1、郑旺东晟花园营销方案山东鼎联地产2013.10目录 郑旺镇基本情况分析 潜在目标客群分析 项目本身分析 营销策略 营销执行 展示策略郑旺镇基本情况分析 郑旺镇位于河东区政府驻地东北部23公里，辖34个行政村，63个自然村，6.3万人，总面积81.4平方公里，耕地7.6万亩，资源丰富，设施完善，交通便利。农业上，全镇大蒜种植面积达12000亩、水稻30000亩、小麦45000亩、杞柳10000亩、有机食品1000亩，已形成大蒜、稻米、小麦、杞柳、有机农产品以及鲜切花六大生产基地。郑旺镇以森森纸业、汇杰包装、东联铸造、大宋食品、双丰食品、成业工艺等企业为龙头，初步形成板纸加工、五金铸造、柳编工艺、
2、食品酱菜、花卉生产、保鲜冷藏六大支柱产业。2007年，完成国内生产总值5.9亿元，同比增长21%，实现财政收入2311万元，同比增长31%，农民人均纯收入达到4400元，同比增长10%，储蓄存款余额为3.5亿元，同比增长11.1%，人口自然增长率为5.3。郑旺镇基本情况分析 郑旺镇作为临沂市下辖的一个乡镇，其经济水平、消费观念、生活习性等临沂有着本质的区别，通过以上的信息以及我们的市场调查，我们总结为以下几点：1、人口较稀少，且分布较散；2、经济不够发达，农业比重较大；3、注重生活舒适性，喜欢聚居；4、从众心理严重，喜欢热闹；郑旺镇房产市场基本情况目前无在建商品房；前期有环建社区，都已入住体量
3、较小；后期开发项目会逐渐入市；尤以赵庄还建社区为主，周边村庄及城镇驻地以自住房为主，且无新宅基地入市；由于前期还建的住宅价格较低；周边的居民对价格的抗性较大，一般接受总房款在20万左右的房源；对于单价无太大的抗性；潜在目标客群分析 根据已成交客户及市场调研的分析，现购买群体无外乎以下四类：事业单位职工（比如公务员、人民教师、医生、金融系统职工等）私营企业主周边企业职工周边农村及城镇居民潜在目标客群特点年龄段:25岁-45岁之间年收入：5万-20万之间群体特征:享受时尚，引领城镇消费的潮流城镇地位:一般都是本区域的高端人群，其行为具有引导的作用项目自身分析 东晟家园项目价值解析东晟家园项目价值解
4、析 品牌：郑旺第一家品牌社区；核 地段：紧邻郑旺镇中心，学校、银行、超市环绕 心 价值：买到即赚到，未来升值无限；价 园林：至尊园林，徜洋写意生活 值 配套：燃气、暖气配套齐全，科技领先 物业：安全生活，封闭式现代物业管理项目自身分析 整体推广思路：小城镇建设典范社区/新农村建设示范项目 自国家新一届领导人上任以来，一直在推进中国的小城镇建设（新农村建设），为此，我们认为本项目的主推广思路以小城镇建设（新农村建设）示范项目为依托，把项目的几大卖点（地段、配套、生活方式等）切入到这一思路中来；根据项目推进的不同节点，以不同的方式切入到小城镇建设这一主线上来。项目营销推广目前存在的问题受前期开发商
5、延期交房的影响，消费者对前期购房心存疑虑，对所开发的产品信心不足；郑旺镇经济发展水平较低，财政收入微薄，目标客户群狭小；当地房地产市场仍处于房产开发的初级阶段，市场较为混乱，后期会有竞品楼盘相序面市；前期项目产品单一，可选择余地较小；项目所在地处于乡镇，环境较差；周边村镇存才个人建房问题，价格低廉；对项目有一定的冲击；项目的营销机会 1、郑旺第一家居住小区，满足乡镇高端人群的居住需求；2、周边部分村庄停止规划新的宅基地；迫使他们选择购买商品房；3、项目地处郑旺镇中心位置、周边银行、学校、超市、医院环伺；居住生活较便利；4、前期的部分客户已经买房，开发商也进行了宣传，项目已储备一定客户群，形成了
6、部分外部营销力量；并有一定的宣传口碑；5、经过前期的市场调研，目前所有郑旺镇的中学都集中在郑旺中学，部分周边村庄的小学也集中在郑旺的中心小学，因我项目距离这两处学校较近，故可吸引一部分目标客户；项目户型分析面 积配 比户 型 特 点消 费 人 群A户型（84.78）两室一厅一厨一卫14.28%全明设计、超大开间、紧凑两居低收入人群，学区房B户型（95.67）两室一厅一厨一卫14.28%双卧朝阳、南北通透舒适两居年轻人 婚房CD户型（112）三室两厅一厨一卫57.14%南北通透、客厅连接超大阳台、阳光三房改善型住房 欢乐四口之家E户型（112）三室两厅一厨一卫14.28%双卧朝阳、室室采光、舒适
7、三房改善型住房 欢乐四口之家整体推广时间节点 郑旺东晟花园销售节点计划表郑旺东晟花园销售节点计划表 时间节点11.112.25（预热期）12.261.1（热销期）1.21.31（强销期）工作内容售楼处内外场的包装销售队伍的组建项目的重新定位及包装项目二期的宣传及推广二期开盘的准备（物料、人员、价格、奖品、宣传等）持续的宣传推介（各种客户联谊活动）二期价格的调整（调高价格）剩余房源的销售策略的调整宣传策略的适当调整（根据前期的销售情况及剩余户型的配比）继续提炼项目的卖点适当的举行客户的联谊活动开展老带新活动加强年终的宣传攻势 销售计划剩余房源的50%（约13套）二期房源（168套）的50%（约8
8、6套）一期剩余房源的80%（约10套）二期房源的60%（约100套）一期剩余的房源3套二期房源的80%（约135套）回款计划10万/套*13套 约130万（每套50%付款计算）二期：1万/套*86套 约86万（按每套认购金1万计算）共计：216万 一期：10万/套*10套 约100万（按每套50%付款计算）二期：9万/套*86套 约774万（按每套50%付款计算）1万/套*14套 约14万（按每套认购金1万计算共计：888万一期：10万/套*3套 约30万（按每套50%付款计算）二期：10万/套*35套 约350万(按每套50%付款计算）共计：380万 项目的自身小结产品优势 产品分期 一期剩
9、余26套房源、二期新开房源首开产品 涵盖所有户型、户型选择余地较大核心价值 小城镇示范项目、交通便利、配套齐全本项目的核心问题1、本项目如何定位？2、本项目如何消除前期的负面影响以什么方 式入市？本项目形象定位 东晟花园-新苑 郑旺首席品质社区释义：本项目作为郑旺唯一的居住社区，其配套以及交通等优势；是其 项目的 主要卖点；新苑的命名是为了诠释项目的新形象；消除前期的不良口碑；首席是为了展现项目的品质，以此吸引高端客户，拔高项目的形象；主推广语 品质品质信任信任幸福幸福 备用推广语:1、爱生活家 2、乐享家营销策略 营营 销销 策策 略略 营营 销销 执执 行行营销执行 推 售 节 奏 价 格
10、 策 略 推 广 执 行 展 示 策 略 活 动 策 略推售节奏综合本项目的基本情况房源情况如下：现房剩余26套；二期房源168套；共计：194套具体推售计划如下：11.112.251.11.3113 13 套现房套现房96 96 套期房套期房10套现房48套期房3 3套现房套现房3636套期房套期房价格策略 由于项目前期已经销售；且均价在1400元/；鉴于项目的实际情况以及对周边市场的了解；我们建议项目的均价为 1600元/前期销售均价可能达不到，我们通过几次调整可做到项目的整体均价为1600元/推广执行预热期（11.1-12.25）营销重点：线上以小城镇建设为依托，重新整合项目的形象，线下
11、辅以 项目现场的包装、老客户联谊会等传达项目的品质阶段推广主题：小城镇居住典范 回报父老乡亲推广执行推广方式：时 间规 格主 题 诉 求推 荐 理 由道 旗11.111.10形象+面市提升项目品质吸引客户眼球宣传车11.112.25每周一次每次三辆；带项目的音频资料及单页形象+面市提高项目的知名度，增加上客量。单 页11.112.25每周一次每次10人覆盖镇驻地及周边5公里内村庄 1万/次形象+面市提高项目的知名度，增加上客量。展 场 11.1-11.15形象+面市提升项目品质推广执行 热销期（12.26-1.1）营销重点:通过前期的宣传，不断提炼项目的卖点，增加客户的共鸣，并传递项目的开盘的
12、信息 阶段推广主题：郑旺首席居住社区广告推广示意主 题推 广 语1项目配套给您一个“温暖”的家2学 区 房让“知识”不在遥远3唯 一 性错过这次，后悔一生推广执行推广方式：时 间规 格主 题 诉 求推 荐 理 由道 旗12.20-1.1形象+开盘提升项目品质告知开盘信息宣传车12.26-1.1每次三辆；带项目的音频资料及单页形象+开盘提高项目的知名度，增加上客量。告知开盘信息单 页12.26-1.1每次10人覆盖镇驻地及周边5公里内村庄 1万/次形象+开盘提高项目的知名度，增加上客量。告知开盘信息展 场 12.20-1.1形象+开盘提升项目品质，告知开盘信息推广执行强销期（1.21.31）营销
13、重点:传递项目热销信息，提炼项目的价值点；持续热销；阶段推广主题：东晟花园错过不再拥有！推广执行推广方式：时 间规 格主 题 诉 求推 荐 理 由道 旗1.21.31开盘+热销热销、剩余房源不多宣传车1.21.31每次三辆；带项目的音频资料及单页开盘+热销热销、剩余房源不多单 页1.21.31每次10人覆盖镇驻地及周边5公里内村庄 1万/次开盘+热销热销、剩余房源不多展 场 1.21.31开盘+热销热销、剩余房源不多展示策略 道旗：形象 实景展示策略宣传车：样式一 样式二展示策略手提袋：名片工牌展示策略售楼处外场：内场：活动策略老客户联谊会：活动时间:2013.11.24活动内容：邀请前期购房客户，参加老客户联谊活动，主要是宣传项目二期即将开始销售；可以给与老客户一定的礼品；也可安排老客户抽奖；中间可有文艺演出；活动目的：维护老客户，增强客户信息；透露二期即将开始销售；活动媒体支持：前期宣传车宣传及单页派发，后期同样的宣传方式；活动策略项目盛大开盘：活动目的：火爆开盘，制造轰动效应，打造热销氛围，促进成交活动时间：2013年12月26日活动地点：售楼处门前广场媒体配合：宣传车、单页、道旗、公交车车体第五大道初步营销推广策略谢谢！请提出您的宝贵意见和建议。
