1、Qingdao Outlet Mall Market Research2014年6月青岛奥莱市场调研报告1Q i n g d a o O u t l e t Ma l l Ma r k e t R e s22青岛城市概况2013人口（万）东营滨州德州 济南聊城淄博烟台青岛青岛市约77010,654主城区约2801,159威海人口与面积面积（平方公里）GDP(亿人民币)消费支出(人民币,市区)出口(亿美元)进口(亿美元)潍坊8007 (10%)22,060(8.2%)济宁菏泽临沂商业泰安日照420(2.9%)359(11.0%)青岛，位于山东半岛，与黄海相望，是中国大陆地区最重要的进出口海岸。青
2、岛雄厚的工业基础和有竞争力的港口优势是整个城市经济发展的基石。完善的贸易体系，与海洋产业的紧密结合以及日益发展的旅游业，使得青岛在中国的二线城市中异军突起。人均可支配收入(人民币，市区)高等教育机构财富35,227(9.6%)22 未来五年，青岛将继续其城市开发。向西，一个新的经济区西海岸经济新区将会继续吸引大量投资以促进青岛港和相关产业的发展；向东，未来“蓝色硅谷”的建成将会加速海洋科学与研究的发展（同时会进一步加强青岛作为主要海洋研究中心的主导地位）；向北，其发展重心将在高端制造业和新兴产业上。就业和教育高校在校人数(千人)291注释:青岛市主城区是指市南、市北、崂山、李沧、城阳、黄岛。*
3、人口统计为常住人口，数据来源于青岛市统计局。数据来源：青岛市统计局3青岛城市概况2 0 1 3 人口（万）东营德州宏观数据88007800680058004800年度GDP与增长率380028001800800200820092010GDP201120122013年度增长率20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%330028002300180013008003002008年度零售额25%20%15%10%5%0%420092010 零售额2011 20122013年度增长率青岛市人口与年龄分布40,00030,000人均购买力15-64岁 76%65 岁及以上 10%20,00
4、010,00014岁以下 14%-20092010201120122013可支配收入(人民币,市区)消费支出(人民币,市区)注释：表中人口统计指青岛市常住人口数据来源:青岛市统计局,第6次人口普查,2010GDP（亿元)年度增长率零售额（亿元）年度增长率宏观数据8 8 0 0 7 8 0 0 6 8 0 0 5 8 0 0 4 8 0 0 年度G D P 与青岛市可支配收入分析2017年中高端消费群体所占比重将上升到47%（年度可支配收入大于30,000元）。100%12%14%17%80%60%40%20%20%26%31%35%39%43%47%中高端消费群体比重将达到或超过47%150k
5、 Rmb这一临界点是指消费者开始在有一定规模的零售机构，大型超市，购物中心和奥特莱斯消费。0%数据来源:EIU临界点:30k($4,900)/人/年=81k($13k)/每家/年=6,750/每家/月5不同收入群体所占比重0%1%1%2%2%5%6%8%临界点：人民币 30,000元20002001200220032004200520062007200820092010201120122013E2014F2015F2016F2017F青岛市可支配收入分析2 0 1 7 年中高端消费群体所占比重将上升到青岛市区经济指数各区 GDP(亿元人民币)1600140012001000 800 600 4
6、00 200-市南*原市北*原四方李沧崂山 原黄岛20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%莱西平度即墨胶州城阳区GDP(亿元)GDP 年增长率社会消费品零售额（亿元人民币）40035030025020015010050-胶南社会消费品零售额（亿元人民币）*2012年，青岛市行政区划包括“七区五县”（如地图所示）).2013年，市北与四方合并成立新市北区，黄岛与胶南合并，成立西海岸经济新区，青岛市行政区划变为“六区四县”。因目前只能得到2012年数据，故如上地图和数据是根据2012年行政区划编制(青岛市统计年报，2012).6市南市北四方李沧 城阳市南*原
7、市北*原四方李沧崂山 原黄岛 城阳黄岛区崂山青岛市区经济指数各区 G D P (亿元人民币)1 6 0 0 市南*原青岛市旅游市场概况乘客流量 青岛流亭国际机场14,000,00012,000,00010,000,0008,000,0006,000,0004,000,0002,000,000-20082009201020112012全部乘客量%较上年变化百分比0%15%10%5%20%1000800600400200国内外旅游收入20.0%16.0%12.0%8.0%4.0%-20082009201020112012年度增长率收入(亿元人民币)0.0%国内外过夜逗留旅客数（万）70006000
8、500040003000国外游客来源地划分2012其他 15%欧洲12%北美 7%20001000-20082009201020112012国外逗留旅客数国内逗留旅客数合计亚太 66%数据来源:青岛市统计局7青岛市旅游市场概况乘客流量 青岛流亭国际机场1 4,0 0 0,青岛市旅游业分析 青岛，以其保存完好的德国建筑和狭长海滩而闻名，是中国旅游胜地之一。而且，每年这里都会有一系列的展览或庆祝活动。其中，每年八月为期两周的青岛国际啤酒节，吸引了大批的国内外游客。得益于其全年温和的气候，便利的交通，多样化的休闲娱乐设施和发达的MICE设施（Meetings/会议、Incentives/奖励旅游、C
9、onferencing and Conventions/大型企业会议、Exhibitions and Exposition/活动展览和Event/节事活动），青岛已经开始引起国内外MICE组织者们的注意。青岛有潜力成为中国MICE的领头羊，这会进一步刺激青岛旅游业和酒店业的需求。作为北京2008年奥运会帆船赛的举办地，青岛在世界范围的知名度进一步扩大。多样化的历史和文化名胜，古老的街道和欧式建筑，以及保存完好的天主教堂在青岛老城区几乎随处可见。青岛沿渤海湾而居，与黄海相望。游客及青岛市民可以尽情享受这里的海边雕塑公园、海滩和极地海洋世界。历史文化海洋资源崂山是道教的发源地，具有几千年的历史。崂
10、山及其群山以其独特的风光吸引力成千上万的游客。地文景观人文活动青岛啤酒闻名于世，每年秋天啤酒城的庆祝活动热闹非凡，啤酒街上到处都是游客的足印。即墨也以其自然温泉和国际水准的高尔夫俱乐部而为世人所熟知。8数据来源:仲量联行青岛市旅游业分析 青岛，以其保存完好的德国建筑和狭长海滩而青岛市旅游业分析 主要景点莱西湖公园(国家3A级景区)莱西湖生态(国家4A级景区)即墨温泉度假村(国家4A级景区)即墨鹤山风景区(国家3A级景区)崂山景区(国家5A级景区)即墨胶州城阳市北李沧 崂山市南黄岛 海边木栈道(国家4A级景区)青岛极地海洋世界和海底世界(国家4A级景区)尽管拟建项目在图中某些风景区周边，但是这些
11、景点与青岛市南部比较，并无特别之处，因此，我们对于项目周边的旅游设施没有进行深入分析。山景区(国家4A级景区)莱西平度米兰小镇奥莱青岛华山国际高尔夫俱乐部 (国家3A级景区)方特梦幻王国 (国家4A级景区)青岛啤酒街(国家3A级景区)大珠山景区(国家4A级景区)金沙滩(国家4A级景区)海边景点区(国家4A级景区)数据来源:仲量联行9青岛市旅游业分析 主要景点莱西湖公园(国家3 A 级景区)莱西青岛酒店业市场概况 从地域上划分，青岛的酒店可以划分为三个细分市场市南区香港中路，崂山区石老人，黄岛区凤凰岛。随着甲级写字楼和高品质住宅楼的发展，香港中路现在在青岛的酒店业市场占据主导地位。然而，随着崂山
12、区和黄岛区的发展，石老人和凤凰岛地区将会成为酒店投资者和运营者的青睐。酒店入住率和成交率通常在每年的二、三季度达到峰值。因为在气候比较温和的月份，随着休闲旅游的增多，对于酒店的需求也会增加。每年8月份的青岛国际啤酒节，在酒店业季节性变化中也扮演了重要角色。冬季相对来说需求不旺，因为青岛冬季比较寒冷。MICE的需求在冬季也呈下降趋势。星级酒店供应量分析（所有客房）(2013年第3季度)酒店客房入住率%平均每晚房价(人民币)每晚可售房收入(人民币)五星*103,51176.3%1,014774四星327,12675.5%488368三星739,55169.6%324226三星酒店37%四星酒店27
13、%二星酒店12%五星酒店24%*10家五星级酒店由青岛市旅游局提供，另有6家酒店不在旅游局名单中，但按国际标准可归为五星级酒店10数据来源:仲量联行青岛酒店业市场概况 从地域上划分，青岛的酒店可以划分为三个青岛客流圈分析客流圈：30-60-120分钟客流圈120分钟60分钟直线半径30分钟青岛实际驾驶半径11青岛客流圈分析客流圈：3 0-6 0-1 2 0 分钟客流圈1 2 0 分钟青岛市各客流圈人口情况30分钟客流圈(人口)备注5,279,76310,325,53829,720,829尽管2小时的驾驶半径可以到达华北平原密集人口区，但是青岛靠海的地理位置及自身较少的人口，使得其集群效应并不明
14、显。周边城市（主要指市区，及地方县级城市）客流圈人口情况人口总数1小时客流圈（城区)备注青岛是山东半岛南部唯一的大城市，但是2小时客流圈内有多个地级城市，比如烟台和连云港，因其与青岛距离较远，不能对青岛的消费客群提供有力支撑。3,695,86413,695,86448,788,42912青岛客流圈分析1小时客流圈(人口)2小时客流圈(人口)1小时客流圈(人)2小时客流圈（城区)2小时客流圈(人)青岛市各客流圈人口情况3 0 分钟客流圈(人口)备注5,2 7 9城市收入水平分析*下表列出了青岛市交通圈所涵盖的主要城市，以及30-60-120分钟交通圈预测人口数量和当地平均可支配收入情况。周边城市
15、以沿海城市为主，经济发展较好，收入水平较高。城市青岛烟台威海潍坊东营淄博临沂日照 连云港 30 分钟(人口)5,279,763-32,14530,7227,919,593254,044-1,969,969-181,932-8,975,5255,976,737835,6697,550,73759,376226,0341,677,5302,778,1091,641,11228,2472012 平均可支配收入 (人民币)32,14530,04528,63025,81730,95328,18924,45222,81724,342N/A注释:本表中数据涵盖全部人口，不仅限于主城区。13青岛客流圈分析加权
16、平均收入 1小时(人口)2小时(人口)数据来源:EIU城市收入水平分析*下表列出了青岛市交通圈所涵盖的主要城市，以基础设施分析-青岛的铁路和高速公路3220411563721421234567青银高速青新高速环湾高速青兰高速沈海高速威青高速滨海大道12312国道204青岛-济南铁路青岛-新沂铁路青岛-烟台铁路胶州湾跨海大桥胶州湾海底隧道市中心20414数据来源:仲量联行Maps by Google Map图例:米兰小镇奥莱 青岛高速路网发达，主城区有三条快速路和两条海上通道。全长41.6公里，胶州湾跨海大桥是世界上最长的海上大桥，极大地缩短了青岛市区和黄岛的距离。这有助于“一小时经济圈”的形成
17、。胶州湾海底隧道，全长7.8公里，由市南区到黄岛的距离缩减了30分钟，对于胶州湾西海岸地区经济的发展，起到了很好的促进作用。14基础设施分析-青岛的铁路和高速公路3 2 2 0 4 1 1 5 6 3 7 2 1基础设施分析-项目周边交通32204115637214212312204Maps by Google Map米兰小镇奥莱15 拟建的米兰小镇奥莱项目位于西海岸经济新区，靠近204国道（连接青岛北部和市中心）。日前，国务院批复设立青岛西海岸新区，青岛西海岸新区正式成为中国第九个国家级新区。配合西海岸新区的建设，新区的交通建设正在加紧的规划布局中。米兰小镇奥莱14机场距青岛流亭国际机场60
18、多公里，通过沈海、青兰高速可快速到达；轻轨、地铁轻轨R3、地铁M1号线今年动工，2015年M6号线动工，同时打造城区快速公交线网，打造20分钟青岛生活圈。公路中国最长的高速公路沈海、青兰高速在此交汇；沿滨海大道，经跨海大桥至主城30分钟，经海底隧道至主城20分钟；铁路胶济铁路和建设中的青连铁路连接全国铁路网；基础设施分析-项目周边交通3 2 2 0 4 1 1 5 6 3 7 2 1 4 2 1 2青岛地铁2009年规划，目前正在建设中-M3：2015年完工，共22站。-M2：:2012年12月开工，预计2016年完工，共22站。-M1：预计2016年开工，2019年完工，共15站，连接青岛机
19、场。-M4&M5：规划当中，目前尚无完工日期。未来，黄岛和城阳也将与青岛市区地铁相连，目前规划正在进行中。M1M2M3M4M5Maps by Google Map16数据来源:仲量联行基础设施分析-青岛地铁青岛地铁2 0 0 9 年规划，目前正在建设中未来，黄岛和城阳也将与竞争对手分析-青岛现存的奥莱项目 目前青岛有5个奥莱项目，基本都位于郊区。海泉湾奥莱是唯一一个在定位，物业质量和库存来源等方面达到真正奥莱标准的项目，它的销售业绩主要依靠有限的来泡温泉或参加会议的旅客身上。另外三个项目都类似于中低端的购物中心，人气不旺，销售惨淡。大部分的奢侈品都是直接采购，并没有通过奥莱的渠道或堆积库存，R
20、DM奥莱在规划建设中。这几个“奥莱”都在引进餐饮服务娱乐项目以增加人气。3211高密即墨胶州324春天奥莱盛文奥莱RDM 奥莱6图例:海泉湾奥莱5123456712312712胶南天莱奥莱地铁3号线（2015年完工）地铁2号线（2013年开工）Maps by Google Map17青银高速青新高速环湾高速青兰高速沈海高速威青高速滨海大道国道204青岛-济南铁路青岛-新沂铁路青岛-烟台铁路胶州湾跨海大桥胶州湾海底隧道市中心数据来源:仲量联行米兰小镇奥莱竞争对手分析-青岛现存的奥莱项目 目前青岛有5 个奥莱项目竞争对手概况分析指标盛文奥莱春天奥莱 百货公司,城阳宝龙广场宝龙地产控股有限公司40,
21、000海泉湾奥莱天莱奥莱零售形式开业时间开发商购物中心2010年3季度青岛盛文集团中端30,000购物中心，商业街中高端54,000百货公司,零售店山东锦泰莱商业股份有限公司低端21,000市场定位零售面积(平方米)租赁率57%70%31%50%182011年3季度2012年2季度2013年3季度中端数据来源:仲量联行中国港中旅集团公司竞争对手概况分析指标盛文奥莱春天奥莱 百货公司,宝龙地产控股盛文奥特莱斯 项目信息基本信息地址青岛市城阳区黑龙江中路228号青岛盛文集团2010年3季度30,00018,000B1-5F中端时尚、装饰品、娱乐、餐饮、家居Dadi Digital Cinema,I
22、ceberg,BIEMLFDLKK,ELLE国际品牌:5%-6%营业额其他品牌:12%-13%营业额57%该购物中心是城市综合体的一部分，该项目还包括办公楼，一个酒店和其他零售物业。奢侈品为直接购买而非通过奥莱渠道。开发商希望可以整栋销售。开发商开业时间零售面积（平方米）净租赁面积楼层市场定位展示图业态主要商户平均租金(元/平/天)租赁率*备注平面图*数据截止到2014年2月19数据来源:仲量联行盛文奥特莱斯 项目信息基本信息地址青岛市城阳区黑龙江中路2盛文奥特莱斯:租赁情况分析楼层各业态租赁占比（净租赁面积百分比)娱乐(45%)B1餐饮(13%)体育(14%)空置(27%)主要商户租赁占比*
23、净租赁面积Dadi Digital CinemaFood CourtNike,AdidasN/AStonnie,Dirk Bikkembergs,Iceberg,O2nd,Mondi,VASTO,ELLEDiscount storeDuMuiel,J&M,U.S.Polo Assn.,Hush puppiesDupontN/AFAB,ACR,Asplir,ELLE,Cartelo,Lacoste,Hang TenAUSSINON/AN/A5D ClubN/A时尚,32%空置 43%租赁率 57%1F时尚(97%)珠宝首饰(3%)时尚(86%)体育,2%家居,3%娱乐,18%空置,43%餐饮,2
24、%珠宝首饰,1%2F珠宝首饰(6%)空置(8%)时尚(79%)3F家居(17%)空置(4%)空置(100%)娱乐(50%)空置(50%)4F5F20*数据截止到2014年2月数据来源:仲量联行各业态租赁占比*净租赁面积盛文奥特莱斯:租赁情况分析楼层各业态租赁占比（净租赁面积百优势位于308国道和青岛流亭国际机场连接线上。可以从周边项目中受益，比如开发商在周边建设的青岛希尔顿逸林大酒店、办公楼及其他零售店。劣势位于城市边缘地带，人气不足，消费意识淡薄。缺少知名品牌，有些品牌因为商场不成熟的管理理和运营而撤出。机会可以引入更多餐饮和时尚商户以吸引更多年轻消费者。该地区日益增多的韩国移民也可能会吸引
25、更多来自韩国的商业机会。威胁当地宏观经济发展放慢，导致对奢侈品和高端品牌需求不足。未来其他地区奥莱项目的建设发展会对本项目形成竞争。21盛文奥特莱斯:SWOT分析*数据截止到2014年2月数据来源:仲量联行优势 位于3 0 8 国道和青岛流亭国际机场连接线上。劣势位山东省青岛市城阳区文阳路269号2011年3季度40,00032,000*中端时尚、装饰品、体育、餐饮、服务Ports,Nine West,Nike,Adidas,BMW Lifestyle,Samsonite,Esprit22春天奥特莱斯 项目信息基本信息地址开发商开业时间零售面积（平方米）净租赁面积楼层市场定位业态主要商户租赁率
26、*备注展示图平面图*数据截止到2014年2月数据来源:仲量联行3层宝龙地产控股有限公司青岛春天奥莱，由巴黎春天运营，是城阳宝龙城市广场的主要承租人。该项目为城市综合体项目，包括居住区和零售区。城阳区政府办公楼和福朋喜来登酒店坐落在该项目周边。70%*山东省青岛市城阳区文阳路2 6 9 号2 0 1 1 年3 季度4 0,0 0 0项目位于城阳区中心商务区，交通方便。该项目可以从周边其他类型物业商户中收益，包括娱乐场所、酒店、办公楼等。缺乏专业的运营和资产管理经验，影响其销售业绩。严重依赖周边群体作为主要客流量，没有培养其他消费群。该项目其他支撑设施较完善，包括餐饮店和一个电影院，能够吸引周边社
27、区的客流量。周边社区人气较旺。部分奢侈品牌撤出，因为无法找到合适的消费客群。该地区的市场名气不及其他地区，如黄岛有可能在未来也会建设奥莱。23春天奥特莱斯:SWOT分析优势劣势机会威胁*数据截止到2014年2月数据来源:仲量联行 项目位于城阳区中心商务区，交通方便。缺乏专业的运营和青岛即墨鳌山卫鹤山东路2号2012年2季度54,00037,800中高端时尚、装饰品、服务Nike Factory Store,Ports,Goldlion,BMWLifestyle24海泉湾奥特莱斯 项目信息地址开发商开业时间零售面积（平方米）净租赁面积（平方米）楼层市场定位业态主要商户租赁率*备注展示图平面图基本
28、信息中国港中旅集团公司1-3层-该奥莱是大型旅游项目海泉湾度假区的零售功能区，此外，还有一个五星级酒店、餐饮中心和一个剧院。-另有一条开放的欧式商业街。31%*数据截止到2014年2月数据来源:仲量联行青岛即墨鳌山卫鹤山东路2 号2 0 1 2 年2 季度5 4,0 0 0 3 7,2楼26家时尚和首饰品牌店已经开业，包括Nike Factory Store,Ports,Goldlion和BMW Lifestyle。然而，到目前为止，并没有高端的奢侈品牌入驻。尽管开业后商户的销售业绩有所改观，但租赁率仍然不高。没有多样化的产品和价格优势吸引客群消费(即大部分消费者都是来参观海泉湾度假区其他景点
29、）。1楼和3楼空置率较大，娱乐设施如游乐场、艺术中心和儿童乐园都已停业或运营不善。除了1个较大的海鲜饭店和其他酒店里的餐馆外，没有其他的餐饮品牌入驻。1楼服务区域(10%)空置(90%)中国银行、中国农业银行、华夏银行租赁率 31%空置 69%珠宝首饰,2%服务,4%时尚,21%餐饮,1%2楼空置,69%3楼25海泉湾奥特莱斯:租赁情况分析楼层各业态租赁占比净租赁面积百分比主要商户时尚(66%)珠宝首饰(9%)服务(6%)体育(3%)空置(17%)娱乐(6%)空置(94%)Ports,Goldlion,BMW Lifestyle,Elegant Prosper,ERDOS,Jeep,ELLE
30、HOMMESamsonite,ACE,ELLE服务中心、销售中心Nike Factory Store儿童乐园*数据截止到2014年2月数据来源:仲量联行租赁占比*净租赁面积百分比各业态租赁占比*净租赁面积百分比娱乐,2%体育,1%2 楼2 6 家时尚和首饰品牌店已经开业，包括N i k e F a c t o海泉湾奥特莱斯：资产表现 与其他中低端奥莱只出售不知名折扣产品相比，该项目是青岛市第一个真正的奥莱项目。项目位于即墨东部，沿滨海大道30分钟车程可到青岛市区，沿鹤山东路20分钟车程可到即墨市中心。2000多个停车位可满足自驾游的客户需求。作为海泉湾度假区的购物中心，在旅游旺季，该项目可以受
31、益于景区带来的大量游客以及参会人员；但是在淡季，由于缺乏多样化的产品和吸引力的价格，游客较少。开发商在景区周边建设住宅区，一期已经售罄并交房。然而，购房者买房动机多为投机、度假或养老，因此，住宅项目只有极低的入住率，在淡季对奥莱的人气贡献不大。26*数据截止到2014年2月数据来源:仲量联行海泉湾奥特莱斯：资产表现与其他中低端奥莱只出售不知名折扣产品位于旅游景区，有温泉、海景、海滩等景点。靠近滨海大道，交通便利。2000多个停车位欧式临街建筑，独特的购物体验。产品缺乏多样性和价格优势。餐饮商户短缺。开放式结构不适合青岛的气候，冬季寒冷多风。电影院/剧院空间不够，不能吸引更多游客。世园会和APE
32、C会议将于2014年在青岛召开，会提升青岛的知名度，刺激青岛旅游业和酒店业发展。开发商是国内大型的旅游服务商，可以充分整合资源，开拓市场。比如开发其他海泉湾景区旅游路线，或增加更多会议活动。目前消费群体以游客为主导，其首要目的是旅游而非购，这对于项目长期发展支撑不足。未来几年，线上交易的快速发展可能会影响实体销售的业绩。华润、银座、凯德等更有经验的开发商新项目会对该项目形成竞争威胁。27海泉湾奥特莱斯:SWOT分析优势劣势机会威胁*数据截止到2014年2月数据来源:仲量联行 位于旅游景区，有温泉、海景、海滩等景点。产品缺乏多青岛市市北区山东路136号山东锦泰莱商业股份有限公司2013年3季度2
33、1,00017,5001-3层低端时尚、餐饮Etam50%-位于市中心，靠近市北CBD.-建筑设计，自称奥莱，但许多方面达不到奥莱标准。-缺少高端品牌，不知名的时尚和运动品牌主导，产品折扣较大。-2楼部分区域还未开放28天籁奥特莱斯 项目信息地址开发商开业时间零售面积（平方米）净租赁面积（平方米）楼层市场定位业态主要商户租赁率*备注基本信息*数据截止到2014年2月数据来源:仲量联行青岛市市北区山东路1 3 6 号山东锦泰莱商业股份有限公司2 0 1 3位于市中心，靠近成熟的居民区和一所大学。项目规模、建筑质量和缺少停车位成为该项目未来发展为高端零售项目的瓶颈。缺少有经验和专业的运营及资产管理
34、团队。人口密度较高，靠近CBD，有较多成熟的居民区。该项目可以重新定位为社区购物中心，增加餐饮和娱乐品牌入驻。像这种低端的奥莱项目可能满足不了青岛日益增多的中产阶级的需求。在同一区域存在类似项目的竞争对手。29天莱奥特莱斯:SWOT分析优势劣势机会威胁*数据截止到2014年2月数据来源:仲量联行 位于市中心，靠近成熟的居民区和一所大学。项目规模、建筑未来潜在竞争项目 海上嘉年华奥特莱斯青岛市黄岛区滨海大道北北京昂展置业有限公司2014年底2015年初130,00078,000中高端时尚、餐饮、娱乐-该项目是大型旅游项目海上嘉年华的购物中心，该旅游项目包括1个室内水上乐园、2个酒店、一条餐饮街和
35、居民区。-逸东华（Eaton Luxe）和朗豪（Langham Place）将在此建两个五星级酒店，将近90%的住宅楼已经售尽。-项目2010年开工建设，目前还没有完工。购物中心的预租未开始。30海上嘉年华奥莱项目地址开发商开业时间零售面积（平方米）净租赁面积（平方米）楼层市场定位业态备注基本信息1-4楼*数据截止到2014年2月数据来源:仲量联行未来潜在竞争项目 海上嘉年华奥特莱斯青岛市黄岛区滨海大道北 旅游资源包括一个室内水上公园、海景和沙滩。项目靠近滨海大道，位于青岛市区与胶州市之间，交通便利。经胶州湾海底隧道，驱车半个小时即可由青岛西部老城区到达项目所在地。黄岛和胶南地区人口密度较低。
36、海底隧道单程过路费20元，可能会妨碍一部分青岛市区消费群体前往。万达集团在项目西部投资建设东方影都，会增加该项目的客流量。定位为依港而建的经济新区，西海岸经济新区（包括黄岛和胶南）未来有希望吸引青岛半数以上的投资。未来几年，线上交易的快速发展可能会影响实体销售的业绩。未来，在同一区域可能会存在类似项目的竞争对手。31海上嘉年华奥特莱斯:SWOT分析优势劣势机会威胁*数据截止到2014年2月数据来源:仲量联行 地区分析 崂山总体概况 位于青岛市东南部，与市南、市北、李沧相邻。最初以众多旅游景点闻名，如崂山和黄海。住宅和商业项目的集聚加速了该区的发展。未来几年内，青岛市政府计划将崂山打造成为全市的
37、金融和技术中心。目前，该区商业用地的楼面价在2500-6000元/平米。优势 靠近青银高速，并且有快速路连接市中心和李沧区。劣势 靠近市中心，市区内类似零售项目竞争者较多。崂山 机会 旅游景点和展览中心提高了该区的知名度和人气。周边社区对配套设施相对较高的需求。威胁 地块稀缺，地价高涨。32*数据截止到2014年2月数据来源:仲量联行地区分析 崂山总体概况 位于青岛市东南部，与市南、市北、城阳位于青岛市区和北部郊区的中间地带。该区之前注重发展制造业，目前各种配套设施迅速发展，如娱乐、写字楼和青岛国际机场。该区发展多样化，韩国移民较多，促进了周边住宅和商务楼项目的发展。目前，该区商业用地的楼面价
38、在1000-2500元/平米。优势 地价较低，发展空间大。劣势 制造业依然是本区经济发展的支柱，经济结构单一。城阳 机会 交通便利，靠近308国道。机场和方特梦幻王国促进了该区经济发展。威胁 旅游资源和自然景观较其他地区缺乏。该区的两个奥特莱斯都已转型为其他形式的零售商场。12345633地区分析 城阳总体概况*数据截止到2014年2月数据来源:仲量联行 城阳位于青岛市区和北部郊区的中间地带。该区位于胶州湾西海岸。该区以其发达的港口设施知名，工业区和旅游区聚集该区。作为西海岸经济新区的核心，未来几年，黄岛有望吸引青岛半数以上的投资。万达集团将投资500亿元打造东方影都项目。该区有大量的住宅楼，
39、均价在8000-20000元/平米，但入住率较低。目前，该区商业用地的楼面价在1500-3000元/平米。优势胶州湾海底隧道连接了青岛市区与黄岛，20分钟车程缩短了两地的距离产生的影响。政府支持力度大，发展较快。劣势供大于求以及投机行为使得该区住宅楼入住率较低，限制了周边消费群体的发展。黄岛威胁 其他地区定位趋同，会加大对消费者的竞争。机会 西海岸经济新区规划出炉，势必促进该区经济的发展。123456734地区分析 黄岛总体概况*数据截止到2014年2月数据来源:仲量联行 该区位于胶州湾西海岸。优势劣势黄岛威胁 其他地区定位趋 即墨位于青岛北部，城阳和莱西之间。即墨以温泉而知名，吸引了众多开发
40、商投资别墅和度假区项目，包括海信、海尔和CTS。即墨同样是蓝色硅谷的核心区，蓝色硅谷专注于海洋科技的研发及相关产业。目前，该区商业用地的楼面价在1500-3000元/平米。优势 旅游资源丰富，如温泉、滑雪场、高尔夫球场。交通便利，靠近高速路，城际轻轨也在规划中。机会 蓝色硅谷的发展会吸引更多的关注。未来的轻轨建设将连接崂山区与即墨市。劣势 周边社区群体消费能力偏低。距离市中心较远。即墨 威胁.政府支持尚处于初级阶段，该区需要至少5年发展才能较成熟。12345635地区分析 即墨总体概况*数据截止到2014年2月数据来源:仲量联行 即墨位于青岛北部，城阳和莱西之间。优势 机会 劣势即中国奢侈品消
41、费城市活跃指数排行榜(前十)青岛排名第六数据来源：世界奢侈品协会品牌分析36中国奢侈品消费城市活跃指数排行榜(前十)青岛排名第六数据来源 青岛奢侈品消费发展迅猛，80%以上的奢侈品企业愿意把山东地区的第一个旗舰店放在青岛。目前最受中国消费者追捧的几大奢侈品品牌LEESIZHE、LV、CHANNEL、GUCCI，在青岛均设有店面。而其中的LV店，不仅是山东省的唯一一家专卖店，还是中国第一家、世界第三家博物馆店。199720052008登喜路、HUGOBOSSLV、PRADA和赛琳LEESIZHE、LV、Herms、PRADA、CARTIER、TODS、GUCCI、GIVENCHY、VERSACE
42、、ARMANI、LOEWE、BURBERRY、IWC、迪奥、香奈儿、江诗丹顿、劳力士等37品牌分析青岛奢侈品消费发展迅猛，8 0%以上的奢侈品企业愿意把山东地区 据世界奢侈品协会20102011年中国奢侈品消费城市调查报告，青岛消费力列居全国第三，第一是杭州，第二是温州。2010年青岛人在奢侈品上消费达到65亿元。而青岛最大的奢侈品的聚集地海信广场，自2008年开业到现在，年销售额保持了40%到50%的增长。38品牌分析据世界奢侈品协会2 0 1 0 2 0 1 1 年中国奢侈品消费城市调查5%20%25%55%28-35岁，月收入20000元左右25-28岁，月收入10000元左右35-40
43、岁，月收入30000元左右其他 目前，中国奢侈品消费者主要是在25岁到30岁之间这些群族。这些年轻的消费者将为中国奢侈品市场的发展带来巨大潜力。青岛奢侈品消费群体 青岛作为全国第三消费力城市，奢侈品消费人群也在逐渐年轻化。青岛主流奢侈品消费群的平均年龄比国际平均标准低很多。根据世界奢侈品协会20102011年度官方报告，中国各个城市奢侈品消费者平均年龄比欧洲的奢侈品消费者年轻15岁，比美国的奢侈品消费者年轻25岁。中国奢侈品消费群体占比39品牌分析5%2 0%2 5%5 5%2 8-3 5 岁，月收入2 0 0 0 0 元左右2青岛主要奢侈品店店铺交通环境品牌销售额发展方向海信广场（http:
44、/www.hisense- COLLEZIONI、dunhill、MAX MARA、CANALI、AIGNER等一线品牌；VIVIENNE TAM、PORTS1961、GANT、宝马服饰、CARA、白领、马克张、吉芬、卓可、兰丝绘、奥菲欧、安姬奥、子苞米、MAXSTUDIO、INSUN、伊芙心悦、卡迪黛尔、Voca、mia mia、LAFETA、萨侬、邦宝、ZAADAA、KOOKAI、简爱诺，共41个知名品牌，被誉为“岛城精品女装王国”。2014年销售额将达到10亿。目前，春天百货集团正计划再开 1-2家店，在青岛形成门店布局优势将是巴黎春天广场今后的目标。40品牌分析青岛主要奢侈品店店铺交通
45、环境品牌销售额发展方向海信广场（h t青岛主要奢侈品店店铺交通环境品牌销售额发展方向上流汇（http:/）黄岛唐岛湾CBD核心，西邻海上嘉年华、东靠上实国际游艇会、北依长江路核心商圈、面朝大海，通过滨海大道、海底隧道、跨海大桥，15分钟即可通达青岛全境。地下一层，地上二层，总建筑面积约5.3万平方米，商业街部分2.2万平米。上流汇布局了一个比例协调、具有强大聚客能力的营商环境。不仅有商业百货，在文化、餐饮、休闲、物流的综合配套服务方面也是应有尽有，形成了业态的综合发展。一层引入90家众多国内外顶级品牌。2013年4月开业，营业收入不详。购物、美食、娱乐、文化、休闲等各种业态集聚在一起，各尽所能
46、、良性发展，形成强大的规模效应和集聚效应盛文奥特莱斯（http:/ Lifestyle、ESCADA SPORT、CK Jeans、CK Underwear、Esprit、VIVIENNE TAM、GRI、ELLE内衣、Jeep内衣、耐克、阿迪达斯、匡威、彪马、美津浓、探路者共18家国内外品牌，部分奢侈品牌撤出，因为无法找到合适的消费客群。不到1亿居住、零售结合的城市综合体。海泉湾奥特莱斯（http:/）青岛即墨鳌山卫鹤山东路2号，距青岛市40分钟车程、即墨市15分钟车程。主体建筑总占地面积约5.4万，南面为沙滩，尽享鳌山湾内湾优美海景，北面则饱览海泉湾商业街的优美内园景致。其主体建筑采用开放
47、式欧洲风情村落式的建筑风格,拥有楼高三层的宽敞购物长廊及露天广场,制造偌大的开放式空间,媲美国外奥特莱斯的购物环境，并揉合古典与现代风格，细腻而优雅，营造出品味消闲的意境。ACE、AEMAPE、Bernini、BMW Lifestyle、CHARRIOL、DISMALTO、Du Muiel、DUNNU、ELEGANT PROSPER、ELLE、ELLE HOMME、FACILE、GEOX、Jeep、JUZUI、KISS CAT、Laico Dire、LONDON FOG、Navigare、Nike Factory Store、Original Beauty、PORTS、Renoma、ROBERTA DI CAMERINO、Samsonite、SANTA BARBARA POLO&RACQUET CLUB、Satchi、VERRI、鄂尔多斯共29家知名品牌。未正式营业，估计不到1亿。汇集“吃、住、行、游、购、娱”于一体的的购物环境。注：天莱奥特莱斯专注低端品牌，海上嘉年华奥特莱斯在建中，故未作分析。41品牌分析青岛主要奢侈品店店铺交通环境品牌销售额发展方向上流汇（h t tThank you！T h a n k y o u！
