1、城市综合体培训课件城市综合体培训课件内容提要商业地产及城市综合体的定义及特点综合体城市化发展进程综合体形态及价值链购物中心主力店与次主力店的关系请用四条直线把这九个点连起来，线与线之间不得断开（笔不得离开纸面，一笔画好，不要描。2分钟内)。商业地产的概念回顾-商业地产发展的主要形态中国商业地产的主要形态 过去过去2020年：年：由合到分 综合到专业 未来未来2020年：年：由专业到综合由专业到综合未来未来20年趋势年趋势商业地产的灵魂核心所在1、城市发展地段增值2、社会经济进步增值3、时间推移物业自然增值4、房地产是商业承载的躯壳品牌力：不断开发和成功运营带来品牌力服务力：不断积累经验和资源带
2、来服务力持续循环体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体 城市综合体城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类的城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类的复合形态复合形态我们必须要面对的问题我们必须要面对的问题城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不
3、同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。城市综合体的特征城市综合体的特征123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值城市综合体的发展离不开城市化发展进程城市综合体的发展离不开城市化发展进程中国大中小城市的分类标准中国大中小城市的分类标准超大城市：200万人口以上；特大城市：100至200万人口大城市：50至100万人口；中等城市：20至50万人
4、口；小城市：20万以下人口。1、重庆市：3200万 2、上海市：1845万3、北京市：1633万4、成都市：1221万城市化发展城市化发展“一个城市只有一个中心一个城市只有一个中心”广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？成都的春熙路成都的春熙路上海由一个中心向多个中心发展上海由一个中心向多个中心发展上海-淮海路上海-人民广场上海-陆家嘴上海-徐家汇上海-虹桥上海南京路城市化发展城市化发展北京西单的核心地位正逐步被国贸北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD
5、取代取代城市化发展城市化发展城市化多核心发展是必然趋势城市化多核心发展是必然趋势成都城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展成都城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展成都城市化发展成都城市化发展从春熙路，到从春熙路，到“国际城南国际城南”成都城市综合体的发展成都城市综合体的发展城市综合体随着成都城市综合体随着成都城市化发展，其轮廓已城市化发展，其轮廓已经越来越清晰经越来越清晰国际城南25个城市综合体未来成都可能面临的城市综合体未来成都可能面临的城市综合体社区的城市综合体社区的城市综合体市区的综合体市区的综合体城郊的综合体城郊的综合体城市综合体的组成城市综合体的组成 城市综合体一般由高星级酒店
6、、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。购物中心规模分类购物中心规模分类 巨型/超级购物中心24万以上 大型购物中心12-24万 中型购物中心6-12万 小型购物中心2-6万SHOPPING MALLSHOPPING MALL含义含义商业零售业发展历程中的最高形式商业零售业发展历程中的最高形式 shoppingmall意为超大型购物中心，即购物犹如在林阴道上闲逛一样舒适惬意。大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体 Shopping MallShopping Mall的业态的业态美
7、食快餐美食快餐专卖店专卖店主力百货主力百货核心核心大型超市大型超市电影院电影院KTV电玩电玩主题公园主题公园Shoppingmall的消费启蒙的消费启蒙从物质消费-精神消费 ShoppingMall这种新兴的商业形态，造就了一种新的生活形态和环境，能够给人们带来多功能、多特点、全方位的购物生活形态。东莞华南MALL-七个特色室外景区华南华南MALLMALL室外广场室外广场广州正佳广场广州正佳广场广州正佳广场的室内步行街广州正佳广场的室内步行街广州正佳广场广州正佳广场 溜冰场溜冰场喷泉水幕喷泉水幕城市综合体城市综合体商业形态定位商业形态定位核心商业形态家庭服务家庭时尚家庭娱乐辅助商业形态家庭休闲
8、品家庭必需品家庭生活类城市综合体城市综合体商业形态定位商业形态定位城市综合体城市综合体商业形态构成商业形态构成5-10%其他服务其他服务20-25%餐饮餐饮30-35%商业零售商业零售30-40%休闲、娱休闲、娱乐、酒店乐、酒店城市综合体运营的价值城市综合体运营的价值城市综合体的综合开发价值链矩阵城市综合体的综合开发价值链矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突城市综合体的价值城市综合体的价值酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平
9、台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链 主力店与次主力店的思考主力店与次主力店的思考购物中心的门店组合形式购物中心的门店组合形式 主力店主力店+次主力店次主力店+专门店专门店 主力店的标准：主力店的标准：1）拥有高价值的品牌 2）在高价值品牌之下的优秀的操作团队 3）具有较强的抗风险能力购物中心的主力店购物中心的主力店 知名百货店、大型超市知名百货店、大型超市 购物中心的次主力店购物中心的次主力店 知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所 万达广场万达
10、广场-占地116亩、总建筑面积40万平米 万达广场主要商家万达广场主要商家 伊藤洋华堂、国美电器、万千百货、万达国际影城、大歌星KTV、快乐老家火锅、韦德伍斯健身、美国百胜餐饮（必胜客、肯德基）、麦当劳等200家国内外知名品牌，该项目还包含住宅（锦华城）、写字楼 主力店与经营散户之间的关系主力店与经营散户之间的关系 主力店面积主力店面积 应为总体商业经营面积的应为总体商业经营面积的30%50%30%50%主次力店也主导着购物中心和主次力店也主导着购物中心和MALLMALL的形象和档次的形象和档次 小品牌店、专卖店和其他小业态店对购物中心和小品牌店、专卖店和其他小业态店对购物中心和MALLMALL起着业态补充和功能完善作用起着业态补充和功能完善作用 租户在购物中心的功能角色分析租户在购物中心的功能角色分析人流贡献型 租金贡献型租户 提升形象型租户 功能配套型租户 面积消化型租户 综合功能型租户 你和你的团队就是 最优秀的19601960年哈佛大学的实验年哈佛大学的实验
