1、商圈分析商圈分析-台北信義商圈台北信義商圈商圈分析大綱商圈分析大綱n信義區簡介.n交通型態.n交通路線.n商圈位置分佈.n特定地點分析.n業態方向.n設置商家在此原因.n商圈立地條件.n決定此商圈之原因.n消費特性、人口和所得統計.n市場規模評估、商圈規劃.n地區分析、交易商圈分析.n目標客層確認、集客場所.業態分析大綱業態分析大綱n零售業概況n零售業特徵n市場重大變化n經營問題n未來經營重點n零售產業如何保有競爭優勢n零售業的經營策略 n百貨業的型態性 n產業介紹-紐約紐約.u產品.u交通.u商店設置.u優劣勢與建議.n產業介紹-台北.u經營策略.u產品u交通u商店設置u優劣勢與建議n產業介
2、紹-新光三越.u經營理念u服務品質及特色u交通u商店設置u優劣勢與建議n競爭與替代.n議價能力.商圈分析大綱商圈分析大綱n消費者.n商圈評估n信義商圈SWOT分析信義區簡介信義區簡介n臺北市信義區臺北市信義區位於台灣台北市市中心，因信義計畫區位於區內而得名，是臺北市的市政中心，台北市政府、台北市議會皆位於此。信義區也是臺北市最重要的商業區，信義商圈內百貨公司林立，許多金控公司總部設立於此，區內的台北是世界最高的摩天大樓，讓信義區成為全台房地產最高價位的地區。交通型態交通型態為配合未來發展，各種為配合未來發展，各種對外交通設備非常完備對外交通設備非常完備n主要幹道有忠孝東路、仁愛路、信義路、和平
3、東路、松山路、基隆路、光復南路等n聯外道路有市民大道、正氣橋、縱貫鐵路、信義快速道路n交通建設有捷運木柵線、板南線、興建中的信義線交通路線交通路線大眾運輸：大眾運輸：n公車：公車：搭乘至市府站、世貿站、信義行政中心、101國際購物中心、君悅飯店路線之公車，均可20,28,32,46,202,245,261,263,266,270,277,281,284,292,311,525,537,611,612,621,647,650,651,665,669,信義幹線n捷運：捷運：捷運南港線-市政府站轉乘接駁公車或步行至各點。自行開車：自行開車：信義計劃區都心交通便捷，約有4000個停車位、3100個機車
4、停車位。商圈位置分佈商圈位置分佈 n從區位來看，相較於台北市其他的商圈，如忠孝商圈、西門町，信義商圈雖地處偏僻，但聚集人潮的便利性還是蠻高的。n台北世界貿易中心：台北世界貿易中心：為一現代合建築群一國貿大樓、展覽大樓、國際會議中心及君悅大飯店座卓然獨立渾然一體的巨構，各以其獨特功能與多元化服務，為來自世界各地的貿易商，提供產品展示、會議、旅館以及貿易相關設施等各項服務。特定地點分析特定地點分析n國父紀念館：國父紀念館：現為多功能的社教文化中心，擁有寬敞的演藝廳、展覽場及先進的多媒體影院、視聽中心，及一座專業級的圖書館，兼具了文化、休閒、學術多重功能。業態方向業態方向 n成為商圈的構成條件包含兩
5、大類：商業商業區型區型及及交通轉運站型交通轉運站型 n因信義商圈附近有許多百貨公司集結，加上附近有捷運站，且世貿中心經常有大型商業及藝文活動，集合了商業區型商業區型及交通轉運站交通轉運站型型，所以假日來此參觀及購物者很多設置商圈在此原因設置商圈在此原因n台北唯一有超大完整街廓設計，具備完善都市規畫設計的商業發展區n近年來政府在本區投下龐大的建設經費，副都中心雛形已具，未來必將成為臺北大都會舞台的閃耀區域，並形成國際化、現代化的都市商圈立地條件商圈立地條件 n信義計劃區被稱為台北曼哈頓，為市府廣場、新光三越東側廣場及中國信託大樓的新舞台，舉辦各種假日活動或園遊會，而華納威秀中庭也常有歌手新片發表
6、、演唱活動、簽名和電影造勢活動。發展優勢：發展優勢：台北市政府就在旁邊，周遭企業林立（包括中油大樓、兩座群益大樓、國泰大樓、中國信託大樓、奧美），上班族多，可做為商圈的基本消費群n世貿展覽帶來大量人潮，人潮正是商圈繁榮的基本條件n大眾運輸工具的便利性雖仍有待加強，但具有兩千個停車位的商圈，全台絕無僅有 決定此商圈之原因決定此商圈之原因n台北市信義區緊鄰忠孝東路五段、五分埔成衣市集、林口街夜市、四獸山、玉成公園、忠孝醫院.等，匯集交通要津、商圈鬧市、人文薈萃、自然生態於一身。同區內共有三個社區發展協會，在健康人文、治安環保、社會服務等各層面皆有設場。n信義商圈從無到有的快速發展榮景，不但創造了旺
7、盛的商機，現在更成為許多企業卓越者選擇搶進的精華地段。消費特性、人口和所得統計消費特性、人口和所得統計 n自民國60年至93年的33年間，食品所占比率已逐年減少，運輸通訊、醫療保健、教養娛樂等支出則相對提高，顯示市民生活水準日益提高，除追求衣食溫飽外，已進而重視子女教育及享受娛樂活動，促進精神生活品質之提昇。信義區人口:231,038人 所得與消費水準表所得與消費水準表家庭可支配所得與家庭可支配所得與消費支出按行政區別分中華民國94年 行政區別總額（百萬元）平均每戶（元）可支配所得 消費支出 可支配所得消費支出全市1,114,238 867,890 1,236,014 937,499 信義區1
8、09,83878,362 1,310,984 935,271 市場規模評估、商圈規劃市場規模評估、商圈規劃n完全針對都市人休閒購物的需求設計，加上市府刻意經營規劃相當多的造景，進駐的百貨商場和企業大樓也都別具特色。n信義區商圈包函眾多百貨公司及金融機構，具有強大的集客能力，另外所有的交通規劃也已完善，是非常適合前往的商圈！地區分析、交易商圈分析地區分析、交易商圈分析n本區中心點的臺北市政府、臺北市議會、國父紀念館、世界貿易中心、國際會議中心、國際貿易大樓、君悅大飯店、各大企業總部等大型建物，構成北市政治、經濟、文化的重心，尤以全世界最高臺北101大樓結合未來捷運信義線通車後，則本區勢將成為我國
9、甚至東南亞地區的金融貿易重鎮。n本區工商發達，公司行號林立，高樓鱗次櫛比，計各類營利事業萬餘家，商業活動頻繁。目標客層確認、集客場所目標客層確認、集客場所n附近的百貨公司比較偏向年輕或成熟層有能力購買高貴物品的人群n假日時也會有父母帶著孩子前來，故亦有規劃親子特區n世貿中心不定期的會舉辦活動，而且每次辦的活動皆是針對不同的人群，所以也帶動了附近的商機，每每都有不一樣的購買潮n現在吹起的設計風所規劃的精品區，也因為101地標吸引了許多觀光客零售業概況零售業概況n我國加入世貿組織近兩年來，外資零售企業明顯地加快了進入我國零售市場上的速度，這表現在兩個方面：一是已進入我國市場的外資零售企業加快了店舖
10、開設速度；二是零售業態全面而快速地進入。n外資零售企業在我國零售市場的這種發展狀況，對於我國零售業的發展有較大的影響，一方面我國零售業，必然會進一步加大內資零售企業的競爭壓力，促使加快擴張、重組步伐，擴大企業規模，提高競爭力。另外一方面，外資進入整體促進我國零售業的發展，豐富了零售業態，帶來了一些新的行銷概念，滿足了居民需要，促進了消費升級。零售業特徵零售業特徵n具有品牌的零售通路n具有定位清晰的目標消費群，以貼近消費者為訴求n具有明確的銷售理念n具有合乎公司理念的系列式主題企劃，搭配整套產品銷售市場重大變化市場重大變化（一）（一）科技面科技面n業者所面臨最重大的科技變革為網路交易的盛行（二）
11、（二）政策面政策面n推行知識經濟政策n週休二日的政策實施n政策不穩定經營問題經營問題 n各家自動化焦點主要是放在與銷售有關的銷售時點管理系統上n公司商品特色及公司與供應商的互動深度與評效有關，意即業者面對未來的競爭時，必須有更積極主動的作為，才能脫穎而出未來經營重點未來經營重點n企業多角化經營以取得競爭優勢n結盟眾多商場 形成共榮商圈n成功的促銷吸引人潮n重視服務機能零售產業如何保有競爭優勢零售產業如何保有競爭優勢n目標：目標：因應台灣消費市場的多樣化，以讓消費者一次購足n環境：環境：家庭消費型態度改變、消費者習性改變、高齡化社會的來臨、消費能力提高n資源：資源：與日方技術合作方式，來改善經營
12、手法n開拓市場外，同時也成立聯合採購中心，以削減成本，提高商品競爭力、擴大銷售通路零售業的經營策略零售業的經營策略n差異化策略u服務態度、產品品質要能符合顧客需求u採行強勢行銷維持品牌知名度u致力於產品與同業之差異性u建立良好的公共關係，提高企業之良好形象 n創新策略u販賣符合國人及國外觀光客SHOOPING喜好的產品n成長策略u挖角經驗見長的公司策略聯盟n聯盟策略u併購既有競爭者以化解威脅u與異業聯盟，例如在其中一層樓設複合式餐飲百貨業的型態性百貨業的型態性n商品兼具流行與多樣化n商品價位較高n經營精緻化n核心產品：u流行性商品 n產品價格：u中高價位產業介紹產業介紹-紐約紐約購物中心紐約紐
13、約購物中心n位於最具潛力商圈-信義計劃區(華納威秀影城旁)，八十九年三月興建紐約紐約購物中心。以美式新穎前衛的外觀設計、藝術化的超級空間概念，並秉持服務業顧客至上的精神，塑造出理想的購物環境，精緻的特殊風格及多元化生動活潑的外場活動。紐約紐約紐約紐約-產品產品n核心產品:時尚名品n產品價格:多為中高價位n風格特色：以美式新穎前衛的外觀設計、藝術化的超級空間概念n產品品質:u國外名牌專櫃進口n服務品質-三網環境u便捷的交通網u無線上網u服務網紐約紐約紐約紐約-交通交通紐約紐約 紐約購物中心紐約購物中心 地址：台北市信義區松壽路12號（台北市松智路、松壽路口，華納威秀影城旁）紐約紐約紐約紐約商店設
14、置商店設置屬於跑道式，但商家擺設不按規定設置，故逛來感到凌亂n背景音樂：異國風(多為歐美風)，聽來輕鬆愉快，可使人悠閒購物n店家擺設：擁擠混亂，店與店之間分隔和標示不清，使人找不到要去的店n商品展示：少數店家依主題設置，其餘多屬傾倒櫃，感覺沒價值n另有設湯姆熊和玩具反斗城適合親子同遊n燈光佈置：看各家風格設計n來店人數多紐約紐約紐約紐約-優劣勢與建議優劣勢與建議優勢：優勢：n提供的產品多為大眾所熟析且較易被消費者接受，所以對於裡面的專櫃而言忠誠度高n引進歐美日最新流行品牌進店，特別是在信義區是獨家的 n店鋪位置在商業區及交通轉運站n消費族群廣n商品流行性高 n不定期舉辦活動以吸引顧客 n店門口
15、隨時保持清潔n在門外即可清楚分辨此為購物中心n整家店給人的感覺是明亮有活力的n店搭配的色彩協調適當劣勢：劣勢：n賣場動線混亂，容易使人感到反感而離去n租金不便宜 n店鋪裝潢、設備投資所需成本大 n雖然有設顧客反應區，但感覺並不是很重視，所以顧客很容易被其他附近的百貨所吸引走建議：建議：n賣場的動線設計可以在流暢些n網站內容可以豐富些（例：網站導覽、線上DM等）產業介紹產業介紹-台北台北n英文名TAIPEI 101，前名台北國際金融大樓，位於台北市信義計畫區，世 貿 中 心 旁，總 高508M，為全球首創多節式摩天大樓，第27層至第90層共64層中，每8層為一節，一共8節，每層外牆均外斜7，加上
16、處處可見的傳統風格裝飾物，有節節高升，花開富貴的意象台北台北-經營策略經營策略n促銷活動n公共關係n顧客忠誠度n品牌知名度n產品多元化n世界上最高的景觀餐廳n核心產品核心產品：u化妝品、內衣及服飾為主力n產品價格：產品價格：u中高價位n風格特色：風格特色：u大都會生活的縮影u挑高寬敞的購物享受u集合眾多獨家n品質：品質：u精緻、尊榮享受台北台北-交通交通n臺北捷運南港線市政府站出口2出站，步行10分鐘即可到達。或可在出站後於忠孝東路搭乘公車537、藍5，即可抵達台北台北101101商店設置商店設置左圖是1F5F，右圖是B1皆為跑道式設計n背景音樂：無n店家擺設：店家坪數略小，擺放物少n商品展示
17、：陳列方式簡單明瞭，劃分明確n另設有屈城氏、BALENO、GIORDANO等評價商店n燈光佈置：柔和氣氛佳，使得物品看來高貴精緻n來店人數多台北台北-優劣勢與建議優劣勢與建議優勢：優勢：n融合了各項先進科技及頂級設備於一身，例如最有名的660噸防風阻尼器，為了外牆外斜而特別設計的結構，觀景台採用世界最快的電梯，辦公室採用雙層高速電梯，防火緊急避難室等n高度的優越性，摩天大樓成為顯著的地標，成為最有利的宣傳方式，尤其對於代表企業形象的總部辦公大樓而言，引人注意的大樓外觀不僅可以達到企業宣傳的廣告效益，也能夠讓大眾與員工對企業產生認同n增加城市商業價值，信義區房價大漲n促進地方繁榮，對外招商n世貿
18、、華纳、新光三越都在附近，在101還沒建成的時候就已經有商圈市場，世貿也時常不定時舉辦展覽！所以客源算是相當多劣勢：劣勢：n目前101大樓的承租作業只完成五成n辦公室每坪租金高達2500元，一直被認為租金太貴招商困難n地價、租金一定不便宜建議：建議：n可再多進些專櫃，增加商品種類n增加獨特性，賣些別家百貨公司沒賣的商品n購物中心內的指標不清楚，應派人進行改善產業介紹產業介紹-新光三越新光三越n新光三越追求創新與突破的代表作信義新天地。新光三越自1997年起於台北最精華的地帶階段性呈現的信義新天地說明了新光三越求新求變的經營理念，期待在此區為消費者打造與國際時尚零時差的購物天堂，水平式的新購物概
19、念、彷如巴黎香謝的名品大道、以及滿足各個客層的豐富商品，信義新天地清楚地為消費者規劃了專屬的購物空間。新光三越新光三越-經營理念經營理念n促進台灣百貨業的國際化n以成為具國際水準的連鎖百貨體系為目標n以生活提案、文化藝術等多項創舉開啟百貨業的新風貌n完成全省百貨連鎖服務網n繼續提供予顧客豐富、高品質的商品、明亮舒適的購物空間和真心誠意的服務新光三越新光三越-服務品質及特色服務品質及特色n商品品質較佳n商品種類較多n賣場空間寬敞n屬於流行指標n整體感覺較溫馨且有秩序n較常舉辦各類活動n廣告促銷活動多n服務熱誠n客層偏年輕族群信義新天地3館內B3B5共754個停車位，提供 停車服務週邊A10停車場
20、、A13停車場、松壽廣場地下 停車場及市政府臨時停車場共約4500多個公有停車位新光三越新光三越商店設置商店設置屬跑道型以新光三越以新光三越A11A11為例為例n背景音樂：無n店家擺設：商店隔間比紐約紐約好，但還是有點亂n商品展示：不知是否因為在舉辦週年慶的關係，陳列方式雜亂屬傾倒式n燈光佈置：明亮，跟一般百貨沒兩樣n來店人數多新光三越新光三越-優劣勢與建議優劣勢與建議優勢：優勢：n碩大的樓面包容多樣的商品與服務n各館間有天橋相連，顧客無需至街道上人擠人的換館消費n商品較具流行性n消費族群廣劣勢：劣勢：n各館間同品牌商品多n地價、租金昂貴n裝潢費用高建議：建議：n四館同質性高，應有差異性競爭與
21、替代競爭與替代n現有競爭者：現有競爭者：u全客層百貨公司：太平洋崇光百貨以及大葉高島屋u小而精的中型百貨公司，如明耀百貨、中興百貨以及德安百貨的社區型百貨n潛在競爭者：潛在競爭者：u連鎖便利商店、量販店、福利中心等都是n替代品威脅：替代品威脅：uNep19、美麗華、京華城議價能力議價能力n購買者議價能力：購買者議價能力：u議價槓桿而言，百貨公司所採取的價格策略是不二價方式u專櫃商品皆是有品牌的商品，其價格比較貴，因此消費者對於價格敏感性較低n供應商議價能力：供應商議價能力：u專櫃：可以降低公司的營運風，險減少業者存貨的資金壓力，但是也減少業者運用行銷策略的能力消費者消費者紐約紐約紐約紐約n立地
22、屬性：信義區熱門商圈n消費族群：男女老少皆宜n消費目的：逛街娛樂台北台北n立地屬性：信義區熱門商圈n消費族群：具消費能力的25至35歲的上班族女性市場n消費目的：購物享受新光三越新光三越n立地屬性：信義區熱門商圈n消費族群：大眾性n消費目的：購物享受商圈評估-信義商圈 商圈範圍 信義路、忠孝東路、基隆路、松德路所圍 商圈型態 混合型商圈 假日商圈人潮300.000以上消費能力 中級消費群 規模 A級商圈 租金行情 2萬以上(坪)市場開發度 土地尚未開發完全，腹地廣大 商圈評估-信義商圈未來規劃與周邊發展1.將陸續興建新的大型 商業 建築2.未來的捷運信義線。磁點 新光三越信義店、新光三越新天地
23、、新舞台、紐約紐約購物中心、華納威秀、凱悅飯店等，台北 以上的商圈評估來看信義商圈裡的商業建築是有其成長與獲利的空間信義商圈的SWOT分析S：1.位於臺北市市中心，臺北市政府、臺北市議會皆位此。位於臺北市市中心，臺北市政府、臺北市議會皆位此。2.2.具備全球化的外觀，創造了國際感十足的全球化城具備全球化的外觀，創造了國際感十足的全球化城 市意象市意象3.3.從區位來看相較於台北市其他的商圈，如忠孝商圈、從區位來看相較於台北市其他的商圈，如忠孝商圈、西門町，聚集人潮的便利性還是蠻高的西門町，聚集人潮的便利性還是蠻高的 4.有兩千個停車位的商圈，全台絕無僅有有兩千個停車位的商圈，全台絕無僅有5.5
24、.世貿展覽帶來大量人潮世貿展覽帶來大量人潮 信義商圈的SWOT分析WW：1.1.地價節節高升地價節節高升 2.2.商圈在平日人潮很少，主要是在此辦公人士，或者是商圈在平日人潮很少，主要是在此辦公人士，或者是 信義、松山區一帶居民居多信義、松山區一帶居民居多 O O：1.1.信義捷運的建成將使來這消費的人口增加信義捷運的建成將使來這消費的人口增加2.2.各企業總部陸續進駐各企業總部陸續進駐 3.3.培養青少年客群開始能夠消費，進而養成其忠誠培養青少年客群開始能夠消費，進而養成其忠誠 度，是企業經營者要思考的新路。度，是企業經營者要思考的新路。信義商圈的SWOT分析T：1.1.衣蝶百貨商圈與捷運淡
25、水線中山站商圈帶來的雙重衣蝶百貨商圈與捷運淡水線中山站商圈帶來的雙重商圈優勢效應。商圈優勢效應。2.2.南京西路商圈的腹地上結合鄰近國際觀光飯店商機，南京西路商圈的腹地上結合鄰近國際觀光飯店商機，形成了購物、美食並重的商圈，為都會男女的流行形成了購物、美食並重的商圈，為都會男女的流行時尚重地。時尚重地。3.忠孝商圈，沿路上有許多大型百貨公司，由西而東忠孝商圈，沿路上有許多大型百貨公司，由西而東分別為太平洋崇光百貨、明耀百貨、分別為太平洋崇光百貨、明耀百貨、ATTATT廣場，敦廣場，敦化南路上還有太平洋崇光百貨二館，復興南路上有化南路上還有太平洋崇光百貨二館，復興南路上有微風廣場，提供民眾購物消費的好去處。微風廣場，提供民眾購物消費的好去處。
