1、基本结论基本结论宏观经济研判宏观经济研判区域发展规划区域发展规划房地产现状房地产现状土地交易研究土地交易研究项目投资分析项目投资分析平谷平谷1号地投资号地投资基本结论基本结论总体结论：总体结论：经济危机背景下积极财政和适度宽松货币政策总基调不会改变。经济危机背景下积极财政和适度宽松货币政策总基调不会改变。未来房地产市场必然面临新一轮调整，但仍将保持较快发展势头。未来房地产市场必然面临新一轮调整，但仍将保持较快发展势头。未来两年内调控政策不会出现大的、相对严厉的变化，未来两年内调控政策不会出现大的、相对严厉的变化，1号地块投资的政策性风号地块投资的政策性风险相对较低。险相对较低。1号地块地价号地
2、块地价73075万元为竞价警戒线，也是高风险警戒线，建议超过万元为竞价警戒线，也是高风险警戒线，建议超过78075万万元则放弃竞价。元则放弃竞价。宏观经济：宏观经济：经济体自主增长乏力、救市政策效应递减经济体自主增长乏力、救市政策效应递减、地方政府债务风险日益严重、大宗商品价格上推通、地方政府债务风险日益严重、大宗商品价格上推通胀压力、再储蓄化和再产能化道路漫长、热钱可能回胀压力、再储蓄化和再产能化道路漫长、热钱可能回流新兴市场。流新兴市场。未来政策取向：未来政策取向：经济危机背景下积经济危机背景下积极财政和适度宽松极财政和适度宽松货币政策总基调不货币政策总基调不会改变。会改变。房地产市场：房
3、地产市场：2009年末，全国商品房空置面积可能达年末，全国商品房空置面积可能达到到3亿亿4亿平方米。不管是从发达国家上世纪亿平方米。不管是从发达国家上世纪70年代年代滞胀时期的经验看，还是目前美国房地产的走势看，滞胀时期的经验看，还是目前美国房地产的走势看，以住宅作为保值投资手段是不成立的。以住宅作为保值投资手段是不成立的。2010年，随着年，随着中央中央9000亿元保障性住房投入掀起的保障性住房建设亿元保障性住房投入掀起的保障性住房建设高潮，楼市将不可避免地进入新一轮的调整期。高潮，楼市将不可避免地进入新一轮的调整期。一、总体投资环境：一、总体投资环境：未来政府投资效应将衰退未来政府投资效应
4、将衰退平谷为京东发展门户平谷为京东发展门户，潜力较大；，潜力较大；1号地块位于平谷新号地块位于平谷新城核心城区西部边缘城核心城区西部边缘地带，环境较好，但地带，环境较好，但配套设施滞后。配套设施滞后。新城规划建设：新城规划建设：新城按照规划西扩的同时，将城市南新城按照规划西扩的同时，将城市南部旧城改造、城中村改造与房地产项目开发有机结合部旧城改造、城中村改造与房地产项目开发有机结合，适度向南向拓展，结合高速公路中间出口，打造南，适度向南向拓展，结合高速公路中间出口，打造南部新区。部新区。1号地位于新城主城区西扩边缘地带，环境较号地位于新城主城区西扩边缘地带，环境较好，但市政基础配套略微滞后。人
5、口规模控制在一定好，但市政基础配套略微滞后。人口规模控制在一定程度上制约本地居民购买商品房。程度上制约本地居民购买商品房。二、平谷规划发展前景：二、平谷规划发展前景：新城建设进入加速阶段，房地产发展机遇较好新城建设进入加速阶段，房地产发展机遇较好若无大型房地产开若无大型房地产开发企业参与竞价，发企业参与竞价，1号地可能以楼面号地可能以楼面地价地价1800元元/左左右成交。右成交。楼面地价：楼面地价：2004年至年至2009年，各成交地块年，各成交地块楼面价岁时间推移而增长，由楼面价岁时间推移而增长，由2004年年6月的月的410元上升至元上升至2009年年6月的月的1896元元/，说明，说明开
6、发商在宏观经济环境下，看好平谷区域的开发商在宏观经济环境下，看好平谷区域的开发潜力。开发潜力。三、三、1号地挂牌竞价：号地挂牌竞价：竞争将较激烈，楼面地价将突破竞争将较激烈，楼面地价将突破2000元元/1号地项目理想开盘价（号地项目理想开盘价（2010年）年）住宅：住宅：7150元元/，商业：，商业：12449元元/，但必须考虑以，但必须考虑以下因素：下因素：平谷本地居民购买力有限，平谷本地居民购买力有限，1号地项目主要依赖号地项目主要依赖于周边农民、附近中心城区居民购买；于周边农民、附近中心城区居民购买；本项目最终开盘价在理想售价基础上下浮本项目最终开盘价在理想售价基础上下浮10%，得出本项
7、目修正售价（得出本项目修正售价（2010年开盘价）：年开盘价）：住宅：住宅：6435元元/，商业：，商业：11200元元/，此价格虽然相此价格虽然相对保守，但有效规避了诸多风险因素。对保守，但有效规避了诸多风险因素。区域市场价格状况：区域市场价格状况：区域市场二手区域市场二手房均价已突破房均价已突破7200元元/，新房售价，新房售价达历史高位，普通商品住宅均价达历史高位，普通商品住宅均价7600元元/，商业均价超过，商业均价超过12000元元/。四、房地产市场：四、房地产市场：房价偏高，本地居民购买力有限房价偏高，本地居民购买力有限地价与售价为本项地价与售价为本项目投资最为关键的目投资最为关键
8、的敏感性因子：敏感性因子：“地价上涨地价上涨+售价售价上涨上涨”双变因子双变因子“地价不变地价不变+售价售价上涨上涨”单变因子单变因子地价地价超过地价地价超过98075万元，未来商品房住宅售价万元，未来商品房住宅售价6500元元/左右，配套商业售价左右，配套商业售价11200元元/时，投资净利润时，投资净利润率接近率接近0%；售价对项目净利润的影响极其有限。；售价对项目净利润的影响极其有限。五、五、1号地投资分析：号地投资分析：地价地价73075万元为竞价警戒线，超过万元为竞价警戒线，超过78075万元则放弃竞价万元则放弃竞价平谷平谷1号地投资号地投资宏观经济研判宏观经济研判今年以来经济形势呈
9、现以下三大特点：今年以来经济形势呈现以下三大特点：经济复苏速度出乎意料经济复苏速度出乎意料经济复苏严重依赖于政策效应经济复苏严重依赖于政策效应 经济复苏速度呈现前快后慢格局经济复苏速度呈现前快后慢格局 GDP加速增长；加速增长；工业止跌回升态势明显；工业止跌回升态势明显；投资持续高速增长；投资持续高速增长；消费加速增长，农村消费增长罕见地快于城市消费；消费加速增长，农村消费增长罕见地快于城市消费；汽车与房地产两大市场出现意外回升。汽车与房地产两大市场出现意外回升。国有及国有控股投资明显高出整体增长；国有及国有控股投资明显高出整体增长；国家预算内资金、国内贷款、自筹资金增长加速，利国家预算内资金
10、、国内贷款、自筹资金增长加速，利用外资有所下降；用外资有所下降；全社会零售总额中增长最快的政府消费和企业、居民全社会零售总额中增长最快的政府消费和企业、居民消费明显慢于总体水平。消费明显慢于总体水平。来自政府投资项目节奏和银行信贷的变化是造成这种来自政府投资项目节奏和银行信贷的变化是造成这种变化的主要原因，并对房地产、股市走势带来相应影变化的主要原因，并对房地产、股市走势带来相应影响。响。经济结构性问题更加突出经济结构性问题更加突出首先，产能过剩。首先，产能过剩。电力、有色金属行业投资增长幅度均超过了电力、有色金属行业投资增长幅度均超过了20%，造船工，造船工业超过业超过50%，水泥业甚至接近
11、，水泥业甚至接近80%。我国制造业产能过剩大约。我国制造业产能过剩大约30%，其中，其中，钢铁行业产能过剩钢铁行业产能过剩26.9%，铝冶金过剩，铝冶金过剩34.3%，铁合金过剩，铁合金过剩29.6%。其次，投资和消费比例关系进一步失衡。其次，投资和消费比例关系进一步失衡。我国的投资率从我国的投资率从2000年的年的35.3%上上升到升到2008年的年的43.5%，大大高于多数国家，大大高于多数国家20%左右的水平。今年以来，居民左右的水平。今年以来，居民消费增长速度也有所加快，如果不考虑进出口贸易的情况，投资和消费对经消费增长速度也有所加快，如果不考虑进出口贸易的情况，投资和消费对经济增长的
12、贡献比率已上升到了济增长的贡献比率已上升到了62%比比38%。泡沫经济迹象显现泡沫经济迹象显现 首先，体现在房地产业。人们对于未来中国通货膨胀的预期，使得大家加快持有房屋等实物资首先，体现在房地产业。人们对于未来中国通货膨胀的预期，使得大家加快持有房屋等实物资产，以期降低通货膨胀带来的货币贬值。目前房地产业潜在的风险：两大全国性房地产协会的产，以期降低通货膨胀带来的货币贬值。目前房地产业潜在的风险：两大全国性房地产协会的一份报告预测，一份报告预测，2009年末，全国商品房空置面积可能达到年末，全国商品房空置面积可能达到3亿亿4亿平方米。亿平方米。随着中央随着中央9000亿元亿元保障性住房投入掀
13、起的保障性住房建设高潮，保障性住房投入掀起的保障性住房建设高潮，楼市将不可避免地进入深度调整期楼市将不可避免地进入深度调整期。不管是从美。不管是从美国上世纪国上世纪70年代滞胀时期的经验看，还是目前美国房地产的走势看，以住宅作为保值投资手段年代滞胀时期的经验看，还是目前美国房地产的走势看，以住宅作为保值投资手段是不成立的。是不成立的。其次，中国股市的泡沫。在几年内企业业绩无法明显提高的情况下，股市今年最高涨幅达到其次，中国股市的泡沫。在几年内企业业绩无法明显提高的情况下，股市今年最高涨幅达到60%多。目前股市的潜在风险：这次是由信贷主导的资产泡沫，其破灭将直接导致资产负债表多。目前股市的潜在风
14、险：这次是由信贷主导的资产泡沫，其破灭将直接导致资产负债表型衰退，更集中地体现在银行身上，对股票市场和经济的伤害将比过去更大。型衰退，更集中地体现在银行身上，对股票市场和经济的伤害将比过去更大。第三，地方政府债务风险增大。第三，地方政府债务风险增大。财政部曾表示，今年地方政府为中央项目的配套资金在财政部曾表示，今年地方政府为中央项目的配套资金在6000亿亿元，但地方债只有元，但地方债只有2000亿元的规模，余下仍有亿元的规模，余下仍有4000亿元的缺口。亿元的缺口。未来政策取向分析未来政策取向分析 1.经济危机背景下积极财政和适度宽松货币政策总基调不会改变。经济危机背景下积极财政和适度宽松货币
15、政策总基调不会改变。2.未来政策需要结构性转型。未来政策需要结构性转型。3.需要应对多种不确定性。需要应对多种不确定性。4.需要加速改革来激发新的增长极。需要加速改革来激发新的增长极。首先，放松行业管制，启动首先，放松行业管制，启动民间投资来接手政府投资。民间投资来接手政府投资。其次，改变国民收入分配体制，实现其次，改变国民收入分配体制，实现经济由外向型向内向型转变。经济由外向型向内向型转变。第三，加大新农村小城镇建设、极第三，加大新农村小城镇建设、极大激发农民消费。大激发农民消费。启动农民消费启动农民消费需求是能够对冲外需下降的唯一途需求是能够对冲外需下降的唯一途径，推进城市化时间太久，完善
16、农村社保成本太大，建设小城镇作径，推进城市化时间太久，完善农村社保成本太大，建设小城镇作为过渡较为现实可行。为过渡较为现实可行。在在11月月27日召开的中央政治日召开的中央政治局会议就已经定下明年宏观经局会议就已经定下明年宏观经济政策的基调为济政策的基调为“保持宏观经保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性新情况着力提高政策的针对性和灵活性和灵活性”。12月月7日闭幕的中央经济工作会议也对未来房地产宏观政策定了调：日闭幕的中央经济工作会议也对未
17、来房地产宏观政策定了调：中央经济工作会议关于明年房地产市场发展的调性：中央经济工作会议关于明年房地产市场发展的调性：1.增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支，加大农村危房改造支持力度持力度2.“二套房贷政策二套房贷政策”，中央层面不会再出新文件，但依然鼓励，中央层面不会再出新文件，但依然鼓励“居民自住和改善性居民自住和改善性购房需求购房需求”，至于，至于具体的松紧度，主要由各家商业银行把控具体的松紧度，主要由各家商业银行把控。3.加强廉租住房等保障性住房建设加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造，支持棚户
18、区改造4.要把重点放在要把重点放在加强中小城市和小城镇发展加强中小城市和小城镇发展上，要把解决符合条件的农业转移人口上，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。2010年经济预测年经济预测 1.投资：投资：政府投资效应将衰退政府投资效应将衰退，投资领域存在，投资领域存在“国进民退国进民退”现象。现象。2.消费可能放慢消费可能放慢，城市居民消费需求还存在进一步的提升空间，农村消费潜力更，城市居民消费需求还存在进一步的提升空间，农村消费潜力更大，但政策刺激作用减
19、弱，汽车大，但政策刺激作用减弱，汽车住宅消费也将减弱住宅消费也将减弱。3.出现温和通货膨胀出现温和通货膨胀，国内市场难有大的涨价动力。产能过剩、农业连续丰收、，国内市场难有大的涨价动力。产能过剩、农业连续丰收、国家资源储备充实、居民收入增长平稳等因素制约银行信贷对国家资源储备充实、居民收入增长平稳等因素制约银行信贷对CPI的传导。的传导。1.房地产开发投资继续保持较快增长势头。房地产开发投资继续保持较快增长势头。2.中小城市和小城镇建设发展速度较快。中小城市和小城镇建设发展速度较快。3.房价偏高的问题依然突出，但大幅调整的可能性极小房价偏高的问题依然突出，但大幅调整的可能性极小。4.全国房地产
20、市场风险主要集中在一线城市。全国房地产市场风险主要集中在一线城市。平谷作为北平谷作为北京几个新城之一，京几个新城之一，发展空间极大，发展空间极大，只要宏观经济不只要宏观经济不出现大的波动，出现大的波动，平谷区域房地产平谷区域房地产市场必然保持稳市场必然保持稳步发展势头。步发展势头。平谷新城规划平谷新城规划1号地块周边区域发展前景分析号地块周边区域发展前景分析区域地位：区域地位：北京新城之一，京津冀交汇之处，环渤海经济圈中心，京东发展门户北京新城之一，京津冀交汇之处，环渤海经济圈中心，京东发展门户平平谷谷 发展目标：发展目标：京东发展门户，山水宜居新城、京东发展门户，山水宜居新城、清洁制造中心、
21、精细果蔬基地、清洁制造中心、精细果蔬基地、生态休闲绿谷生态休闲绿谷 一、一、京东发展门户：依托连接北京和天京东发展门户：依托连接北京和天津港的快速通道，平谷将成为环渤海经津港的快速通道，平谷将成为环渤海经济圈的重要节点地区，是北京东部重要济圈的重要节点地区，是北京东部重要的经济发展门户。的经济发展门户。二、二、山水宜居新城：维护自然山水格局，山水宜居新城：维护自然山水格局，合理规划城乡空间布局，提升建设品质，合理规划城乡空间布局，提升建设品质，构筑依山傍水、尺度宜人、配套完善、构筑依山傍水、尺度宜人、配套完善、特色鲜明的山水宜居新城。特色鲜明的山水宜居新城。平谷新城核心区平谷新城核心区平谷区全
22、部或部分纳入新城核心区的平谷区全部或部分纳入新城核心区的乡镇有乡镇有4个。全部纳入的有个。全部纳入的有平谷镇和平谷镇和王辛庄镇王辛庄镇，部分纳入新城的镇有大兴，部分纳入新城的镇有大兴庄镇和山东庄镇。庄镇和山东庄镇。1号地位于平谷镇，与号地位于平谷镇，与2009年年6月月高价成交的王辛庄地块地位相当。下高价成交的王辛庄地块地位相当。下文将进一步详细分析。文将进一步详细分析。新城建设用地分为城市中心区（包新城建设用地分为城市中心区（包括商业区、文教办公区、居住区）、括商业区、文教办公区、居住区）、休闲度假娱乐区、工业区、教育及休闲度假娱乐区、工业区、教育及产业区。产业区。此处仅对城市中心区作出此处
23、仅对城市中心区作出分析：分析：城市中心区城市中心区 新城城市建设用地主要是向北新城城市建设用地主要是向北和向西发展。规划期内，向北不跨和向西发展。规划期内，向北不跨北山路，向西不跨规划东南部过境北山路，向西不跨规划东南部过境通道。通道。在新城中心区西部，结合洳河在新城中心区西部，结合洳河景观安排以度假、会议、文化娱乐景观安排以度假、会议、文化娱乐为主的公共设施和低密度的居住用为主的公共设施和低密度的居住用地。地。平谷平谷1号地位置号地位置1号号地地一号地一号地 根据北京城市总体规划，根据北京城市总体规划，2020年，平谷新城年，平谷新城人口规模规划控制在人口规模规划控制在30万人以内。考虑到目
24、前平万人以内。考虑到目前平谷区重点镇带动作用较差和经济发展水平相对较谷区重点镇带动作用较差和经济发展水平相对较低的特点，平谷区将以城乡统筹发展为重点，强低的特点，平谷区将以城乡统筹发展为重点，强化重点镇的带动作用。因此，化重点镇的带动作用。因此，2020年平谷新城人年平谷新城人口规模调整为新城规划区口规模调整为新城规划区28.8万人，新城规划建万人，新城规划建设区人口规模设区人口规模25.7万人。万人。根据中央经济工作会议精神，未来几年内，根据中央经济工作会议精神，未来几年内，平谷城区居民将增加大量放宽户籍限制的新居民。平谷城区居民将增加大量放宽户籍限制的新居民。平谷平谷2009年土地招牌挂年
25、土地招牌挂成交地块分析成交地块分析2004年年2009年年 自自2004年以来，平谷城区公开招牌挂的居住用地、居住商业用地和居住综合用地地年以来，平谷城区公开招牌挂的居住用地、居住商业用地和居住综合用地地块共块共10块，其中：块，其中：地块地块1和地块和地块5竞争较激烈，现场竞价轮次均超过竞争较激烈，现场竞价轮次均超过20轮，二者溢价率分别为轮，二者溢价率分别为100%、117%，主要原因为：地块，主要原因为：地块1是是2009年年6月全国房地产市场回暖后平谷区第一块出让的国有月全国房地产市场回暖后平谷区第一块出让的国有建设用地，位于评估新城主发展区的王辛庄镇，开发潜力较大，以接近建设用地，位
26、于评估新城主发展区的王辛庄镇，开发潜力较大，以接近1900元元/的楼面的楼面价成交；地块价成交；地块5是是2007年年4月平谷区唯一的一块住宅用地，虽然规模较小，但当时房地产月平谷区唯一的一块住宅用地，虽然规模较小，但当时房地产市场及其活跃，最终以楼面价市场及其活跃，最终以楼面价1207元元/的价格成交。的价格成交。2004年至年至2009年，各成交地块楼面价岁时间推移而增长，由年，各成交地块楼面价岁时间推移而增长，由2004年年6月的月的410元上升元上升至至2009年年6月的月的1896元元/，说明开发商在宏观经济环境下，看好平谷区域的开发潜力。，说明开发商在宏观经济环境下，看好平谷区域的
27、开发潜力。在目前市场环境下，可以预计，平谷在目前市场环境下，可以预计，平谷1号地将吸引多家开发商竞拍，楼面价可能超过号地将吸引多家开发商竞拍，楼面价可能超过2000元元/。平谷平谷1号地投资号地投资区域房地产市场现状分析区域房地产市场现状分析 2009年（年（1-11月），在扩大内需、保持增长等相关政策的支持下，平谷部分运作月），在扩大内需、保持增长等相关政策的支持下，平谷部分运作多年的项目开始启动，土地一级开发投资迅速增长。按项目建设地核算，房地产业投多年的项目开始启动，土地一级开发投资迅速增长。按项目建设地核算，房地产业投资同比增长资同比增长75.2%，呈现高速增长态势。，呈现高速增长态势
28、。一、区内房地产业投资高速增长，项目个数不断增加一、区内房地产业投资高速增长，项目个数不断增加 1-11月份，区内建设房地产业自年初累计完成投资月份，区内建设房地产业自年初累计完成投资103007万元，同比增长万元，同比增长63.7%。其中建筑工程投资。其中建筑工程投资58472万元，同比增长万元，同比增长67.8%；设备工器具购置投资；设备工器具购置投资946万万元，同比增长元，同比增长70.1%；其他费用投资；其他费用投资49621万元，同比增长万元，同比增长76%。有投资的项目共。有投资的项目共33个，其中投资超过个，其中投资超过2000万元的项目有万元的项目有15个。去年同期有投资的项
29、目共个。去年同期有投资的项目共14个，其中投个，其中投资超过资超过2000万元的仅有万元的仅有2个。项目个数的增加带动投资高速增长。个。项目个数的增加带动投资高速增长。二、一级开发成为增长亮点，二级开发不断增加二、一级开发成为增长亮点，二级开发不断增加截至截至11月底，有投资的土地一级开发项目共实现投资月底，有投资的土地一级开发项目共实现投资51081万元，同比增长万元，同比增长12.8倍。其中，马坊工业园区土地一级开发投资和倍。其中，马坊工业园区土地一级开发投资和1号地块号地块土地一级开发投资分别突破亿土地一级开发投资分别突破亿元。二级开发项目投资额较大，有元。二级开发项目投资额较大，有3个
30、项目上半年投资超过个项目上半年投资超过6000万元万元,如紫贵庄园、渔如紫贵庄园、渔阳公馆等开发项目。反观去年，超过阳公馆等开发项目。反观去年，超过6000万元的项目只有紫贵庄园和中卫世纪城。万元的项目只有紫贵庄园和中卫世纪城。三、住宅投资同比增长，商业用房投资小幅下降三、住宅投资同比增长，商业用房投资小幅下降平谷当地居民对住宅的需求仍然具有较大潜力，开发商对住宅的投资仍然持续增平谷当地居民对住宅的需求仍然具有较大潜力，开发商对住宅的投资仍然持续增长，但商业用房投资额略有下降。长，但商业用房投资额略有下降。1-11月份，住宅投资月份，住宅投资43726万元，同比增长万元，同比增长26.3%；商
31、业及服务业等经营性用房投资；商业及服务业等经营性用房投资40860万元，同比下降万元，同比下降15.9%。四、西部地区开发投资较大，开发区项目带动明显四、西部地区开发投资较大，开发区项目带动明显全区建设项目全区建设项目48个，以文化北街为中轴线划分，西部开发项目个，以文化北街为中轴线划分，西部开发项目27个，投资额个，投资额7.2亿元，占总投资的亿元，占总投资的76.6；施工面积；施工面积82.1万平方米，占总施工面积的万平方米，占总施工面积的81.9。东部。东部开发项目开发项目21个，投资额个，投资额2.2亿元，占总投资的亿元，占总投资的23.4；施工面积；施工面积18.1万平方米，占总万平
32、方米，占总施工面积的施工面积的18.1。新城西部地区交通、医疗、教育、商业等基础设施较便利，楼盘开发后升值空新城西部地区交通、医疗、教育、商业等基础设施较便利，楼盘开发后升值空间较高，投资增长较大。东部老旧小区较多，开发成本相对较高，制约了东部地区间较高，投资增长较大。东部老旧小区较多，开发成本相对较高，制约了东部地区开发速度。开发速度。在西部的开发项目中有在西部的开发项目中有12个项目建设地址在马坊开发区内，自年初累计完成投个项目建设地址在马坊开发区内，自年初累计完成投资资3.4亿元，占总投资的亿元，占总投资的38.5%，投资带动作用明显。，投资带动作用明显。五、施工面积、销售面积双双增长五
33、、施工面积、销售面积双双增长截至截至11月底，施工面积达到月底，施工面积达到92.1万平方米，同比增长万平方米，同比增长42.2%。新建项。新建项目的增加，带动施工面积同比增长。销售面积达到目的增加，带动施工面积同比增长。销售面积达到22.6万平方米，同比增万平方米，同比增加加12.9万平方米；实现销售额万平方米；实现销售额7.8亿元，同比增长亿元，同比增长6.3亿元。亿元。空置面积空置面积8.2万平方米，同比增长万平方米，同比增长1.2倍。空置面积增长的原因：第一倍。空置面积增长的原因：第一，2008年底空置面积年底空置面积6.9万平方米，同比增长万平方米，同比增长1.9倍。基数较大，导致空
34、置倍。基数较大，导致空置面积同比增长。第二，部分项目手续还在办理中，未进行销售，带动空置面积同比增长。第二，部分项目手续还在办理中，未进行销售，带动空置面积增加。面积增加。以上信息来自平谷区政府以上信息来自平谷区政府平谷主城区范围内与平谷主城区范围内与1号号地周边，目前在售项目仅地周边，目前在售项目仅紫贵庄园和渔阳公馆；紫贵庄园和渔阳公馆；阳光城、锦绣花园迎宾花阳光城、锦绣花园迎宾花园为新建成小区；园为新建成小区；滨河小区、乐园西小区均滨河小区、乐园西小区均为上世纪末期建成。为上世纪末期建成。根据平谷新城规划和未来根据平谷新城规划和未来发展趋势分析，渔阳公馆发展趋势分析，渔阳公馆周边地带为新城
35、核心地段，周边地带为新城核心地段，下文对相关楼盘价格进行下文对相关楼盘价格进行比较时，将以该项目为基比较时，将以该项目为基础参照，分别以地段、配础参照，分别以地段、配套、环境、容积率等作为套、环境、容积率等作为加权因子。加权因子。1号地号地紫贵庄园：紫贵庄园：09年年8月月30日开盘至今均价日开盘至今均价7500，住宅成交均价，住宅成交均价5869，目前起价目前起价8300；渔阳公馆：渔阳公馆：09年年6月开盘至今均价月开盘至今均价6300，住宅已售完，成交均价，住宅已售完，成交均价4582，商业成交均价商业成交均价14602以上数据来自市场调研以上数据来自市场调研p 根据平谷新城规划和未来发
36、展趋势分析，渔阳公馆周边地带为新城核心地段，以该项目为基础参照；根据平谷新城规划和未来发展趋势分析，渔阳公馆周边地带为新城核心地段，以该项目为基础参照；p 分别以地段、配套、环境、容积率等作为加权因子得出各项目加权平均系数，进而求出分别以地段、配套、环境、容积率等作为加权因子得出各项目加权平均系数，进而求出1号地项目号地项目在比较体系中的起始售价加权系数为在比较体系中的起始售价加权系数为0.99；p 区域市场内在售新楼、二手房均价区域市场内在售新楼、二手房均价*1号地项目起始售价加权系数号地项目起始售价加权系数=1号地项目开盘价号地项目开盘价 1号地项目开盘价（号地项目开盘价（2010年）年）
37、住宅：住宅：7150元元/，商业：，商业：12449元元/理想假设条件：未来理想假设条件：未来1-21-2年内房地产市场有所调整，但保持平稳发展态势年内房地产市场有所调整，但保持平稳发展态势p 平谷本地居民购买力有限，平谷本地居民购买力有限，1号地项目主要依赖于周边农民、附近中心城区居民购买；号地项目主要依赖于周边农民、附近中心城区居民购买；p 1号地地处新城西部，基础配套设施建设相对于中心区略显滞后；号地地处新城西部，基础配套设施建设相对于中心区略显滞后；p 未来房地产市场总体上仍将保持较快发展，但必然面临调整。未来房地产市场总体上仍将保持较快发展，但必然面临调整。附加假设条件：项目定位为新
38、城高档住宅区附加假设条件：项目定位为新城高档住宅区 1号地项目理想开盘价（号地项目理想开盘价（2010年）年）住宅：住宅：7150元元/，商业：，商业：12449元元/，但必须考虑以下因素：，但必须考虑以下因素：基于此，本项目最终开盘价在理想售价基础上下浮基于此，本项目最终开盘价在理想售价基础上下浮10%，得出本项目修正售价，得出本项目修正售价（2010年）：年）：住宅：住宅：6435元元/商业：商业：11200元元/此价格为投资收益分析中构成销售收入的最终售价，此价格为投资收益分析中构成销售收入的最终售价，2011年、年、2012年售价年增年售价年增长幅度按住宅长幅度按住宅5%、商业、商业3
39、%计算。计算。平谷平谷1号地号地投资分析投资分析1号地号地主城区主城区p 宗地位于平谷镇，平谷新城西部，具体四至为：东至洳河西岸，西至新城西路，南至鲁各庄南一路，宗地位于平谷镇，平谷新城西部，具体四至为：东至洳河西岸，西至新城西路，南至鲁各庄南一路，北至新平北路（顺平路）；北至新平北路（顺平路）；p 根据平谷新城总体规划，新城发展方向和重心，将逐渐向西、向南转移，根据平谷新城总体规划，新城发展方向和重心，将逐渐向西、向南转移，1号地位于新城最西部；号地位于新城最西部；p 1号地被规划的体育中心西路分割为号地被规划的体育中心西路分割为AB两地块，其中，两地块，其中，A地块占地地块占地157亩，亩
40、，B地块占地地块占地108亩；亩；p 周边基础配套设施建设相对于中心区略显滞后，但周边基础配套设施建设相对于中心区略显滞后，但p 新城核心区，洳河西岸新城核心区，洳河西岸紧邻城区主干道顺平路紧邻城区主干道顺平路周边规划为休闲、体育周边规划为休闲、体育新城建设进入加速阶段，新城建设进入加速阶段，房地产业发展潜力较大房地产业发展潜力较大国家政策鼓励居民改善性国家政策鼓励居民改善性置业，市场仍有潜力置业，市场仍有潜力土地交易竞争激烈，地价成本土地交易竞争激烈，地价成本占比极高，房价继续走高占比极高，房价继续走高2010年，房地产市场可能年，房地产市场可能面临中期轻微调整面临中期轻微调整城区边缘地段，
41、当地居民城区边缘地段，当地居民有心理抗性有心理抗性配套设施相对主城区而言配套设施相对主城区而言不太完善不太完善SWTOp 根据北京市招牌挂交易历根据北京市招牌挂交易历史分析，开发商看淡市场时，史分析，开发商看淡市场时，如如2008年，土地多以起拍价成年，土地多以起拍价成交，甚至出现流拍。看好房地交，甚至出现流拍。看好房地产市场时，如产市场时，如2009年下半年，年下半年，多以激烈竞拍、高楼面价高溢多以激烈竞拍、高楼面价高溢价率成交。价率成交。p 国内诸如平谷之类的土地国内诸如平谷之类的土地市场，在房地产市场发展较好市场，在房地产市场发展较好时，多以测算的净利润率（正时，多以测算的净利润率（正值
42、）的中间方案成交。值）的中间方案成交。我们认为，我们认为，1号地以号地以方案四、五、六之间方案四、五、六之间的价格成交的可能性的价格成交的可能性最大。因此，后文的最大。因此，后文的现金流分析，敏感性现金流分析，敏感性因素分析均以方案五因素分析均以方案五为假设条件。为假设条件。2009年年06月月25日，王辛庄镇地日，王辛庄镇地块以块以 13100万元万元成交，楼面地价成交，楼面地价已达已达1896元元/。根据前文分析，根据前文分析，平谷平谷1号地楼面号地楼面地价极有可能超地价极有可能超过王辛庄地块，过王辛庄地块，突破平谷楼面地突破平谷楼面地价价2000元元/大大关。关。根据前文分析，根据前文分
43、析，1号地项目理想开盘价（号地项目理想开盘价（2010年）年）住宅：住宅：7150元元/，商业：，商业：12449元元/，但居于，但居于“稳健投资策略稳健投资策略”，充分考虑当地房价偏高、需求有限以及其他风险，充分考虑当地房价偏高、需求有限以及其他风险因素，本项目最终开盘价在理想售价基础上下浮因素，本项目最终开盘价在理想售价基础上下浮10%，得出本项目修正售价（，得出本项目修正售价（2010年）：年）：住宅：住宅：6435元元/商业：商业：11200元元/p 此价格为投资收益分析中构成销售收入的最终售价，此价格为投资收益分析中构成销售收入的最终售价，2011年、年、2012年售价年售价年增长幅
44、度按住宅年增长幅度按住宅5%、商业、商业3%计算。计算。p 计算销售收入时，以规定的开发周期三年界定销售周期和相应销售进度，其计算销售收入时，以规定的开发周期三年界定销售周期和相应销售进度，其中：住宅各年销售进度为中：住宅各年销售进度为20%，40%，40%；商业各年销售进度为；商业各年销售进度为10%，40%，50%。按总地价按总地价7.3075亿元计算项目总投资金额亿元计算项目总投资金额投资估算明细：土地成本投资估算明细：土地成本75267.25万元万元投资估算明细：前期费用及相关行政性费用投资估算明细：前期费用及相关行政性费用8267.77万元万元投资估算明细：建筑安装费用投资估算明细：
45、建筑安装费用73328.76万元万元投资估算明细：市政费用投资估算明细：市政费用14404.22万元万元投资估算明细：税费投资估算明细：税费13493.04万元万元投资估算明细：管理、营销、其他费用投资估算明细：管理、营销、其他费用24613.41万元万元现金流量：按开发周期现金流量：按开发周期3年计算年计算 敏感性分析是用来衡量投资项目中某个因素的变动对该项目预期敏感性分析是用来衡量投资项目中某个因素的变动对该项目预期结果影响程度的一种方法。通过敏感性分析，可以明确敏感的关键问结果影响程度的一种方法。通过敏感性分析，可以明确敏感的关键问题，避免绝对化偏差，防止决策失误。题，避免绝对化偏差，防
46、止决策失误。根据我国房地产市场和北京房地产市场投资项目相关敏感性分析根据我国房地产市场和北京房地产市场投资项目相关敏感性分析的经验来看，平谷的经验来看，平谷1号地的敏感性因素主要为：号地的敏感性因素主要为：土地取得成本、融资成本、销售价格、建材价格和国家对房地产市场土地取得成本、融资成本、销售价格、建材价格和国家对房地产市场的调控政策等。据前文分析，本项目最重要的敏感性因子为：的调控政策等。据前文分析，本项目最重要的敏感性因子为：土地价格与商品房售价。土地价格与商品房售价。下文将就这两个因子及其高关联性因子进行具体分析。下文将就这两个因子及其高关联性因子进行具体分析。敏感因子：敏感因子：“地价
47、上涨地价上涨+售价上涨售价上涨”双变因子双变因子地价在每阶梯增加地价在每阶梯增加5000万元万元-1亿元之间时，住宅、商业每平米单价上升亿元之间时，住宅、商业每平米单价上升50元，项目销售元，项目销售净收入涨幅均在净收入涨幅均在0.7左右左右%，可见售价相对于销售净收入而言，敏感性极低。，可见售价相对于销售净收入而言，敏感性极低。地价增加地价增加1亿元亿元地价增加地价增加5000万元万元敏感因子：敏感因子：“地价不变地价不变+售价上涨售价上涨”单变因子单变因子假设地价为假设地价为73075万元为不变因子，住宅每平米单价上升万元为不变因子，住宅每平米单价上升100元，商业名元，商业名平米单价上升平米单价上升150元，项目净利润率增长明显，从元，项目净利润率增长明显，从10.9%上升至上升至19.11%。可见地价固定时，售价为投资净利润率的较敏感因子。可见地价固定时，售价为投资净利润率的较敏感因子。
