1、酒店酒店管理管理房价房价 酒店酒店客房定价常用方法客房定价常用方法集团连锁酒店管理集团连锁酒店管理公司公司 2023-2-91叶予舜22023-2-9酒店客房定价常用方法酒店客房定价常用方法酒店酒店管理房价管理房价叶予舜2023-2-9叶予舜3掌握酒店客房价格掌握酒店客房价格的基本体系；的基本体系；了解酒店客房的基了解酒店客房的基本定价方法与策略；本定价方法与策略；了解客房经营统计了解客房经营统计的基本指标和常规的基本指标和常规方法。方法。2023-2-9叶予舜4要求学员能够要求学员能够对酒店房价的对酒店房价的变化进行正确变化进行正确分析；分析；要求学员能够要求学员能够应用房价统计应用房价统计
2、指标来分析酒指标来分析酒店房价。店房价。2023-2-9叶予舜5酒店客房价格体酒店客房价格体系（重点）；系（重点）；常见的客房价格常见的客房价格的定制方法（难的定制方法（难点）；点）；客房经营统计的客房经营统计的几个基本指标几个基本指标（重点）。（重点）。酒店酒店房价的分析与价格体系房价的分析与价格体系一一酒店酒店客房的理论价格客房的理论价格构成构成包括三个部分：包括三个部分：物化劳动物化劳动转移的价（转移的价（C C）；）；为为自身创造的价值（自身创造的价值（V V）；）；为为社会创造的价值（社会创造的价值（M M）。）。即即P=C+V+MP=C+V+M（如图）（如图）（其中，（其中，V+M
3、V+M为活劳动转移的价值为活劳动转移的价值）2023-2-9叶予舜6客房商品价值客房商品价值建造过程中形成的价值建造过程中形成的价值客房商品价格客房商品价格物化劳动转移的价值（物化劳动转移的价值（C C）经营过程中形成的价值经营过程中形成的价值建筑材料建筑材料装修材料装修材料员工工资员工工资家具折旧家具折旧员工工资员工工资用品消耗用品消耗活劳动转移的价值活劳动转移的价值为社会创造的价值（为社会创造的价值（M M）为自身创造的价值（为自身创造的价值（V V）2023-2-9叶予舜7二二房价房价制定的基本原理制定的基本原理当供给价格与需求价格相等时，酒店客房的销售才能够成功。此时，当供给价格与需求
4、价格相等时，酒店客房的销售才能够成功。此时，这种销售价格为市场成交价格。这种销售价格为市场成交价格。市场成交价格市场成交价格（下限：（下限：酒店经营者所能够酒店经营者所能够接受的最低价格接受的最低价格取决于：取决于：供求关系的大小供求关系的大小（上限：（上限：酒店消费者所能够酒店消费者所能够出的最高价格出的最高价格2023-2-9叶予舜8三三影响影响房价制定的因素房价制定的因素1.1.定价定价目标（营销中的定价策略、价格组合策略）目标（营销中的定价策略、价格组合策略）2.2.成本成本水平水平3.3.供求供求关系关系4.4.竞争竞争对手的价格对手的价格5.5.酒店酒店的地理位置（区域、城市内部）
5、的地理位置（区域、城市内部）6.6.旅游业旅游业的季节性的季节性7.7.政府政府的价格政策（调控）的价格政策（调控）8.8.客人客人消费心理和消费能力消费心理和消费能力2023-2-9叶予舜9四四常见常见客房价格种类客房价格种类1.1.标准标准价（价（Rack RateRack Rate）2.2.商务商务合同价（合同价（Corporate RateCorporate Rate）3.3.团队团队价（价（Group RateGroup Rate）4.4.折扣折扣价（价（Discount RateDiscount Rate）5.5.淡季淡季价（价（Slack Season RateSlack Sea
6、son Rate）6.6.旺季旺季价（价（Busy Season RateBusy Season Rate）7.7.白天白天租用价（租用价（Day Use RateDay Use Rate）8.8.钟点钟点房价（房价（time ratetime rate）2023-2-9叶予舜10五五酒店酒店客房定价常用方法客房定价常用方法（一）经验定价法（一）经验定价法1.1.千分之一千分之一法法 酒店酒店建筑成本建筑成本 客房价格客房价格 =11 酒店酒店客房数客房数2023-2-9叶予舜112.2.经验数据经验数据l（1 1）一个建筑平米的投资额）一个建筑平米的投资额l五星级酒店平均五星级酒店平均10,
7、00010,000元元l四星级酒店大体上在四星级酒店大体上在9,0009,000元元l三星级酒店在三星级酒店在8,0008,000元元l依次类推依次类推l（2 2）客房出租率：）客房出租率：l盈亏平衡出租率：盈亏平衡出租率：58586060l良好出租率：良好出租率：61617474l最佳出租率：最佳出租率：75758080l极限出租率：极限出租率：85%85%l全年的平均出租率达到全年的平均出租率达到85%85%，就意味着旺季一定会超过，就意味着旺季一定会超过100%100%l（3 3）从城市房地产中得出的客房价格）从城市房地产中得出的客房价格l一个城市酒店的房价，相当于本城市同等档次房地产的
8、平均价格的一个城市酒店的房价，相当于本城市同等档次房地产的平均价格的1/101/102023-2-9叶予舜12（二）赫伯特定价法（二）赫伯特定价法 又称目标利润定价法。通过定价来达到一定的目标利润，保证预期收回投资。就是要又称目标利润定价法。通过定价来达到一定的目标利润，保证预期收回投资。就是要求在客房成本计算的基础上，并在保证实现目标利润的前提下，根据计划的营业量、求在客房成本计算的基础上，并在保证实现目标利润的前提下，根据计划的营业量、各项费用支出及所需得到的利润计算确定客房价格。各项费用支出及所需得到的利润计算确定客房价格。其基本步骤如下：其基本步骤如下：1.1.确定确定目标收益率（或投
9、资报酬率）。目标收益率（或投资报酬率）。2.2.确定确定目标利润额。目标利润额。3.3.预测预测总成本，包括固定成本和变动成本。总成本，包括固定成本和变动成本。4.4.确定确定预期销售量。预期销售量。5.5.确定确定产品价格产品价格。2023-2-9叶予舜13（三）盈亏平衡定价法（三）盈亏平衡定价法盈亏盈亏平衡定价法，指的是饭店在既定的固定成本、平均变动成本和客房产平衡定价法，指的是饭店在既定的固定成本、平均变动成本和客房产品估计销量的条件下，实现销售收入与总成本相等时的客房价格，也就是品估计销量的条件下，实现销售收入与总成本相等时的客房价格，也就是饭店收支平衡时的客房产品价格。饭店收支平衡时
10、的客房产品价格。2023-2-9叶予舜14 每间客房日费用额每间客房日费用额 客房价格客房价格 =1-1-税率税率2023-2-9叶予舜15 全年客房固定费用总额全年客房固定费用总额每平方米使用面积日固定费用每平方米使用面积日固定费用=客房总使用面积客房总使用面积 365365客房出租率客房出租率 全年客房变动费用总额全年客房变动费用总额客房每间日变动费用客房每间日变动费用=客房总间数客房总间数 365365客房出租率客房出租率每间客房日费用额每间客房日费用额 =客房使用面积客房使用面积 每平方米使用面积日固定费用每平方米使用面积日固定费用 +每间客房日变动费用每间客房日变动费用2023-2-
11、9叶予舜16（四）随行就市法（四）随行就市法这是一种常见的以竞争为中心的定价方法。它是以同档次酒店的平均房价这是一种常见的以竞争为中心的定价方法。它是以同档次酒店的平均房价作为定价依据，制定出本酒店房价的一种方法。这种方法对本酒店的成本作为定价依据，制定出本酒店房价的一种方法。这种方法对本酒店的成本和市场需求都考虑的较少，认为市价在一定程度上是集体智慧的反映，随和市场需求都考虑的较少，认为市价在一定程度上是集体智慧的反映，随行就市定价能够使酒店获得稳定的客源收益。行就市定价能够使酒店获得稳定的客源收益。在酒店行业中，随行就市是一种很普遍的定价方法，特别是竞争激烈且价在酒店行业中，随行就市是一种
12、很普遍的定价方法，特别是竞争激烈且价格之间存在差别时，随行就市往往成为那些在市场上处于中游的酒店的定格之间存在差别时，随行就市往往成为那些在市场上处于中游的酒店的定价指导。价指导。2023-2-9叶予舜17客房客房经营统计分析经营统计分析一一客房客房出租率出租率客房出租率客房出租率=已出租的客房数已出租的客房数/可供出租客房数可供出租客房数二二保本保本出租率出租率保本出租率保本出租率=（保本销售额（保本销售额平均房价）平均房价）（可供出（可供出租客房数租客房数天数）天数）100%100%其中，保本销售额其中，保本销售额=固定成本总额固定成本总额（1-1-变动成本率变动成本率-税率）税率）202
13、3-2-9叶予舜18三三客房客房销售效率销售效率是指实际客房出租所得销售额占全部可出租房间的是指实际客房出租所得销售额占全部可出租房间的全全价出租价出租销售总额的百分比。销售总额的百分比。客房销售效率客房销售效率=（客房实际销售额（客房实际销售额全部客房牌价全部客房牌价出租的销售总额）出租的销售总额）100%100%2023-2-9叶予舜19思考题思考题2023-2-9叶予舜20找一份完整的酒店找一份完整的酒店客房营销方案（其客房营销方案（其中涵盖价格策略）；中涵盖价格策略）；上网查找一份旅行上网查找一份旅行社与酒店之间协议社与酒店之间协议价。价。影响房价制定的因影响房价制定的因素有哪些？素有哪些？常见客房价格有多常见客房价格有多少种类型？少种类型？保本出租率计算方保本出租率计算方法。法。
