1、锦天府 踩盘报告项目分析销售分析推广分析项目总结项目分析u项目简介u项目概况u项目区位u项目规划u项目风格u项目周边u地块解析u开盘动态u开发商介绍u项目简介地理位置锦江区二环路东四段通盈路88号开发商上海绿地集团成都锦江房地产开发有限公司占地面积92577平方米建筑面积280000平方米物业类别精装豪宅 城市别墅建筑类型高层 别墅第一次开盘时间高层2012年6月29日，别墅一批次2012年4月28日物管费高层5.8元/月/平米；别墅6.8元/月/平米户数总户数1243户车位配比1:2.3绿化率30%容积率3均价16800 元/平米面积区间高层面积区间185-345平米项目总结推广策略户型分析
2、价格走势项目营销定位 项目基本信息u项目概况项目总结推广策略户型分析价格走势项目营销定位 项目基本信息绿地锦天府，位于成都锦江区西部国际金融城区域，二环路以东，牛沙路以北，与建设中的地铁二号线咫尺之遥，距春熙路商圈约2公里，属于攀成钢地块。案内法式叠拼别墅与ART DECO风格的高层公寓。法国宫廷风格的园林与三千平米之大的全景观水系巧妙结合主要以厚重人文为项目宣传主题。高层样板间6月29日对外开放。别墅价格区间428万-1000万/套，户型面积区间310-490平，总户数168。高层面积区间185-345平米，高层总户数1075，三梯两户，三梯三户。u项目区位项目总结推广策略户型分析价格走势项
3、目营销定位 项目基本信息u项目规划项目规划项目总结推广策略户型分析价格走势项目营销定位 项目基本信息u项目占地面积：138亩，建筑总面积约28万，其中分为高层和别墅，总户数1243户，另有高层沿二环路底商配套；u项目内配有一个九杏会所，以透明玻璃盒为设计理念别墅清水别墅清水 共计共计27栋户型面栋户型面积区间积区间310-490平，平，总户数总户数168 高层精装高层精装 计计8栋，三栋，三梯两户，三梯两户，三梯三户梯三户面积区间185-345平米，高层总户数1075会所会所项目立体图u项目规划项目规划项目总结推广策略户型分析价格走势项目营销定位 项目基本信息二环路牛沙路主入口主入口叠拼别墅组
4、团高层电梯组团会所水系景观u项目风格项目风格项目总结推广策略户型分析价格走势项目营销定位 项目基本信息 建筑风格：Art-deco风格 景观园林：欧式水景园林 园林采用法式园林设计，其最大特点是加入近3000的水系景观，在会所前的喷泉园林采用独特的人体感应设计，增加了水景园林的互动性。园林设计讲究硬铺、修葺工整的绿化、法式喷泉景观以及法式廊架等景观的结合，体现园林的品质与层次感。建筑设计采用了目前流行的Art-deco风格与现代风格融合的方式，色调以浅米黄搭配深褐色为主。u项目周边配套项目总结推广策略户型分析价格走势项目营销定位 项目基本信息u项目周边配套项目周边配套项目周边配套项目周边配套：
5、绿地.锦天府处于东二环中心繁华区域，配套设施齐全，紧邻规划公园。项目东北方向分布有规划公园和建设中的妇女儿童中心及文轩yoyo幼儿园。紧邻项目的即是成都第三幼儿园，成师附学，成都七中及社区卫生服务中心，该配套紧邻锦天府，2分钟的路程即可到达；项目周边可依托步行十分钟内的由香港置业和香港合景泰富联合打造的高端百货mid town及新鸿基及九龙仓，恒基兆业三家联合打造的综合大型卖场ICC，韩国乐天百货，以及大型综合性商业中心万象城，万达广场和距项目2公里处的几大商圈建设路商圈，东大街商圈，春熙路商圈及红星路商圈等，购物配套成熟；整个区域消费人群层面较高，形成营造品质楼盘的市场基础。周边商业：教育：
6、成都三幼、成师附小、成都七中、文轩yoyo幼儿园商业：万达广场、万象城、ICC、韩国乐天百货、mid town等高端商业综合体医院：空军医院、锦江区中医院、锦江区妇幼保健院银行：农行、中国银行、农商银行、工商银行等周边医院：空军医院、锦江区中医院、锦江区妇幼保健院周边学校：成都三幼、成师附小、成都七中、文轩yoyo幼儿园周边交通：二环、二点五环、东大街、蜀都大道、滨江路都可快速到达本项目。距离天府广场、机场、东客站均有主干道快速到达。项目总结推广策略户型分析价格走势项目营销定位 项目基本信息u项目地块解析项目地块解析项目总结推广策略户型分析价格走势项目营销定位 项目基本信息成都七中攀成钢校区合
7、景泰富和香港置地项目竞得企业地块规模（亩）可开发住宅建面（平米）楼面地价（元/平米）上海绿地138.84249904.86510内蒙古伊泰集团80.84194019.37600新加坡吉宝置业76.17182816.15950新鸿基地产259.08345437.34500仁恒置地178.56281383.94342合景泰富和香港置地285.38720072.84200总计1018.871973634.24200-7600u开盘动态项目总结推广策略户型分析价格走势项目营销定位 项目基本信息绿地锦天府2011年12月10日晚8:00开盘。销售情况比较火爆，有数千人到访。在开盘之前已经有400人内部购
8、买。2012年7月28日晚7点钟绿地锦天府推出精装平层豪宅。8点50分时，绿地锦天府正式确认并公布正式消息，绿地锦天府在2个小时不到的时间里成交1.5亿，再一次证实了绿地锦天府“均豪性”实力客户白描;一位业内人士已经选好了心仪房源，准备低调离开，被问及为什么买锦天府？这位业内人士表示，高端物业的买家，其挑剔程度往往令开发商生畏，因为他会因为户型的一个小角度对视问题而果断放弃，而这位业内人士十分看好攀成钢区域，再比较了很多产品之后，这位业内人士果断选择了攀成钢。这位业内人士表示，“外行看热闹，内行看门道，比较之后，我不可能把绿地锦天府列为我的第二选择”。u开发商介绍开发商介绍项目总结推广策略户型
9、分析价格走势项目营销定位 项目基本信息u绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，成立于1992年7月18日。创立20年,2012年入围世界500强u绿地集团2003正式进入成都市场u目前绿地在蓉项目有：绿地世纪城，绿地国际花都，绿地圣路易名邸，新里柏仕公馆，绿地中心等销售分析u客户分析u项目形象定位u项目价值体系u项目推售节奏u项目价格走势u项目产品配比u项目户型分析u客户分析项目总结推广策略户型分析价格走势 项目基本信息项目营销定位u客户区域：地缘性较强，大部分为成东老城区客户有少量外省客户；u年龄层：35-45岁客户居多，占总比80%，25-30岁和46-55岁客户为辅；u客户身份：大多为
10、私人老板，企事业单位的中高层人士u看重因素：绿地品牌，区位二环别墅；地铁2号线 交通便利u置业目的：70%为自住购房，30%投资u知晓项目方式：多为广告和路过 有部分为朋友介绍u项目形象定位项目形象定位p 以项目的产品以项目的产品项目总结推广策略户型分析价格走势 项目基本信息项目营销定位p 以项目的地段以项目的地段二环 城心185345 精装项目价值体系项目价值体系项目总结推广策略户型分析价格走势 项目基本信息项目营销定位u 开发商：世界500强的地产集团上海绿地；u 品牌：绿地旗下高端形象盘，二环别墅；u 区位：地处东二环中心繁华区域，配套设施齐全，紧邻规划公园。u 产品：法式叠拼别墅与AR
11、T DECO风格的高层公寓，共拥一园葱茏翠色。独特宽阔空间规划，勾勒出成都罕见的雅致大气豪宅景象。u 景观：法国宫廷风格的园林与三千平米之大的全景观水系巧妙结合，醇香欧式风情处处生色。绿地锦天府，传承成都厚重人文，深谙成都生活精粹，打造成都别致繁华。u 生活：九杏会所，以透明玻璃盒为设计理念，里面包括有4D影院、双游泳池、健身室、红酒吧等u项目推售节奏项目推售节奏项目总结推广策略户型分析项目营销定位 项目基本信息价格走势绿地锦天府10月28日正式亮相2011.10.28绿地锦天府12月10日正式开盘2011.12.10绿地锦天府预计8月底9月初预计推出一期二批次，包含5#、6#楼。目前正在蓄客
12、中2012.12.10绿地锦天府7月28日推出一期一批次，包含9#3单元、6#楼1单元。已售罄2012.7.28u项目价格走势项目价格走势报告主要针对锦天府高层，别墅不做分析报告针对锦天府高层一期一批次在7月28日推出 均价为13800元/每平.报告针对锦天府高层一期二批次在8月底9月初推出 目前真正蓄客中 目前均价为16800元/每平.与上月比+22%绿地锦天府11月18全球产品发布会2011.11.18u项目产品配比项目产品配比项目总结推广策略价格走势产品分析项目营销定位 项目基本信息户型梯户比面积套数高层电梯，主力户型183A33T2（约30F）343240C13T3（约30F）1836
13、00C2200300叠拼别墅，主力户型355J1层4户355120E1层2户40248总计-约1308全大户型，183-343电梯与355-402叠拼为主u项目户型分析项目户型分析项目总结推广策略价格走势产品分析项目营销定位 项目基本信息3 3室室2 2厅厅2 2卫卫客厅7.85*5.10餐厅2.95*3.95厨房2.95*3.00主卧5.95*4.50主卫3.10*3.15次卧4.10*3.95客卧3.10*3.10客卫3.10*2.15户型点评u 户型设计做到主仆双入户，双面采光，动静分区，但有明显缺陷u 户型分区面积设计不合理，183的套三户型的次卧和客卧过小，餐厅开间不到3m，客卫开间
14、仅仅2.15mu 存在不利影响：电梯通道对客厅有噪音干扰，房间的通风效果较差采光面电梯干扰餐厅较窄次卧约9次卧约12动区静区客卫过窄C1户型183，3室2厅2卫u项目户型分析项目户型分析项目总结推广策略价格走势产品分析项目营销定位 项目基本信息C2户型200，3室2厅3卫3 3室室2 2厅厅3 3卫卫客厅7.50*5.00餐厅4.25*4.25厨房4.25*2.15主卧5.95*4.05主卫3.75*3.00次卧4.95*3.75客卧3.90*3.45客卫2.30*2.00户型点评u 户型设计做到主仆双入户，三面采光u 户型设计有缺陷，客卫无采光，且面积仅4左右；u 存在不利影响：电梯通道对客
15、卧有噪音干扰，房间的通风效果较差采光面无采光电梯干扰项目总结推广策略采光面无采光电梯干扰避难间u项目户型分析项目户型分析价格走势项目营销定位 项目基本信息A3户型343，3室2厅5卫3 3室室2 2厅厅5 5卫卫客厅5.85*9.45餐厅5.85*4.80厨房6.05*3.60主卧7.85*4.70主卫4.75*3.10次卧6.55*4.90客卧3.80*3.37客卫2.20*2.00户型点评u 该户型设计虽然做到主仆双入户，三面采光，但户型有重大缺陷u 户型的浪费空间较多，主卧设计过大的设计不适宜居住u 客卫和客卧卫生间无采光产品分析项目总结推广策略u项目户型分析项目户型分析价格走势项目营销
16、定位 项目基本信息-1F-2F1F2F户型点评u 主客用房分层设计，保证私密性；主卧包含书房、衣帽间、卫生间，功能齐全u 次卧非套房设计，户型设计的均好性较差u 厨房距离餐厅过远约8mJ户型355，底楼赠送地下两层产品分析项目总结推广策略u项目户型分析项目户型分析价格走势项目营销定位 项目基本信息-1F-2F1F2F户型点评u 主客用房分层设计，保证私密性；所有卧室均布带衣帽间，对品质影响较大u 次卧非套房设计，户型设计的均好性较差无采光E户型402，底楼赠送地下两层产品分析 项目推广策略项目推广策略u现场包装现场包装u实体样板间实体样板间u项目推广项目推广推广分析u现场包装u实体样板间u项目
17、推广项目总结产品分析推广策略价格走势项目营销定位 项目基本信息u现场包装现场包装u售楼部装潢古典大气古典大气，多运用石材；凸显项目人文情怀；u公示区位于楼梯下方，视线不佳；u售楼部内装潢现代感十足内装潢现代感十足，凸显项目是科技住宅售楼部外售楼部外售楼部内售楼部内u项目样板间项目样板间项目总结产品分析推广策略价格走势项目营销定位 项目基本信息厨房书房客厅卧室u项目推广项目推广报广报广项目总结产品分析推广策略价格走势项目营销定位 项目基本信息8.258.25华西硬广华西硬广9.169.16华西硬广华西硬广9.259.25硬广硬广主要诉主要诉求求每一个时代只有一每一个时代只有一座御园座御园目的目的
18、拔高项目调性，提拔高项目调性，提升产品内涵升产品内涵主要诉主要诉求求荣启这个时代的荣启这个时代的【御园御园】目的目的释放新售楼部开发释放新售楼部开发信息信息主要诉主要诉求求御制一个时代的低御制一个时代的低密巅峰密巅峰目的目的释放产品信息，蓄释放产品信息，蓄客工作客工作u项目推广项目推广网络网络项目总结产品分析推广策略价格走势项目营销定位 项目基本信息11年9月房交会项目户外海报为项目造势9.259.25房交会海报房交会海报9 9月户外海报月户外海报u项目媒体推广项目媒体推广项目总结产品分析推广策略价格走势项目营销定位 项目基本信息项目售楼部旁边主要以蓝底围墙宣传为主。目前没有路名牌广告 案例总
19、结案例总结u项目总结项目总结u九龙仓成都项目展示九龙仓成都项目展示u项目总结推广策略产品分析价格走势项目营销定位 项目基本信息项目总结项目劣势：p过于高端的价格致使咨询量偏少；p缺乏一定的社区自身配套；p项目宣传和现场包装尚未营造足够的高端形象p项目再见样板房坍塌有一定负面信息p容积率较低 影响住房舒适度项目优势资源：p精装物业满足市场对精装的需求；p大尺度户型提供高端的居住享受；p地处城东中央地段，享受地段优势；未来前景利好p完善的周边配套提供舒适的居住感受p 港资企业的品牌支撑；时代时代8号号/时代时代1号号项目位置：成都市锦江区东大街芷泉段68号晶科晶科1号号项目位置：成都市双流县双楠大道中段633号 时代时代奥特莱斯奥特莱斯项目位置：成都市双流县双楠大道中段633号 九龙仓九龙仓国际金融中心国际金融中心项目位置：成都市红星路二段 九龙仓成都项目展示九龙仓成都项目展示谢谢
