1、第七章第七章 城城 市市 住住 宅宅 第一节第一节 住宅概述住宅概述 第二节第二节 住宅市场的均衡分析住宅市场的均衡分析 第三节第三节 住宅市场的过滤模型住宅市场的过滤模型 第四节第四节 租房与买房租房与买房 第五节第五节 住房政策住房政策一、住宅的基本特征一、住宅的基本特征(一一)住宅的多样性和非移动性；住宅的多样性和非移动性；居住特征居住特征位置特征位置特征每座住宅在大小、布局、有用性、内部设每座住宅在大小、布局、有用性、内部设计和建筑完整性等诸多方面都各不相同。计和建筑完整性等诸多方面都各不相同。通路不同；通路不同；公共服务设施不同；公共服务设施不同；环境质量不同；环境质量不同；临近地区
2、的风貌不同。临近地区的风貌不同。总之，在市场经济条件下，房价的形成是极其总之，在市场经济条件下，房价的形成是极其复杂的。有房地产本身的因素，也有房地产以外复杂的。有房地产本身的因素，也有房地产以外的因素，但最终起决定作用的还是供求关系。的因素，但最终起决定作用的还是供求关系。住宅的怡值计算方法住宅的怡值计算方法 住宅是由一系列单独要素构成的组合体，每一住宅是由一系列单独要素构成的组合体，每一种要素均有其固有的价格。种要素均有其固有的价格。住宅的市场价格是由诸多单独要素的价格综合住宅的市场价格是由诸多单独要素的价格综合而成的。而成的。假定在一个住宅市场上，住宅在五方面存在不同：假定在一个住宅市场
3、上，住宅在五方面存在不同：去市中心上班的通路、卧室的数目、屋顶的年数、去市中心上班的通路、卧室的数目、屋顶的年数、空气污染状况及当地学校的教学质量。空气污染状况及当地学校的教学质量。12()(,.,)iff 一、住宅的基本特征一、住宅的基本特征(一一)住宅的多样性和非移动性；住宅的多样性和非移动性；一、住宅的基本特征一、住宅的基本特征(一一)住宅的多样性和非移动性；住宅的多样性和非移动性；住宅的怡值计算方法住宅的怡值计算方法1.基础价格基础价格 一般住宅有三间卧室、距市中心一般住宅有三间卧室、距市中心5英里，屋顶的英里，屋顶的年数为年数为6年，价值年，价值70000美元。美元。2.路程价格路程
4、价格 1000美元美元/英里英里3.卧室价格卧室价格 10000美元美元/间间4.屋顶价格屋顶价格 100美元美元/年年5.空气质量价格空气质量价格 500美元美元/单位单位6.学校价格学校价格 600美元美元/单位单位现评估一处有现评估一处有4间卧室、距间卧室、距市中心市中心3英里、屋顶年数为英里、屋顶年数为2年、空气污染程度低于平年、空气污染程度低于平均水平均水平3单位、学校水平高单位、学校水平高于平均水平于平均水平2单位的住宅价单位的住宅价格。格。一、住宅的基本特征一、住宅的基本特征(一一)住宅的多样性和非移动性；住宅的多样性和非移动性；选择：家庭必须寻找在最佳价格水平上具有最选择：家庭
5、必须寻找在最佳价格水平上具有最优特征组合的住宅。优特征组合的住宅。质量质量面积面积ABCDSLH 假定某市场上住宅仅在假定某市场上住宅仅在大小与质量两方面存在不大小与质量两方面存在不同。同。一、住宅的基本特征一、住宅的基本特征(二二)住宅的耐久性住宅的耐久性1.住宅购买的双重意义；住宅购买的双重意义；2.住宅的折旧与维护；住宅的折旧与维护；住宅服务数量住宅服务数量价格价格(美元美元)Q20Q30100190340利润利润总收益总收益20年的总成本年的总成本30年的总成本年的总成本可变成本的变化；可变成本的变化；需求的变化。需求的变化。一、住宅的基本特征一、住宅的基本特征(二二)住宅的耐久性住宅
6、的耐久性1.住宅购买的双重意义；住宅购买的双重意义；2.住宅的折旧与维护；住宅的折旧与维护；3.短期内住房供给的无弹性。短期内住房供给的无弹性。住宅供给的短期无弹性，住宅价格住宅供给的短期无弹性，住宅价格主要取决于建筑成本、人们对未来的主要取决于建筑成本、人们对未来的预期及风险偏好，资本市场决定了短预期及风险偏好，资本市场决定了短期内新建住宅的投入量。期内新建住宅的投入量。二、住宅的需求二、住宅的需求(一一)住宅需求的多样性住宅需求的多样性(二二)不同生命周期人群的需求不同生命周期人群的需求CBDIIIIIIIVVVI三、住宅的供给三、住宅的供给(一一)按价格划分的不同等级住宅按价格划分的不同
7、等级住宅高级别墅区高级别墅区城郊中高档多层住宅区城郊中高档多层住宅区高级公寓住宅区高级公寓住宅区城郊中档多层住宅区城郊中档多层住宅区郊区廉价多层住宅区郊区廉价多层住宅区简单住宅集聚区简单住宅集聚区三、住宅的供给三、住宅的供给(一一)按价格划分的不同等级住宅按价格划分的不同等级住宅(二二)按政府引导的住宅市场划分按政府引导的住宅市场划分公公 房房商品房商品房(三三)按亚文化、亚群体分化按亚文化、亚群体分化-社会聚集社会聚集1.文化社会价值取向趋同性集聚；文化社会价值取向趋同性集聚；2.不同的人需要不同的服务；不同的人需要不同的服务；3.人们都希望有一个良好的自然、社会环境。人们都希望有一个良好的
8、自然、社会环境。一、住宅市场的需求分析一、住宅市场的需求分析 住宅需求是指人们在某一特定时间，在一定的住宅需求是指人们在某一特定时间，在一定的价格水平下愿意而且能够购买的住宅商品数量。价格水平下愿意而且能够购买的住宅商品数量。(,)Df P Y A T B R E一、住宅市场的需求分析一、住宅市场的需求分析(一一)住宅价格住宅价格 住宅价格是影响住宅需求数量和结构的主要因住宅价格是影响住宅需求数量和结构的主要因素，住宅的价格和需求量之间存在着反方向变动素，住宅的价格和需求量之间存在着反方向变动的关系：在其他条件不变的情况下，需求随着价的关系：在其他条件不变的情况下，需求随着价格的上升而递减，随
9、着价格的下降而增加。格的上升而递减，随着价格的下降而增加。住宅价格影响住宅需求的程度可以用住宅的需住宅价格影响住宅需求的程度可以用住宅的需求价格弹性来表示。求价格弹性来表示。一、住宅市场的需求分析一、住宅市场的需求分析(二二)城市人口数量和结构的变化城市人口数量和结构的变化城市人口数量城市人口数量人口结构人口结构家庭结构家庭结构(三三)税收税收 在我国目前的房地产税收体系中，存在的主要在我国目前的房地产税收体系中，存在的主要问题是房地产交易环节的税收负担偏重，而保有问题是房地产交易环节的税收负担偏重，而保有环节的负担偏轻，致使部分居民买不起房，而买环节的负担偏轻，致使部分居民买不起房，而买得起
10、房的人养房成本过低，不利于实现人人有房得起房的人养房成本过低，不利于实现人人有房住的和谐社会目标。住的和谐社会目标。一、住宅市场的需求分析一、住宅市场的需求分析(四四)利率与投机利率与投机1.当利率降低时，会迫使人们减少储蓄而转向消当利率降低时，会迫使人们减少储蓄而转向消费或进行其他投资；费或进行其他投资；2.在利率降低时，住宅抵押贷款的利率同时降低，在利率降低时，住宅抵押贷款的利率同时降低，这实际上降低了居民进行住宅消费或投资的比率，这实际上降低了居民进行住宅消费或投资的比率，也会扩大居民的住宅需求。也会扩大居民的住宅需求。(五五)收入收入1.对可居住面积的需求缺乏收入弹性；对可居住面积的需
11、求缺乏收入弹性；2.对建筑质量的需求富有收入弹性；对建筑质量的需求富有收入弹性；3.对邻近地区宜人环境的需求富有收入弹性。对邻近地区宜人环境的需求富有收入弹性。二、住宅市场的供给分析二、住宅市场的供给分析(一一)住宅价格住宅价格 从短期看，住宅供给弹性是缺乏的；从长期看，从短期看，住宅供给弹性是缺乏的；从长期看，由于房产用途的可替代性，住宅供给价格弹性较由于房产用途的可替代性，住宅供给价格弹性较大，价格变动将导致供给量的较大变动。大，价格变动将导致供给量的较大变动。(二二)土地政策土地政策 城市住宅的供给能力，在很大程度上决定于政城市住宅的供给能力，在很大程度上决定于政府的土地政策。府的土地政
12、策。二、住宅市场的供给分析二、住宅市场的供给分析(三三)国家税收政策国家税收政策 税收一方面具有规范住宅市场交易秩序、创造税收一方面具有规范住宅市场交易秩序、创造平等竞争的市场环境的功能，同时某些税率的高平等竞争的市场环境的功能，同时某些税率的高速以及各种税收优惠政策的出台，都会直接影响速以及各种税收优惠政策的出台，都会直接影响投资者的收益，从而影响投资者对住宅的投入，投资者的收益，从而影响投资者对住宅的投入，限制或者扩大市场供给。限制或者扩大市场供给。(四四)金融市场与地产开发商金融市场与地产开发商 银行利率高低直接影响住宅市场的供应量。银行利率高低直接影响住宅市场的供应量。开发商作为市场供
13、应主体，其对未来预期的好开发商作为市场供应主体，其对未来预期的好坏显然会影响住宅市场供给。坏显然会影响住宅市场供给。三、住宅市场的简单均衡三、住宅市场的简单均衡SQP0DP0Q0 因此，市场均衡条因此，市场均衡条件是在一定价格下的件是在一定价格下的需求量与供给量相等。需求量与供给量相等。一、穷人的选择一、穷人的选择假定城市：假定城市：1.城市中有富人、中等收入人群和穷人；城市中有富人、中等收入人群和穷人；2.各群体的实际收入随时间的推移而增加，三种各群体的实际收入随时间的推移而增加，三种群体对住宅服务的需求量都会增加；群体对住宅服务的需求量都会增加；3.住宅改良成本非常高；住宅改良成本非常高；
14、4.每每10年都会有新住宅建造出来，因此，每年都会有新住宅建造出来，因此，每10年，年，住宅服务折旧住宅服务折旧5个单位。个单位。过滤的基本特点：过滤的基本特点：住宅服务的减少住宅服务的减少居住者收入的下降居住者收入的下降一、穷人的选择一、穷人的选择面积面积质量质量S=160(建于建于00年年)S=135(建于建于90年年)S=110(建于建于80年年)S=180(建于建于10年年)S=155(建于建于00年年)S=130(建于建于90年年)为什么富人应该居为什么富人应该居住在新房子里？住在新房子里？二、建筑津贴二、建筑津贴 假设政府为建造供中等收入家庭居住的新住宅假设政府为建造供中等收入家庭
15、居住的新住宅提供补助。提供补助。假定城市：假定城市：1.城市中有城市中有120户家庭；户家庭；2.有中等质量住宅市场和低质量住宅市场；有中等质量住宅市场和低质量住宅市场；3.业主对相对价格变化的反应是在两类子市场之业主对相对价格变化的反应是在两类子市场之间选择住宅，住宅能够升级进入中等质量市场，间选择住宅，住宅能够升级进入中等质量市场，或者降级进入低质量市场；或者降级进入低质量市场；4.两类住宅为不完全替代品。两类住宅为不完全替代品。二、建筑津贴二、建筑津贴S2D46080204030中等质量中等质量住宅数量住宅数量住宅价格住宅价格(美美元元/平方英尺平方英尺)D1S1204060802030
16、低质量住低质量住宅数量宅数量D3住宅价格住宅价格(美美元元/平方英尺平方英尺)S3S42413三、过滤与公共政策三、过滤与公共政策低质量住宅家庭：低质量住宅家庭：一些贫困家庭可以住进中等质量住宅；一些贫困家庭可以住进中等质量住宅；降低了低质量住宅的价格。降低了低质量住宅的价格。高质量住宅家庭：高质量住宅家庭：补助使中等质量住宅供给增加、价格下降，从补助使中等质量住宅供给增加、价格下降，从而降低了住宅从高质量市场向低质量市场过滤的而降低了住宅从高质量市场向低质量市场过滤的速度，而高质量住宅供给的增加使其价格降低，速度，而高质量住宅供给的增加使其价格降低，因而，居住高质量住宅的人会从对中等质量住宅
17、因而，居住高质量住宅的人会从对中等质量住宅的补助中获益。的补助中获益。三、过滤与公共政策三、过滤与公共政策 如果减少中等质量住宅供给，会怎么样呢？如果减少中等质量住宅供给，会怎么样呢？假定控制增长或分区政策导致新的中等质量住假定控制增长或分区政策导致新的中等质量住宅供给减少。供给减少引起其价格上涨，维护中宅供给减少。供给减少引起其价格上涨，维护中等质量住宅的收益随之增加。业主在维护和修补等质量住宅的收益随之增加。业主在维护和修补上花费更多，减缓了过滤进程、减少了低质量住上花费更多，减缓了过滤进程、减少了低质量住宅的供给。宅的供给。同时，一些消费者不愿为中等质量住宅支付高同时，一些消费者不愿为中
18、等质量住宅支付高价格，所以他们转移到低质量市场。加强对新建价格，所以他们转移到低质量市场。加强对新建中等质量住宅的控制使低质量住宅价格上涨，因中等质量住宅的控制使低质量住宅价格上涨，因为这些政策减少了低质量住宅的供给而增加了其为这些政策减少了低质量住宅的供给而增加了其需求。需求。因此，控制增长和分区政策的一部分成本由低因此，控制增长和分区政策的一部分成本由低收入家庭承担。收入家庭承担。一、租房的成本一、租房的成本 租房成本就是租房人支付给房东的租金。租房成本就是租房人支付给房东的租金。在竞争性市场上，房东获得的经济利润为零。在竞争性市场上，房东获得的经济利润为零。如果不考虑税收，有如下三类：如
19、果不考虑税收，有如下三类：资金成本资金成本 (住宅价格住宅价格市场利率市场利率i%)贬值贬值 (住宅价格住宅价格贬值率贬值率d%)维护成本维护成本(住宅价格住宅价格维护成本比率维护成本比率m%)Cr=V(ir+dr+mr)如果市场价值上涨，将会怎样？如果市场价值上涨，将会怎样？均衡房租较低。因为房东通过拥有房产而获得均衡房租较低。因为房东通过拥有房产而获得收入，从而只需要较少的房租收入就可以实现零收入，从而只需要较少的房租收入就可以实现零经济利润。经济利润。二、住宅所有权的成本二、住宅所有权的成本 如果不考虑税收，有如下三类：如果不考虑税收，有如下三类：资金成本资金成本 (住宅价格住宅价格市场
20、利率市场利率i%)贬值贬值 (住宅价格住宅价格贬值率贬值率d%)维护成本维护成本(住宅价格住宅价格维护成本比率维护成本比率m%)C0=V(i0+d0+m0)什么情况下，买房什么情况下，买房=租房？租房？Cr=C01.承租人的外部性；承租人的外部性；2.出租房产风险较高；出租房产风险较高；3.住宅所有者面临较低的维护成本。住宅所有者面临较低的维护成本。二、住宅所有权的成本二、住宅所有权的成本哪些类型的家庭租房而不是买房哪些类型的家庭租房而不是买房?低收入；低收入；流动性；流动性；不喜欢整理住宅和庭院。不喜欢整理住宅和庭院。三、税收与住宅三、税收与住宅(一一)快速折旧快速折旧 税收减免法允许房东在
21、房屋完全报废前扣除住税收减免法允许房东在房屋完全报废前扣除住房的全部价值。房的全部价值。快速折旧不能改变折旧的扣除总额，只是让房快速折旧不能改变折旧的扣除总额，只是让房东快速扣除折旧成本，然后再纳税。东快速扣除折旧成本，然后再纳税。快速折旧减少了房东赋税的现值。快速折旧减少了房东赋税的现值。快速折旧产生的税收减少以低房租的形式转移快速折旧产生的税收减少以低房租的形式转移给了租房者。给了租房者。三、税收与住宅三、税收与住宅(二二)抵押扣除抵押扣除 住宅所有者可以从他们的总收入中扣除抵押贷住宅所有者可以从他们的总收入中扣除抵押贷款的利息支付后再纳税。款的利息支付后再纳税。抵押扣除降低了住宅的净成本
22、，使住宅消费增抵押扣除降低了住宅的净成本，使住宅消费增加。加。四、搬迁成本四、搬迁成本 只有当搬迁收益超过搬迁成本时，一个家庭才只有当搬迁收益超过搬迁成本时，一个家庭才会改变住宅消费。会改变住宅消费。I2I3住宅消费住宅消费其他消费其他消费S1I1S2S31.收入收入(或价格或价格)的小幅度变化的小幅度变化不可能改变住宅消费；不可能改变住宅消费；2.当家庭更换住房时，它更倾当家庭更换住房时，它更倾向于住宅消费方面有一个大变向于住宅消费方面有一个大变化。化。一、公共住宅一、公共住宅 公共住宅由地方住宅当局管理，服从各种由联公共住宅由地方住宅当局管理，服从各种由联邦政府所采纳的规则。从某承租人处收
23、取的房租邦政府所采纳的规则。从某承租人处收取的房租不能超过家庭收入的不能超过家庭收入的30%。一、公共住宅一、公共住宅其他商品其他商品住宅服务数量住宅服务数量2000600500350U1800400U2(一一)公共住宅对接受者的影响公共住宅对接受者的影响假定：假定：1.月收入为月收入为500美元；美元；2.住宅价格为住宅价格为25美分美分/月月单位。单位。公共住宅项目使住宅公共住宅项目使住宅消费增加，使住宅成消费增加，使住宅成本减少。本减少。一、公共住宅一、公共住宅(一一)公共住宅对接受者的影响公共住宅对接受者的影响假定：假定：1.月收入为月收入为500美元；美元；2.住宅价格为住宅价格为2
24、5美分美分/月月单位。单位。公共住宅项目也可能公共住宅项目也可能使住宅消费减少。使住宅消费减少。其他商品其他商品住宅服务数量住宅服务数量2000800500250U11000400一、公共住宅一、公共住宅(二二)接受者的福利接受者的福利 如果家庭接受现金而非居住如果家庭接受现金而非居住在受补贴的公共住宅里，境况在受补贴的公共住宅里，境况会变好吗？会变好吗？政府成本：政府成本：200美元美元承租人缴纳：承租人缴纳：100美元美元住宅补贴：住宅补贴：100美元美元100美元美元6002400其他商品其他商品住宅服务数量住宅服务数量2000600500350U1800400U2U3家庭倾向于选择现金
25、，家庭倾向于选择现金，因为现金提供了更多的因为现金提供了更多的消费选择。消费选择。一、公共住宅一、公共住宅(二二)接受者的福利接受者的福利 如果家庭接受现金而非居住如果家庭接受现金而非居住在受补贴的公共住宅里，境况在受补贴的公共住宅里，境况会变好吗？会变好吗？政府成本：政府成本：200美元美元承租人缴纳：承租人缴纳：100美元美元住宅补贴：住宅补贴：100美元美元100美元美元其他商品其他商品住宅消费住宅消费2000600500350U1800400U2公共住宅对于承租人来公共住宅对于承租人来说价值是多少？说价值是多少？2300575一、公共住宅一、公共住宅(三三)公共住宅的市场效应公共住宅的
26、市场效应美元美元私人低收入住宅数量私人低收入住宅数量500250短期私人供给短期私人供给初始需求初始需求B380208D150C公共住宅提供的需求公共住宅提供的需求5年后的私人供给年后的私人供给短期内，所有住宅消费者从公短期内，所有住宅消费者从公共住宅项目中获益：一些家庭共住宅项目中获益：一些家庭住进被补贴的公共住宅，另一住进被补贴的公共住宅，另一些家庭为私人住宅支付低价格。些家庭为私人住宅支付低价格。更多住宅退出低质量子市场，更多住宅退出低质量子市场，少量住宅向下过滤到低质量子少量住宅向下过滤到低质量子市场。低质量住宅数量减少，市场。低质量住宅数量减少，市场价格上升。市场价格上升。私人市场的
27、反应是建私人市场的反应是建造更少的住宅、减缓造更少的住宅、减缓过滤过程和增加退出过滤过程和增加退出率。率。二、消费者补贴二、消费者补贴 低收入家庭收到住宅补贴，可以变现用来购买低收入家庭收到住宅补贴，可以变现用来购买住宅。住宅。住宅补贴对公共住宅的影响：住宅补贴对公共住宅的影响：在某些情况下，住宅补贴可以作为现金的等价在某些情况下，住宅补贴可以作为现金的等价物使用；物使用；住宅补贴可用于购买旧住宅，比购买新住宅便住宅补贴可用于购买旧住宅，比购买新住宅便宜。宜。住宅补贴有两种形式：租金凭单和住宅优惠券。住宅补贴有两种形式：租金凭单和住宅优惠券。二、消费者补贴二、消费者补贴(一一)租金凭单租金凭单
28、限制：限制：供出租的住宅在大小和质量方面必须符合最低供出租的住宅在大小和质量方面必须符合最低自然标准；自然标准；家庭支付的租金不能比公平市场租金更高，公家庭支付的租金不能比公平市场租金更高，公平市场租金是由平市场租金是由HUD为标准低收入住宅所规定的为标准低收入住宅所规定的合理租金。合理租金。符合标准的家庭对住宅支付其收入的符合标准的家庭对住宅支付其收入的30%，租，租金凭单的面值是收入金凭单的面值是收入30%与实际租金之间的差额。与实际租金之间的差额。二、消费者补贴二、消费者补贴(一一)租金凭单租金凭单其他商品其他商品住宅消费住宅消费600180600300300420U2400U1CDFE
29、租金凭单如何影响家庭的预算租金凭单如何影响家庭的预算抉择？抉择？大多数家庭仍居住在现有大多数家庭仍居住在现有的住宅里，用补贴来降低的住宅里，用补贴来降低住宅成本。住宅成本。二、消费者补贴二、消费者补贴(二二)住宅优惠券住宅优惠券住宅优惠券与租金凭单：住宅优惠券与租金凭单：持有者可以凭借住宅优惠券租到任何符合最低持有者可以凭借住宅优惠券租到任何符合最低物理标准的住宅。物理标准的住宅。面值面值=公平市场租金公平市场租金-收入收入30%二、消费者补贴二、消费者补贴(二二)住宅优惠券住宅优惠券420400F220HU3820JU2D其他商品其他商品住宅消费住宅消费600600300300U1E 住宅优
30、惠券比租金凭单赋住宅优惠券比租金凭单赋予了家庭更多的选择权，因予了家庭更多的选择权，因为住宅优惠券等同于现金支为住宅优惠券等同于现金支付。付。享受住宅优惠的家庭还可享受住宅优惠的家庭还可以进行比公平市场租金更高以进行比公平市场租金更高的消费。的消费。二、消费者补贴二、消费者补贴(三三)消费者补贴的市场效应消费者补贴的市场效应假定城市：假定城市：城市中有贫困家庭和中等收入家庭；城市中有贫困家庭和中等收入家庭；有资格领到住宅优惠券的穷困家庭，必须占有普通有资格领到住宅优惠券的穷困家庭，必须占有普通的住宅的住宅(至少能够提供至少能够提供800单位的住宅服务单位的住宅服务)；贫困家庭最初居住在低质量住
31、宅里贫困家庭最初居住在低质量住宅里(只能提供只能提供600单单位的住宅服务位的住宅服务)；中等收入家庭居住在普通质量住宅中等收入家庭居住在普通质量住宅(800单位住宅服单位住宅服务务)和中等质量住宅和中等质量住宅(1000单位的住宅服务单位的住宅服务)。二、消费者补贴二、消费者补贴(三三)消费者补贴的市场效应消费者补贴的市场效应F5年后的供给年后的供给620292E领取住宅优惠券后的需求领取住宅优惠券后的需求350美元美元普通质量住宅数量普通质量住宅数量短期供给短期供给初始需求初始需求B250500短期内，尽管优惠券接受者为短期内，尽管优惠券接受者为住宅支出更多，但他们同时也住宅支出更多，但他
32、们同时也有更多的钱可以花在住宅上。有更多的钱可以花在住宅上。优惠券的非接受者在未享受住优惠券的非接受者在未享受住宅优惠券的好处的情况下，要宅优惠券的好处的情况下，要为住宅支付更高的价格。为住宅支付更高的价格。住宅从中等质量市场向普通质住宅从中等质量市场向普通质量市场过滤速度更快；普通质量市场过滤速度更快；普通质量住宅的所有者在维护和维修量住宅的所有者在维护和维修上花费更多；低质量住宅升级，上花费更多；低质量住宅升级，服务于普通质量市场。服务于普通质量市场。普通质量住宅供给数量随价格普通质量住宅供给数量随价格上升而上升。上升而上升。普通质量住宅价格普通质量住宅价格上升导致中等质量住上升导致中等质
33、量住宅价格上升。因此优宅价格上升。因此优惠券计划提高了所有惠券计划提高了所有类型住宅的价格。类型住宅的价格。三、供给和需求政策对比三、供给和需求政策对比 从接受者角度来看，优惠券计划比公共住宅补贴从接受者角度来看，优惠券计划比公共住宅补贴更具优势：更具优势：优惠券和收入转移相对应，所以导致花费在住宅上优惠券和收入转移相对应，所以导致花费在住宅上的每一美元的效用大幅度增加；的每一美元的效用大幅度增加；优惠券允许租房人居住相对便宜的旧住宅，所以固优惠券允许租房人居住相对便宜的旧住宅，所以固定数量的每美元预算提供更多的住宅。定数量的每美元预算提供更多的住宅。优惠券的弊端在于提高了住宅的价格。如果优惠
34、优惠券的弊端在于提高了住宅的价格。如果优惠券计划引起住宅价格的小幅度上升，那么接受者的券计划引起住宅价格的小幅度上升，那么接受者的境况将会更好。境况将会更好。三、供给和需求政策对比三、供给和需求政策对比 纳税者和非优惠券接受者对公共住宅和优惠券计纳税者和非优惠券接受者对公共住宅和优惠券计划有什么看法？划有什么看法？公众对公共住宅更为支持：公众对公共住宅更为支持：纳税者更关心接受者的住宅消费状况，而不一定是纳税者更关心接受者的住宅消费状况，而不一定是他们的效用水平。如果公共住宅计划使住宅大量增他们的效用水平。如果公共住宅计划使住宅大量增加，它就被看作是一项优秀的计划；加，它就被看作是一项优秀的计
35、划；在需求方政策下，非优惠券接受者支付更高的住宅在需求方政策下，非优惠券接受者支付更高的住宅价格，而在供给方政策下支付较低的价格。价格，而在供给方政策下支付较低的价格。三、社区发展计划三、社区发展计划社区发展政策的目标：社区发展政策的目标：使城市里萧条的地区重新焕发活力；使城市里萧条的地区重新焕发活力；改善贫困家庭的住宅条件。改善贫困家庭的住宅条件。三、社区发展计划三、社区发展计划(一一)第一个社区发展计划第一个社区发展计划-城市改建城市改建 联邦政府赋予地方政府权利和资金，推倒并改建联邦政府赋予地方政府权利和资金，推倒并改建城市中的部分住宅。地方代理机构通过征用权获得城市中的部分住宅。地方代
36、理机构通过征用权获得地产，清除地产，清除“不受欢迎不受欢迎”的用途所占的地皮，接着的用途所占的地皮，接着或者在其上建造一处公共设施，或者把地皮卖给私或者在其上建造一处公共设施，或者把地皮卖给私人开发商。人开发商。三、社区发展计划三、社区发展计划(一一)第一个社区发展计划第一个社区发展计划-城市改建城市改建效果：效果：1.拆除旧建筑拆除旧建筑 60万套住宅万套住宅 200万居民万居民2.建造新住宅建造新住宅 25万套新住宅万套新住宅3.公共设施公共设施 1.2亿平方英尺亿平方英尺4.商用设施商用设施 2.24亿平方英尺亿平方英尺5.地产估价地产估价 +360%城市改建使贫困家庭搬迁，也为中等收入
37、和富裕城市改建使贫困家庭搬迁，也为中等收入和富裕家庭提供住宅，允许建造商用建筑和公用建筑，增家庭提供住宅，允许建造商用建筑和公用建筑，增加了税收收入。城市改建使加了税收收入。城市改建使200万穷人无处安身，也万穷人无处安身，也为贫困居民提供了就业机会。为贫困居民提供了就业机会。三、社区发展计划三、社区发展计划(二二)近期社区发展规划近期社区发展规划 新计划在小范围内执行，只迁移了少数居民，并新计划在小范围内执行，只迁移了少数居民，并且非常重视为穷人提供住宅。且非常重视为穷人提供住宅。项目：项目：1.改善住宅；改善住宅；2.更新基础设施；更新基础设施；3.发展就业；发展就业；4.响应性的公共服务
38、。响应性的公共服务。四、租金管理四、租金管理 租金管理规定了城市租金的最高限额。租金管理规定了城市租金的最高限额。假定一个城市具有下列特征：假定一个城市具有下列特征：1.所有家庭居住在相同的公寓里；所有家庭居住在相同的公寓里；2.均衡租金是每月均衡租金是每月600美元；美元；3.公寓均衡数量为公寓均衡数量为90套；套；4.公寓是石头建造的，不会随时间流逝而折旧；公寓是石头建造的，不会随时间流逝而折旧；5.城市规定租金最高限额是城市规定租金最高限额是400美元。美元。四、租金管理四、租金管理 租金管理规定了城市租金的最高限额。租金管理规定了城市租金的最高限额。短缺短缺 租金管理使租金减少，租金管理使租金减少，但也增加了搜寻成本。但也增加了搜寻成本。不搬迁者不搬迁者成功的搜寻者成功的搜寻者搬迁的家庭搬迁的家庭房东房东受益受益受益受益受损受损受损受损 租金管理不鼓励例行维租金管理不鼓励例行维护，所以房屋折旧得更快。护，所以房屋折旧得更快。受损受损40090600租金租金需求需求EO住宅数量住宅数量短期供给短期供给50120供给供给
