1、房产税专题培训房产税专题培训2017年6月 房产税基本原理及政策第一章纳税人（一）一般规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。（国有：直管产权、自管产权、军管）产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。（融资行为）前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。（条例第二条）（二）特殊规定1.凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。注：总局对北京
2、地税局就关于在未取得房屋产权证书期间如何确定房产税纳税义务人的请示。2、对居发住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。（财税【2006】186号）第二章征税范围 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市是指经国务院批准成立的市。城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城。不包括农村。（财税地字【1986】第8号）关于建制镇具体征税范围，由各省、自治区、直辖市地方税务局提出方案，经省自治区、直辖市人民政策确定批准后执行，并报国家税务总局备案。从2000年1月起，对凡在我省建制镇所辖行政区域内拥有或使用非农、林、枚、渔的生产经营用房产和土地的单位和个人
3、征收房产税和城镇土地使用税。（辽政【2000】23号）第三章征税对象 房产税的征税对象就是：房产。“房产”是以房屋形态表现的财产。产屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及务种油气罐等，不属于房产。（财税地字【1987】3号第一条）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单位计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气、等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管
4、道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等 属于房屋附属设备的下管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。（财税地字【1987】3号第二条）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可以随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。可移动的就不算入房产原值当中。如电视，地毯、桌椅等。装修费的问题如何处理？对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和
5、配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。吊灯上的灯泡。中央空调机的更换。地下建筑列入征税范围自2016年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。之前政策：1、与地上相连的 2、单独的 分工业50%和商业70%上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（财税【2005】181号第一条）房地产开发的房产是否纳入征税范围 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发
6、企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租出借的商品房应按规定征收房产税。第四章 计税依据 自用房产 出租房产 一、从价计征 1.一般规定(1)房产原值减除金额 房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。具体要求减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。（条例第三条）具体减除幅度以衣是否区别房屋新旧程度分别确定减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定，减除幅度只能在10%至30以内。（财税地字【1986】8号）从价计征房产税从租计征房产税 房产税依照房产原值一次减除30%后的余值缴纳。（辽宁省房产税实
7、施细则【辽政发198797号】第四条、辽宁省政府令第247号修正）没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。（条例第三条第二款）（2）对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。（财税【2008】152号）（3）对依照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的地价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产
8、原值的地价。（财税【2010】121号文件）本文自发文之日起执行，发文日期为2010年12月21日。故应从2011年1月1日起执行问：如何确认宗地容积率？是按规划容积问：如何确认宗地容积率？是按规划容积率确认，还是按实际容积率确认？率确认，还是按实际容积率确认？答：纳税人可根据取得的土地规划许可证上标注的宗地容积率确答：纳税人可根据取得的土地规划许可证上标注的宗地容积率确认该宗土地的宗地容积率；如果没有土地规划许可证的情况下，认该宗土地的宗地容积率；如果没有土地规划许可证的情况下，可以一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土可以一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地
9、面积之比确认该宗土地的宗地容积率。地面积之比确认该宗土地的宗地容积率。问：企业以划拨的方式取得土地时，如问：企业以划拨的方式取得土地时，如 何确认土地价款计入房产原值？何确认土地价款计入房产原值？问：企业以租赁方式从其他企业手中取得一块土地，并在该地块问：企业以租赁方式从其他企业手中取得一块土地，并在该地块上自建房屋，是否需将承租地块地价款并入房屋原值？上自建房屋，是否需将承租地块地价款并入房屋原值？答：在有偿承租其他单位和个人的土地上建房，不需将承租土地价值答：在有偿承租其他单位和个人的土地上建房，不需将承租土地价值计入房屋原值计入房屋原值 问：企业将自有房屋部分对外出租，在计算自用部分房产
10、税时，如问：企业将自有房屋部分对外出租，在计算自用部分房产税时，如何确认应计入房产原值的土地价款？何确认应计入房产原值的土地价款？答：第一步，不管是否将房屋对外出租，先确定宗地容积率。答：第一步，不管是否将房屋对外出租，先确定宗地容积率。第二步，按照规定将地价计入房屋原值中。第二步，按照规定将地价计入房屋原值中。第三步，自用部分和出租部分分别按照原值和租金收入计征房产税。第三步，自用部分和出租部分分别按照原值和租金收入计征房产税。问：宗地容积率如果为问：宗地容积率如果为0.60.6时，是否就应该将全部土地价款计入房产时，是否就应该将全部土地价款计入房产原值？一些绿化用地、广场占地的价款是否也需
11、要包括在内计入房产原值？一些绿化用地、广场占地的价款是否也需要包括在内计入房产原值？原值？答：当宗地容积率大于答：当宗地容积率大于0.5时，应将全部土地价款计入房产原值，一时，应将全部土地价款计入房产原值，一些绿化用地、广场占地以及免征城镇土地使用税的部分土地等所占些绿化用地、广场占地以及免征城镇土地使用税的部分土地等所占的地价，也应计入房产原值中，不能仅以该宗土地上建筑物的垂直的地价，也应计入房产原值中，不能仅以该宗土地上建筑物的垂直投影占地面积确认。投影占地面积确认。问：一宗土地上有多个房产，且其中有房产问：一宗土地上有多个房产，且其中有房产为在建状态，如何确定计入房屋原值的土地为在建状态
12、，如何确定计入房屋原值的土地价值。价值。答：对取得规划许可的在建房屋，按照其规划的房屋建筑面积与地上答：对取得规划许可的在建房屋，按照其规划的房屋建筑面积与地上其他已建成的房屋建筑面积之和确定宗地容积率，没有规划许可的，其他已建成的房屋建筑面积之和确定宗地容积率，没有规划许可的，仅以建成的房屋建筑面积确定宗地容积率。仅以建成的房屋建筑面积确定宗地容积率。例：A企业取得的一块土地取得的一块土地10000平米，规划许可证上标注的宗地容平米，规划许可证上标注的宗地容积率为积率为0.7，取得土地成本，取得土地成本350万元，契税万元，契税30万元，印花税万元，印花税0.175万元，万元，开发土地成本（
13、基础设施水电气等）开发土地成本（基础设施水电气等）100万元，万元，2016年年12月份，房产月份，房产验收后结转固定资产金额验收后结转固定资产金额1500万元，问：如何计算缴纳房产税？万元，问：如何计算缴纳房产税？1、房产原值：、房产原值：15002、应计入房产的地价款、应计入房产的地价款 350+30+100=480 3、计税原值、计税原值1980假设规划许可证上标注的宗地容积率为假设规划许可证上标注的宗地容积率为0.4时，房屋建筑面积时，房屋建筑面积4000平平米，如何缴纳？米，如何缴纳？确定地价款确定地价款480 应计入房屋原值的地价款应计入房屋原值的地价款 2、特殊规定（1）无租使用
14、其他单位的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。（财税【2009】128号）（2）纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税（财税地字【1986】第8号）（3）对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据中华人民共和国房产税暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。（4）鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，
15、因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（5）地下建筑（财税【2005】181号）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。自用的地下建筑，按以下方式计税：工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值1-（10%-30%）1.2%。商
16、业和其他用途房产，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值1-（10%-30%）1.2%。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。(财税2005181号)（6）产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。（财税【2009】128号）（7）融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，
17、由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。（财税2009128号）（8）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（财税【2010】121号）（二）从租计征 1.一般规定 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。（国发【1986】90号）个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。（【86】财税地字第008号）个人出租房屋，应按房屋租金收入征税。（【86】财税地字第008号）承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。（【86】财税地字第008号）2.特殊规定 出租的地下建筑，按照
18、出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（财税【2005】181号）五、税率 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。（国发【1986】90号）对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。（财税【2000】125号）对出租商住两用房的，房产税的税率按出租住房的政策执行。（辽地税函【2009】189号）六、减免税（一）条例规定 1.国家机关、人民团体、军队自用的房产；（国发【1986】90号）国家机关、人民团体、军队自用的房产，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。（【86】财税地字第
19、008号）人民团体是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业经费的各种社会团体。（【86】财税地字第008号）2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产；（国发【1986】90号）事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。（【86】财税地字第008号）实行差额预算管理的事业单位，虽然有一定的收入，但收入不够本身经费开支的部分，还要由国家财政部门拨付经费补助。因此，对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位，对其本身自用的房产免征房产税。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（国发【1986】90号）宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式
20、等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。（【86】财税地字第008号）公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。（【86】财税地字第008号）公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。（【86】财税地字第008号）4.个人所有非营业用的房产；（国发【1986】90号）根据房产税暂行条例规定，个人所有的非营业用的房产免征房产税。因此，对个人所有的居住用房，不分面积多少，均免征房产税。（【86】财税地字第008号）5.经财政部批准免税的其他房产。（国发【1986】90号）除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确
21、有困难的，可由省政府确定，定期减征或者免征房产税。（国发【1986】90号）（二）其他免税规定 1.毁损不堪居住的房屋和危险房屋 经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。（【86】财税地字第008号）2.为基建工地服务的临时性房屋 凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接手的次月起，依照规定征收房产税。（【86】财
22、税地字第008号）3.房屋大修停用 房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，在大修期间可免征房产税。（【86】财税地字第008号）免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、座落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。4.银行、保险系统 中国人民银行总行：对行驶国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。被撤销金
23、融机构：对被撤销金融机构清算期间自有的或从债务方接收的房地产、车辆，免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税。享受税收优惠政策的主体是指经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受本通知规定的被撤销金融机构的税收优惠政策。（财税【2003】141号）在农村信用社处置不良资产过程中，免征房产的房产税、闲置土地的土地使用税。（辽政办发【2004】103号）5.教育税收 对国家拨付事业经费和企业办各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房
24、产税、城镇土地使用税（财税【2004】39号）对高等学校用于教学及科研等本身业务用房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。对高等学校举办的校办工厂、商店、招待所等的房产及土地以及出租的房产及用地，均不属于自用房产和土地的范围，应按规定征收房产税、土地使用税。高等学校自用的房产，免征房产税；其附属的招待所，属于营业用房，不能视为自用的房产，应照章征收房产税。（财税地字【1987】14号）6.个人住房 个人以标准价向单位购买公有住房，以及通过集资、合作建房等形式取得住房，用于自住的，免征该住房个人出资部分的房产税。单位出资部分，以及个人按标准价购买住房不用于自住的，均按规定计征房产税。（【92】财综
25、第106号）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房的；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。自2001年1月1日起执行。（财税【2000】125号）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发【2007】24号文件及廉租住房保障办法（建设部等9部委令第162号）、经济适用住房管理办法（建住房【2007】2
26、58号）的规定；廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。（财税【2008】第024号）对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。（财税【2008】第24号)对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。（财税【2008】第24号）对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生
27、产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，以及按照建保【2010】87号文件和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。上述政策自发文之日（2010年9月27日）起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。（财税【2010】88号）7.工会服务型事业单位 对由主管工会拨付或差额补贴工会经费的全额预算或差额预算单位，可以比照财政部门拨付事业经费的单位办理，即：对这些单位自用的房产，土地，免征房产税和土地使用税；从事生产，经营活动等非自用的房产，土地，则应按税法有关规定照章纳税。8.文化部门及所属事业
28、单位 由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，自转制注册之日起对其自用房产免征房产税。执行期限为2009年1月1日至2013年12月31日。本通知所称经营性文化事业单位是指从事新闻出版、广播影视盒文化艺术的事业单位；转制包括文化事业单位整体转为企业和文化事业单位中经营部分剥离转为企业。本通知适用于文化体制改革地区的所有转制文化单位和不在文化体制改革地区的转制企业。（财税【2009】34号）9.医疗卫生机构 血站 对血站自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。本通知所称血站，是指根据中华人民共和国献血法的规定，由国务院或省级人民政府卫生行政部门批准的，从事采集、捉供临床用血，不以营利为目
29、的公益性组织。（财税【1999】264号）其他 对非营利性医疗机构自用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。对营利性医疗机构自用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税，3年免税期满后恢复征税。疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。上述医疗机构具体包括：各级各类医院、门诊部（所）、社区卫生服务中心（站）、急救中心（站）、城乡卫生院、护理院（所）、疗养院、临床检验中心等。上述疾病控制、妇幼保健等卫生机构具体包括：各级政府及有关部门举办的卫生防疫站（疾病控制中心）、各种专科疾病防治站（所），各级政府举办的妇幼保健所（站）、母婴保健机构、儿童保健机构等
30、，各级政府举办的血站（血液中心）。（财税【2000】42号）10.老年服务机构 老年服务机构自用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。自2000年10月1日起执行。（财税【2000】97号）11.供热企业（财税【2011】118号）自2011年7月1日至2015年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。对既向居民供热，又向单
31、位供热或者兼营其他生产经营活动的供热企业，按其向居民供热而取得的采暖费收入占企业总收入的比例免征房产税、城镇土地使用税。本通知所述供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。12.农产品批发市场农贸市场（财税【2012】68号）对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。农产品批发市场和农贸市场，是指经工商登记注册，供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发
32、货零售交易的场所。农产品包括粮油、肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品以及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。本通知自2013年1月1日至2015年12月31日执行。七、征收管理（一）纳税期限 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。（国发【1986】90号）（二）征收机关 房产税由房产所在地的税务机关征收。（国发【1986】90号）房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。（【86】财税地字第008号）（三）纳税义务发生时间 1.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和
33、城镇土地使用税。2.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。3.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。4.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。5.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（财税【2006】186号）6.纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。（财税【2008】152号）
