1、第四章第四章 土地与土地利用概论土地与土地利用概论 第一节第一节 土地土地 第二节第二节 土地地租土地地租 第三节第三节 土地利用的一般均衡土地利用的一般均衡 第四节第四节 住宅用地与区位住宅用地与区位一、土地的特性一、土地的特性(一一)土地的自然属性土地的自然属性固定性；固定性；差异性；差异性；耐久性。耐久性。(二二)土地的经济特性土地的经济特性稀缺性；稀缺性；区位效益性；区位效益性；边际效益递减性。边际效益递减性。二、地租二、地租(一一)地租的性质地租的性质 使用土地资源会获得一定的租赁性报偿，这些使用土地资源会获得一定的租赁性报偿，这些报偿是衡量土地资源在生产利用中的经济报酬的报偿是衡量
2、土地资源在生产利用中的经济报酬的一种手段。这项经济报酬是产品总产值减去经营一种手段。这项经济报酬是产品总产值减去经营总成本之后应归于土地这一固定要素的剩余额，总成本之后应归于土地这一固定要素的剩余额，简称为地租。简称为地租。二、地租二、地租(一一)地租的性质地租的性质1.契约租契约租 是指承租人为占用别人的房地产而实际支付的是指承租人为占用别人的房地产而实际支付的款项，其数额大小通常是在财产使用前由房产主款项，其数额大小通常是在财产使用前由房产主和承租人商定，最后双方通过契约形式而达成。和承租人商定，最后双方通过契约形式而达成。2.地租地租 指土地资源的理论收益，或者可以直接定义为指土地资源的
3、理论收益，或者可以直接定义为土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬。报酬。3.经济租经济租 指收入减去投入生产中某要素最低供给价格后指收入减去投入生产中某要素最低供给价格后的剩余。的剩余。二、地租二、地租(二二)地租的计算地租的计算 土地用于各类活动时，能够产生稳定的、连续土地用于各类活动时，能够产生稳定的、连续不断的收益。不断的收益。012345A 当土地所有者准许另外的个人或厂商使用他的当土地所有者准许另外的个人或厂商使用他的土地时，他收取土地时，他收取地租地租。土地的市场价值土地的市场价值相当于由土地所产生的连续不相当于由土地所产生的连续
4、不断的租金收入的现值。断的租金收入的现值。V一、地租与土地肥力一、地租与土地肥力 农业用地价格由土地的肥沃程度决定。农业用地价格由土地的肥沃程度决定。模型假设模型假设1.固定的价格固定的价格 该地区所有区位上产出品价格相同，投入品价该地区所有区位上产出品价格相同，投入品价格相同。格相同。2.零经济利润零经济利润 农业自由进入，农民创造的经济利润为零。农业自由进入，农民创造的经济利润为零。3.土地肥沃程度土地肥沃程度 高肥沃度、中等肥沃度、不肥沃高肥沃度、中等肥沃度、不肥沃4.土地出租给出价最高的人土地出租给出价最高的人5.零运输成本零运输成本 运输成本假定小到可以忽略不计。运输成本假定小到可以
5、忽略不计。220OQMCAC10O美元美元Q美元美元SD高肥沃度土地高肥沃度土地4一、地租与土地肥力一、地租与土地肥力 农业用地价格由土地的肥沃程度决定。农业用地价格由土地的肥沃程度决定。OQMCAC10O美元美元Q160美元美元SD中等肥沃度土地中等肥沃度土地8一、地租与土地肥力一、地租与土地肥力 农业用地价格由土地的肥沃程度决定。农业用地价格由土地的肥沃程度决定。OQMCAC10O美元美元Q美元美元SD低肥沃度土地低肥沃度土地土地肥沃程度越土地肥沃程度越高，成本曲线位高，成本曲线位置越低。置越低。一、地租与土地肥力一、地租与土地肥力 农业用地价格由土地的肥沃程度决定。农业用地价格由土地的肥
6、沃程度决定。农民之间的竞争抬高了地价，使经济利润为零。农民之间的竞争抬高了地价，使经济利润为零。所以农民对不同块土地表现得无所谓，虽然高肥所以农民对不同块土地表现得无所谓，虽然高肥沃度的土地的生产成本较低，但生产成本上的节沃度的土地的生产成本较低，但生产成本上的节省与高昂的土地成本相抵消了。省与高昂的土地成本相抵消了。地租等于总收益超出非土地成本的余额。地租等于总收益超出非土地成本的余额。剩余法则：剩余法则：农民们为土地的使用权进行竞争，所农民们为土地的使用权进行竞争，所以土地所有者获得剩余部分。以土地所有者获得剩余部分。但当进入和竞争上存在限制时，剩余原则就不但当进入和竞争上存在限制时，剩余
7、原则就不起作用。起作用。一、地租与土地肥力一、地租与土地肥力 农业用地价格由土地的肥沃程度决定。农业用地价格由土地的肥沃程度决定。二、地租与易达性二、地租与易达性 假设所有的土地都用来种植胡萝卜，经济特点假设所有的土地都用来种植胡萝卜，经济特点如下：如下：1.固定的价格固定的价格 在所有的区位，投入、产出价格相同。在所有的区位，投入、产出价格相同。2.集市集市 所有的胡萝卜按每吨每英里所有的胡萝卜按每吨每英里t的成本从农场运输的成本从农场运输到某中心集市。到某中心集市。3.竞争性市场竞争性市场 经济利润为零。经济利润为零。4.土地的肥沃度土地的肥沃度 土地的肥沃程度相等，所有区位的生产成本相土
8、地的肥沃程度相等，所有区位的生产成本相同。同。(一一)地租函数地租函数=PQ-C-tQu-R经济利润为零时，土地的投标租金是经济利润为零时，土地的投标租金是R=PQ-C-tQu美元美元1231050300英里英里25017013090总收益总收益总成本总成本地租地租二、地租与易达性二、地租与易达性(二二)要素替代：向下凸的地租函数要素替代：向下凸的地租函数 一个变通的农民，随土地的相对价格变化而改一个变通的农民，随土地的相对价格变化而改变投入品比例。变投入品比例。土地越昂贵，就使用越少的土地，用低价格的土地越昂贵，就使用越少的土地，用低价格的投入品代替土地。投入品代替土地。生产生产20吨胡萝卜
9、的各种投入组合：吨胡萝卜的各种投入组合：组合组合土地土地(英亩英亩)非土地投入品非土地投入品(美元美元)A1.050B0.860C0.680D0.4120二、地租与易达性二、地租与易达性可变通农民的成本和地租可变通农民的成本和地租假定：产出假定：产出=20吨吨 价格价格15美元美元/吨吨 运输成本运输成本=每吨每英里每吨每英里4美元美元租前利润租前利润=总收入总收入-非土地成本非土地成本-运输成本运输成本租金租金=租前利润租前利润/农场面积农场面积到集市到集市的距离的距离(英里英里)农场面农场面积积(英亩英亩)总收益总收益(美元美元)非土地非土地成本成本(美元美元)运输成运输成本本(美元美元)
10、租前利租前利润润(美元美元)每英亩每英亩租金租金(美元美元)00.4300120018045010.6300808014023320.8300601608010031.0300502401010(二二)要素替代：向下凸的地租函数要素替代：向下凸的地租函数二、地租与易达性二、地租与易达性可变通农民可变通农民与与不可变通农民不可变通农民的投标租金函数的投标租金函数美元美元123100500英里英里400300200(二二)要素替代：向下凸的地租函数要素替代：向下凸的地租函数二、地租与易达性二、地租与易达性三、地租与公共政策三、地租与公共政策公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获公共政策如何影响
11、地租，谁又能从公共政策中获益呢？益呢？例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费灌溉。灌溉。240OQMCAC10O美元美元Q美元美元SD三、地租与公共政策三、地租与公共政策公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获益呢？益呢？例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费灌溉。灌溉。180OQMCAC10O美元美元Q美元美元SD三、地租与公共政策三、地租与公共政策公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获益呢？益呢？例：假定某农业
12、县修建了高架渠，并为农民免费例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费灌溉。灌溉。140OQMCAC10O美元美元Q美元美元SD三、地租与公共政策三、地租与公共政策公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获益呢？益呢？例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费灌溉。灌溉。1.当灌溉工程不影响玉米均衡价格的时候当灌溉工程不影响玉米均衡价格的时候 随着利润的增加，农民间的竞争抬高了地租，随着利润的增加，农民间的竞争抬高了地租，使经济利润为零。灌溉工程的利益被土地所有者使经济利润为零。灌溉工程的利益被土地所有者获得。
13、获得。三、地租与公共政策三、地租与公共政策公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获益呢？益呢？例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费灌溉。灌溉。2.当灌溉工程影响玉米均衡价格的时候当灌溉工程影响玉米均衡价格的时候 灌溉工程增加了玉米的供给：灌溉工程增加了玉米的供给：1)成本曲线下移，成本曲线下移，农民产出增加；农民产出增加；2)边际土地投入生产。边际土地投入生产。供给的增加降低了玉米的均衡价格，玉米消费供给的增加降低了玉米的均衡价格，玉米消费者从灌溉工程中获利。者从灌溉工程中获利。玉米价格降低时，农民的租
14、前利润减少，降低玉米价格降低时，农民的租前利润减少，降低了地租，土地所有者损失。了地租，土地所有者损失。三、地租与公共政策三、地租与公共政策公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获益呢？益呢？例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费灌溉。灌溉。什么决定土地所有者与玉米消费者之间的利益分什么决定土地所有者与玉米消费者之间的利益分配呢？配呢？一般来说，灌溉工程覆盖的地理面积越小，到一般来说，灌溉工程覆盖的地理面积越小，到土地所有者手中利益的份额就越大。土地所有者手中利益的份额就越大。如果工程明显降低了玉米的价格
15、，则利益中的如果工程明显降低了玉米的价格，则利益中的大份额就到了玉米消费者手中。大份额就到了玉米消费者手中。美元美元u0英里英里R0u1R1u2R2三、地租与公共政策三、地租与公共政策公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获益呢？益呢？例：假定某农业县修建了一条高速公路，降低了胡例：假定某农业县修建了一条高速公路，降低了胡萝卜运到集市上的成本。萝卜运到集市上的成本。一、单中心城市的土地利用一、单中心城市的土地利用单一中心城市的关键假定：单一中心城市的关键假定：1.中心出口的交叉点中心出口的交叉点 所有制成品通过市中心铁路终点站从城市运走。所有制成品通
16、过市中心铁路终点站从城市运走。2.四轮马车四轮马车 制造商将货物用四轮马车从工厂运输到出口交制造商将货物用四轮马车从工厂运输到出口交叉点。叉点。3.轮毂轮毂轮辐状电车系统轮辐状电车系统 电车线路呈放射状布置。上下班的人和购物者电车线路呈放射状布置。上下班的人和购物者乘坐电车从住宅区到中心商务区。乘坐电车从住宅区到中心商务区。4.聚集经济聚集经济 办公行业依赖面对面的接触，从不同写字楼来办公行业依赖面对面的接触，从不同写字楼来的职员在市中心会面进行交易。的职员在市中心会面进行交易。一、单中心城市的土地利用一、单中心城市的土地利用以制造业为例的土地投标租金函数以制造业为例的土地投标租金函数行业特点
17、：行业特点：1.固定的价格固定的价格 所有区位价格相同。所有区位价格相同。2.竞争性市场竞争性市场 经济利润为零。经济利润为零。3.成品运输成本成品运输成本 成品由四轮马车运输到中心铁路成品由四轮马车运输到中心铁路终点，再被运往其他城市。终点，再被运往其他城市。4.原材料运输成本原材料运输成本 原材料经铁路运输到城市，在原材料经铁路运输到城市，在城市内部运输成本忽略不计。城市内部运输成本忽略不计。5.要素替代要素替代 当地价上涨时，厂商用非土地投入品当地价上涨时，厂商用非土地投入品代替土地。代替土地。一、单中心城市的土地利用一、单中心城市的土地利用以制造业为例的土地投标租金函数以制造业为例的土
18、地投标租金函数厂商利润厂商利润=总收益总收益-非土地投入品非土地投入品-运输成本运输成本-土地成本土地成本=PbB-C-tBu-RT 厂商经济利润为零。厂商经济利润为零。根据剩余原则，厂商愿意将总收益超过非土地投根据剩余原则，厂商愿意将总收益超过非土地投入品和运输成本的余额支付给土地所有者。入品和运输成本的余额支付给土地所有者。R=(PbB-C-tBu)/T 投标租金函数是指典型的厂商愿意为城里不同的投标租金函数是指典型的厂商愿意为城里不同的生产厂址每英亩支付多少钱。生产厂址每英亩支付多少钱。一、单中心城市的土地利用一、单中心城市的土地利用以制造业为例的土地投标租金函数以制造业为例的土地投标租
19、金函数棒球制造商的投标租金函数棒球制造商的投标租金函数假定：产出假定：产出=6吨吨 价格价格1000美元美元/吨吨 运输成本运输成本=每英里每英里900美元美元租前利润租前利润=总收益总收益-非土地成本非土地成本-运输成本运输成本租金租金=租前利润租前利润/厂址面积厂址面积到交叉到交叉点的距点的距离离(英里英里)厂址面厂址面积积(英亩英亩)总收益总收益(美元美元)非土地非土地成本成本(美元美元)运输成运输成本本(美元美元)租前利租前利润润(美元美元)每英亩每英亩租金租金(美元美元)00.46000260003400850010.6600020009003100516720.8600016001
20、8002600325031.060001400270019001900一、单中心城市的土地利用一、单中心城市的土地利用以制造业为例的土地投标租金函数以制造业为例的土地投标租金函数到交叉到交叉点的距点的距离离(英里英里)厂址面厂址面积积(英亩英亩)每英亩每英亩租金租金(美元美元)00.4850010.6516720.8325031.01900美元美元1238500英里英里516732501900一、单中心城市的土地利用一、单中心城市的土地利用以写字楼为例的土地投标租金函数以写字楼为例的土地投标租金函数行业特点：行业特点：1.收集、处理并分配信息。收集、处理并分配信息。2.写字楼在信息收集、处理和
21、分配上依赖面对面的接触。写字楼在信息收集、处理和分配上依赖面对面的接触。假定写字楼提供财务服务，则有：假定写字楼提供财务服务，则有：1.产品产品 公司产品为公司产品为“投资咨询投资咨询”，每月生产，每月生产A个咨询。个咨询。2.到市中心的行程到市中心的行程 每次咨询去市中心一趟。每次咨询去市中心一趟。3.固定价格固定价格 在城市所有区位价格相同。在城市所有区位价格相同。4.竞争性市场竞争性市场 经济利润为零。经济利润为零。5.要素替代要素替代 地价上涨时，以非土地投入品代替土地。地价上涨时，以非土地投入品代替土地。一、单中心城市的土地利用一、单中心城市的土地利用以写字楼为例的土地投标租金函数以
22、写字楼为例的土地投标租金函数公司利润公司利润=总收益总收益-非土地投入品非土地投入品-行程成本行程成本-土地成本土地成本=PaA-C-tAWu-RTR=(PaA-C-tAWu)/T 投标租金函数表明了写字楼愿意为不同的办公地投标租金函数表明了写字楼愿意为不同的办公地点支付多少钱。点支付多少钱。一、单中心城市的土地利用一、单中心城市的土地利用以写字楼为例的土地投标租金函数以写字楼为例的土地投标租金函数假定：产出假定：产出=200次咨询次咨询 价格价格=48美元美元/次次行程时间行程时间=3分钟分钟/街区街区 机会成本机会成本=4美元美元/分钟分钟行程成本行程成本=2400美元美元/街区街区租前利
23、润租前利润=总收益总收益-非土地成本非土地成本-行程成本行程成本租金租金=租前利润租前利润/办公地址面积办公地址面积 到市中到市中心的距心的距离离(街区街区)厂址面厂址面积积(英亩英亩)总收益总收益(美元美元)非土地非土地成本成本(美元美元)行程成行程成本本(美元美元)租前利租前利润润(美元美元)每英亩每英亩租金租金(美元美元)00.496003600060001500010.69600240024004800800020.89600180048003000375031.0960015007200900900一、单中心城市的土地利用一、单中心城市的土地利用以写字楼为例的土地投标租金函数以写字楼
24、为例的土地投标租金函数到市中到市中心的距心的距离离(街区街区)厂址面厂址面积积(英亩英亩)每英亩每英亩租金租金(美元美元)00.41500010.6800020.8375031.0900美元美元12315000街区街区80003750900零售商的区位零售商的区位(一一)大规模经济零售商大规模经济零售商例：手套销售商例：手套销售商假定：假定：1.一个城市只有一家手套店。一个城市只有一家手套店。2.手套的消费者均匀分布在单一中心城市各处。手套的消费者均匀分布在单一中心城市各处。3.完全竞争，即手套商的经济利润为零。完全竞争，即手套商的经济利润为零。手套商通过将销售量最大化来使总利润最大化。手套商
25、通过将销售量最大化来使总利润最大化。销售量在销售区中心最大，这里为大多数消费者销售量在销售区中心最大，这里为大多数消费者容易达到。因此手套商在市中心利润最大化。中容易达到。因此手套商在市中心利润最大化。中央区位的利益被单一中心城市里的呈轮毂央区位的利益被单一中心城市里的呈轮毂-轮辐轮辐状的电车系统巩固加强，该系统将郊区上下班的状的电车系统巩固加强，该系统将郊区上下班的人和购物的人输送到市中心。人和购物的人输送到市中心。一、单中心城市的土地利用一、单中心城市的土地利用(二二)中等规模经济中等规模经济例：帽子销售商例：帽子销售商假定：假定：1.一个城市有一个城市有5家帽子店。家帽子店。2.消费者均
26、匀分布在单一城市各处。消费者均匀分布在单一城市各处。3.完全竞争，即经济利润为零。完全竞争，即经济利润为零。大多数的帽子店会集中在大多数的帽子店会集中在闹市区的核心地带闹市区的核心地带。帽子店群集在核心地区的倾向因购物外在性而加帽子店群集在核心地区的倾向因购物外在性而加强。强。考虑到轮毂考虑到轮毂轮辐电车系统的情况，零售业可轮辐电车系统的情况，零售业可能群集在市区的核心地带。能群集在市区的核心地带。一、单中心城市的土地利用一、单中心城市的土地利用零售商的区位零售商的区位美元美元U英里英里BA 具有相对陡峭的投标租金函数的活动具有相对陡峭的投标租金函数的活动占据了最接近集市的土地。运输成本越占据
27、了最接近集市的土地。运输成本越高，投标租金函数越陡。高，投标租金函数越陡。即有较高的运输成本的活动占据中心即有较高的运输成本的活动占据中心土地。土地。土地市场有效地分配了土地。土地市场有效地分配了土地。一、单中心城市的土地利用一、单中心城市的土地利用土地怎样在两个相互竞争的使用者之间分配呢？一、单中心城市的土地利用一、单中心城市的土地利用u0um美元美元到市中心距离到市中心距离办公行业投标租金函数办公行业投标租金函数制造商投标租金函数制造商投标租金函数住宅投标租金函数住宅投标租金函数农业用地投标租金函数农业用地投标租金函数uh一、单中心城市的土地利用一、单中心城市的土地利用到市中心距离到市中心
28、距离uhumu0住宅投标租金函数住宅投标租金函数办公行业投标租金函数办公行业投标租金函数制造商投标租金函数制造商投标租金函数写字楼占据了写字楼占据了CBD的中的中心地区；心地区；就业机会集中于就业机会集中于CBD。二、一般均衡的案例分析二、一般均衡的案例分析出口商品价格的上涨出口商品价格的上涨对城市土地的影响对城市土地的影响2.0美元美元到市中心距离到市中心距离Ra6.0Rh初始商业投标租金函数初始商业投标租金函数2.5Rb有较高出口价格的商业投标租金函数有较高出口价格的商业投标租金函数CBD以牺牲住宅区以牺牲住宅区面积为代价扩张。面积为代价扩张。二、一般均衡的案例分析二、一般均衡的案例分析出
29、口商品价格的上涨出口商品价格的上涨对劳动力的影响对劳动力的影响CBD范围扩大范围扩大就业密度增加就业密度增加劳动力总需求增加劳动力总需求增加SRD范围缩小范围缩小劳动力总供给减少劳动力总供给减少劳劳动动力力超超额额需需求求工资上涨工资上涨SRD范围扩大范围扩大家庭密度增加家庭密度增加劳动力供给增加劳动力供给增加CBD范围缩小范围缩小就业密度减小就业密度减小劳动力需求降低劳动力需求降低二、一般均衡的案例分析二、一般均衡的案例分析出口商品价格的上涨出口商品价格的上涨对劳动力的影响对劳动力的影响Rb美元美元到市中心距离到市中心距离Ra6.5Rh2.2有较高工资的商业投标租金函数有较高工资的商业投标租
30、金函数有较高工资的家庭投标租金函数有较高工资的家庭投标租金函数二、一般均衡的案例分析二、一般均衡的案例分析出口商品价格的上涨出口商品价格的上涨结论结论(1)市场的相互作用市场的相互作用 CBD的变化影响城市劳动力市场与住宅土地市的变化影响城市劳动力市场与住宅土地市场。商业投标租金函数曲线上移，增加场。商业投标租金函数曲线上移，增加CBD的规的规模与密度，导致劳动力需求过剩。工资上涨的结模与密度，导致劳动力需求过剩。工资上涨的结果是使居民投标租金函数曲线上移，增加住宅区果是使居民投标租金函数曲线上移，增加住宅区的规模与密度。的规模与密度。(2)投标租金函数的改变投标租金函数的改变 出口价格上涨导
31、致商业投标租金函数曲线上移。出口价格上涨导致商业投标租金函数曲线上移。工资增长的结果导致商业投票租金函数曲线下移。工资增长的结果导致商业投票租金函数曲线下移。二、一般均衡的案例分析二、一般均衡的案例分析出口商品价格的上涨出口商品价格的上涨(3)地租地租 出口价格上涨提高了整个城市的地租。出口产出口价格上涨提高了整个城市的地租。出口产品增加提高了品增加提高了CBD与住宅区对土地的需求，所以与住宅区对土地的需求，所以整个城市的土地所有者都从出口销售的增长中获整个城市的土地所有者都从出口销售的增长中获益。益。(4)出口销售增长的福利效应出口销售增长的福利效应 在一般均衡中，大城市的原有居民生活并没有
32、在一般均衡中，大城市的原有居民生活并没有提高。工资上涨被更高的住宅与土地费用抵消，提高。工资上涨被更高的住宅与土地费用抵消，效用水平未变，但是，外来者的生活却相应得到效用水平未变，但是，外来者的生活却相应得到实质性提高。实质性提高。结论结论住宅用地投标租金住宅用地投标租金=总收益总收益-总成本总成本假定：假定：1.每个家庭有一名成员通勤每个家庭有一名成员通勤-到到CBD上班；上班；2.非通勤行程无足轻重；非通勤行程无足轻重；3.所有区位的公共服务设施和税收相同；所有区位的公共服务设施和税收相同；4.所有区位的空气质量相同；所有区位的空气质量相同；5.所有家庭收入相同，而且对住宅的品味相同；所有
33、家庭收入相同，而且对住宅的品味相同；6.花在通勤上的时间的机会成本为零。花在通勤上的时间的机会成本为零。一、住宅价格函数一、住宅价格函数 住宅价格被定义为每个月每平方英尺的住宅的住宅价格被定义为每个月每平方英尺的住宅的价格。价格。该函数表明某家庭愿意为在城市不同区位的住该函数表明某家庭愿意为在城市不同区位的住所支付多少钱。所支付多少钱。(一一)无消费者替代无消费者替代假定：假定：1.住所相同住所相同 1000平方英尺的居住空间。平方英尺的居住空间。2.固定的预算固定的预算 通勤与住宅支出共通勤与住宅支出共300美元。美元。3.通勤成本通勤成本 20美元美元/月月英里。英里。一、住宅价格函数一、
34、住宅价格函数(一一)无消费者替代无消费者替代美元美元612150.30英里英里0.180.06一、住宅价格函数一、住宅价格函数美元美元612150.30英里英里0.180.06(二二)有消费者替代有消费者替代家庭遵循需求定律，随价家庭遵循需求定律，随价格上涨而减少了需求的数格上涨而减少了需求的数量。量。二、住宅供应的投标租金函数二、住宅供应的投标租金函数 该函数表明住宅商愿意为在城市的不同区位支该函数表明住宅商愿意为在城市的不同区位支付多少钱。付多少钱。(一一)固定要素比例的投标租金函数固定要素比例的投标租金函数假定：假定：1.公司使用土地及非土地投入品生产住宅。公司使用土地及非土地投入品生产
35、住宅。2.每幢住宅的非土地投入品价格相同。每幢住宅的非土地投入品价格相同。3.固定生产要素。固定生产要素。4.住宅价格函数向下倾斜且呈下凸状。住宅价格函数向下倾斜且呈下凸状。5.完全竞争市场。完全竞争市场。土地投标租金土地投标租金=总收益总收益-非土地成本非土地成本 投标租金函数是向下凸的。投标租金函数是向下凸的。二、住宅供应的投标租金函数二、住宅供应的投标租金函数(二二)要素替代的投标租金函数要素替代的投标租金函数 当地价上涨时，公司以非土地投入品代替土地，当地价上涨时，公司以非土地投入品代替土地，越靠近市中心修建越高的建筑。这样在每个区位越靠近市中心修建越高的建筑。这样在每个区位上，要素替
36、代的投标租金高于固定要素的投标租上，要素替代的投标租金高于固定要素的投标租金。金。投标租金函数更为下凸。投标租金函数更为下凸。原因：原因：1.住宅价格函数向下倾斜。住宅价格函数向下倾斜。2.消费者替代与要素替代。消费者替代与要素替代。二、住宅供应的投标租金函数二、住宅供应的投标租金函数(二二)要素替代的投标租金函数要素替代的投标租金函数美元美元英里英里固定要素的投标租金函数固定要素的投标租金函数要素替代的投标租金函数要素替代的投标租金函数三、住宅用地分析假定的放宽三、住宅用地分析假定的放宽(一一)通勤假定的变化通勤假定的变化1.通勤的时间成本通勤的时间成本 通勤成本是货币成本加上每英里行程所耗
37、费的通勤成本是货币成本加上每英里行程所耗费的时间成本。较高的通勤时间成本，使得住宅价格时间成本。较高的通勤时间成本，使得住宅价格函数和投标租金函数变得更陡峭，更愿意住的离函数和投标租金函数变得更陡峭，更愿意住的离CBD近一些。近一些。2.非通勤行程非通勤行程 非通勤行程如果集中在非通勤行程如果集中在CBD，使得住宅价格函，使得住宅价格函数和投标租金函数更加陡峭，更愿意住的离数和投标租金函数更加陡峭，更愿意住的离CBD近一些。近一些。三、住宅用地分析假定的放宽三、住宅用地分析假定的放宽(一一)通勤假定的变化通勤假定的变化3.双职工家庭双职工家庭 双职工通勤到双职工通勤到CBD，且通勤成本相同，则
38、离，且通勤成本相同，则离CBD越近，通勤成本就会有双份的节约。这样，住宅价越近，通勤成本就会有双份的节约。这样，住宅价格函数和投标租金函数在双职工的城市将会较陡。格函数和投标租金函数在双职工的城市将会较陡。三、住宅用地分析假定的放宽三、住宅用地分析假定的放宽(二二)公共物品和税收公共物品和税收 税收和公共服务设施在大城市地区内有变化。税收和公共服务设施在大城市地区内有变化。假定城市内的公立学校的质量变化了，但学校假定城市内的公立学校的质量变化了，但学校的费用在城市各处相同。均衡情形下，有较好的的费用在城市各处相同。均衡情形下，有较好的的学校的社区，住宅价格较高。的学校的社区，住宅价格较高。同样
39、，犯罪率较低的社区，或者，低税收的社同样，犯罪率较低的社区，或者，低税收的社区，住宅价格则较高。区，住宅价格则较高。三、住宅用地分析假定的放宽三、住宅用地分析假定的放宽(三三)污染的空间变化污染的空间变化 假定某污染工厂搬入本来洁净的城市。如果从假定某污染工厂搬入本来洁净的城市。如果从工厂排放出来的烟和气味在中心城市地区最严重，工厂排放出来的烟和气味在中心城市地区最严重，那么工厂污染减少了市中心附近的住所的相对吸那么工厂污染减少了市中心附近的住所的相对吸引力，住宅价格降低。另外，污染增加了偏远住引力，住宅价格降低。另外，污染增加了偏远住所的相对吸引力，提高了郊区住宅价格。所的相对吸引力，提高了
40、郊区住宅价格。四、收入隔离理论四、收入隔离理论 根据简单的单一中心城市模型，家庭选择能使根据简单的单一中心城市模型，家庭选择能使土地成本与通勤成本之间达到最佳权衡的区位。土地成本与通勤成本之间达到最佳权衡的区位。阿隆索和穆斯拉出了一种收入隔离理论。该理阿隆索和穆斯拉出了一种收入隔离理论。该理论表明：中心区位为穷人提供了最适宜的权衡，论表明：中心区位为穷人提供了最适宜的权衡，而郊区区位为富人们提供了最适宜的权衡。而郊区区位为富人们提供了最适宜的权衡。假定：假定：1.家庭的住宅租金函数是给定的；家庭的住宅租金函数是给定的；2.任一区位家庭消费的土地数量是固定的，任一区位家庭消费的土地数量是固定的，
41、0.2英英亩；亩；3.通勤成本是每来回英里每月通勤成本是每来回英里每月40美元。美元。四、收入隔离理论四、收入隔离理论到市中心到市中心的距离的距离(英里英里)每英亩地每英亩地租租(美元美元)地租的降地租的降低数低数(美元美元)土地土地(英亩英亩)边际收益边际收益(美元美元)边际成本边际成本(美元美元)03800131007000.214040225006000.212040320005000.210040416004000.28040513003000.26040611002000.24040710001000.22040最适宜区位：边际收益最适宜区位：边际收益=边际成本边际成本 更远处的区位
42、的家庭更富有。更远处的区位的家庭更富有。四、收入隔离理论四、收入隔离理论到市中心到市中心的距离的距离(英里英里)每英亩地每英亩地租租(美元美元)地租的降地租的降低数低数(美元美元)土地土地(英亩英亩)边际收益边际收益(美元美元)边际成本边际成本(美元美元)03800131007000.042828225006000.042428贫困家庭：贫困家庭：1.收入为富有家庭的收入为富有家庭的1/5。2.土地消费为富有家庭的土地消费为富有家庭的1/5。3.通勤成本为富有家庭的通勤成本为富有家庭的70%，即，即28美元。美元。前提：土地需求收入弹性前提：土地需求收入弹性通勤成本收入弹性通勤成本收入弹性五、
43、收入隔离理论的其他解释五、收入隔离理论的其他解释1.新的郊区住宅新的郊区住宅 随着时间的流逝，住所的质量下降并且变得陈随着时间的流逝，住所的质量下降并且变得陈旧，那么由该住所产生的实惠减少。旧，那么由该住所产生的实惠减少。要求高质量住宅的有钱人占据新的住宅而不是要求高质量住宅的有钱人占据新的住宅而不是旧住宅。旧住宅。随着城市向外扩张，开发商在城市边缘地区为随着城市向外扩张，开发商在城市边缘地区为高收入家庭修建了住宅。穷人和老房子则留在中高收入家庭修建了住宅。穷人和老房子则留在中心城市。心城市。五、收入隔离理论的其他解释五、收入隔离理论的其他解释2.逃离中心的问题逃离中心的问题 贫穷导致了城市的
44、三大问题：一穷人犯罪率较贫穷导致了城市的三大问题：一穷人犯罪率较高；二财政问题更有可能出现；三来自贫困家庭高；二财政问题更有可能出现；三来自贫困家庭的学生的成绩水平相对较低并且影响其他学生的的学生的成绩水平相对较低并且影响其他学生的成绩水平。成绩水平。为逃离这些问题，富有家庭迁移到郊区，远离为逃离这些问题，富有家庭迁移到郊区，远离贫困家庭大量集中的地方。贫困家庭大量集中的地方。五、收入隔离理论的其他解释五、收入隔离理论的其他解释3.郊区分区制郊区分区制 郊区政府利用分区将低收入的家庭排除在外，郊区政府利用分区将低收入的家庭排除在外，因此，只有有钱人才有机会逃离中心城市的问题。因此，只有有钱人才
45、有机会逃离中心城市的问题。六、市场的相互作用六、市场的相互作用 土地市场与产品市场的相互作用。土地市场与产品市场的相互作用。究竟是因为产出价格高所以地价高呢？还是因为究竟是因为产出价格高所以地价高呢？还是因为地价高所以产出的价格高呢？地价高所以产出的价格高呢？D2R2S土地土地D1R1P土地土地Q土地土地QQ1P1d1S玉米玉米P玉米玉米Q2P2d2高昂的地价是高昂的地价是高昂玉米价的高昂玉米价的结果，而不是结果，而不是原因。原因。六、市场的相互作用六、市场的相互作用 土地市场与产品市场的相互作用。土地市场与产品市场的相互作用。究竟是因为产出价格高所以地价高呢？还是因为究竟是因为产出价格高所以地价高呢？还是因为地价高所以产出的价格高呢？地价高所以产出的价格高呢？住宅价格与地价：住宅价格与地价：随着对住宅的需求增加，住宅价格上涨，导致随着对住宅的需求增加，住宅价格上涨，导致建房者购买更多的土地以修建理更多的住房。对建房者购买更多的土地以修建理更多的住房。对土地需求的增长提高了地价。土地需求的增长提高了地价。地价高是住宅价格高的结果地价高是住宅价格高的结果-而不是原因。而不是原因。
