1、沈阳华润万象城调研报告2目录目录1.综合介绍综合介绍2.市场部调研市场部调研3.租赁部调研租赁部调研4.物业部调研物业部调研3（一）沈阳商圈分（一）沈阳商圈分布布北行商圈中街商圈太原街商圈铁西商圈华联五里河店万象城家乐福世贸百货深圳茂业百货北站商圈三好桥地铁二号线一、综合介绍4 一、综合介绍一、综合介绍（二）万象城项目背景沈阳华润中心落位于沈阳五里河商圈，是华润置地旗下“华润中心“都市综合体在全 国继深圳、杭州之后复制的第三站。总占地面积约8万平方米，总建筑面积近70万平方米，总投资超过50 亿港币。本项目共三期，全部工程预计2012年底完成。一期：华润万象城购物中心(建筑面积25万平米)、华
2、润大厦5A写字楼；二期：超五星级君悦酒店、悦府高档住宅（目前沈阳最高售价1万元左右，该项目售价2万元）；三期：酒店式公寓；项目地址：沈阳市和平区青年大街288号公交线路：华润中心站133路、134路、214路、222路、225路、238路、109路、244路、257路、222路区间 地铁：2号线即将开通5(三三)项目外立面项目外立面6(三三)项目外立面项目外立面青年大街一侧楼体7(三三)项目外立面项目外立面一、综合介绍尚泰百货8 沈阳华润中心.万象城，总建筑面积25万平方米，拥有地下三层和地上六层商业楼面，容纳了超过200家各类店铺，集品牌零售、特色餐饮、娱乐休闲等多种业态于一体。营业时间：9
3、:30am-10:00pm（沈阳第一家晚十点闭店卖场）楼层简介：共9层，地下三层至地上六层 （B2、B3：停车场、约2000个停车位）一、综合介绍9购物中心各业态占比（面积）10B1B1楼层品类占比B1：尚泰百货、Ole超市、餐饮及配套功能店11F1：尚泰百货、国际一线品牌服饰F1F1楼层品类占比12F2：尚泰百货、国际一二线品牌服饰F2F2楼层品类占比13F3：尚泰百货、时尚品牌服饰F3F3楼层品类占比14F4：尚泰百货、时尚品牌服饰、主题餐饮F4F4楼层品类占比15F5：尚泰百货、韩国影院、真冰场、休闲餐饮F5F5楼层品类占比16F6：尚泰百货、零售、餐饮F6F6楼层品类占比17（一）设计
4、 （三）客服 1、装饰设计 1、服务台 2、VI导视 2、礼品包装处 3、DM设计 （四）广告位 4、DP点 （五）停车场（二）活动 1、地上停车场 1、会员制度 2、地下停车场 2、PR活动 （六）总结 3、SP活动二、市场部调研目 录18（一）设计（一）设计1、装饰设计、装饰设计-楼体楼体南门外观东门外观19（一）设计（一）设计 1、装饰设计、装饰设计-楼体楼体20（一）设计（一）设计 1、装饰设计、装饰设计-楼体楼体21（一）设计1 1、装饰设计-楼体后侧22（一）设计1 1、装饰设计-门头装饰23（一）设计1 1、装饰设计-广场刀旗24（一）设计1 1、装饰设计-广场251 1、装饰设
5、计-临时围挡（一）设计26 1、装饰设计、装饰设计-挑空挑空（一）设计27（一）设计1 1、装饰设计-挑空错落有致的廊桥设计28（一）设计1 1、装饰设计-挑空错落有致的廊桥设计29 1、装饰设计、装饰设计-景致（冬）景致（冬）（一）设计30 1、装饰设计、装饰设计-景致（春）景致（春）（一）设计31（一）设计 1 1、装饰设计-中庭32（一）设计 1 1、装饰设计-室内33（一）设计 1 1、装饰设计-室内34（一）设计（一）设计 1 1、装饰设计-室内形象墙35（一）设计（一）设计 1 1、装饰设计-室内形象墙围 挡36走廊装饰（一）设计 1 1、装饰设计37（一）设计（一）设计 2 2、
6、VIVI导视楼层导示DMDM展架，每层尺寸不同楼层图商铺指引38 2 2、VIVI导视楼层导示正面楼层导示侧面（一）设计高度2m2m宽度8cm8cm39 2 2、VIVI导视展架正面部门标识（一）设计展架侧面宽40cm40cm高度40（一）设计 2 2、VIVI导视展架-底部滑轮设计，方便移动。41 2 2、VIVI导视楼层指引防撞条（一）设计42 2 2、VIVI导视（一）设计43礼宾杆底座缺口设计，方便归纳整理。（一）设计2 2、VIVI导视44（一）设计 2 2、VIVI导视有插口设计，使用方便45 3 3、DMDM展架正面展架侧面（一）设计展架侧面（每期两册，商场整体介绍及美食介绍，风
7、格统一）46 3 3、DMDM展架正面展架侧面（一）设计展架侧面47 4 4、DPDP点（一）设计DPDP点-设有休息凳48 （一）设计 4 4、DPDP点49 （一）设计 4 4、DPDP点正面灯箱50 （一）设计 4 4、DPDP点俯视效果51 1 1、会员制度展架正面（二）活动会员制度52 1 1、会员制度展架正面展架侧面（二）活动尚泰百货会员招募53 1 1、会员制度展架正面展架侧面（二）活动美食街会员制度54 2 2、PRPR活动展架正面展架侧面（二）活动滑冰场夏令营时间：55 3 3、SPSP活动展架侧面（二）活动商户使用统一POPPOP广告展架正面56（三）客服（三）客服每楼层分
8、别设置-方便顾客咨询1 1、服务台每楼层分别设置，方便顾客咨询57（三）客服 1 1、服务台二楼服务台，右侧通往停车楼58（三）客服2 2、礼品包装中心包装纸每张3030元59 （四）广告户外广告室内吊旗广告60（五）停车场入口出口空置车位显示地下两层（B3B3、B2B2），地上二、三、四层部分区域地上地下61（五）停车场1 1、地上停车场入口出口空置车位显示车道设计落客区域62（五）停车场1 1、地上停车场入口入口出口空置车位显示63（三）停车场地 上入口出口2 2、地下停车场入口64 2 2、地下停车场（每层、各区域按颜色区分）（五）停车场B11B11区2323号 65（六）总结（六）总结
9、设 计：1 1、楼体及室内装饰简洁、大方；室外广场设有绿地、草坪、树木、休息处、喷 水池等，巧妙的设计与布局与周边工业展览馆对比鲜明。2 2、广场吊旗、广场外立面、店内装饰、当期DMDM画面等的设计风格在内容和色彩 上整体统一，富有现代、时尚、活力设计个性，与当季宣传活动融为一体。每期DMDM采用不同风格突出当期重点，开业至今共制作二期（红色为开业 DM DM，蓝色本月宣传）,一册为楼层导视，另一册为美食专刊，DMDM封底为地图 指引,DMDM大小刚好手握，持拿方便；设计格式及内容统一不变。3 3、每层均有独特合理的动线，所有店面均分布在动线两边，使商场没有死角。廊桥连接合理、通透，每层按实际
10、分布，给人以视觉敞开感觉，增加卖场通 透感，起到合理的分流作用。4 4、每层有楼层导示，分大小两种导视，大导视包括DMDM展架、楼层图和店铺导 示，顾客很容易找到自己的位置和要去的位置。5 5、活动展架使用统一设计风格，展架上均印有万象城标识。加深了顾客对万象 城的印象。6 6、礼宾杆采用底部有缺口，顶端有插口设计。有缺口便于归纳整理，有插口便 于突发事件发生时安装警示牌。7 7、DPDP点，novonovo出品牌形象的同时，在DPDP点设有休息凳，人性化设计更加吸引 顾客眼球。66（六）总结（六）总结服 务：1 1、万象城在活动方面注重品牌活动和会员培养，开业至今已经执行 二场大规模 滑冰比
11、赛，会员分为普通会员和高端会员，入会会员 台阶限制较高，锁定中高档消费群体，相应折扣实行最低折优 惠及积分不定期换礼。2 2、在每层均设立服务咨询处，便于为消费者服务，服务台员工专业 态度，每当有人至服务台，均站立点头，使用礼貌用语咨询是否 需要帮助，从停车场进入卖场后，服务台人员均起身关门，服务 周到。停车场：1 1、同步停车场为沈阳首例，在一楼即设有落客区域，并可开车停至 地下和地上二层至四层，直接进入卖场。2 2、全天2424小时免费停车，只要凭购物中心出示小票即可停车。671、业态占比2、各楼层品类占比及品牌3、餐饮业态及品牌4、市调总结三、租赁部调研681 1、业态占比各业态总占比及
12、主力店占比三、租赁部调研69各楼层业态占比三、租赁部调研70万象城各楼层业态占比三、租赁部调研71品牌概况品牌概况l一线品牌(24个）：Hermes LouisVuitton PRADA Fendi GUCCI Bottega Veneta DIOR Dior Homme Cartier精品店 MIUMIU Balenciaga Valentino Escada Salvatore Ferragamo CHLOE Ermenegildo Zegna Agnona MaxMara Bally Marni Mont Blance全系列店 Chopard精品店 Piaget精品店 名品集合店l国际名
13、品（9个）：PennyBlack Marella Max&Co Swarovski Sammy 7 For All Mankind Samsonite GUESS 三、租赁部调研72品牌门头及橱窗设计品牌门头及橱窗设计三、租赁部调研73品牌门头及橱窗设计品牌门头及橱窗设计三、租赁部调研74品牌门头及橱窗设计品牌门头及橱窗设计三、租赁部调研75品牌门头及橱窗设计品牌门头及橱窗设计三、租赁部调研76品牌门头及橱窗设计品牌门头及橱窗设计三、租赁部调研77品牌门头及橱窗设计品牌门头及橱窗设计三、租赁部调研78品牌门头及橱窗设计品牌门头及橱窗设计三、租赁部调研79品牌门头及橱窗设计品牌门头及橱窗设计三、
14、租赁部调研80品牌门头及橱窗设计品牌门头及橱窗设计三、租赁部调研81品牌门头及橱窗设计品牌门头及橱窗设计三、租赁部调研82品牌门头及橱窗设计品牌门头及橱窗设计三、租赁部调研83品牌门头及橱窗设计品牌门头及橱窗设计三、租赁部调研84品牌门头及橱窗设计品牌门头及橱窗设计三、租赁部调研85品牌门头及橱窗设计品牌门头及橱窗设计三、租赁部调研86品牌门头及橱窗设计品牌门头及橱窗设计三、租赁部调研873 3、餐饮业态及品牌、餐饮业态及品牌万象城共有餐饮2525家（占比14%14%），分类如下：l国际连锁快餐（2 2家）：星巴克、肯德基l特色餐厅（9 9家）：六千馆（江南菜）、太兴餐厅（粤 菜）、辽河渡口（
15、辽菜，因 其浓厚的地方特 色，多次承接国家和省市领导人的宴请）、张生记得味轩（杭帮菜）、蓉悦（川菜）、金牌小龙（面点）、大渔铁板烧、亚洲土 地（东南亚风味）、王品台朔牛排l主题餐厅（6家）：味千拉面、珍味涮、必胜客、一茶一坐、汉拿山、禾绿回转寿司l 休闲餐厅（6个）：满记甜品、甜言物语（零食店）、蓝桥贝恩（烘焙房）、仙踪林、香芒山(甜品连锁)、快乐柠檬l美食广场（17个特色档口）三、租赁部调研88餐饮在各楼层分布餐饮在各楼层分布：lB1（10家）星巴克、肯德基、六千馆、甜言物语、味千拉面、珍味涮、太兴餐厅、满记甜品、兰乔贝恩、必胜客l4F（5家）亚洲土地、辽河渡口、大渔铁板烧、王品台塑牛排、张
16、生记得味轩l5F（6家）金牌小龙、一茶一坐、汉拿山、仙踪林、蓉悦、香芒山l6F（3家）快乐柠檬、禾绿回转寿司、食通天美食广场 三、租赁部调研893.3 3.3 餐饮种类占比餐饮种类占比：三、租赁部调研903.4 3.4 餐饮品牌介绍餐饮品牌介绍3.4.1 3.4.1 国际连锁快餐：三、租赁部调研913.4.2 3.4.2 特色餐厅：特色餐厅：三、租赁部调研923.4.2 3.4.2 特色餐厅：特色餐厅：三、租赁部调研933.4.3 3.4.3 主题餐厅主题餐厅：三、租赁部调研943.4.4 3.4.4 休闲餐厅：休闲餐厅：三、租赁部调研953.4.5 3.4.5 美食广场：美食广场：包含川、粤
17、、滇、韩、日等多个菜系，共 17 个风味档口知味麻辣烫、川香鱼府、老汉口、广东点皇、玲珑汤包、福牛士福堆九居、千色云南、乐面馆、食在广州、蒸好吃、麻辣元素、铁板烧、健康工房、驴肉火烧、羊肉汤。三、租赁部调研963.4.5 3.4.5 美食广场：美食广场：三、租赁部调研973.4.5 3.4.5 美食广场：美食广场：三、租赁部调研98三、租赁部调研3.4.5 3.4.5 美食广场：美食广场：993.5 Ole3.5 Ole超市简介及相关图片超市简介及相关图片三、租赁部调研 Ole作为华润全国超市中第一家最高档店，以奢华、健康、品味为主题，颠覆于传统式零售业的经营理念和方式，给顾客带来时尚和与众不
18、同的奢华购物感受。经营近20000种商品，进口商品约占总商品的80%，通过国际化商品组合，专业化的服务，为现代都市人提供一种全新的高品质购物体验。100三、租赁部调研 经营特色顶级酒窖：珍藏法国五大酒庄顶级产品，汇集世界各国400多种优质葡萄酒（分为新世界与旧世界）有机食品中心：源源不断的提供完全不同于沈阳市场之新鲜、有机的生鲜商品有机天然护理中心：产品来源于原始生长或有机耕种的植物，不添加任何人工成分概念厨房：每周的烹饪课堂由特级厨师现场演绎，体验式分享，感受全新小资生活情节欧式面包坊：纯进口原料，独家食谱，精心烘焙进口食品：香醇的巧克力、美味诱惑的饼干及糖果小吃，各国丰富多样的调味料、酱料
19、、进口冷冻食品 101三、租赁部调研102三、租赁部调研1034 4、市调总结定位：沈阳独有的、超大的集各业态于一身购物的中心，打造沈阳市高端销 费新的经营模式格局：地面6层，地下一层并配以地下两层的（近5000个）停车场，满足了 购物中心配套设施的完备性规划：合理的品类占比，依托集团内的OLE超市和缤纷万象滑冰场，加上 泰国第一大百货尚泰的加盟以及韩国美佳欢乐影院等次主力项目 组合；世界名品及特色餐饮，打造了一个沈城 新的购物中心地标式 建筑。细节：不断创新，特色的美陈及装修并引导供应商在装修设计及货品陈列 上别具风范，使顾客更缩小了距离感，从而增加购买欲，使其流连 忘返，是业绩稳定并持续增
20、长的症结所在；店面展现形式与传统的 百货店截然不同，提供给消费者一种全新的生活模式和生活理念。三、租赁部调研1041 1、绿植/外广场2 2、天花3 3、地面4 4、壁面5 5、柱面6 6、消防7 7、用具8 8、细节处理四、物业部调研1051 1、绿植 外广场景观草坪1061 1、绿植 外广场喷泉外广场地面景观1071 1、绿植 外广场外立面局部入口局部入口局部外广场局部1082 2、天花挑空天井天花入口天花1092 2、天花冰场天花入口天花1102 2、天花自动遮光布公共区域天花公共区域天花1112 2、天花公共区域天花层间天花1122 2、天花停车场入口天花停车场入口天花113公共区域天
21、花公共区域天花2 2、天花1142 2、天花公共区域天花公共区域天花1153 3、地面铺设公共区域地面动线地面公共区域地面116公共区域局部铺设地板地面无缝处理，手感平整3 3、地面铺设1173 3、地面铺设停车场门口楼梯停车位1184 4、壁面装饰停车场壁面形象墙形象墙1194 4、壁面装饰形象墙橱窗壁面形象墙1204 4、壁面装饰电梯通道壁面消火栓壁面消防通道壁面形象墙1215 5、柱面处理停车场入口柱面美食城柱面停车场柱面122防火卷帘柱面跨层柱面5 5、柱面处理1236 6、消防设施手报、声光讯响器防火卷帘喷淋消防广播地标灯1246 6、消防设施监控烟感灭火器灭火器箱1256 6、消防
22、设施消防通道消火栓外观消火栓内部消火栓内部消火栓内部1266 6、消防设施消火栓外观消火栓外观消火栓内部消火栓内部1276 6、消防设施直线防护卷帘弧线防火卷帘圆形防火卷帘1286 6、消防设施直角防火卷帘停车场防火卷帘钝角防火卷帘1297 7、卖场用具伞套机防滑指示围栏垃圾桶1307 7、卖场用具室内绿植围栏、指示地垫门口地垫1317 7、卖场用具铁马1327 7、卖场用具卫生间锁女卫生间指示残疾人便桶卷纸1337 7、卖场用具小便池卫生间设施卫生间设施垃圾桶烘手器抽纸1347 7、卖场用具蹲便指示坐便指示残疾人、婴儿卫生间指引标识1357 7、卖场用具保洁用具保洁用具1368 8、细节处理
23、商铺整体形象门头细节围挡门头细节1378 8、细节处理空铺围挡形象围挡细节围挡围挡下踢脚线1388 8、细节处理装修商铺暗门公共区域同商户间地面统一压边条电梯维护围挡消防通道灯1398 8、细节处理一拖二电梯电梯指引电梯中间加设扶手一拖二电梯护栏加高电梯之间加设扶手1408 8、细节处理一拖二电梯电梯指引电梯中间加设扶手一拖二电梯护栏加高电梯之间加设扶手电梯扶手末端缺角处理电梯玻璃圆角处理1418 8、细节处理通道扶手加装玻璃隔断残疾人专用坡道儿童用洗手池1428 8、细节处理装饰灯设计室外下水口设计禁止抛物1438 8、细节处理临时用电压槽、警戒线各类禁止标志144电梯死角的绿植摆放缓步台的
24、弧形设计8 8、细节处理1458 8、细节处理感应洗手液加设婴儿换尿不湿设施设施指示细节1468 8、细节处理电梯末端扶手做缺角处理消火栓门内门细节电梯方向指引147市调总结 外广外广 场：场：外立面局部同广场风格呼应；绿植种类繁多，造外立面局部同广场风格呼应；绿植种类繁多，造型型 美观；加设水体景观美观；加设水体景观 天天 花花:造型多样，色彩亮丽，材质高端，细节完善造型多样，色彩亮丽，材质高端，细节完善 地地 面面:无缝式地砖铺装技术，细节增加设计元素无缝式地砖铺装技术，细节增加设计元素 壁壁 面面:将消火栓等设备融合进正题壁面装修，无将消火栓等设备融合进正题壁面装修，无单调墙单调墙 面都加设品牌形象和刷漆做造型面都加设品牌形象和刷漆做造型 柱柱 面：合理利用柱面及周边空间，风格统一，材质面：合理利用柱面及周边空间，风格统一，材质高端，高端，弱化柱子的突兀感弱化柱子的突兀感 消防设施：消防设施齐全，增强设计美感，防火卷帘和消火消防设施：消防设施齐全，增强设计美感，防火卷帘和消火 栓同周围环境无明显差异栓同周围环境无明显差异 卖场用具：用具齐全，充分考虑实用性和美观卖场用具：用具齐全，充分考虑实用性和美观 细节处理：细节处理完善到位，考虑和使用都很人性化，细节处理：细节处理完善到位，考虑和使用都很人性化，无明显瑕疵无明显瑕疵148
