1、住房商业性贷款和公积金贷款张 勇 2017.09.08目 录C-0105第一章第二章个人住房商业性贷款住房公积金贷款 第一章-个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款概述PART 01（一）个人住房商业贷款的含义01（二）住房商业性贷款与住房公积金贷款的差异（三）住房商业性贷款与住房抵押贷款的差异（四）申请住房商业性贷款的常见问题（五）购房人申请商业性贷款的办理流程（六）目前的商业住房贷款政策（一）个人住房商业贷款的含义1、个人住房商业性贷款，通俗的说法有住房按揭贷款、按揭贷款、购房贷款等。2、个人住房商业性贷款，是指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇住房时，抵押其所购买的住房，作为偿还贷款的
2、保证而向银行申请的贷款。（二）住房商业性贷款与住房公积金贷款的差异1、利率不同。商业性贷款的利率高，公积金贷款的利率低，例如2017年7月，25年期商业性贷款利率4.9%，公积金贷款利率只有3.25%。后者只有前者的2/3。若以贷款100万元为例，商业性贷款比公积金贷款每月多915元；总还款额多274 387元。贷款100万元 25年商业贷款公积金贷款等额本息每月还款额5788元4873元等额本息总还款额1736336元1461949元（二）住房商业性贷款与住房公积金贷款的差异3、贷款对象不同。商业性贷款对贷款对象受限比较少，而公积金贷款局限于缴存所在地贷款或者政策允许条件下的异地贷款。2、最
3、高额度不同。商业性贷款最高额度由评估价或者网签价决定，评估价、网签价高，贷款额度也多。而公积金贷款的最高额度，政府管理部门有限制，各地规定不一样。例如，2017年7月，北京市首套房最高额度为120万元，二套房为80万元。4、确定具体额度和期限的因素不同。商业性贷款具体额度一般由成交价和贷款成数确定，期限由借款人规定的范围内自由选择；而公积金贷款确定额度和期限的因素，除了成交价和贷款成数以外，还包括公积金每月缴存额、个人或家庭收入等。（三）住房商业性贷款与住房抵押贷款的差异2、住房商业性贷款的用途是非常明确的：用于购买指定的住房；而抵押贷款的用途很宽泛，各种消费（抵押消费贷）或者企业经营（抵押经
4、营贷）。1、住房商业性贷款的借款人，是即将拥有房屋所有权；而抵押贷款的借款人，是已经拥有房屋所有权。3、住房抵押贷款，有些用途，法律法规已经明令禁止，例如，炒股、抄期货、抄外汇、炒房等。（四）申请住房商业性贷款的常见问题2、贷款金额。也就是，我能贷多少钱？1、贷款资格。也就是，我是否能申请住房商业贷款？4、贷款利率。也就是，我申请的贷款，利率是多少？3、贷款期限。也就是，我能贷多长时间？6、每月还款额。也就是，我每个月需要还多少钱？5、还款方式。也就是，我怎么偿还贷款？7、贷款银行。也就是，我向哪个银行申请贷款？（五）购房人申请商业性贷款的办理流程以上流程是常见流程，有些事项的前后顺序，并不是
5、固定不变。例如，房屋评估只需要在银行批贷之前，交易资金监管只需要在缴税之前等等。（六）目前的商业住房贷款政策一、首套、2套首付比例及利率折扣购买普通住宅购买非普通住宅套数最低首付比例最低利率折扣最低首付比例最低利率折扣首套35%基准40%基准2套60%1.280%1.2（六）目前的商业住房贷款政策二、关于购房套数的认定住房贷款套数的认定原则上以北京市建委系统查询套数结果为准，下表为北京各银行首套、2套认定标准（银行仍在政策细化中，可能会有调整）借款人家庭住房及住房贷款情况北京无房、无贷有1房，无贷款有1房，有贷款有2房外地无房、无贷首套2套2套 拒贷有1房，无贷款首套2套2套 拒贷有1房，有贷
6、款2套2套一部分银行可以按照2套操作/一部分银行拒贷拒贷有2房及以上，无贷款首套2套2套 拒贷有2房及以上，有1贷款2套2套一部分银行可以按照2套操作/一部分银行拒贷拒贷有2房及以上，有2贷款一部分银行按照2套操作/一部分银行拒贷一部分银行可以按照2套操作/一部分银行拒贷一部分银行可以按照2套操作/一部分银行拒贷拒贷*特别说明：1、已结清贷款记录计算套数，全国无房但有贷款记录，再次购房算二套2、外地两套及以上未结清房贷，有的银行认定只要有北京购房资质就可以按2套贷款（建行 光大 北京），有的银行拒贷（例：农行 工行）3、商住两用房限购，不计贷款套数4、在2017年3月24日（含）后离婚且离婚一
7、年以内的，计算套数三、执行节点：2017年3月17日（含）起网签的，按新政执行第一章-个人住房商业性贷款住房商业性贷款的资格PART 02（一）影响住房商业贷款资格的常见因素有哪些？02（二）房屋年龄的认定（三）银行要求家庭收入是负债的2倍，如何理解？（四）若收入证明不足以覆盖月供两倍，可采取什么办法？（一）影响住房商业贷款资格的常见因素有哪些？2、借款人的年龄。借款人的年龄。银行对借款人年龄的要求：一般为18-60周岁。1、借款人的国籍。借款人的国籍。例如，外籍人士购房申请贷款，能贷款的银行有：汇丰银行、花旗银行、渣打银行、交通银行。4、借款人家庭的收入水平。借款人家庭的收入水平。银行对借款
8、人家庭收入水平的要求：收入是负债的2倍。3、房屋的年龄。房屋的年龄。银行对房屋年龄的要求：一般为35年以内。5、借款人的征信情况。借款人的征信情况。银行对借款人征信情况的要求：一般为逾期不能“连三累六”。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。（二）房屋年龄的认定2、查看房屋评估报告，以评估报告认定的建成年代，计算房屋的年龄。1、查看房产证中的房屋登记表测绘日期，以测绘日期确定房屋年龄。以上3种方法中，第3种方法认定的房屋年龄，最权威，也容易被其他各方接受。3、到房地产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年代，计算房屋的年龄。（三）银行要求家庭收入是负债的2倍，如何理解？2、家庭负债的认定
9、：通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。目前除了人民银行的征信中心，还有一些商业机构（鹏元征信）出具的征信。1、家庭收入的认定：（1）通过银行打印的工资流水认定；（2）通过借款人所有的银行卡流水认定；（3）通过所在工作单位开具的收入证明认定。（四）若收入证明不足以覆盖月供两倍，可采取什么办法？2、男女朋友共同借款（交通银行，北京银行，工商银行）。1、可开具兼职收入证明（浦发银行，招商银行，工商银行，邮政储蓄银行，北京银行，光大银行）。4、可将所有奖金、补助、住房公积金，全部计算收入。3、父母作为担保人（工商银行，北京银行）。5、接力贷，子女作为所购房屋的所有权人，父母双
10、方或一方与该子女作为共同借款人（建设银行，浦发银行，农业银行）。第一章-个人住房商业性贷款住房商业性贷款的金额PART 03（一）影响住房商业性贷款金额的因素，常见有哪些？03（二）如何计算住房商业性贷款的金额？（三）网签价格是什么？（四）评估价格是什么？（五）影响贷款成数的因素有哪些？（六）如何认定首套、二套？（七）如何认定普通住房、非普通住房？（八）如何理解最低首付款比例？（一）影响住房商业性贷款金额的因素，常见有哪些？2、房屋的评估价格。1、房屋的网签价格。3、贷款成数。（二）如何计算住房商业性贷款的金额？贷款金额=最小值（网签价格，评估价格）贷款成数。（三）网签价格是什么？网签，是买卖
11、双方在政府主管部门规定的系统内签订房屋买卖合同。网签价格，就是网签合同上体现的房屋成交价格。网签价格，就是网签合同上体现的房屋成交价格。（四）评估价格是什么？1、评估价格，是指估价报告标明的价格。估价报告必须是有资质的房地产估价机构出具；经纪公司（如链家、搜房等）自动评估的价格，只能作为内部参考，银行等金融机构不认可。2、评估价格往往低于成交总价，通常为成交总价的0.85-0.90，其原因是抵押中的估价，房地产估价师为了防范金融风险，往往比较谨慎。（五）影响贷款成数的因素有哪些？2、购房人所购房屋是普通住房还是非普通住房。1、购房人所购房屋是首套还是二套。3、政府政策。（六）如何认定首套、二套
12、？1、区分首套与二套的房屋是住房。非住房，如商住房等不计算套数。2、区分首套与二套，是以家庭为单位。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住房，都认定为家庭拥有的房屋套数。4、银行认定的住房为首套的，可以享受贷款的利率优惠；不动产登记机构认定的住房为首套的，可以享受税收优惠。3、在我们国家，认定住房是首套或二套，有两个部门：一是，银行；二是，不动产登记机构或者税务部门。两个部门的认定标准，有时一致，有时不一致。5、2017年3月17日以后，银行认定首套的标准：北京无房，也没有任何的商业性住房贷款记录。6、2017年3月17日以后，银行认定二套的标准：北京有一套住房，或者有住房商业性贷款记
13、录或者最近1年有离婚记录。（七）如何认定普通住房、非普通住房？（1）容积率：1.0以上（含），以估价报告认定为准。（2）建筑面积：140平米以内（含），以房产证标注为准。（3）环线指导价：总价或者单价满足其一即可。1、普通住宅，必须同时具备下列3个条件：位置总价单价五环以内低于468万低于39600元五环到六环低于374.4万低于31680元六环外低于280.8万低于23762元（七）如何认定普通住房、非普通住房？各个银行参照标准不一。2、已购公有住房，超过普通住房条件的，如何认定？超过普通住房条件，但仍认定为普通住房的银行有：（1）工商银行；（2）建设银行；（3）农业银行；（4）中国银行；（
14、5）北京银行；（6）光大银行；（7）平安银行；（8）上海银行。超过普通住房条件，认定为非普通住房的银行有：（1）民生银行；（2）兴业银行；（3）汇丰银行；（4）招商银行。（八）如何理解最低首付款比例？1、在房地产经纪业务中，经常碰到下列两种情况：（1）已知首付款，求最高可承受的房价；（2）已知房价，求最低首付款。2、首付款,是指购房人在房屋过户前预付的款项。首付款、成交价与贷款金额的关系为：首付款=成交价-贷款金额。4、2016年10月1日后，北京市对最低首付款比例的规定如下表：3、自1998年住房制度改革以来，首付款最低比例就成为国家调控房地产市场的工具，调整范围处于20%-70%。房屋性质
15、首套房最低首付比例二套房最低首付比例利率普通住房35%50%首套利率最低为基准利率的0.85，二套利率为基准利率的1.1倍非普通住房40%70%自住型商品住房、两限房等政策性住房30%第一章-个人住房商业性贷款住房商业性贷款的期限与利率PART 04（一）哪些因素影响住房商业性贷款的最长期限？04（二）哪些因素影响住房商业性贷款的利率？（三）申请商业贷款期间，若遇到国家调整基准利率，有何影响？（一）哪些因素影响住房商业性贷款的最长期限？1、国家政策。目前北京市政策规定，住房商业性贷款的期限最长不超过25年。2、房屋年龄。一般要求房龄在30年以内，最长贷款年限计算：贷款年限+房龄50（各银行之间
16、有差异）。3、借款人年龄。一般要求借款人不超过65周岁，最长贷款年限计算：贷款年限+借款人年龄65周岁。以上得出的三个最长期限，取最小值，就是该业务的最长贷款期限。以上得出的三个最长期限，取最小值，就是该业务的最长贷款期限。（二）哪些因素影响住房商业性贷款的利率？1、人民银行的政策。目前银行贷款的基准利率，以及上下浮动范围，都是由人民银行确定的。2、所购房屋为首套的，利率最低为基准利率；为二套的，利率为基准利率的1.1-1.2倍。3、个人征信情况。个人征信较差的（2年内超过连三累六），银行往往会提高贷款利率。4、其他影响贷款利率的因素：（1）借款人的工作单位及收入情况；越好，利率越低。（2）房
17、屋的建成年代；越新，利率越低。（3）房屋位置；越好，利率越低。（4）贷款金额；越大，利率越低。（三）申请商业贷款期间，若遇到国家调整基准利率，有何影响？1、这种情况涉及4个时间节点：（1）人民银行发布的利率调整日期。（2）银行面签日期；（3）银行批贷日期；（4）银行放款日期。2、只要利率调整日在放款日期之前，执行调正后的新利率。也就是，已面签、已批贷，只要未放款，执行调整后的新利率。3、对已放款的业务，利率调整的时间节点：（1）国内银行，以年为单位，在下一个还款年开始时调整，也就是，次年1月1日开始执行新利率。（2）花旗银行，以季度为单位，下季度开始执行新利率。（3）汇丰银行，以月为单位，下个
18、月开始执行新利率。第一章-个人住房商业性贷款住房商业性贷款的还款方式PART 05（一）住房商业性贷款常见的还款方式有哪些？05（二）等额本息与等额本金的区别有哪些？（一）住房商业性贷款常见的还款方式有哪些？1、等额本息。、等额本息。又称为定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。2、等额本金。、等额本金。又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。（二）等额本息与等额本金的区别有哪些？差异等额本息等额本金本金和利息比重不同每月还款额相同，本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减
19、。即在月供“本金与利息”的分配比例，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态，它将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少。适合人群比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升。优劣复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩
20、余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。简单利率计算。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起计算利息，而只有本金计算利息。第一章-个人住房商业性贷款办理商业贷款银行面签，需要携带哪些资料？PART 06（一）业主（卖方）06（二）业主携带的资料，有哪些特殊情形？（三）客户（买方）（一）业主（卖方）通常情况下，按照下表执行：通常情况下，按照下表执行：业主情形所需资料未成年身份证、户口本、银行卡、房产证、监护人身份证、
21、监护公证业主成年单身身份证、户口本、银行卡、房产证业主成年已婚双方身份证、双方户口本、银行卡、房产证、结婚证业主成年离异身份证、户口本、银行卡、房产证、离婚证、离婚协议或者法院判决书业主成年丧偶身份证、户口本、银行卡、房产证、死亡证明业主为公司房产证、股东决议、授权委托书、购房合同、组织机构代码证、法人身份证明、营业执照副本复印件加盖公章、公司章程、税务登记证、开户许可证、公章（二）业主携带的资料，有哪些特殊情形？（1）若所购房屋为已购公房，还需提供原购房合同。（2）若所购房屋为央产房，还需提供原购房合同、在京中央单位已购住房产权变更登记通知单。（3）关于监护人身份证、监护公证，父母一方即可，
22、贷款必须提供监护公证，个别银行要求父母一起办理。注意：户口在一起，不做公证的是过户政策，即部分城区如果子女与父母在同一个户口本上，且父母之一为户主的，可以不开具监护公证。（4）要求夫妻双方必须亲自到场的，若配偶不能到场，应提供委托公证书。（5）离婚证、离婚协议（注明业主单独处决权并民政局盖章）；判决书（如果离婚协议未写明业主单独处决权或者产权不明晰，需原配偶到场）（6）关于业主丧偶，如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之前，需要做继承公证；如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之后，携带能够证明购房时间的资料，业主本人到场即可。（7）业主为多人，需要全部业主到场并且业主的配偶
23、也要到场，如果不到场，需出具公证委托书。（三）客户（买方）通常情况下，按照下表执行：通常情况下，按照下表执行：客户情形所需资料客户成年单身身份证、户口本、收入证明、所在工作单位营业执照副本复印件盖公章或者工作证或者在职证明客户成年已婚双方身份证、双方户口本、双方收入证明、结婚证、双方工作单位营业执照副本复印件盖公章或者工作证或者在职证明客户离异身份证、户口本、收入证明、所在工作单位营业执照副本复印件盖公章或者工作证或者在职证明、离婚证，离婚协议盖民政局的章客户成年单身身份证、户口本、收入证明、所在工作单位营业执照副本复印件盖公章或者工作证或者在职证明客户丧偶身份证、户口本、收入证明、所在工作单
24、位营业执照副本复印件盖公章或者工作证或者在职证明、户口本变更配偶死亡，或者提供死亡证明第一章-个人住房商业性贷款商业性贷款中的特殊问题PART 0707商业性贷款中的特殊问题序号特殊情形对应办理银行1外籍人士申请贷款汇丰银行、花旗银行（美国人不批）2卖房人为未成年人光大银行（十岁以上），北京银行和中信银行（监护公证，父母到场，父母和孩子都可以收款）3买房客户为未成年人光大银行（客户年龄不受限制，但必须与监护人至少一方共有，须有监护公证）；交通银行（须有监护公证，与监护人共有房本）4购房人征信较差招商银行、工商银行、兴业银行、建设银行、花旗银行（花旗银行只看近一年征信，看借款人本人，不看配偶）5
25、房屋年龄老，超过30年北京银行、工商银行、光大银行、浦发银行、北京农商，可能降低成数6所购房屋为地下室、半地下室建设银行、华夏银行7面签时，业主可不到场汇丰银行、花旗银行等所有外资银行8面签时，业主配偶可不到场浦发银行、包商银行、上海银行，以及所有外资银行9两限房（满5年，能交易）农业银行、汇丰银行，但降低成数10产权人配偶死亡且无产权份额，不用办继承公证建设银行、农商银行第二章-住房公积金贷款住房公积金概述PART 01（一）什么是住房公积金？01（二）住房公积金福利性有何具体体现？（三）什么是住房公积金贷款？（四）购房人申请住房公积金贷款，有哪些常见问题？（一）什么是住房公积金？住房公积金
26、（也称公积金）是指：职工及其所在工作单位缴存的长期住房储备金。（二）住房公积金福利性有何具体体现？1、单位为职工交纳的住房公积金不低于职工个人缴纳的金额，所以有些福利好的单位，个人缴存5%，单位缴存12%。但大多数单位，个人缴存额与单位缴存额是一样的。2、不论职工自己缴存的住房公积金，职工所在工作单位为职工缴存的住房公积金，均属于职工个人所有。3、住房公积金贷款的利率低于商业性贷款的利率，差值为1.5-2个百分点。若贷款100万，期限25年（300个月），2017年7月商贷利率4.9%，公积金贷款利率3.25%，等额本金方式，商贷每月还款5788元，公积金每月还款4873元。（三）什么是住房公
27、积金贷款？住房公积金贷款是指：由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向申请人发放的贷款。1、贷款资格。也就是，我是否能申请住房公积金贷款？2、贷款金额。也就是，我能贷多少钱？4、还款方式。也就是，我怎么偿还贷款？3、贷款期限和利率。也就是，我能贷多长时间？利率是多少？5、每月还款额。也就是，我每个月需要还多少钱？6、贷款的流程以及备件。（四）购房人申请住房公积金贷款，有哪些常见问题？第二章-住房公积金贷款北京市住房公积金贷款概述PART 02（一）公积金有哪些类别？02（二）如何判断公积金的类别？（一）公积金有哪些类别？北京市公积金分为三类：市属公积金、国管公积金和中直公积金。（二）如何
28、判断公积金的类别？1、当事人向本单位负责缴存公积金的部门或人员咨询、确认。这种方式，为最优方式。2、通过下列信息判断。这种方式，可作为辅助方式。类别公积金联名卡缴存地点单位登记号单位登记号举例市属公积金交通银行工商银行招商银行北京市(包括各区县)住房公积金管理中心身份证号再加两个零110XXXXXXXXXXXXXXX00国管公积金建设银行中国银行中央国家机关住房资金管理中心单位登记号是以5开头512XXXXXXXXX 或 502XXXXXXXXX中直公积金 中共中央直属机关住房资金管理中心北京住房公积金管理中心中直分中心 第二章-住房公积金贷款北京市住房公积金贷款的申请资格PART 03（一）
29、哪些因素，影响公积金贷款申请资格？03（二）申请公积金贷款，申请人应同时具备什么条件？（三）申请公积金贷款，申请人账户应当具备什么条件？（四）申请住房公积金贷款，有哪些特殊情形？（五）购买哪种类型的房屋，才能申请公积金贷款？（六）征信报告对申请公积金贷款有何影响？（七）公积金贷款中的首套、二套如何认定？（八）外地的房屋或者贷款记录，如何认定？（一）哪些因素，影响公积金贷款申请资格？2、申请人公积金账户的基本情况。1、申请人的基本情况。3、购买房屋的类型。（二）申请公积金贷款，申请人应同时具备什么条件？2、申请人具有购房资格，以及购房套数，也就是申请人购买的住房是首套或二套。1、申请人具有完全的
30、民事行为能力。3、申请人家庭无未还清的公积金贷款及公积金贴息贷款。（三）申请公积金贷款，申请人账户应当具备什么条件？2、公积金账户开户1年以上，并且连续12个月（从申请日开始，向前推算12个月）足额缴存。1、目前账户是缴存状态，未停止。3、公积金缴存地点为北京。（四）申请住房公积金贷款，有哪些特殊情形？2、若公积金缴存地点不在北京，申请人申请公积金贷款，则需要有北京户口、且所购住房为首套住房。1、若申请人购买首套住房时，已经使用了2次公积金贷款（包括市属、国管、中直公积金贷款），第3次及以后再申请使用国管公积金贷款的，需上一次公积金贷款结清满5年。3、若申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职
31、工，则不受下列条件限制：目前账户是缴存状态，未停止。公积金账户开户1年以上，并且连续12个月（与申请日接近）足额缴存。（五）购买哪种类型的房屋，才能申请公积金贷款？2、若所购房屋为第二套住房，则该套住房只能为普通自住住房，不能为公寓、别墅及其他高档住宅。1、住宅和70年使用年限的公寓。商住两用的房屋不能使用公积金贷款。（六）征信报告对申请公积金贷款有何影响？2、国管公积金贷款，近两年内申请人或者其配偶有贷款（什么贷款）逾期的，连续3-5次最高贷款额度下浮20%，连续6次直接拒贷。1、市属公积金贷款，不管征信多差，都不影响批贷结果。（七）公积金贷款中的首套、二套如何认定？2、在北京市住房和城乡建
32、设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策。1、在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，执行首套自住住房贷款政策。（八）外地的房屋或者贷款记录，如何认定？2、外地有未结清的住房公积金贷款，不能再申请住房公积金贷款。1、申请人在外地（非北京地区）有房屋（不限住宅），或者有商业贷款（不论是否还清），不计算住房套数；第二章-住房公积金贷款北京市住房公积金贷款的金额PART 04（一）哪些因素，影响住房公积金贷款的金额？04（二）目前，公积金管
33、理中心规定的贷款最高额度和贷款成数是多少？（三）通过市属公积金、中直公积金每月缴存金额，如何计算贷款额度？（四）个人账户每月缴存金额如何理解？（五）申请国管公积金贷款，如何计算贷款额度？1、公积金管理中心规定的最高额度。2、申请人所购住房的套数。4、申请人每月的公积金缴存金额。3、房屋的网签价格、评估价格与贷款成数。以上四者计算的额度，取最小值。（一）哪些因素，影响住房公积金贷款的金额？（二）目前，公积金管理中心规定的贷款最高额度和贷款成数是多少？项目首套住房二套住房公积金贷款成数8成8成公积金贷款金额最高120万最高80万（三）通过市属公积金、中直公积金每月缴存金额，如何计算贷款额度？2、若
34、申请人已婚 贷款额度=（个人账户每月缴存金额缴存比例-14002）万元对应年限的月均还款额（查询网站 贷款额度=（个人账户每月缴存金额缴存比例-1400）万元对应年限的月均还款额（查询网站 05（一）哪些因素，影响住房公积金贷款的贷款期限？05（二）申请人月均收入（税前收入）超过北京市职工月平均收入3倍（含），对贷款期限有何影响？（三）申请人账户每月缴存的公积金额度，对贷款期限有何影响？1、公积金管理中心规定的最高年限。目前为25年。2、所购房屋的结构及年龄。砖混结构（混合结构）：47年-房龄，钢混：57年-房龄。4、申请人月均收入（税前收入）超过北京市职工月平均收入3倍（含）。3、申请人及配
35、偶的年龄。市属：70-夫妻双方年龄大的人的年龄 国管：69-夫妻双方年龄大的人的年龄。5、申请人账户每月缴存的公积金额度。以上五点推算的贷款期限，取最小值，即为公积金贷款的期限。（一）哪些因素，影响住房公积金贷款的贷款期限？1、若申请人均月收入（税前收入）超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。2、2015年北京市职工月平均工资7086元，2016年7月至2017年6月申请公积金贷款，月收入21258元，适用上述规定。3、通过月还款额反推贷款期限，例如，贷款120万，利率3.25%，月收入25000元，每月还款额2500050%=12500元，一万元
36、每月还款额104.16元，查询万元对应年限的月均还款额表（查询网站 06（一）住房公积金贷款利率是多少？06（二）住房公积金的还款方式有哪些？（三）什么是自由还款方式，什么是最低还款额？（一）住房公积金贷款利率是多少？1-5年6-25年首套基准利率2.75%3.25%二套基准利率上浮10%3.025%3.575%1、等额本息，即还款期内，每月还款金额相等。公式：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1说明：A月还款金额，P贷款本金，i贷款月利率，n贷款月数。2、等额本金，即还款期内，每月还款本金相等。公式：A=P/n+(P-tP/n)i说明：A月还款金额，P贷款本金，i贷款月利率，n贷款月数，t
37、已偿还的月数。3、自由还款。（二）住房公积金的还款方式有哪些？1、自由还款，与等额本息和等额本金不同的另外一种还款方式，是指借款人申请住房公积金贷款时，公积金管理中心根据借款人的借款金额和期限，给出一个最低还款额，以后在每月还款额不少于这一最低还款额的前提下，根据自身的经济状况，自由安排每月还款额的还款方式。2、最低还款额，查询北京公积金管理中心网站主要业务贷款业务还款方式介绍。具体网站如下：（ 07（一）市属/中直公积金贷款的流程及时效是怎样的？07（二）国管公积金贷款的流程及时效是怎样的？签署房屋买卖合同（1个工作日）买方购房资格审核，卖方房屋核验（15个工作日）网签（1个工作日）评估（1
38、0个工作日）面签、初审（10-15个工作日）签署借款合同（1个工作日）缴税（3个工作日）过户（1个工作日）银行放款（15个工作日）。（一）市属/中直公积金贷款的流程及时效是怎样的？签署房屋买卖合同（1个工作日）买方购房资格审核，卖方房屋核验（15个工作日）评估（10个工作日）网签（1个工作日）面签，签署借款合同（1个工作日）贷款审批（10个工作日）缴税（3个工作日）过户（1个工作日）银行放款（15个工作日）。（二）国管公积金贷款的流程及时效是怎样的？谢 谢1记忆是在头脑中积累和保存个体经验的心理过程，是人最基本的智慧之一，联结着我们的过去与现在。一切经验都要经过编码、储存和提取才能形成完整的记
39、忆过程。2朗读在短时记忆向长时记忆转化的过程中充当了刺激物的角色。在读的过程中，我们需要将更多的注意力集中在所要记忆的信息上，也更能帮助我们记住它。3朗读是加深记忆的有效方法，但并不是唯一的方法。记忆规律，还有许多未解之谜，有待我们继续探索和发现。4草书特点是结构简省，笔画连绵；楷书由隶书逐渐演变而来，更趋简化，字形由扁改方，平正而不呆，齐整而不拘。5行书是在隶书的基础上发展起源的，介于楷书、草书之间的一种字体，是为了弥补楷书的书写速度太慢和草书的难于辨认而产生的。6.会赏析其语言，如从遣词、用句、修辞等方面揣摩、推敲、理解作者炼字达意的技巧；7.从作家作品的语言风格的比较中，从用韵、节奏、音
40、调三个方面去品味其语言的音乐美、节奏美、韵律美。8.本题考查中心论点的提炼。从文章的标题“如何看待数字时代的文学评论”来看，文章的中心论点是对这一论题的回答。解答时，我们要在整体阅读的基础上，从文中找出最能回答该问题的句子，作为本文的中心论点。9.使用了举例论证，以人们对待周六观点这个电视栏目的态度为例，具体有力的论证了关于评论的影响力:评论是否有效取决于其具体内容，评论也绝不是简单的对与错的问题。为下文引出中心论点作铺垫。10培根是英国文艺复兴时期最重要的散文家、哲学家之一。从他的散文中我们可以感受到文艺复兴时期的思想者如何在旧的社会结构和思想体系日趋瓦解之际，致力于探讨并树立新的信念、规范和道德。
