务费测算物业服务成本或物业服务支出测算物业服务成本或物业服务支出测算 l物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用l绿化工具购置费绿化工具购置费l劳保用品费劳保用品费l绿化用水费绿化用水费l农药化肥费农药化肥费l杂草清运费杂草清运费l景观再造费景观再造费SFxii12614第二节第二节 物业服务费的构成物业服务费的构成5 5、物业服务费测算、物业服务费测算物业服务成本或物业服务支出测算物业服务成本或物业服务支出测算 l物业管理区域秩序维护费用物业管理区域秩序维护费用l保安器材装备费保安器材装备费l保安人员人身保险费
10、保安人员人身保险费l保安用房及保安人员住房资金保安用房及保安人员住房资金SFxii12315第二节第二节 物业服务费的构成物业服务费的构成5 5、物业服务费测算、物业服务费测算物业服务成本或物业服务支出测算物业服务成本或物业服务支出测算 l办公费用办公费用l交通费交通费l通讯费通讯费l低值易耗办公用品费低值易耗办公用品费l书报费书报费l广告宣传社区文化费广告宣传社区文化费l办公用房租金办公用房租金l其他杂项其他杂项SFxii12716第二节第二节 物业服务费的构成物业服务费的构成5 5、物业服务费测算、物业服务费测算物业服务成本或物业服务支出测算物业服务成本或物业服务支出测算 l物业服务企业固
11、定资产折旧费物业服务企业固定资产折旧费l交通工具交通工具l通讯设备通讯设备l办公设备办公设备l工程维修设备工程维修设备l其他设备其他设备SFxii12517平均折旧年限第二节第二节 物业服务费的构成物业服务费的构成6 6、物业服务费测算、物业服务费测算法定税费法定税费 l营业税营业税p物业服务成本物业服务成本5 5l城市维护建设税城市维护建设税p营业税营业税7 7l教育附加费教育附加费p营业税营业税3 3p法定税收物业服务成本法定税收物业服务成本5.5第二节第二节 物业服务费的构成物业服务费的构成6 6、物业服务费测算、物业服务费测算物业服务企业利润物业服务企业利润 （物业服务成本法定税收）（
12、物业服务成本法定税收）利润率利润率第二节第二节 物业服务费的构成物业服务费的构成6 6、物业服务费测算、物业服务费测算物业服务企业酬金物业服务企业酬金 固定提取比例：固定提取比例：（物业服务支出）（物业服务支出）事先约定事先约定提取率提取率 固定提取数额：固定提取数额：与物业服务支出无关，事先约定提取数额与物业服务支出无关，事先约定提取数额第二节第二节 物业服务费的构成物业服务费的构成6 6、物业服务费测算、物业服务费测算注意问题注意问题前期物业管理的费用测算问题前期物业管理的费用测算问题物业服务企业的酬金提取问题物业服务企业的酬金提取问题物业服务费收缴率问题物业服务费收缴率问题住宅小区内非住
13、宅物业的收费问题住宅小区内非住宅物业的收费问题物业服务费用的调整问题物业服务费用的调整问题第三节第三节 维修资金管理维修资金管理n维修资金筹集维修资金筹集n商品房销售n购房者应当按购房款购房者应当按购房款2 23 3的比例向售房单位交纳的比例向售房单位交纳n公有住房出售n售房单位按售房款比例提取：多层售房单位按售房款比例提取：多层 ；高层；高层n购房者按购房款购房者按购房款2 2比例交纳：比例交纳：%20%30第三节第三节 维修资金管理维修资金管理n维修资金管理维修资金管理n如何代管如何代管n维修资金的利息及使用维修资金的利息及使用n维修资金明细户的设置维修资金明细户的设置n维修资金结余维修资
14、金结余n维修资金的监管维修资金的监管第四节第四节 收益性物业的物业收益性物业的物业服务费构成及测算服务费构成及测算n构成构成n人工费人工费n共用部位、设施设备日常运作、维修及保养费共用部位、设施设备日常运作、维修及保养费n清洁卫生费清洁卫生费n绿化管理费绿化管理费n秩序维护费用秩序维护费用n办公费办公费n固定资产折旧费固定资产折旧费n共用部位、设施设备及公众责任保险费用共用部位、设施设备及公众责任保险费用n经业主同意的其他费用经业主同意的其他费用n不可预见费不可预见费n法定税收法定税收n企业管理费及利润企业管理费及利润n房产税（租金：房产税（租金：1212；房产原值：；房产原值：1.21.2）
15、第五节第五节 物业服务企业的财物业服务企业的财务管理务管理n1企业财务管理企业财务管理n指企业为取得最大的效益，按照资金运指企业为取得最大的效益，按照资金运动规律和国家财经政策，筹集、运用、动规律和国家财经政策，筹集、运用、分配和监督企业资金，处理企业同各方分配和监督企业资金，处理企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作。面的财务关系的一项经济管理工作。n资金筹集资金筹集n资金投放资金投放n资金回收和分配资金回收和分配第五节第五节 物业服务企业的财物业服务企业的财务管理务管理n代管基金：代管基金：指企业接受业主委员会或者物业产指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位和共
16、用设施设权人、使用人委托代管的房屋共用部位和共用设施设备维修资金。备维修资金。n营业成本：营业成本：指企业在从事物业管理活动中，为指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出。项直接支出。n期间费用：期间费用：指与企业经营没有直接关系或关系指与企业经营没有直接关系或关系不密切，不需要在各个会计期分摊而直接计入当期损不密切，不需要在各个会计期分摊而直接计入当期损益的费用。益的费用。第五节第五节 物业服务企业的财物业服务企业的财务管理务管理n营业收入：营业收入：指物业服务企业从事物业和其指物业服务企业从事物业和
17、其他经营活动所取得的收入。他经营活动所取得的收入。n主营业务收入：主营业务收入：n物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入n其他业务收入：其他业务收入：n房屋中介代销手续费收入房屋中介代销手续费收入n无形资产转让收入无形资产转让收入n材料物资销售收入材料物资销售收入n商业用房经营收入商业用房经营收入第五节第五节 物业服务企业的财物业服务企业的财务管理务管理n利润：利润：指企业在一定时期内实现盈亏的总额指企业在一定时期内实现盈亏的总额n营业利润、投资净收益、营业外收支净额、补贴收入营业利润、投资净收益、营业外收支净额、补贴收入n利润总额：利润总额：n营业税金及附加营业税金及附加n投资净收益投资净收益n营业外收入营业外收入n营业外支出营业外支出n补贴收入补贴收入
