1、物业管理实务2023年2月10日星期五第 6 章 房屋公共设施设备的管理6.1 电气工程设备管理 6.2 给排水设施设备管理 6.3 供暖及空调设备管理 本章小结学习目标复习思考题实训题6.4 消防设施设备管理 6.5 物业设备管理流程 物业管理实务2023年2月10日星期五 学习目标学习目标 房屋公共设施设备与房屋建筑物共同构成了物业的主体。通过本章的学习，要求学生了解房屋公共设施设备的种类和设备的组成，掌握房屋公共设施设备的常见故障及排除方法，掌握房屋公共设施设备的养护方法。物业管理实务2023年2月10日星期五6.1 电气工程设备管理6.1.1 房屋电气工程设备的的组成房屋电气工程设备的
2、的组成 房屋电气工程设备系统包括供电设备、弱电设备、电梯设备和防雷设备。6.1.2 供电设备管理供电设备管理 1）供电设备管理的概念 供电设备设施的管理是按照国家法规和物业管理公司的管理规范，对已验收并投入使用的供电设备，运用现代化的管理方式和先进的维修养护技术，进行的管理和服务，以保证物业小区或楼宇的供电系统正常、安全运行，给辖区内的人们提供一个良好的生活环境。物业管理实务2023年2月10日星期五 2）供电设备管理的内容 安全可靠 优质 3）供电设备的安全管理 （1）加强安全教育，普及安全用电常识 （2）供电设施工程建设安全管理 （3）供电设施的安全操作管理 （4）供电设备过负荷的安全管理
3、 （5）供电设施防雷的安全管理 物业管理实务2023年2月10日星期五 4）供电设备的运行管理（1）供电设备运行中的巡视管理 运行巡视制度：运行巡视的内容：（2）运行中异常情况的处置管理 异常情况的处置包括：触电急救 变配电室发生火灾时的处置 变电室被水浸时的处理（3）变配电室的管理（4）供电设备的档案管理 物业管理实务2023年2月10日星期五5）供电设备维修保养规程 示例6-1 广州大厦配电房管理规定 1配电房是大厦供电系统的关键部位，设专职电工对其实行小时运行值班，未经许可，非工作人员不得人内。值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。值班员应密切注意电压表、电流表，
4、功率表的指示情况，严禁变压器空气开关超载运行。经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。物业管理实务2023年2月10日星期五 配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。因故须停其部分负荷时，应提前一天向使用部分负荷的用户发出停电通知，对于突发性的停电应及时向用户作出解释。经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电房。值班员应认真做好值班记录，认真执行交接班制度。物业管理实务2023年2月10日星期五6.1.3 弱电设备管理弱电设备管理 1）弱电系
5、统管理规定严格遵守系统各项设备运行管理规程，保证各设备处于良好状态，系统设置放于自动位置。各班将各设备运行情况记录于当值日志。根据保养计划做好各设备的保养。遇故障报警即时处理并记录于运行日志。对外包保养设备的承包商做好监督。各设备的元器件、参数不得随意更改。严禁于系统各计算机上使用自带软件。物业管理实务2023年2月10日星期五 2）弱电系统维修保养规程 弱电系统设备由弱电组负责维修保养。主管工程师每年12月制订下一年度的保养计划并负责实施。工作过程注意做好防静电措施。对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。对红外线、激光、微波等发射
6、装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进行清洁。根据系统特点重点做好清洁和坚固接线端品的工作。工作结束后要测试被保养设备并填写有关表格。物业管理实务2023年2月10日星期五6.1.4 电梯设备管理电梯设备管理 1）电梯的验收与接管：（1）电梯的验收管理：（2）电梯设备接管：2）电梯的运行管理 电梯设备的运行管理，就是保障电梯良好运行所实施的管理活动。下面以深圳某大厦电梯运行管理作业规范为例，来说明电梯的运行管理。示例6-2 深圳大厦电梯运行管理作业规范（点击查看）物业管理实务2023年2月10日星期五 3）电梯常见故障处理 电梯故障是指由于电梯机械零件或电气控制系统中的元器件发生异常，
7、导致电梯不能正常工作或严重影响乘坐舒适感，甚至造成人身伤害或设备事故的现象。（1）机械系统的故障 （2）电气控制系统的故障和修理 （3）电梯故障及一般排除方法：表6-1 电梯故障及一般排除方法（点击查看）物业管理实务2023年2月10日星期五6.2 给排水设施设备管理6.2.1 给排水设备设施的日常操作管理给排水设备设施的日常操作管理 1）给排水设备设施的日常操作管理目的 规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施。2）给排水设备设施中水泵的日常操作程序 （1）启动水泵前的检查 （2）启动水泵 （3）停止水泵 3）给排水设备设施日常操作管理职责划分 物业管理实务2023年
8、2月10日星期五6.2.2 给排水设备设施的维修养护管理给排水设备设施的维修养护管理 1）给排水设备设施维修养护管理计划的制订与职责 2）维修组的运作程序 3）水泵机组的维修养护 （1）水泵的维修养护 （2）控制柜的维修养护 （3）电机的维修养护 （4）相关阀门、管道及附件的维修养护 4）水池、水箱的维修养护 5）室外给排水设施的维修保养物业管理实务2023年2月10日星期五 6）室内给排水设备设施的维修养护（1）消防设备的维修养护（2）住户室内给排水管道及附件的维修及养护 7）室内给排水设备设施维修程序 8）室内维修服务标准 预约维修时间 维修时间 提供材料 服务态度物业管理实务2023年2
9、月10日星期五 9）给排水设备设施的维修养护的检验 （1）检验职责 （2）检验内容6.2.3 给排水设备运行管理给排水设备运行管理 1)给排水设备运行管理的目的 2)给排水设备运行管理中的日常巡视内容 3)给排水设备设施异常情况处理 （1）主供水管爆裂 物业管理实务2023年2月10日星期五 （2）水泵房发生火灾 （3）水泵房发生浸水 （4）市电停电6.2.4 水泵房的管理水泵房的管理 （1）水泵房管理职责 （2）水泵房管理规定 （3）交接班要求 （4）填写有关记录物业管理实务2023年2月10日星期五6.3 供暖及空调设备管理6.3.1 供暖系统及设备供暖系统及设备 1）供暖系统组成 （1）
10、热源 （2）热媒输送管道 （3）散热设备 2）供暖系统设备的构成 物业管理实务2023年2月10日星期五 供暖系统所涉及的设备设施很多，其中主要包括：（1）锅炉房：锅炉本体 热力系统 烟风系统 运煤除灰系统 （2）室外供热管网 （3）室内供暖系统 3）供暖系统的分类 按照热媒的不同可以分为：热水供暖系统、蒸汽供暖系统、热风采暖系统；按照热源的不同又分为热电厂供暖、区域锅炉房供暖、集中供暖三大类。物业管理实务2023年2月10日星期五6.3.2 供暖管理职责划分供暖管理职责划分 供暖设备管理就是对供暖系统生产和再生产过程实施操作、运行、维护管理活动的总称。在实施管理时，应分清物业管理公司同城市供
11、暖公司的职责。物业管理实务2023年2月10日星期五6.3.3 供暖系统的物业管理模式供暖系统的物业管理模式 目前，供暖管理模式主要有两种，即自营管理和交给专门的供热管理公司进行管理。（1）自营管理：自营管理就是由物业管理公司对供暖系统全面负责日常操作运行和维修养护。（2）交给专门的供热公司管理：就是由物业管理公司(以下简称甲方)与供热管理公司(以下简称乙方)签订管理合同，由乙方负责供热系统的运行和管理，即进行热源和热网管理，甲方提供必要的费用和监督，即进行热用户管理。物业管理实务2023年2月10日星期五6.3.4 供暖设备维修养护管理供暖设备维修养护管理 1）供暖设备维修养护年度计划的制定
12、 2）锅炉房内燃烧机的维修养护 3）锅炉本体的维修养护 4）锅炉附属装置维修保养要领：锅炉附属装置的维修保养一般每季度进行一次。5）室内外供热管网的维修养护物业管理实务2023年2月10日星期五6.3.5 供暖设备运行管理供暖设备运行管理 1）供暖系统设备设施的操作管理 （1）供暖设备设施操作管理的职责 （2）供暖设备锅炉开炉前的检查 （3）供暖设备锅炉的开炉操作 （4）供暖设备锅炉的停机操作 2）供暖设备设施的运行管理 （1）供暖设备设施运行管理职责 （2）运行管理中的巡视监控内容 （3）运行中异常情况处理 锅炉房发生水浸时的处置物业管理实务2023年2月10日星期五 供热管网突然损坏 散热
13、设备漏水 锅炉运行中常见故障的处理 暖气不热的原因及处理 火灾 （4）锅炉运行中的供热操作管理 锅炉运行操作的岗位责任制和轮班制 供暖的时间过程控制 （5）锅炉房内的管理规定及交接班要求。锅炉房管理规定：交接班要求：物业管理实务2023年2月10日星期五6.3.6 供暖用户管理供暖用户管理 供暖用户管理是供暖过程的重要管理环节，包括：1）订立供暖条款 2）制定供暖管理办法 3）教育用户最经济地取暖 4）供暖费用的收取 （1）供暖收费的计算方法：有如下三种：按建筑面积或使用面积计 按热水或蒸汽的实际流通量计 按户计 （2）用户供暖管理费用的缴纳和监督物业管理实务2023年2月10日星期五6.3.
14、7 空调系统的基本组成空调系统的基本组成 1）空调系统主要由以下几部分组成：（1）工作区(或居住区)（2）空气的输送和分配部分 （3）空气的处理部分 （4）空气处理所需的辅助设备 2）空调系统的分类 按空气处理设备的设置情况分类，主要分为：（1）集中式空调系统 （2）半集中式空调系统 （3）分散式系统 物业管理实务2023年2月10日星期五 3）中央空调系统的主要设备设施（1）冷水机组（2）组合式空调机组（3）风机盘管（4）冷却塔（5）水泵（6）控制装置（7）管道系统 物业管理实务2023年2月10日星期五6.3.8 中央空调设备日常操作管理中央空调设备日常操作管理 1）中央空调操作管理职责
15、2）中央空调操作的作业规程 （1）设备运行前的检查准备工作 （2）开机操作程序 （3）停机日常操作物业管理实务2023年2月10日星期五6.3.9 中央空调设备维修养护管理中央空调设备维修养护管理 1）空调设备维修养护管理职责 2）空调设备设施维修养护计划的制订 3）空调设备设施的维修养护 （1）冷水机组 （2）冷却塔的维修养护 （3）风机盘管的维修养护 （4）水管道的维修保养 （5）阀类、仪表、检测器件的维修养护 （6）送回风系统及组合式空调机 物业管理实务2023年2月10日星期五6.4 消防设施设备管理6.4.1 消防设施设备管理、维护、保养的技术要求消防设施设备管理、维护、保养的技术要
16、求 （1）消防设施设备：是指用于防火和灭火的器材、设施和设备，包括水带、水枪、水喉、水泵接合器、灭火器、防火门、自救逃生器、逃生绳、应急照明、疏散指示标志、消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统（含简易喷水灭火系统）、火灾自动报警系统、防排烟系统等。物业管理实务2023年2月10日星期五 （2）使用或管理单位应当按照国家和地方有关消防技术标准对消防设施进行管理、维护和保养，发现问题及时采取措施，确保其完好有效。（3）维护管理人员应当熟悉消防设施的原理、性能和操作规程，并建立值班记录和设施运行、检查记录。（4）对以下消防设施，应当每日进行检查：火灾报警器 消防泵房内的阀门、报警阀组、管道 检查疏
17、散通道、安全出口的防火门物业管理实务2023年2月10日星期五 （5）对以下消防设施，应每月进行一次检查或试验：进行消防水泵启动运转 消防水泵接合器的接口及附件是否完好 屋顶供水水箱的储水水位和保证消防用水不作他用；消防泵房间的防火门是否完好。（6）对以下消防设施，应当每季度进行一次检查或试验：火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等 进行消防电梯强制停于首层试验；物业管理实务2023年2月10日星期五 对水流指示器进行功能试验 检查喷头外观 室外阀门井中进水阀、屋顶水箱水阀门和管道中的阀门 与火灾报警系统有联动功能的防火门（包括防火卷帘）防排烟系统是否处于正
18、常状态。（7）对以下消防设施，应当每半年进行一次检查或试验：室内消火栓内的设备及报警按钮、指示灯、报警控制线路功能 安装在公共部位的自救逃生器、逃生绳 灭火器的压力 物业管理实务2023年2月10日星期五 （8）对安装的探测器，应当每年进行一次试验，并对全部报警控制装置进行一次试验；火灾探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗一次，不合格的应当调换。（9）消防设施发生故障，需停水、停电进行修理前，应当取得物业管理企业负责人的同意，并临场监督，加强防范措施后方可施工。修理结束后，应及时恢复供水、供电。（10）当消火栓箱门用玻璃门时，可以采取加锁措施，防止水带、水枪被盗。物业管理实务2023年2月
19、10日星期五6.4.2 消防设备安全检查操作标准消防设备安全检查操作标准 1）烟、温感报警系统 2）防火卷帘门系统 3）送风、排烟系统 送风：排烟：6.4.3 灭火设备检查要领灭火设备检查要领 （1）灭火器 （2）室内（外）消防栓 （3）自动撒水设备 （4）其它消防设备（水雾、泡沫、二氧化碳、干粉灭火设备）物业管理实务2023年2月10日星期五6.4.4 警报设备检查要领警报设备检查要领 （1）火警自动警报设备 （2）紧急广播设备 （3）手动报警机6.4.5 避难设备检查要领避难设备检查要领 （1）缓降机 （2）标示设备 物业管理实务2023年2月10日星期五6.4.6 消防抢救必要设备检查要
20、领消防抢救必要设备检查要领 （1)消防蓄水池 （2）连结送水管 （3）紧急电源插座 （4）排烟设备 （5）无线通信辅助设备物业管理实务2023年2月10日星期五6.4.7 防火避难设施日常检查要领防火避难设施日常检查要领 1）防火设施：（1）防火区划 （2）防火门、防火卷门 （3）内部装修限制、防焰物品 （4）紧急升降机 （5）紧急进口 2）避难设施 （1）避难信道 （2）紧急升降机物业管理实务2023年2月10日星期五6.5 物业设备管理流程6.5.1 用户或公共设施维修工作流程（如图用户或公共设施维修工作流程（如图6-16-1所示）所示）（点击查看）用户或公共设施维修工作流程 6.5.2
21、检查或验收公共设施维修工作流程检查或验收公共设施维修工作流程（如图（如图6-2所示）所示）（点击查看）检查或验收公共设施维修工作流程 6.5.3 设备保养工作流程设备保养工作流程（如图（如图6-3所示）所示）（点击查看）设备保养工作流程物业管理实务2023年2月10日星期五本章小结本章小结 本章针对物业的设施设备管理进行叙述，介绍了房屋公共设施设备的种类和设备的组成，讲述了物业供电设备、弱电设备、给排水系统、供暖和空调设备、消防设备的日常维修养护、运行管理和操作规程，重点讲述了上述设施设备出现异常情况的处理方法。物业管理实务2023年2月10日星期五复习思考题复习思考题 1房屋电气设备由哪几种
22、？如何维修保养？出现异常情况如何处理？2给排水设施设备怎样进行日常操作管理？怎样维修保养？出现异常情况如何处理？3供暖系统设备由几部分组成？如何对其进行维修养护？如何做好运行管理工作？出现异常情况怎么办？4空调系统由哪几部分组成？如何进行日常操作管理和维修养护？5消防设施设备管理、维护、保养的技术要求是什么？物业管理实务2023年2月10日星期五实训题实训题 1结合供电系统的维修保养，制定供电系统管理工作执行标准 提示：供电运行和维修人员的工作标准；配送电运行制度；电气维修制度；日常维护检修；等等。2结合空调管理内容，安排一次课程实习，对所辖空调进行巡视检查，并填写空调运行岗位交接班记录表。3某大厦一电梯，所有外召唤按钮无效，所有厅门无楼层显示。问：如果你是当班工作人员，对此故障，拿出解决方案。
