1、一、项目市场现状分析一、项目市场现状分析二、项目价值体系梳理二、项目价值体系梳理三、三、A A区产品发展定位探讨区产品发展定位探讨C O N T E N T目录目录四、四、B B区产品发展定位探讨区产品发展定位探讨项目市场现状分析项目市场现状分析本体条件市场环境本体条件本体条件远洋国际中心三城联动；三城联动；双向辐射。双向辐射。城市主轴；城市主轴；发展核心。发展核心。本体条件本体条件约7公里约8公里约约2公里公里内环核心区内环核心区项目位于天津城市内环核心区域；与规划城市“一主两副”三个中心区域直线距离均在8公里范围内；且与小白楼CBD核心区隔海河相望。随着天津经济高速发展和快速城市化进程，未
2、来项目所在区域将发展成为CBD拓展区域。本体条件本体条件天津站交通核紧邻内环线、东纵快速路，东侧3公里处为中环线。地铁2号线临本项目设站；地铁3、9号线天津客运站设站，与2号线实现换乘。（2、3号线计划2011年8月试通车）随着天津站后广场改造工程完毕；天津站交通枢纽与新开路传统商贸带之间的资源共享和互补将更加紧密；区域发展将迎来结构优化和升级。项目东西两侧均紧邻主干路新开路、东纵快速，交通便捷力极强，商业多集中于新开路沿线。东侧东纵快速路覆盖天津站客运铁路。西至新开路西至新开路南至华昌道南至华昌道 西侧地块南侧临嘉华国际商业体西侧地块南侧临嘉华国际商业体新 开 路复兴庄大街东纵快速华 昌 道
3、华 捷 道北至华捷道北至华捷道东至东纵快速东至东纵快速（新泰路）（新泰路）项目南北两侧为次干路华捷道及华昌道。北侧局部为远洋新天地高档楼盘，南侧局部紧邻嘉华国际商业中心及远洋新天地项目供热站。周边现状住宅林立。本体条件本体条件本体条件本体条件写字楼写字楼一栋国际甲级写字楼和一栋高标准乙级写字楼组成，建筑面积约8万平米精品商街精品商街四层裙楼时尚精品商业街区，建筑面积约6万平米五星级酒店五星级酒店希尔顿酒店管理集团旗下豪华五星级酒店，建筑面积约4万平米高级公寓高级公寓高标准酒店式公寓，部分与酒店结合建设，建筑面积约3.6万平米本体条件本体条件公寓部分发展目标公寓部分发展目标A区公寓主力发展现金流
4、产品；快速变现与较高的市场价值实现；区公寓主力发展现金流产品；快速变现与较高的市场价值实现；B区公寓打造市场标杆型产品；实现区公寓打造市场标杆型产品；实现30000元元/平米以上销售均价。平米以上销售均价。本体条件小结本体条件小结区位优势区位优势和和高端综合体高端综合体属性是项目基础价值核心所在属性是项目基础价值核心所在本 案本 案仁恒海河广场仁恒海河广场天津大都会天津大都会天津中心天津中心天津核心区综合体项目主要集中在南京路沿线、南站CBD板块和老城厢板块。南京路沿线是天津都市综合体物业发展较早的区域，也是现状较为成熟的区域；代表项目由津汇广场、天津中心、君隆广场等；老城厢板块是天津最大的旧
5、城改造项目。其中中粮大悦城、仁恒海河广场是板块综合体物业代表；南站CBD板块是小白楼商务区的延伸区域，也是未来综合体物业最为密集的区域；代表项目由嘉里中心、中信城市广场等。昆仑中心昆仑中心嘉里中心中信城市广场富力中心富力中心中粮大悦城潜在项目已入市项目市场环境分析市场环境分析君隆广场君隆广场津湾广场津湾广场津门津塔津门津塔市场环境分析市场环境分析分析：从上图可以看出，2009年是区域综合体物业放量集中期；10年截止11约中旬，区域放量约35万平米，预计2011年区域放量继续呈平缓态势；进入2012年后随着南站CBD板块的法力，区域综合体物业市场将进入新一轮供应集中期。20082008保利大都会
6、津湾广场嘉里中心津门津塔仁恒海河广场天津中心中粮大悦城中信城市广场中粮大道富力中心昆仑中心都会轩2525万平米万平米200920092010201020112011201220124040万平米万平米大于大于100100万平米万平米8080万平米万平米3535万平米万平米09年是区域综合体项目供应集中期，入市项目较多津门津塔写字楼部分、保利大都会、富力中心、昆仑中心住宅及公寓部分预计大都会公寓部分；大悦城商业、住宅部分；嘉里中心公寓部分入市中信项目、中粮大道、都会轩、津湾广场二期、嘉里中心等集中上市市场环境分析市场环境分析本 案本 案仁恒海河广场仁恒海河广场天津大都会天津大都会天津中心天津中心
7、目前内环核心区域公寓物业主要分布在老城厢板块和南站CBD板块。区域内公寓产品主要分为两类：一类为综合体物业中配置部分公寓产品、另一类为纯公寓项目；大都会、津湾广场、嘉里中心等大型综合体项目中均设置有部分公寓产品以支持项目整体现金流需求；保利香槟国际、瑞景名郡等项目则为纯粹的公寓项目，整体以销售为主。昆仑中心昆仑中心嘉里中心中信城市广场富力中心富力中心中粮大悦城潜在项目已入市项目津湾广场津湾广场津门津塔津门津塔公寓市场环境公寓市场环境保利香槟国际保利香槟国际东北角艺术公寓东北角艺术公寓瑞景名郡瑞景名郡中粮大道区域市场主要公寓项目信息列表公寓市场环境公寓市场环境户型面积及配比区域市场代表项目产品结
8、构情况区域市场代表项目产品结构情况公寓竞品项目户型供应以居住功能较强的一居室、一居半、两室户型为主，其中，富力城华庭、富力中心两室户型占绝对主力供应；保利香槟国际3#公寓楼312层为平层，1324层为LOFT公寓产品，主要以6378平米两室户型为主；公寓市场环境公寓市场环境公寓市场环境公寓市场环境区域市场代表项目价格及其他特征区域市场代表项目价格及其他特征公寓市场环境公寓市场环境区域市场代表项目产品转化情况区域市场代表项目产品转化情况房款房款180万以下一万以下一室产品平室产品平均转化率均转化率超过超过85%房款房款240万以下两万以下两室产品平室产品平均转化率均转化率约约40%房款超过房款超
9、过300万的三万的三室产品平均室产品平均转化率不足转化率不足30%房款超过房款超过400万产品万产品滞销严重滞销严重公寓市场环境公寓市场环境分析：从上图可以看出，2009年是区域公寓物业放量集中期；10年区域公寓物业放量有所缓和；2011年随着几个重点项目相继入市将再次推高供应；2012年后随着区域可开发量减少，公寓物业供应量将持续回落。20092009保利大都会津湾广场嘉里中心津门津塔仁恒海河广场天津中心中粮大悦城中信城市广场中粮大道富力中心昆仑中心都会轩东北角艺术公寓富力城华庭2323万平米万平米20102010201120112012201220132013小于小于2020万平米万平米小
10、于小于1515万平米万平米1717万平米万平米2929万平米万平米10年区域新增供应较少，主要来自于仁恒海河、富力中心、昆仑中心等几个项目都会轩、嘉里中心、大都会等项目公寓产品将在2011年相继入市预计新增供应来自于中粮大道、津湾广场二期等项目，整体供应量较小中信城市广场、大都会二期等少数几个项目存在新增供应公寓市场环境公寓市场环境市场环境小结市场环境小结住宅、写字楼是当前综合体项目主要驱动因素；预计未来2-3年区域市场将迎来综合体物业集中供应期；区域市场公寓物业多依托于综合体项目之上，老城厢和南站CBD是主力供给源；区域公寓物业价格水平集中在20000-25000元/平米区间，高标准精装修成
11、主流；房款在180万以下产品市场转化率最高；房款400万以上产品滞销严重；投资型客户是公寓产品购买主体，自住兼投资型需求占有一定比重。小结小结与区域市场其他项目相比，本案在与区域市场其他项目相比，本案在交通便捷度交通便捷度方面具有明显优势；但在区域成熟度和商务氛围方面具有明显优势；但在区域成熟度和商务氛围方面略显不足；方面略显不足；随着南站随着南站CBDCBD和海河沿岸开发推进，未来和海河沿岸开发推进，未来2-32-3年区域年区域综合体物业将迎来快速发展期综合体物业将迎来快速发展期；区域市场公寓物业供应将在区域市场公寓物业供应将在20112011年迎来高峰，随后逐渐进入萎缩期；公寓物业年迎来高
12、峰，随后逐渐进入萎缩期；公寓物业稀缺性稀缺性将逐渐显将逐渐显现。现。项目价值体系梳理项目价值体系梳理项目价值公寓价值项目价值项目价值地段地段都市综合体都市综合体关键词：项目价值项目价值地段地段【陆路交通核陆路交通核】京、津、滨商京、津、滨商务中转站务中转站CBD拓展区拓展区城际列车半小时经济带城际列车半小时经济带天津站陆路交通枢纽天津站陆路交通枢纽东进西移，三城联动东进西移，三城联动地铁地铁2、3、9号线辐射网号线辐射网东纵快速、密集路网东纵快速、密集路网以后广场为核心的海河商圈以后广场为核心的海河商圈项目价值项目价值城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他城市综合体不同于城市中心密集的建筑
13、群体，他具备完整的城市街具备完整的城市街区的特质区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值延展城市的空间价值。都市综合体都市综合体洛克菲勒难波城六本木项目价值项目价值都市综合体都市综合体123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型高抗风险能力项目价值项目价值都市综合
14、体都市综合体酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓资源平台资源平台商务租客商务租客高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流功能互补功能互补项目市场定位项目市场定位东部商务核东部商务核首席都市综合体首席都市综合体公寓公寓整盘整盘丰富大盘物业结构丰富大盘物业结构为商业提供消费人群为商业提供消费人群为商务人士提供品质居所为商务人士提供品质居所完善的配套设施完善的配套设施丰富的客户资源丰富的客户资源大盘高知名度带动效应大盘高知名度带动效应公寓之于整盘是重要补充公
15、寓之于整盘是重要补充和完善，但非核心和完善，但非核心大盘之于公寓是依托，大盘之于公寓是依托，是公寓核心价值基础是公寓核心价值基础公寓价值公寓价值公寓价值细分公寓价值细分A区区B区区精品公精品公寓区寓区通过高质素和高性价比产品的塑造，实现快速现金回流；同时完成B区产品价格提升过渡珍品服务珍品服务式公寓式公寓通过与五星级酒店的结合，将B区公寓打造成为天津市范围内公寓产品新标杆；以实现利润最大化目标远洋国际中心远洋国际中心珍品公寓区珍品公寓区 一站式国际生活城里的极致居住感受一站式国际生活城里的极致居住感受公寓市场定位公寓市场定位A A区产品发展定位探讨区产品发展定位探讨产品形式户型配比市场定位深化
16、市场定位深化产品形式研究产品形式研究5.4米米LOFTchoice ONEchoice ONEchoice TWOchoice TWO平层公寓平层公寓？市场定位深化市场定位深化产品形式研究产品形式研究三个维度三个维度的思考的思考市场定位深化市场定位深化产品形式研究产品形式研究溢价能力溢价能力分析分析天津部分典型公寓项目LOFT与平层产品溢价能力分析注：金盛国际项目为08年销售项目，此处采集价格数据为当期同时点成交价格产品形式研究产品形式研究盈利能力盈利能力分析分析假设平层公寓产品户均面积为50平米；销售均价为17000元/平米：A区公寓可售面积按1.05万平米计算，则项目实际销售收入为：170
17、00*10500=1.79亿元亿元当产品设计为5.4米层高LOFT时：LOFT实际使用面积约为：50*1.4=70平米LOFT实际销售价格约为：17000*0.9=15300元/平米；单套房款约为：15300*70=1071000元则LOFT产品名义销售均价约为：107100/50=21500元/平米项目实际销售收入为：21500*10500=2.26亿元亿元注：LOFT溢出面积计算按5.4米层高（1.5倍容积率）前提下，假设利用客厅通高原则增加溢出面积；使整体溢出面积达到40%左右Program ONEProgram TWO产品形式研究产品形式研究盈利能力盈利能力分析分析Program ON
18、E注：1、此处未考虑地下室费用；土地成本按3000元/平米楼面地价考虑 2、财务费用按建设成本65%贷款，2年计息周期计算产品形式研究产品形式研究盈利能力盈利能力分析分析Program ONE项目投资收益估算表产品形式研究产品形式研究盈利能力盈利能力分析分析Program TWO注：1、此处未考虑地下室费用；土地成本按3000元/平米楼面地价考虑 2、财务费用按建设成本65%贷款，2年计息周期计算产品形式研究产品形式研究盈利能力盈利能力分析分析项目投资收益估算表Program TWO产品形式研究产品形式研究综合考虑项目整体发展需求，建议综合考虑项目整体发展需求，建议A区公寓产品采用区公寓产品采
19、用5.4米层高方案设计米层高方案设计户型配比建议户型配比建议户型配比原则户型配比原则户型配比建议户型配比建议户型配比原则户型配比原则投资客户是主体。看重投资成本及收益能力。2011-12年区域市场主力供给来源于中粮大道、津湾广场等项目；据了解上述项目公寓产品均以80平米以上中大户型为主控制总价；提升单价；增加收益户型配比建议户型配比建议项目户型配比建议按最大户型80平米；销售价格21500元/平米计算，房款约172万元；符合市场需求B B区产品发展定位探讨区产品发展定位探讨户型配比发展建议户型配比建议户型配比建议B区公寓市场定位区公寓市场定位经典都会豪宅公寓经典都会豪宅公寓l依托于五星级酒店；
20、l享受酒店及会所高端配套；l项目整体高标准完善商业、商务配套。目前天津公寓项目主要集中在和平、河西两区；目前天津公寓项目主要集中在和平、河西两区；和平区主要分布于小白楼和平区主要分布于小白楼CBD区域、南京路商贸区区域、南京路商贸区等地区；等地区；河西区则主要集中在友谊路河西区则主要集中在友谊路金融街区域金融街区域1、国际大厦 2、奥林匹克大厦3、今晚大厦 4、利顺德大厦5、滨江国际饭店 6、水晶宫饭店 7、喜莱登酒店 8、金皇大厦 9、泰达国际会馆 10、信达广场本 案本 案户型配比建议户型配比建议可类比案例参考可类比案例参考天津市现有天津市现有中高端中高端公寓项目中，仅奥林匹克大厦为纯服务
21、式公寓项目中，仅奥林匹克大厦为纯服务式公寓（公寓（SOMMERSETSOMMERSET），其余均位于高档酒店内部，属于），其余均位于高档酒店内部，属于酒店长包房。由此可见，天津市的服务式公寓市场尚处于发酒店长包房。由此可见，天津市的服务式公寓市场尚处于发展的初期阶段。展的初期阶段。原则上服务式公寓只是提供住宿服务，而不出售产权以避免原则上服务式公寓只是提供住宿服务，而不出售产权以避免难以统一管理，但是根据市场需求有所不同，天津有部分出难以统一管理，但是根据市场需求有所不同，天津有部分出售的服务式公寓，主要是以泰达国际会馆为主。该项目凭借售的服务式公寓，主要是以泰达国际会馆为主。该项目凭借开发商
22、的管理经验和高水准的服务理念，得到了良好的市场开发商的管理经验和高水准的服务理念，得到了良好的市场认可度。认可度。户型配比建议户型配比建议可类比案例参考可类比案例参考以奥林匹克大厦、泰达国际会馆以及利顺德酒店为例说明天津市服务式公寓的产品特征以奥林匹克大厦、泰达国际会馆以及利顺德酒店为例说明天津市服务式公寓的产品特征户型配比建议户型配比建议可类比案例参考可类比案例参考户型配比建议户型配比建议可类比案例参考可类比案例参考目前天津市目前天津市高端高端公寓的客户特征总结如下表所示：公寓的客户特征总结如下表所示：户型配比建议户型配比建议可类比案例参考可类比案例参考户型配比建议户型配比建议可类比案例参考
23、可类比案例参考物业位置:建国门外大街2号,即东三环国贸桥的西南角物业类型:集顶级酒店，甲级写字楼，商业中心和酒店服务式公寓为一体的大型商务综合体项目；总占地面积：31,305 m2 总建筑面积：349,998 m2 柏悦酒店：37,018 m2 柏悦府：17,410 m2，共28套 柏悦居：39,212 m2，共216套户型配比建议户型配比建议可类比案例参考可类比案例参考银泰中心服务式公寓部分（柏悦居）共216套；以舒适型一室、两室产品构成。一室户型面积在132138 平米区间；两室户型面积在240242 平米区间。户型配比建议户型配比建议可类比案例参考可类比案例参考超豪华精装修（精装修成本超
24、过4000元/平米）和公共空间的打造凸显品质户型配比建议户型配比建议可类比案例参考可类比案例参考柏悦居历史销售价格走势2005.11-2006.1：形象建立期 目的：高端形象入市，建立北京银泰中心项目整体市场形象。主题：北京银泰中心 CBD核心区地标性建筑综合体 手段：网络、活动、硬广、软文 2006.2-2006.3：境外市场预热期 目的：境外市场预热，为柏悦居海外路演宣传造势。主题：柏悦居 柏悦酒店专属豪宅（香港地区）手段：推介会、硬广、软文 2006.4-2006.5：第一强销期 目的：提升目标客群对柏悦居投资价值的认可度，保证充足有效的客 源 供应。主题：北京柏悦酒店专属豪宅银泰中心柏
25、悦居香港预售 手段：网络、路演、硬广、软文 2006.6-2006.10：持续热销期 目的：为10月31日完成柏悦居85%的销售目标提供市场支持；同时为柏悦府10月 底入市提前蓄客。主题：体验银泰中心柏悦居 感受北京豪宅居住艺术 手段：网络、联合公关活动、路演、硬广、软文项目自2005年底入市起，仅用时1年半时间，实现了柏悦居公寓部分85%销售率；同时，销售价格远高于同时市场区域平均价格水平。户型配比建议户型配比建议可类比案例参考可类比案例参考地段价值地段价值地理位置：位于CBD核心区黄金地段，地理位置优越，无与伦比；项目形象：CBD核心地标建筑，长安街第一高。酒店价值酒店价值凯悦国际酒店集团
26、在中国大陆地区的首家柏悦酒店北京柏悦酒店；位于长安街沿线最高地标建筑的中央主楼，拥有国内最高的酒店大堂。产品价值产品价值顶级酒店服务式专属豪宅，柏悦酒店之六星级精装标准，赠送全套家具和家用电器；国际超五星级物业服务凯悦国际酒店集团为客户提供全方位的贴身服务。项目项目KPI梳理梳理户型配比建议户型配比建议案例启示案例启示户型配比建议户型配比建议B区公寓产品户型配比建议主力产品房款举荐控制在300万以内（按30000元/平米计算）；设置少量大户型产品（200平米以上产品）作为形象标杆传统，在乎家的气质传统，在乎家的气质今日，则讲究居住的智慧今日，则讲究居住的智慧产品发展建议产品发展建议社区智能化社
27、区智能化精装精装硬件提升硬件提升物业服务物业服务家居智能化家居智能化本案公寓通过精装、硬件提升、社区智能化、家居智能化、物本案公寓通过精装、硬件提升、社区智能化、家居智能化、物业服务五大方面进行豪华公寓品质的打造。业服务五大方面进行豪华公寓品质的打造。产品发展建议产品发展建议增加项目科技感，提升项目差异化和实增加项目科技感，提升项目差异化和实用性，塑造项目品质感。用性，塑造项目品质感。设置原则设置原则 原则原则1通过多方面打造，提高项目附加值。通过多方面打造，提高项目附加值。原则原则2产品发展建议产品发展建议豪华精装建议p上海 花园石桥p上海首席城市豪宅p占地2万平米，建筑面积约11万p精装修
28、标准约8000-10000元/平米p目前均价约130000元/平米精良材质，奢华品牌；精良材质，奢华品牌；超豪华酒店装修标准打造至尊感受。超豪华酒店装修标准打造至尊感受。产品发展建议产品发展建议参考案例参考案例 上海汤臣一品上海汤臣一品豪华精装建议客厅、饭厅、走廊阳台等客厅、饭厅、走廊阳台等 吊顶、墙面：轻铜龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆；客厅：高级实木复合地板或进口大理石地坪；阳台：地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆。公共区域公共区域 石材、地板、金属饰物石材、地板、金属饰物产品发展建议产品发展建议参考案例参考案例 上海汤臣一品上海汤臣一品卧室卧室 天花局部吊顶，油进口乳胶漆；地面铺木饰面地板
29、；墙身贴高级墙纸饰面高级大理石及局部木饰面造型；卧室配豪华衣柜；采用金属栏杆，实木扶手，进口大理石踏步。卧室模块卧室模块 实木地板、高级壁纸、衣柜实木地板、高级壁纸、衣柜产品发展建议产品发展建议参考案例参考案例 上海汤臣一品上海汤臣一品厨房厨房 墙地面均采用进口大理石；吊天花油进口防潮漆配饰线；德国博得宝（Poggenpohl）厨具全套；德国Gaggenau电器设备（冰箱、微波炉、烤箱等）。厨房模块厨房模块 石材、品牌厨具、电器石材、品牌厨具、电器产品发展建议产品发展建议参考案例参考案例 上海汤臣一品上海汤臣一品卫生间卫生间 墙地面均采用进口大理石；吊天花油进口防潮漆配饰线；地坪加热系统；德国
30、Villeroy&Boch洁具及Dornbracht龙头。；意大利TEUCO超音波按摩浴缸，德国汉斯格雅（Hansgrohe）、福洛（Pharo）淋浴组 。卫浴模块卫浴模块 石材、顶级卫浴洁具组合石材、顶级卫浴洁具组合产品发展建议产品发展建议参考案例参考案例 上海汤臣一品上海汤臣一品辅助模块辅助模块 实木门、实木门、Low-ELow-E窗、电动窗帘窗、电动窗帘 户式中央空调、中央吸尘、净水系统户式中央空调、中央吸尘、净水系统门、窗等门、窗等 门、窗套：实木窗套和实木花饰门；分户门：德国Nobelesse手工雕花铜门 窗：铝合金烤漆门窗，中空玻璃（Low-E防辐射铜化玻璃），意大利阿鲁克（ALU
31、K）门窗五金。采用Silent Giss电动窗帘轨道。设施设备设施设备 中央洗尘：美国碧慕（BEAM）中央洗尘系统 ；供水：冷水采用日本积水（Sekisui）铜塑复合管，热水采用304不锈钢管 空调：日本大金（DAKIN）VRV II 户式中央空调；电器：法国海格（Hager）住户配电箱，采用进口德国ABB公司EIB系统；视讯装置：来邦（Lonbon）紧急对讲系统 产品发展建议产品发展建议参考案例参考案例 上海汤臣一品上海汤臣一品参考案例参考案例 君隆广场君隆广场项目基础信息项目基础信息38F精装公寓精装公寓产品发展建议产品发展建议装修标准：威斯汀装修标准：威斯汀经典公寓、威斯汀尚品公寓装修标
32、准4000元/平方米，威斯汀公馆4000-6000元/平方米装修风格：装修风格：现代风格，少数户型融入中式风装修色调：装修色调：以黑、白、红为主色调主力户型：主力户型：76-89一居、123-160两居、180-300三室（主力户型）（主力户型）装修风格示意图：现代装修风格示意图：现代威斯汀公馆威斯汀公馆180-180-300300威斯汀经典公威斯汀经典公寓寓76-8976-89威斯汀尚品公寓威斯汀尚品公寓123-160123-160参考案例参考案例 君隆广场君隆广场产品发展建议产品发展建议参考案例参考案例君隆广场威斯汀经典公寓君隆广场威斯汀经典公寓威斯汀公寓威斯汀公寓76-8976-89经典
33、公寓经典公寓模块细节拆分模块细节拆分客厅客厅 、厨房、厨房p在小户型公寓里采用在小户型公寓里采用浅色调浅色调演绎现代感极强演绎现代感极强的居室风格，在视觉上的居室风格，在视觉上能够能够产生宽敞效果的产生宽敞效果的同同时也显得清新简约。时也显得清新简约。产品发展建议产品发展建议经典公寓经典公寓76-8976-89经典公寓模块细节拆分经典公寓模块细节拆分客厅、卧室客厅、卧室 p装修重点打造舒适、装修重点打造舒适、便捷的生活方式，步入便捷的生活方式，步入式衣帽间成为其中浓墨式衣帽间成为其中浓墨重彩的一笔。重彩的一笔。参考案例参考案例君隆广场威斯汀经典公寓君隆广场威斯汀经典公寓产品发展建议产品发展建议
34、经典公寓经典公寓76-8976-89参考案例参考案例君隆广场威斯汀经典公寓君隆广场威斯汀经典公寓产品发展建议产品发展建议参考案例：参考案例：君隆广场威斯汀尚品公寓君隆广场威斯汀尚品公寓尚品公寓模块细节拆分尚品公寓模块细节拆分客厅、餐厅（客厅、餐厅（采用暖色系和浅灰色系两种主色调）采用暖色系和浅灰色系两种主色调）p较多运用较多运用白、灰、黑白、灰、黑色调，色调，点缀少量橙色系点缀少量橙色系软装，呈现出简洁、明软装，呈现出简洁、明快的风格，线条感十足快的风格，线条感十足的设计也在总体上展现的设计也在总体上展现出简约的效果。出简约的效果。产品发展建议产品发展建议各功能模块细节拆分各功能模块细节拆分客
35、厅、玄关客厅、玄关 、书房、书房威斯汀尚品公寓威斯汀尚品公寓123-123-160160p采用以采用以暖色调为主暖色调为主的装的装修风格，米色系的墙面、修风格，米色系的墙面、壁纸、地毯衬托酒红色的壁纸、地毯衬托酒红色的木门、沙发及窗帘营造出木门、沙发及窗帘营造出温馨、舒适的居住感受温馨、舒适的居住感受。参考案例：参考案例：君隆广场威斯汀尚品公寓君隆广场威斯汀尚品公寓产品发展建议产品发展建议威斯汀尚品公寓威斯汀尚品公寓123-160123-160参考案例：参考案例：君隆广场威斯汀尚品公寓君隆广场威斯汀尚品公寓产品发展建议产品发展建议各功能模块细节拆分各功能模块细节拆分客厅、餐厅客厅、餐厅 威斯汀
36、公馆威斯汀公馆180-180-300300p在公馆户型里采用偏在公馆户型里采用偏暖色调，融入了少量中暖色调，融入了少量中式元素，表现出现代感式元素，表现出现代感极强的而又雄浑沉稳的极强的而又雄浑沉稳的气度，给人以大方、典气度，给人以大方、典雅、尊崇的感受，贴合雅、尊崇的感受，贴合产品的客群定位。产品的客群定位。参考案例参考案例：君隆广场威斯汀公馆：君隆广场威斯汀公馆产品发展建议产品发展建议威斯汀公馆威斯汀公馆180-180-300300参考案例参考案例：君隆广场威斯汀公馆：君隆广场威斯汀公馆产品发展建议产品发展建议装修亮点：装修亮点：p 君隆广场公寓内精装的选材采用国际原装进口一线品牌，注重品
37、牌和整体施工工艺的质感注重品牌和整体施工工艺的质感，在细节中彰显品质，高雅品味一览无遗。p君隆广场整体定位商务气息浓厚，因此，在居室的设计上采用现代简约的风格，在干练线条中寻求一种平衡的美感，用更加精细的工艺、考究的材质、国际一流品牌精细的工艺、考究的材质、国际一流品牌，展现出该项目商务气质独有的精致和个性。客户需求特征客户需求特征p精装修需求程度：根据调研其购买客户大部分为高端商务人群和高级公务员，投资类客户和自住型客户各占投资类客户和自住型客户各占50%50%的比例，采的比例，采用了厨卫配置家具家电的方式既满足主流客户需求又保证了客户对于个性化的追求。用了厨卫配置家具家电的方式既满足主流客
38、户需求又保证了客户对于个性化的追求。p精装修风格偏好：在承受更多压力的高端商务人群的生活中，快节奏、高频率、高负荷是其生活常态，因此他们要求其居住品质简约而舒适。而简约主义所崇尚的正是通过流动的线条、质感的材料及整体协调搭配让人在日趋繁忙的生活中，得到一种能彻底放松、以简洁和纯净来调节转换精神空间，因此客户对该种空间布局较为认同。p色调偏好：整体采用中性色调，以褐色、米黄等色调搭配方案以褐色、米黄等色调搭配方案，舍弃色彩的繁杂和堆砌，与商务人士简约的生活互为因果。p客户对各功能区域装修重视程度一居自高向低为一居自高向低为卫生间卫生间卧室卧室客厅客厅厨房厨房 二居、三居自高向低为二居、三居自高向
39、低为客厅客厅卧卧室室卫生间卫生间/厨房厨房君隆广场小结：君隆广场小结：项目基础信息项目基础信息装修风格：装修风格：现代风格 装修造价：津门装修造价：津门装修标准为4000-4500元/平方米（含厨卫家具家电）津塔装修标准为3500元/平方米（全部家具家电）装修色调：装修色调：以米、灰、暗红为主色调主力在售户型：主力在售户型：118-357平米，60-130平米参考案例参考案例：天津环球金融中心天津环球金融中心产品发展建议产品发展建议津门公寓津门公寓各功能模块细节拆分各功能模块细节拆分卧室卧室实景图实景图公寓以公寓以177177平米以上大户型为平米以上大户型为主，主，全部采用现代风格，并全部采用
40、现代风格，并以暖色调、深色系为主基调以暖色调、深色系为主基调，紫金色的卧室软装、酒红色紫金色的卧室软装、酒红色的玄关柜等，共同营造出奢的玄关柜等，共同营造出奢华、典雅的居住感受。华、典雅的居住感受。卧室采用以暖色系为主的装修风格，色调统一具有层次感参考案例参考案例：天津环球金融中心天津环球金融中心产品发展建议产品发展建议津门各功能模块细节拆分津门各功能模块细节拆分客厅、餐厅客厅、餐厅 客厅实景图客厅实景图餐厅实餐厅实景图景图客厅及餐厅区域装修也客厅及餐厅区域装修也以深色系以深色系的暖色调为主的暖色调为主，赋予居住空间庄赋予居住空间庄重、大气的风格特点，点缀其中重、大气的风格特点，点缀其中的水晶
41、灯、红色地毯等软装饰也的水晶灯、红色地毯等软装饰也将室内空间渲染得浪漫温馨。将室内空间渲染得浪漫温馨。参考案例参考案例：天津环球金融中心天津环球金融中心产品发展建议产品发展建议门厅、餐厅：户门：三防门，配海福乐（HAFELE）或史丹利（Stanley)或英格索兰(IR)或瑞高(BESTKO)或耶鲁(YALE)或其他同档次门锁。地面：实木复合地板。墙面：壁纸，局部位置有镜子或木饰。顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。固定家俱：壁龛1组，固定柜1组。材质为中密度板实木贴皮，五金配件为海福乐（HAFELE）或史丹利（Stanley)或英格索兰(IR)或瑞高(BESTKO)或多玛(DORMA)或其他同档
42、次品牌。客厅：地面：实木复合地板。墙面：壁纸，局部位置有镜子或木饰。顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。厨房：地面：石材。墙面：石材或其他同档次材料。顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。橱柜：汉森或科宝博洛尼或艾诺或柏丽或其他同档次品牌。卧室：地面：实木复合地板。墙面：壁纸。顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。固定家俱：主卧室固定柜1组，步入衣帽间衣柜1组；客卧固定柜1组。材质为中密度板实木贴皮，五金配件为海福乐（HAFELE）或史丹利（Stanley)或英格索兰(IR)或瑞高(BESTKO)或多玛(DORMA)或其他同档次品牌。卫生间：地面：石材。墙面：石材。顶棚：轻钢龙骨防水石膏板吊顶，防水乳胶
43、漆。淋浴间：独立淋浴间，配汉斯格雅（HANSGROHE）或当代(DORN BRACHT)或高仪(GROHE)或其他同档次品牌。浴缸：杜拉维特(DURAVIT)或劳芬(LAUFEN)或唯宝(V&B)或凯勒马(KERAMAG)或其他同档次品牌。坐便器：杜拉维特(DURAVIT)或劳芬(LAUFEN)或唯宝（V&B）或凯勒马(KERAMAG)或其他同档次品牌。浴室柜及台面：每个卫生间1组浴室柜，台面为石材。洗手盆：杜拉维特(DURAVIT)或劳芬(LAUFEN)或唯宝(V&B)或凯勒马(KERAMAG)或其他同档次品牌洗手盆。卫浴五金：包括洗手盆龙头、浴缸龙头。品牌：汉斯格雅（HANSGROHE）或
44、当代(DORN BRACHT)或高仪(GROHE)或其他同档次品牌。其他五金配件：毛巾杆、手纸架、浴衣钩。开关插座：西门子或罗格朗或奇胜或西蒙或其他同档次品牌。津门交工标准津门交工标准整体采用国际一线品牌建材配合天然石材凸显精装质感看不见的部分五金件全部采用国际品牌，从细节着手塑造高端品质参考案例参考案例：天津环球金融中心天津环球金融中心产品发展建议产品发展建议0 0居居1 1卫卫8888津塔公寓津塔公寓主力在售户型：主力在售户型：59 一居、127 两居、138 三室装修风格：现代风格装修风格：现代风格装修色调：米色、咖啡色装修色调：米色、咖啡色p0居以米色墙壁配以香槟、居以米色墙壁配以香槟
45、、咖啡、米色家具咖啡、米色家具参考案例参考案例：天津环球金融中心天津环球金融中心产品发展建议产品发展建议 2 2居居2 2厅厅1 1卫卫127127（主力户型图）（主力户型图）p2居以灰色搭配褐色家具，给人居以灰色搭配褐色家具，给人以沉稳大气之感以沉稳大气之感参考案例参考案例：天津环球金融中心天津环球金融中心产品发展建议产品发展建议 3 3居居2 2厅厅1 1卫卫138138p三居在现代风格基础上融合了少三居在现代风格基础上融合了少量欧式元素，更加尊贵量欧式元素，更加尊贵参考案例参考案例：天津环球金融中心天津环球金融中心产品发展建议产品发展建议津塔公寓精装标准津塔公寓精装标准1.门厅：（1）户
46、门、门锁：防盗木门，配海福乐（HAFELE）或史丹利（Stanley）或英格索兰(IR)或瑞高(BESTKO)或其他同档次电子门锁。（2）地面：微晶石（3）墙面：壁纸，局部位置有木饰。（4）顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。2.起居厅及开放式厨房：（1）地面：实木复合地板。（2）墙面：起居厅墙面为壁纸，局部位置有木饰；开放式厨房墙面为石材。（3）顶棚：部分乳胶漆；部分轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。（4）橱柜：汉森或科宝博洛尼或其他同档次品牌3.卧室：（1）地面：实木复合地板。（2）墙面：壁纸。（3）顶棚：部分乳胶漆；部分轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆。4.卫生间：（1）地面：瓷砖，诺贝尔或其他同档次
47、品牌。（2）墙面：石材。（3）顶棚：轻钢龙骨防水石膏板吊顶，防水乳胶漆。（4）淋浴间：独立淋浴间，花洒为汉斯格雅（HANSGROHE）或当代(DORN BRACHT)或高仪(GROHE)或其他同档次品牌。（5）坐便器：杜拉维特(DURAVIT)或劳芬(LAUFEN)或唯宝（V&B）或凯勒马(KERAMAG)或其他同档次品牌。（6）浴室柜及台面：每个卫生间1组浴室柜，台面为大理石或人造石。（7）洗手盆：杜拉维特(DURAVIT)或劳芬(LAUFEN)或唯宝(V&B)或凯勒马(KERAMAG)或其他同档次品牌。（8）洗手盆龙头：汉斯格雅（HANSGROHE）或当代(DORN BRACHT)或高仪(
48、GROHE)或其他同档次品牌。（9）其他五金配件：毛巾杆、手纸架、浴衣钩。参考案例参考案例：天津环球金融中心天津环球金融中心产品发展建议产品发展建议装修亮点：装修亮点：p装修采用高档材质或高档品牌，户型由小到大色调及风格随之趋于沉稳成熟。客户需求特征客户需求特征p精装修需求程度：绝大部分购买原因是看重项目地段，30%客户认为精装修可有可无，10%客户不需要精装（有少数顶尖客户认为精装效果差强人意，甚至会自行拆除重新装修），60%60%以上客户认为以上客户认为最好带有精装修最好带有精装修；p装修风格喜好：70%70%的客户认可项目的现代装修风格的客户认可项目的现代装修风格，30%的客户喜欢其他风
49、格；p色调偏好：客户普遍接受简约、大气的中性偏暖色调中性偏暖色调p客户对各功能区域装修重视程度：津门（大户型）自高向低为 客厅客厅卫生间卫生间 厨房厨房卧室卧室；津塔（小户型）为卫生间卫生间客厅客厅卧室卧室厨房厨房;p是否要求配送家具家电：由于投资型客户较多因此多数客户认为需要带有家具家电多数客户认为需要带有家具家电。小结：小结：参考案例参考案例：天津环球金融中心天津环球金融中心产品发展建议产品发展建议公寓市场精装标准化公寓市场精装标准化分析分析 配备标准配备标准精装产品根据精装造价的不同造价的不同，其变化主要表现在选用材质选用材质、装修程度、品牌配置三方面装修程度、品牌配置三方面上3500-
50、7000元之间元之间精装修配置2000元及以下元及以下精装修配置p精装报价区间在3500-70003500-7000以上以上，厨卫家具家电齐全，厨具、卫浴、建材品牌为中高档，较多采国际一线品牌及国际知名品牌，但在具体规格款式上有一定差异；p有部分小户型公寓配备全套家具家电，主要面向投资客群p市场上精装报价区间在20002000元及以下元及以下，厨卫配备部分家具家电，厨具及卫浴品牌偏于中档，建材较多采用国内品牌品质的变化主要表现在精装修成本的变化品质的变化主要表现在精装修成本的变化产品发展建议产品发展建议p材质、品牌对于精装造价有较大影响，例如汉斯格雅和杜拉维特的卫浴其品牌下有多个系列产品，选用
