1、美好生活美好生活从泊寓开始从泊寓开始请看请看小明小明和和小花小花的故事的故事录录目目遇见遇见 “泊寓泊寓”改造改造“泊寓泊寓”展望展望“泊寓泊寓”1 12 23 3遇见“泊寓”为什么要做泊寓？为什么要做泊寓？泊寓是什么？泊寓是什么？竞品分析竞品分析我们能做什么？我们能做什么？01国内市场前景巨大国内房屋租赁的交易额约为8000亿02每年新增应届毕业生的租房规模达600亿03深圳市场需求旺盛78.2%的年轻人处于租房状态青年市场持续增长现状租赁市场产品组成 杂乱品牌供应集约程度 低深圳房屋租售比最 低租户缺乏安全感难以形成规模效应租金增长空间大遇见遇见“泊寓泊寓”为什么要做泊寓？为什么要做泊寓？
2、专属于城市青年租赁生活社区泊寓这里可以是你的欢乐颂，也可以是你的爱情公寓总之，这里充满无限可能和想象空间活力有序宜居 家 友邻Port Apartment遇见遇见“泊寓泊寓”泊寓泊寓是什么是什么？优点 距离科技园近 价格实惠，性价比高 安全有保障缺点 走道窄，通风照明差 软装粗糙，墙面处理水平差 隔音效果差 潮湿 空间利用率低泊寓科技园店厦门莲前公社店优点 装修精美，通风照明好 距离软件园二期近 附近商业配套齐全缺点 户型面积小，卫生间小 晾晒空间不足，部分户型无阳台窝巢白石龙店优点 装修风格多样 交通便利缺点 价格较高 周边环境差，有废品回收站等 部分户型卫生间小 住户准入标准低，人员混杂遇
3、见遇见“泊寓泊寓”竞品分析竞品分析改造“泊寓”（科技园店（科技园店）产品提升产品提升需求分析需求分析功能分析功能分析产品改造产品改造产品需求和功能产品需求和功能公寓公寓理想化理想化模型分析模型分析55%47%58%45%11%0%10%20%30%40%50%60%70%有洗衣房、晾衣房、厨房供聊天、交流的公共空间有沙发、桌椅、台球桌、图书等场所咖啡吧、小酒吧等比格场所不需要公共场所70%65%65%38%34%35%59%0%10%20%30%40%50%60%70%80%晾衣房洗衣房健身区影音区桌游区餐厨区书咖 娱乐区长桌休闲 沙发区 游戏区 影音区 健身区 吧台 公寓 公共晾晒 公共洗衣
4、房 露台(可选)公共休闲区 公共厨房 办公 创客 会议PS:数据来源2015年NP16万科驿家开始的地方 办公区 娱乐区 生活区产品需求和功能产品需求和功能公寓公寓理想化理想化模型分析模型分析 娱乐区长桌休闲 沙发区 游戏区 影音区健身区首层 公共洗衣房 公共休闲区 会议 咖啡 桌游 台球 垃圾房仓库 流动办公 商业 吧台 停车场 公寓 公共厨房 公共餐厅 露台公共晾晒区 公共洗衣房公共晾晒区 公共休闲区 天台标准层顶层3%8%11%32%48%48%54%60%67%69%72%85%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%其他暖风机微波炉电视洗衣机冰箱空调宽带书桌衣柜热水
5、床结论：必备：床；床垫；热水器；衣柜；书桌；宽带；空调入口智能门锁 厨台 热 水 器 盥 洗 空 调 床/床垫 沙 发 冰 箱 茶 几 储 纳 洗衣机 晾 晒工 作 台 油 烟 机 鞋 架 可选配必选配数据来源：截取于2013年赶集网内部租房分析报告，问卷收回130809份产品需求与功能产品需求与功能公寓公寓理想化理想化模型分析模型分析XBOX网咖VR体感游戏桌游麻将棋牌酒吧台台球厅工作区电影区落地逻辑=存量改造（劣质库存）+增量提升形成联动活力中心现有改造产品改造和提升产品改造和提升公区公区流量、停留户外运动拍照滞留环形跑道视觉冲击3D历险森林唱吧全资源设计：社区每一平米、每一立方米都充分利
6、用。全社会开放：建议形成社区活力中心（共享经济）产品理念品牌效应产品改造和提升产品改造和提升环境环境改造“泊寓”（科技园店（科技园店）运营提效运营提效节点节点优化优化财务测算财务测算节点优化节点优化目标设计目标设计【运营痛点】u 可否缩短设计周期？可否缩短设计周期？u 可否缩短招租周期？可否缩短招租周期？8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月项目获取第一次施工设计第二次施工设计施工招标施工进场春节休息12日开业招租达九成9300平改造！耗时超过两个月？【问题一】达到预期招租率 耗时太久，五个月？【问题二】【优化目标】u 设计周期缩短一个月设计周期缩短
7、一个月u 达预期招租率周期缩短至达预期招租率周期缩短至三三个月个月节点优化节点优化方案措施方案措施一一【解决方案】u【节点优化】获取项目与设计资源确认同步；u 缩短设计周期！【问题思考】u 与公司设计资源冲突，只能自行寻找设计资源u 整体9000平，量少设计院不愿介入，耽搁时间设计周期缩短至一个月【目标一】节点优化节点优化方案措施二方案措施二u 达预期招租率周期缩短至三个月【目标二】【思考】u 如何缩短招租周期？u 同时达到预期招租率【解决方案】维持线上推广：u 58同城及时更新u 豆瓣持续刷帖（一天一次）关键节点线下活动：u 抓住节点：大学毕业季u 把握时间：年后返城流u 精确打击：科技园重
8、点区域派单 58同城 搜房网 安居客 豆瓣线上推广 传单 广告投放 学校定点宣传 外展活动线下推广推广渠道 68%32%58同城搜房安居客豆瓣时效性强成本高占比低051015123 4 5 6 7 89 10 118月 豆瓣上线到访人数累计统计到访人数【推广方案小结】：线上推广占据到访量68%（主力）线下到访具有时效性，且花费较大（可部分优化）58同城占据线上到访量的60%以上（重点投入）安居客、搜房线上到访量累计约30%豆瓣8月投放以来到访转化率持续增高（重点跟进）节点优化节点优化推广方案小结推广方案小结8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月整体测
9、算免租期2015年2016年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月原先 节点中标设计设计施工进场开业招租率40%70%90%租金收入381920668360859320公寓租金增长率（按深圳GDP 15年增速8.5%等额现值计算）0.90%1.57%2.38%现金流入381920668360859320累计现金流入381920668360859320优化后 节点中标/设计确认设计施工进场开业招租率40%60%80%90%租金收入381920 572880763840859320公寓租金增长率（按深圳GDP 15年增速8.5%等额现值计算）0.90%1.57%2.38%现金流入381
10、920 572880763840859320累计现金流入381920 572880763840859320累计优先资金954800【说明】：u测算价位2800元/间u不考虑税费等因素u招租率节奏参考其他城市泊寓u可通过销售策略辅助定价，达到预期招租 节点提前两个月 免租期内获得现金流 提前现金流回正 利润增加财务测算财务测算u【节点优化】：1、项目获取与设计资源确认同步，可节省出设计及招标时间，提升运营节奏！2、持续的线上推广拓展，对于出租的到访转化量促进明显！u【财务测算】：（优化后）1、抢出两个月免租期，并直接获得高达95万现金流！2、资金回正周期缩短至4年内！3、提前获得现金流，对IRR
11、提升影响较大！关键指标数据回正年5年回正周期4.11年IRR8.37%EBITDA15,001,698CE15%累计现金流5,404,5450501001502002015年2015年2015年2015年2015年2016年2016年2016年2016年2016年优化后现金收入累计（万元）原节点现金流累计（万元）节点优化前关键指标：节点优化后优势对比：房型套内面积建筑面积套数使用率租金单价增长率标准户型17.5627.434164%280010%一楼部分20020021007%总计63889353341结论优化结论优化结论展望“泊寓”泊寓愿泊寓愿景景万亿大万科万亿大万科泊泊万千广厦，万千广厦，寓寓天下天下青年！青年！万亿万亿大大万科万科客户外内提效目标：城市配套供应商逻辑：扩大关注的客户群体优势资源：品牌影响、客户资源（沃土计划）、运营能力目标：综合的、系统性的、合理高效的的管理制度逻辑：流程设计、工程管理、组织架构、跨界合作优势资源：企业文化、人力资本（新动力）产品提升运营提效深圳深圳 泊寓泊寓 2016 .8 2016 .8
