1、上海南京路步行街上海南京路步行街-案例分析案例分析小组成员小组成员目录目录 第一部分第一部分 历史沿革及建设背景 第二部分第二部分 市场定位 第三部分第三部分 选址 第四部分第四部分 项目定位 1、功能区域划分 2、业态选择与组合 3、经营方式 第五部分第五部分 商业盈利模式 第六部分第六部分 建筑规划设计 1、设计原则 2、总体设计 3、景观环境设计 4、交通人流规划 第一部分第一部分 历史沿革及建设背景历史沿革及建设背景l 南京路已有多年的历史，它的前身是“派克弄”，年正式命名为南京路。l 1928-1938年间，南京路迎来了历史上第一个发展高潮；年代，随着我国的改革开放，南京路出现了第二
2、次发展高潮。年月日，南京路实施周末步行街，拉开了南京路功能开发的序幕。第二部分第二部分 市场定位市场定位 素有“中华第一街”之称的南京东路，昔日以“十里洋场”的美称闻名远东。它是上海沧桑变化的一个缩影。如今的南京东路不仅成为上海市民休闲购物选择场所之一，也成为每个来大上海的游客必到之地。统计数据表明，步行街平日客流保持在80万以上，假日客流达100万到120万。根据调研报告指出，步行街的商业功能欠强，客流量有下降趋势。其主要缺陷表现在：(1)特色商品欠多。(2)商业氛围欠浓。(3)文化品位欠高。(4)硬件设施欠全。所以它应该强化它的旅游资源竞争优势，既不失传统特色，而又结合上海现代化大都市的特
3、点吸引游人的目光，把南京路步行街打造成为上海的一大主把南京路步行街打造成为上海的一大主流特色风景，引起游客的前去观光与购买物品的欲望。以外地游客为主，兼顾流特色风景，引起游客的前去观光与购买物品的欲望。以外地游客为主，兼顾本地人本地人。根据以上分析，所以南京路步行街的定位如下：1、强化南京路步行街的旅游资源竞争优势 2、综合体现上海特色，加大上海特色产品的销售 3、提高文化品位 4、加强硬件建设 5、商品定价以中低档为主打 第三部分第三部分 选址选址 南京路和淮海路是上海最繁华的街区，素有“中华商业第一街”之誉，东起外滩，西至静安寺与延安西路交汇，全长5.5公里，两侧商厦鳞次栉比，云集着约60
4、0多家商店。南京路步行街，西起西藏中路，东至河南中路南京路步行街，西起西藏中路，东至河南中路。世纪广场以东世纪广场以东 上海南京路商业街选址在城市几何中心，也称为内核心型商业街。上海南京路商业街选址在城市几何中心，也称为内核心型商业街。世纪广场以西世纪广场以西第四部分第四部分 项目定位项目定位 1、功能区域划分、功能区域划分 商业街的功能包括：交易功能交易功能，商业街是商品交易的场所。环境功能环境功能，两层含义，一是商业内部的环境，二是商业街作为城市环境的组成部分。享享受功能受功能，商业街已不仅仅是购物的场所，也是休闲、娱乐的场所。展示功能展示功能，商业街是城市的窗口，同时也是展示各类商品的理
5、想场所。南京路步行街体现了时代特征、中国特色、上海特点，其功能定位为：集购物、旅游、商务、展示和文化五大功能为一体的全天候步行街集购物、旅游、商务、展示和文化五大功能为一体的全天候步行街。2、业态选择与组合、业态选择与组合 目前国际通行的商业区结构和业态分布为，购物占30-35%，餐饮企业占20-25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%，就我国经验看，根据对全国二十多条著名商业街的调查，从国际国内著名商业街的商业结构和业态分布来看，店铺比例大致为购物占50%左右，餐饮业占20%左右，休闲、娱乐、酒店、服务等占30%左右。从趋势来看，城市中心区和城市区域中心的商业步行街，购物比例呈下降趋势
6、，旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升趋势。上海市是个现代化国际大都市。首先，南京步行街业态选择与组合的依据有现代人的消费观念。一个城市的商业街代表市场的消费主流，而现在城市的消费主流是年轻人，他们的消费观念集中体现为个字：情趣，时尚，攀比。其次是现代人的追求目标。一是品牌。有好的品牌，才有好的商店，才有好的商业街。二是价格。大多数消费者对价格是非常敏感的。商业街上的商品不一定在打折上下工夫，但强调物有所值。最后，南京步行街业态组合的合理化也是其成功的法宝之一，在商业街上，专业店和专在商业街上，专业店和专营店要占，餐饮占，综合性商场占，营店要占，餐饮占，综合性商场占，是综合的娱乐业。是综合的娱乐业
7、。3、经营方式、经营方式 很明显，南京路步行街是一条复合商业街，对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营。第五部分第五部分 商业盈利模式商业盈利模式 一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售，好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用。此外还有很多变化，或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经
8、营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。南京步行街是一种综合性的商业盈利模式。第六部分第六部分 建筑规划设计建筑规划设计1、设计原则、设计原则 l内涵式推进发展 l统一规划，分期实施 l纵深发展，空间环境景观与道路两侧街坊的建筑物的空间融为一体 l路面布局l交通科学合理2、总体设计、总体设计 l 南京路步行街一期工程东起河南中路，西至西藏中路，全长，路幅宽，总用地约万。l 采用不对称的布置形式，以宽的“金带”为主线，贯穿于整条步行街中，“金带”上集中布置城市公共设施。“金带”位于道路中心线偏北处，处于阳光的照射面，强烈地标
9、志步行街的休憩空间，反映步行街的静态特征静态特征。而两侧步行区平坦开阔，无任何障碍物，直接通向商店，反映了步行街的动态特征动态特征。l 为了创造良好的购物环境，在河南路和浙江路分别设计了休闲绿化广场 3、景观环境设计、景观环境设计 l“金带”贯穿于整条步行街，集中布置城市公共设施，作为步行街的休闲停留空间与其两侧的步行空间形成强烈的动静对比。l广场设计 世纪广场、河南路广场 l绿化设计 通过“点、线、面”结合，营造精致的绿化景观，最大限度地改善步行街的生态环境。4、交通人流规划、交通人流规划南京路商业街，既有24条地面公交线路，又有地下一号线、二号线地铁交通线，还有市内环线高架路和市内铁路线，
10、以及黄埔江的水运线。除此之外，对横空南京路商业街的五条街采取有组织、有计划地限量疏导通过方式。从而保障了南京路商业街的客流吞吐需求。南京路步行街开设一条观光旅游线路，采用无污染的电动车。外观模仿年代的有轨电车，给游人提供了方便。?思考思考 南京路步行街建成近两年，百年南京路重新焕发出青春。每天游客如织，商店营业额不断攀高，确实取得了经济、环境、社会三个效益的丰收。全国各地建设商业街的热情也十分高涨。面对步行街建设热，我们应该有理性的思考。我们也曾考察过国内外不少步行街。已建成的步行商业街不外乎两种情况。一种是“先天”的，即原来就是步行街（区），如：意大利的威尼斯、法国的斯特拉斯堡、加拿大魁北克
11、等城市的老区，由于旅游业的发展带动了商业的发展，古城形成了步行商业街区；而另一种情况则是“后天”的，原来就是商业街，但还有交通功能，人们采取工程措施将其交通功能取消后建成步行商业街，如：上海的南京路、北京的王府井大街、苏州的观前街等。在“后天”改造的步行街建设中，关键问题是要处理好原有交通功能的替代和客流通达的便捷性问题。南京路步行街所处区域，由于历史上的殖民统治和租界划分，形成街坊较小、路网较密的城市格局（每个道路交叉口之间的距离平均不足）。只要适当拓宽与之平行的相邻道路，即可取代其车行功能，解决交通问题。加之其紧邻人民广场地铁枢纽站，保证了客流交通便捷的需求，步行街改建的客观条件较为成熟。目前我国的步行街建设，多属“后天”改造情况，我们认为应从客观环境出发，因地制宜，而不应盲目地追随客观环境出发，因地制宜，而不应盲目地追随“步行街热步行街热”这股建设潮流。这股建设潮流。
