1、第十一章 地役权l重点知识重点知识l 1.地役权：概念、特征、取得、内容l 2.供役地l 3.需役地l 4.地役权与相邻权的关系引读案例 甲房地产公司购得位于市中心一块土地的建设用地使用权，以“观海”为理念设计并建造高层观海商品住宅楼。为防止观海公寓的景观受到损害，与前邻的乙学校商定，乙在20年内不得在该处兴建高层建筑，甲每年向乙支付10万元补偿金。甲、乙未到登记部门予以登记。三年后乙迁址，将房屋转让给丙房地产公司，未向丙提及与甲之间的协议。丙购得该房屋后改建高层住宅。甲要求丙立即停止建设，遭到拒绝后诉请法院确认乙、丙之间转让房屋合同无效，并要求赔偿损失。第一节第一节 地役权概述地役权概述一、
2、地役权的概念和沿革一、地役权的概念和沿革l（一）地役权的概念（一）地役权的概念地役权，是指在他人的土地之上设立的以供自地役权，是指在他人的土地之上设立的以供自己的土地便利使用的他物权己的土地便利使用的他物权。l（二）地役权的法律特征（二）地役权的法律特征地役权是存在于他人土地之上的他物权地役权是存在于他人土地之上的他物权地役权是利用他人土地的用益物权地役权是利用他人土地的用益物权地役权是为需役地的便利而设定的他物权地役权是为需役地的便利而设定的他物权地役权具有从属性和不可分性地役权具有从属性和不可分性l（三）地役权的沿革（三）地役权的沿革l起源：罗马法的不动产役权。内容及其广泛。起源：罗马法的
3、不动产役权。内容及其广泛。l欧律各国：民法中第一圈的内容大受限制。欧律各国：民法中第一圈的内容大受限制。l我国：长期未设立，只规定了相邻关系。由于相邻关我国：长期未设立，只规定了相邻关系。由于相邻关系不能代替地役权，两种权利不能互相替代，地役权系不能代替地役权，两种权利不能互相替代，地役权的社会技能为相邻关系所不及。的社会技能为相邻关系所不及。二、地役权与相邻权的关系二、地役权与相邻权的关系l（一）权利性质的区别（一）权利性质的区别相邻关系即相邻权并不是一个独立的权利，而是相邻关系即相邻权并不是一个独立的权利，而是不动产所有权以及其他物权的权能，仍属于所有不动产所有权以及其他物权的权能，仍属于
4、所有权和他物权的范畴，是权利效力的自我扩张或限权和他物权的范畴，是权利效力的自我扩张或限制。制。地役权是一种物权，是由需役地人享有的一种用地役权是一种物权，是由需役地人享有的一种用益物权。益物权。l（二）权利的取得方式不同（二）权利的取得方式不同相邻权是法定的权利，依照法律的规定而取得。相邻权是法定的权利，依照法律的规定而取得。而地役权是约定的权利，当事人须经过约定而而地役权是约定的权利，当事人须经过约定而设定这种权利。设定这种权利。相邻权的成立无须特定的公示方式。地役权须相邻权的成立无须特定的公示方式。地役权须经过登记才能取得。经过登记才能取得。l（三）权利的内容不同（三）权利的内容不同在相
5、邻关系中，一方有权对相邻的另一方提出在相邻关系中，一方有权对相邻的另一方提出提供便利的最低要求。提供便利的最低要求。在地役权中，在地役权中，一方为了使自己的权利更好地一方为了使自己的权利更好地得到行使，而对对方提出了更高的提供便利的得到行使，而对对方提出了更高的提供便利的要求。要求。l（四）对不动产是否相邻的要求不同（四）对不动产是否相邻的要求不同相邻关系依法发生在相互毗邻的不动产合法占相邻关系依法发生在相互毗邻的不动产合法占有人之间，而地役权则既可以发生在相邻的两有人之间，而地役权则既可以发生在相邻的两块土地合法占有人之间，也可以发生在不相邻块土地合法占有人之间，也可以发生在不相邻的土地合法
6、占有人之间，即不受土地是否相互的土地合法占有人之间，即不受土地是否相互毗邻的限制。毗邻的限制。l（五）权利的有偿性和期限限制不同（五）权利的有偿性和期限限制不同相邻权是无偿、无固定期限的，只要不动产物相邻权是无偿、无固定期限的，只要不动产物权仍在存续，相邻关系便当然存在；除非相邻权仍在存续，相邻关系便当然存在；除非相邻权的行使损害了相邻方的合法利益，否则提供权的行使损害了相邻方的合法利益，否则提供便利的一方不得要求对方偿付费用。便利的一方不得要求对方偿付费用。而地役权一般是有偿的、有固定期限限制的。而地役权一般是有偿的、有固定期限限制的。三、地役权的种类三、地役权的种类l根据地役权的行使内容不
7、同根据地役权的行使内容不同积极地役权与消积极地役权与消极地役权极地役权l根据地役权的行使方法不同根据地役权的行使方法不同继续地役权与非继续地役权与非继续地役权继续地役权l根据地役权的行使状态不同根据地役权的行使状态不同表见地役权与非表见地役权与非表见地役权表见地役权l其他分类其他分类 第二节第二节 地役权的取得和内容地役权的取得和内容 一、地役权的取得一、地役权的取得 l地役权的取得就是地役权的发生。地役权的取地役权的取得就是地役权的发生。地役权的取得原因，可以是法律行为，也可以是法律行为得原因，可以是法律行为，也可以是法律行为以外的事实。以外的事实。l（一）约定取得（一）约定取得地役权的约定
8、取得，也叫做地役权基于法律行为地役权的约定取得，也叫做地役权基于法律行为取得，即当事人之间以地役权设定合同来设定地取得，即当事人之间以地役权设定合同来设定地役权。役权。设定地役权的原则是，应当以对供役地损害最小设定地役权的原则是，应当以对供役地损害最小的方法为之，且不得违背公共秩序与善良风俗。的方法为之，且不得违背公共秩序与善良风俗。l（二）地役权的时效取得（二）地役权的时效取得地役权的时效取得须具备必要的条件：地役权的时效取得须具备必要的条件：需役地人须持续、公开、和平且表现地使用供需役地人须持续、公开、和平且表现地使用供役地役地需役地人使用供役地须达到一定期间需役地人使用供役地须达到一定期
9、间l（三）地役权的法定取得（三）地役权的法定取得地役权的法定取得有两种事由：地役权的法定取得有两种事由：因用益物权的设定而取得地役权因用益物权的设定而取得地役权 因用益物权的分割转让而取得地役权因用益物权的分割转让而取得地役权l（四）继承取得（四）继承取得地役权人死亡时，由其继承人继承，则其地役地役权人死亡时，由其继承人继承，则其地役权无论就其从属性而言，还是就为用益物权的权无论就其从属性而言，还是就为用益物权的让与性而言，由继承人继承地役权不必登记，让与性而言，由继承人继承地役权不必登记，但需办理登记后才可以处分继承取得的地役权。但需办理登记后才可以处分继承取得的地役权。二、地役权的内容二、
10、地役权的内容l地役权的内容，是指在地役权设定以后，在有地役权的内容，是指在地役权设定以后，在有关当事人之间发生的权利义务关系，即地役权关当事人之间发生的权利义务关系，即地役权人的权利义务和供役地人的权利义务关系。人的权利义务和供役地人的权利义务关系。l（一）地役权人的权利和义务（一）地役权人的权利和义务供役地的使用权供役地的使用权地役权行使处所或方法变更权地役权行使处所或方法变更权为必要的附随行为与设施的权利为必要的附随行为与设施的权利行使所有权的物上请求权的权利行使所有权的物上请求权的权利支付地租的义务支付地租的义务维持附属设施的义务维持附属设施的义务l（二）供役地人的权利和义务（二）供役地
11、人的权利和义务容忍土地上的负担或不作为义务容忍土地上的负担或不作为义务附属设施使用权及费用分担义务附属设施使用权及费用分担义务变更使用场所及方法的请求权变更使用场所及方法的请求权租金及其调整请求权租金及其调整请求权 第三节第三节 地役权的消灭及其后果地役权的消灭及其后果 一、地役权消灭的原因一、地役权消灭的原因 l（一）期限届满（一）期限届满 l（二）约定消灭地役权的事由出现（二）约定消灭地役权的事由出现l（三）目的的事实不能（三）目的的事实不能l（四）供役地人依法解除地役权关系（四）供役地人依法解除地役权关系l（五）地役权的抛弃（五）地役权的抛弃l（六）让与（六）让与l（七）土地征收（七）土
12、地征收 二、地役权消灭的后果二、地役权消灭的后果l地役权消灭以后，地役权人不存在继续支配供地役权消灭以后，地役权人不存在继续支配供役地的权能。役地的权能。【问题与思考】【问题与思考】l1案例思考案例思考l甲房地产公司与前邻的乙学校商定，乙在甲房地产公司与前邻的乙学校商定，乙在20年内不得年内不得在该处兴建高层建筑，甲每年向乙支付在该处兴建高层建筑，甲每年向乙支付10万元补偿金，万元补偿金，以确保甲建设的住宅楼的观瞻。请结合本章内容思考：以确保甲建设的住宅楼的观瞻。请结合本章内容思考：（1）甲乙之间约定取得的是何种物权？（）甲乙之间约定取得的是何种物权？（2）这种物）这种物权与相邻权有何区别？（
13、权与相邻权有何区别？（3）由于该物权没有进行登）由于该物权没有进行登记，能否对抗丙建设高层建筑的行为？（记，能否对抗丙建设高层建筑的行为？（4）你作为）你作为审理本案的法官，会如何判决这个案件？审理本案的法官，会如何判决这个案件？参考分析意见参考分析意见l在本案中，甲公司与乙学校之间签订的协议，就是设定地役权的合同。依据该合同，甲公司取得地役权。这种地役权按照地役权的种类分析，属于消极地役权、继续地役权和非表见地役权。l从甲公司和乙学校之间的协议可以清楚地看出，地役权与相邻关系是不同的，具体表现在：第一，甲公司取得的地役权是一种用益物权，并不是不动产物权人依照法律规定所享有的权利义务，因此不是
14、相邻权。第二，甲公司取得的地役权是约定取得的，是通过双方的协议设定的权利，不像相邻权那样是法定权利。第三，双方设定的地役权，目的并不是为了满足不动产权利行使过程中的最低要求，而是为了使自己的权利能够更好地得到行使，使观海公寓的业主能够观看海景景观，是为了满足权利人的更高的权利需要，而不是一方为了使自己的权利得到正常的行使，或者使自己能够维护正常的生活和生产而对相邻的另一方提出提供便利的最低要求。第四，双方约定的地役权具有20年的存续期间，并且须支付每年10万元的对价，因此，具有有偿性和期限性，而相邻权是无偿、无固定期限的。因此，甲公司享有的权利是地役权而不是相邻权。甲公司是地役权人，享有约定的
15、地役权的权利和义务；乙学校是供役地人，负有约定的地役权的义务，享有相应的权利。l按照物权法关于地役权的规定，地役权设定之后，可以登记，也可以不登记。不登记的地役权不能对抗第三人。已经登记的地役权，在地役权消灭的时候，应当进行注销登记。在本案中，丙公司通过置换，取得了乙学校的房地产的权利，拆建后建设高层住宅。这究竟算不算侵害地役权？相对于甲公司和乙学校，丙公司并不是地役权的当事人，不是供役地人，因此，并不受该地役权的约束。如果该地役权经过登记，就具有了对抗效力，甲公司当然可以依据地役权对抗丙公司。由于该地役权没有进行登记，因此，不能对抗丙公司的行为。法官不应当支持甲公司的诉讼请求，但也无义务对乙学校继续支付补偿费。l2重点题重点题地役权的概念是什么？其法律特征有哪些？地役权的概念是什么？其法律特征有哪些？地役权有哪些种类？内容是什么？地役权有哪些种类？内容是什么？地役权可以依据哪些方式取得？地役权可以依据哪些方式取得？地役权人、供役地人有哪些权利和义务？地役权人、供役地人有哪些权利和义务？简述地役权消灭的原因。简述地役权消灭的原因。问题与思考问题与思考l3.司考题司考题l（1）地役权与相邻权的关系l（2）地役权的法律特征l（3）地役权的取得l4.考研题考研题l地役权与相邻权的关系
