1、株洲市学区物业市场调研报告2019年5月目录CONTENT1株洲市重点学校及天元区学区划片一览长沙市学区楼盘个案分析2学区房助推房价因素分析34学区物业概念阐述一：学区物业概念阐述学区房的定义和产生的原因学区房是指重点中小学附近或者对口招生区域内的房产广义狭义p广义而言，所在区域教育资源丰富，能够很好满足人们教育学习生活需求的房屋，称为学区房。p狭义的学区房指由教育部门或者学校规定的，按照就近免试入学的原则，学校招收指定的一个地域范围内的学生，在这个范围里的学生可以享受义务教育，免试就近入学，把这种范围里面的那些物业、房产叫做学区房。而这些学校，主要是重点小学，还包括一部分重点中学。学区房产生
2、的原因“就近入学”政策出台 1986.7.1中华人民共和国义务教育法第九条家长追捧 获得重点学校的入学资格学区房升值空间大 国家重视，家长期望大，学区房价值持续攀升政府对教育事业重视 2019年国家财政性教育经费支出占GDP的4%学区房和开发商的关系学区房的优质稀缺教育资源带给开发商高附加值p北京，继2019年3月海淀区五道口华清嘉园出现一套37平方米、叫价350万元的天价学区房之后，6月20日上午一条微博再次引发网友围观，微博称“景山东街一套400平的学区房报价1.3亿，折合32.5万/平。”p济南，学区房对于翡翠郡的销售起到了很大的作用，单今年销售额就达到了5个亿，价格涨幅在40%左右。p
3、房地产核心竞争力在于提高产品的附加值，房地产以优质教育资源为依托，二者相互提升，这种捆绑式发展，已经成为房地产开发的一种有效模式。无论是知名幼儿园、重点小学、初中、高中，还是大学，只要楼盘和名校联系在一起，对促进楼盘销售都会起到显着作用。学区房对地产市场的利好表现-溢价空间大以西安市“伊顿公馆”项目为例伊顿公馆13000元/瑞鑫摩天城 摩天国际7700元/凯旋城8300元/东泰城市之光8300元/太白星座8000元/温莎九号8800元/晶筑逸品8500元/均价：13000元/周边楼盘均价：约8300元/p带西工大附属初中或小学入学名额，2019年-2018年每年小学提供10个名额、初中提供10
4、0个名额p全款带入学名额93折，不带入学名额89折；按揭带名额无折扣，不带名额97折，预计2019年10月交房。溢价率：约56%学区房对地产市场的利好表现-租售两旺得益于陪读思维的迅速形成，销售与租赁市场持续火爆从业内人士访谈和新闻报道间接得出，学区房租售市场火爆，增值潜力大新闻截图p“在长沙，学区房火爆这个词未必准确，但是学区房绝对受欢迎，可以说不愁租不愁卖。只要有学区房，挂出去一周到10天，可以说100%能出手。”建安房屋员工p“紧邻师大附中的存量房80%都是2019年以后的多层的老小区，其中家属院居多，高层在我们这个商圈中所占的比重大概是15%左右。因为有很多陪读的家长，所以附近的租房市
5、场是非常好的。”新环境地产员工业内人士访谈学区房对地产市场的利好表现-营销利器名盘+名校已成为时下房地产营销模式的成功典范，对销售起到推波助澜的强大作用，特别对于郊区的大型楼盘，是必选的重要配套之一。碧桂园 以“教育启动房地产”开发模式而著称的碧桂园集团通过在住宅区内规划建设高起点、大规模的学校，配备一流的软硬件，以高质量的教育服务扩大影响，再以学校为依托，组建会所等高尚场所，营造尊贵荟萃的优越环境，使碧桂园系列楼盘持续大热，倍受市场追捧。星河湾 星河湾通过与名校执信中学合作办校，学校不仅仅具有国际水准的硬件设施，同时引进了执信中学的教育模式。面积130亩的校园，投资了两个亿，中学部加小学部共
6、有学生两千多人。短短三年，星河湾执信中学成了广东的省级重点学校。教育成了星河湾地产的一张王牌。雅宝新城 2000年该项目开盘后，由于地理位置、产品规划、建筑外观等综合素质较差，一度导致楼盘滞销，直到2019年该项目与中山大学合作创办了中大附属学校雅宝学校后，项目的销售业绩节节上升，甚至出现一个月卖的货比以前半年卖的总货量还多。岭南新世界 一向以高质素名校教育为先导的岭南新世界携手省级重点院校华南师大开创“018岁双教育体系”，实行“幼儿园小学中学大学预科”的全程教育计划一直吸引了许多外来家庭及冲着名校的家长购房置业。据统计，该类买家占据岭南新世界业主中将近40%的比例。进入2019年，学区房愈
7、加火爆虽然学区房一直都有热度，但把它瞬间炒热的还是2019年初教育部关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见及教育部办公厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知。通知要求，北京、上海、深圳、广州、等19个城市需在2019年制定完善进一步规范义务教育免试就近入学的方案，并在2019年100%实行划片就近入学政策，100%小学划片就近入学，90%以上初中实现划片入学。以上就直接造成了2019春节后学区房一直到现在的火爆形势。小结p学区房是指重点中小学附近或者对口招生区域内的房产。p由于“就近入学”政策的出台、家长追捧、学区房的升值空间大和政府对教育事业重视，学区房应运而
8、生。p学区房和地产的合作模式共四种，就近、引入、共建和自建优质学校。p学位房更具吸引力，名校更具号召力，有新生儿的家庭对学区房的需求尤为强烈。p学区房对地产市场的利好表现是溢价、租售两旺、营销利器。p2019年，教育部新规助推全国学区房租售将进入新的高潮期二：株洲市重点学校及天元区学区划片一览株洲市重点学区板块-知名小学栗雨小学天台小学白鹤小学银海学校贺家土小学何家坳小学北师附校株洲市众多小学学区中，以白鹤小学最为知名，其次就是北师大附校、贺家土小学、何家坳小学、银海学校，而新建公办的天台小学、栗雨小学近年来规模与教学质量也在稳步提高，成为区域中优质的学区资源。株洲市重点学区板块-知名中学株洲
9、二中师专附中株洲市八中株洲十八中北师附校株洲市二中多年来把持株洲市中学的头把交椅，在教学口碑质量、升学率等方面遥遥领先，其次是八中、北师大附中、南方中学、景炎学校。其它中学相对来说没那么热门。景炎学校株洲市七中株洲市一中南方中学天元区重点学区划片情况一览白鹤小学学位紧张，且为公办民助模式，不接受公开报名重点学校附近代表学区楼盘北师大附属学校北京师范大学株洲附属学校位于湖南省株洲市天元区庐山西路，项目建设用地232亩，约154667m2,规划建筑面积约18万m2,总投资约4.8亿元人民币。学校按十二年一贯制设计，分小学、初中、高中三个学部，共146个教学班，可容纳学生人数6816人。其中：小学7
10、0个教学班、学生3000人；初中42个教学班、学生2019人；高中36个教学班、学生1800人。全校教职员工616人，其中专职教师462人。代表楼盘：中建御山和苑项目位于株洲神农城中心地带，河西天元核心居住区，地段优越。北靠长江北路，南临黄河北路和北师大附中，西面为神农城森林带，毗邻株洲神农城、市委市政府、体育中心、株洲市二中及湖南工业大学等，周围长江广场、市中心和湘江风光带都近在咫尺。北面株洲大道可通湘潭和长沙，往西10分钟车程可到武广株洲西站。中建御山和苑新房价格趋势2019.10 2019.4 2019.7 2019.10 2019.2 2019.65500540053005200510
11、05000490048004700460045002019年首次开盘价格约为4600左右，而后一路攀升，进入2019年受行情影响价格略有停滞，目前均价约5100-5200元，年均涨幅：约10%重点学校附近代表学区楼盘银海学校株洲市天元区银海学校创办于2019年秋季，位于长江北路银海支路18号，占地40.8亩，建筑面积15454平方米，是一所公办完全小学。学校教育教学质量在全区名列前茅，在2009年度全区各年级综合素质统考中，位居公办学校综合排名第一。代表楼盘：联谊丽景湾联谊丽景湾为联谊丽景滨江的二期产品，项目也是银海学校划片的唯一新盘，由于离白鹤小学与银海学校距离都非常近，因此，受到了消费者的
12、热捧。项目2009年一期开盘价格约为3400元/平米，今年二期推出销售均价达到了6500元/平，开盘当天销售过亿，年均涨幅超过18%。重点学校附近代表学区楼盘白鹤小学株洲的贵族学校，公认最好的小学株洲市天元区白鹤小学位于湖南省株洲市天元区龙头铺镇湖南省株洲市天元区长江北路。拥有红领巾广播站、校园网、多媒体功能室、网络教室、劳技室、实验室、舞蹈室等现代化教学设施设备一应俱全，100兆专用光纤环境下的班班通和办公平台快捷通畅，200米环形塑胶跑道、全塑运动场、乒乓球训练馆等体育场所投入使用，教师人手一台办公电脑，真正实现无纸化办公。教育人正扬起现代教育技术之帆，信心百倍，开创教育新天地。白鹤小学周
13、边二手房和租赁市场现状白鹤小学由于靠近市中心，因此周边目前基本上无新盘在售，二手房价格方面，带学位指标的房子成交价格约为5500元/平米，而周边不带学位指标的成交均价在3800-4500元，学位溢价约25%-30%。租赁方面，白鹤周边租金比市区同类地段租金高约50%，精装修两房价格在1500左右，三房约1800-2500元。白鹤小学周边租金情况重点学校附近代表学区楼盘株洲市二中株洲市二中创办于1955年5月，原址在株洲市贺嘉路13号，2019年整体搬迁至株洲市天台路33号（现更名为珠江南路518号）。1957年被湖南省教育厅确立为省属重点中学，1989年被确认为湖南省实验中学，1992年成为全
14、省首批评估挂牌的八所省重点中学之一。现高中教学班55个，在校学生2663名。学校环境幽美，师资雄厚，教学设施先进。办学50余年，为清华、北大等名牌高校输送人才逾万，高考升学率稳定在90%以上。学生发明成果在国际国内获奖500余项，被誉为“三湘名校”、“小发明家摇篮”。目前正在创建全国首批百所特色高中。学区楼盘：翰林阁2019年筹建，2019年清盘，价格从2800一路上涨至4800元。翰林阁项目二手房市场及租赁情况据世邦实地踏访项目，翰林阁二手房非常炙手可热，几乎是放出来就会卖掉，尤其是40-60平米的陪读型小两房，售价达到了5500-6500。租赁方面，根据二手门店反馈，两房约1500-200
15、0，三房约2200-3000。株洲学区房市场总结稀缺由于知名学区的位置基本上都处于市中心，因此学区周围少见新盘，多数以二手房成交为主，新盘学区房，特别是靠近重点学校的楼盘非常稀缺。溢价无论是新房还是二手房，毗邻学区的楼盘售价均要高出同类型地段项目，从10%到20%不等。租金方面溢价空间更大，约合高出同类型地段租金的30%-50%。三：长沙市学区楼盘个案分析纳爱斯阳光锦城楼盘地址：雨花区雨花亭沃尔玛东侧周边学校：砂子塘小学、雅礼中学阳光锦城价格趋势2019-11-03 阳光锦城首次开盘，起价8000，均价83002019-02-02 起价8300元/平米，均价8500元/平米2019-03-01
16、 项目调整价格，92平米两房均价8900元/平米2019-08-20一期清盘90-157平米住宅和少量旺铺销售，均价9000元/平，不限购不限贷，买房即送砂子塘万博汇小学学位。2019-11-05 在售3#8#栋89、153奢适华宅，均价8800-9300元/2019-06-04主推35-65全功能精品小户，7号栋楼王即将开盘推110、170、227房源！成交价：9300-9800元/目前售价：住宅价格约11000元，公寓价格13000元茂华禧都会地址：长沙市雨花区体育新城古曲南路198号周边学区：与枫树山小学仅一墙之隔，与广益中学距离约200米广益中学：位于湖南长沙体育新城古曲路179号 湖
17、南广益实验中学系湖南师大附中2019年创办的民办学校，于2019年2月与华夏科技投资有限公司成功进行了股份制改造，迁址至长沙市劳动东路体育新城，成为一所全封闭式管理的完全中学。禧都会周边项目房价对比楼盘价格禧都会均价8700东城港均价6300嘉宇中央均价6800江河东澜湾均价6400*价格数据为2019年4月份同类户型，禧都会在不靠近地铁站的情况下，比周边地铁物业高出接近40%，足可见重点学区房对客户的吸引力。康桥长郡未来康桥长郡位于长沙大东城经济开发区东部，总建筑面积约50万平米，分三期开发，定位于全程教育复合式学院高档社区。沿着长沙县首条绿色生态路黄兴大道，项目一期规划有Townhouse
18、商未来康桥长郡楼座图住两用多层住宅、小高层和高层住宅等多种类型的高尚住宅，以及英格兰风情的Townhouse情景退台泛教育商业街、狮子广场、圣玛格丽特会所和玫瑰栈道、水岸咖啡座等，营造了极具人文气息与书院气质的英伦学院生活。坐落于康桥长郡的未来长郡实验学校，将历史悠久的纯正剑桥建筑原装搬运，高塔、尖顶、拱门、钟楼，营造英伦学院风情浓郁的学院建筑。由湖南未来投资发展有限公司全额投资建设，长郡中学负责全面教学管理，是长郡教育集团四校联动发展战略的重要一步。学校建筑面积约6万平米，建成后将拥有小学36个班、初中24个班，共计约3500人的规模。未来长郡实验学校的成立也将有着多种创新之举，最重要的一点
19、，将是长郡体系里打造素质教育的试验田。学校在规划设计之初，就立志打造一所孩子们心目中的学校。学校教育将打破条条框框，以全新的教育理念，站在多维角度，塑造全新的教育模式，尝试引入诸如全面教育解决方案、开放式教室、社区联动计划等国际先进理念，成为全省乃至全国独一无二的创新示范实验学校。此外该校以国际化视野，站在城市运营贡献者的高度，突破传统教育模式的窠臼，借鉴国际案例，引入全新的教育体系和模式，确保其更大范围的影响力和创新领跑者地位。康桥长郡创造的郊区价格模式康桥长郡2019年开始认筹，项目处于星沙最东段，在周边基础配套不完善，甚至没有竞争楼盘，且星沙整体价格尚在4000左右徘徊时，首次开盘就冲破
20、5600元均价，且全部售罄，创造了长沙学区盘的销售奇迹。先建学校，再建房，买房100%送学位，缔造了郊区学区盘的夸张价格曲线。长沙学区房租赁市场价高且供不应求桃子湖路师大附中：两房租金约为2500，三房租金约3500，且供不应求；东塘雅礼中学附近：45平米陪读公寓租金已经逼近2000；田家炳中学旁：两房租金1500-1800，三房租金2500-3000；雨花区南雅中学旁：两房租金2000左右，三房租金3000左右，而相同区域的圭塘一带，租金只有南雅中学旁的一半。据二手中介公司新环境门店数据显示，长沙市学区房租金普遍比周边同类型租金高出30%，每年暑期会迎来井喷，一般50-80平米房源最受欢迎。
21、三：学区房助推房价因素分析学区房溢价的核心因素1、名校名校会引发家长趋之若鹜，而非名校旁的楼盘，价格与普通楼盘基本无异。2、距离距离学校越近，价值越高，甚至可以抛开楼盘本身的地段、配套等条件，对于陪读的家长来说，便利性、效率是他们最看重的因素3、学位能提供学位的学区房，更加吸引年轻置业者或适龄家庭。4、唯一性，稀缺性唯一可选的学区楼盘，同类竞争项目少甚至于没有，即可创造价格的蓝海空间。权重分析根据世邦对于网络客户的抽样调研及样本分析，上述因素的权重值分布如图所示。本案溢价的因素分析1、名校株洲市二中，同类学校中最好(100分）2、距离与二中新校区隔路相望，亲近零距离（90分）3、学位暂未完全落
22、实，有提供业主学位的可能（30分）4、唯一性，稀缺性具备，周边无竞争楼盘（80分）5、产品及细分超越市场平均水平（70分）本案权重打分雷达图溢价因素权重比分值得分名校因素46%10046距离因素15%9013.5学位因素28%308.4唯一性因素11808.8合计：76.7本案的溢价空间预测根据世邦4月份的天元区市场调研报告，利用类比法及平滑系数测定的项目住宅预期售价为4200（不含学区因素）。根据同类型城市学区房溢价情况保守估算，以满分学区房（即上述4点均满足的情况下）溢价比30%计算，项目权重得分最低为76.7分，即本案学区溢价比例为123.01%。4200*1+(30%*76.7%)=5166元本项目住宅预期实际售价THANKSTHANKS感 谢 聆 听谢谢
