1、CompanyLOGO土地增值税清算疑难问题辅导税政一处王波税政一处王波主要内容主要内容公建配套的成本扣除公建配套的成本扣除营改增对土增税的影响营改增对土增税的影响清算后转让的土增税管理清算后转让的土增税管理改制重组的土增税征免改制重组的土增税征免车位转让的土增税处理车位转让的土增税处理一、营改增对土增税的影响一、营改增对土增税的影响v关于营改增后契税关于营改增后契税 房产税房产税 土地增值税土地增值税 个个人所得税计税依据问题的通知（财税人所得税计税依据问题的通知（财税201643201643号）第三条规定：号）第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。中华人民共和国
2、土地增值税暂行条例等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。（一）土增税收入确定（一）土增税收入确定v例例1 1：A A房地产公司销售一套房屋，含税销售收房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为入为111111万，假设对应的土地成本为万，假设对应的土地成本为3030万，则万，则纳税人如何确定土地增值税收入？纳税人如何确定土地增值税收入？v情况一情况一：假设：假设A A房地产公司选择简易征税方式房地产公司选择简易征税方式不含增值税收入不含增值税收入=含税销售额含税销售额/(1+5%)/(1+5%)=1
3、110/(1+5%)=1057.14 =1110/(1+5%)=1057.14万万土增税计税收入土增税计税收入=1057.14=1057.14万万（一）土增税收入确定（一）土增税收入确定v情况二情况二：假设：假设A A房地产公司为一般纳税人并选房地产公司为一般纳税人并选择一般征税方式择一般征税方式v应交销项税应交销项税=（含税销售额（含税销售额-土地价款）土地价款）/（1+11%1+11%）11%=11%=（1110-4001110-400）（1+11%1+11%）11%=70.3611%=70.36万万预征 不含增值税收入不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000=1110/(1+1
4、1%)=1000万万清算 不含增值税收入不含增值税收入=1110-70.36=1039.64=1110-70.36=1039.64万万（一）土增税收入确定（一）土增税收入确定v穗地税函穗地税函20161882016188号号.doc.docv原因原因：该情况不需差额开票 营改增与土增税相关政策（摘录）.doc差额开票的理解 预售时难以确认土地成本 差额开票会影响市场决策实际征管的困境（二）土增税扣除项目金额的确定（二）土增税扣除项目金额的确定v关于营改增后契税关于营改增后契税 房产税房产税 土地增值税土地增值税 个个人所得税计税依据问题的通知（财税人所得税计税依据问题的通知（财税2016432
5、01643号）第三条规定：号）第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。中华人民共和国土地增值税暂行条例等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。扣除项目。1.结合纳税人取得发票的类型判定结合纳税人取得发票的类型判定 按照发票价格发票价格确定为扣除成本营业税发票 按不含税价格不含税价格作为扣除成本（包括海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票）营改增与土增税相关政策（摘录）.d
6、oc增值税专用发票 按含税价格含税价格作为扣除成本增值税普通发票2.与转让房地产有关的税金不含增值税与转让房地产有关的税金不含增值税v条例细则第七条：条例细则第七条：与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市营业税、城市维护建设税、印花税维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的。因转让房地产缴纳的教育费附加教育费附加，也可视同税金予以扣除。，也可视同税金予以扣除。v4343号文号文：土地增值税收入为：土地增值税收入为不含增值税收入不含增值税收入v处理原则处理原则：增值税税金不得作为与转让房地：增值税税金不得作为与转让房地产有关的税
7、金扣除，但纳税人缴纳的城市维产有关的税金扣除，但纳税人缴纳的城市维护建设税、印花税、教育费附加等，仍按原护建设税、印花税、教育费附加等，仍按原规定进行扣除。规定进行扣除。3.差额征税土地成本的处理差额征税土地成本的处理v例例1 1：A A房地产公司为一般纳税人，销售自建房地产公司为一般纳税人，销售自建房地产项目，选择一般纳税方式，含税销售房地产项目，选择一般纳税方式，含税销售收入为收入为11101110万，对应的土地成本为万，对应的土地成本为400400万，万，土增税清算时应如何确认土地成本？土增税清算时应如何确认土地成本？v不调减土增税税前扣除的土地成本不调减土增税税前扣除的土地成本4.旧房
8、转让的扣除项目确认旧房转让的扣除项目确认v财政部财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知题的通知（200621200621号）第二条的规定号）第二条的规定：旧房转让的土地增值税扣除项目可按发票所载金额发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。v发票所载金额的确认应于发票所载金额的确认应于4343号文保持一致号文保持一致:v营业税票按发票价格；增值税专用发票按不含税价格；增值税普通发票案含税价额v重置报告为不含税价格二、车位转让的土增税处理二、车位转让的土增税处理Company Logov（一）车位可售面积如何确定？（一）车位可售面积如何确定
9、？v穗地税函穗地税函20141062014106号号：“可售建筑面积”应为房地产权证或房屋面积测量成果报告书记载的每个可售车位的“套内建筑面积”之和与车位“另共有面积”的合计数。另共有面积：另共有面积：市国土房管局关于明确车位共市国土房管局关于明确车位共有面积性质的复函有面积性质的复函.ceb.ceb 车位产权证：车位产权证：车位产权证车位产权证.doc.doc三、车位可售面积如何确定？三、车位可售面积如何确定？v穗地税函穗地税函20141062014106号号：“可售建筑面积”应为房地产权证或房屋面积测量成果报告书记载的每个可售车位的“套内建筑面积”之和与车位“另共有面积”的合计数。另共有面
10、积：另共有面积：市国土房管局关于明确车位共市国土房管局关于明确车位共有面积性质的复函有面积性质的复函.ceb.ceb 车位产权证：车位产权证：车位产权证车位产权证.doc.doc（二）车位成本如何分摊？（二）车位成本如何分摊？v对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金，或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，在计算土地增值税扣除项目金额时，应根据国税发200991号规定第二十一条规定，土地出土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分），不作为项目的共同土地分或地下部分），不作为项目的共同土地成本进行分摊。成本进行分摊。Compa
11、ny Logo（三）（三）“地上车位地上车位”的成本如何扣除？的成本如何扣除？v对物权法已明确属于全体业主共同所有的建筑区划内的公共道路或绿地，纳税人改造成“地上车位”用于出租或变相转让的，土地增值税土地增值税清算时，不计清算收入，不允许扣除改造支出清算时，不计清算收入，不允许扣除改造支出的成本、费用。但的成本、费用。但“地上车位地上车位”对应的公共配对应的公共配套设施费允许扣除。套设施费允许扣除。v对纳税人出租或变相转让其他明确属于全体业主共同所有的公共配套设施的，按照前段原则处理。Company Logo（四）人防地下车库如何处理？（四）人防地下车库如何处理？v对土地增值清算时已办理确权已
12、办理确权的人防地下车库，应计入项目可售建筑面积，作为纳税人的开作为纳税人的开发产品处理发产品处理。v对土地增值税清算时未办理确权未办理确权的人防地下车库，如纳税人能证明人防地下车库产权属于全体业主共同所有，或人防地下车库产权已移交给政府主管部门的，其成本、费用可作为公共配套设施费，允许扣除；否则，其成本、费用不允许扣除。v广州市国土资源和规划委员会关于人防地下车库产权性质问题的复函.cebCompany Logo（五）机械车位如何处理？（五）机械车位如何处理？v对出租、自用的机械车位，土地增值税清算时，不计入清算收入，不允许扣除对应不计入清算收入，不允许扣除对应的成本、费用的成本、费用。其中，
13、机械车位的成本、费用涉及项目共同成本、费用的，按机械车位建筑面积占项目总建筑面积的比例分摊剔除。v广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定及2014修订稿.docxCompany Logo三、清算后转让土增税处理三、清算后转让土增税处理v国家税务总局关于房地产开发企业土地国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知增值税清算管理有关问题的通知（国税（国税发发20061872006187号）号）v在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算
14、。v单位建筑面积成本费用清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积Company Logo（一）单位成本如何确定（一）单位成本如何确定v 1.单位建筑面积成本费用=清算时已售部分清算时已售部分的扣除项目金额的扣除项目金额已售建筑面积已售建筑面积主管税务机关应区分“普通住宅”及“其他项目”分别确定单位建筑面积成本费用，并记录在清算结论上。v2.对后续转让的房地产，应区分普通住宅和其他项目分别计算增值额、增值率，征收土地增值税。Company Logo（二）征收方法和原则（二）征收方法和原则v 3.对后续转让普通住宅的，按照上述方式计算的增值率未超过增值率未超过20%20%的，免征土地增值税的，免征土
15、地增值税；增值率超过20%的，应征收土地增值税。v4.后续转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致清算方式保持一致。以核定方式清算的项目存在后续转让的，其核定征收率为税务机关清算本项目时确定的核定征收率。对2010年5月25日后发生的后续转让，核定征收率不得低于5%。v5.后续转让的房地产，可按月合并申报按月合并申报缴纳土地增值税（次月15日前申报）。Company Logo（三）纳税人申报责任与义务（三）纳税人申报责任与义务v对后续转让的房地产，纳税人存在未及时、如实进行土地增值税申报造成少缴或未缴税款的，按照中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则规定进行处理。Compan
16、y Logo四、改制重组的土增税处理四、改制重组的土增税处理v财政部财政部 国家税务总局关于企业改制国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知重组有关土地增值税政策的通知（财税财税2015520155号文）号文）.doc.docv穗地税函穗地税函20151462015146号号.doc.docCompany Logov相对明确了几种企业改制重组形式的土地增值税征免税处理。v明确房地产开发企业不适用财税20155号文的规定。v明确了企业改制重组土地增值税由“暂免征收”调整为“暂不征收”。v改制重组土增税政策对照表.doc（一）改制重组的形式？（一）改制重组的形式？（二）不符合（二）不符
17、合5 5号文要求如何征税？号文要求如何征税？v房地产开发企业，及不满足房地产开发企业，及不满足“整体改建整体改建”、“合合并并”、“分立分立”条件限制的改制重组行为，如何条件限制的改制重组行为，如何征税？征税？v国税发2006187号第三条：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。Company Logo（三）（三）二次转让
18、如何确定扣除成本？二次转让如何确定扣除成本？v处理原则：处理原则：v1.如果改制重组环节属于不征税范围不征税范围的，则以改制重组前的资产原值为扣除成本v2.如果改制重组征税或免税征税或免税，则以征税或免税的计税基础为扣除成本。v注意：如果符合旧房定义，也可适用财税200621号文。Company Logo（四）（四）房地产开发企业改制重组如何处理？房地产开发企业改制重组如何处理？v1.1.如何界定房地产开发企业？如何界定房地产开发企业？v2.2.改制重组仅有一方为房地产开发企业，是改制重组仅有一方为房地产开发企业，是否适用财税否适用财税2015520155号文？号文？v3.3.征收土地增值税时
19、，计税依据如何确定？征收土地增值税时，计税依据如何确定？v4.4.除财税除财税2015520155号文规定的号文规定的“整体改建整体改建”、“合并合并”、“分立分立”、“不动产投资不动产投资”明明确房地产开企业不适用，那么其他改制重确房地产开企业不适用，那么其他改制重组形式是否区分房地产开企业？组形式是否区分房地产开企业？Company Logo（五）相关概念如何把握？（五）相关概念如何把握？v“不改变原企业投资主体不改变原企业投资主体”、“与原企业与原企业投资主体相同投资主体相同”？不得增加新投资主体，也不得减少旧投资主不得增加新投资主体，也不得减少旧投资主体，体，但是投资主体间的出资比例可
20、以变动但是投资主体间的出资比例可以变动v“原投资主体存续原投资主体存续”？合并前投资主体必须全部作为合并后公司的合并前投资主体必须全部作为合并后公司的投资主体，可以增加新的投资主体，但原投资主体，可以增加新的投资主体，但原投资主体不得退出。投资主体不得退出。Company Logo五、公共配套设施成本的扣除五、公共配套设施成本的扣除v 国税发国税发20061872006187号第四条：号第四条：v（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。v 公共配套的分类？公共配套的分类？v 广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定.doc会所的性质和用途？会所的性质和用途？会所是谁的？会所是谁的？观点观点1：全体业主共：全体业主共有有 观点观点2：开发商所有：开发商所有 观点观点3：取决于会所：取决于会所的价格是否计入房的价格是否计入房价价会所怎么用？会所怎么用？物业用房自用物业用房自用 营利性场所，收取营利性场所，收取租金租金
