1、 写写 字字 楼楼 专业知识培训专业知识培训写字楼的产品解析及分类写字楼的产品解析及分类写字楼的局部硬件设施写字楼的局部硬件设施培训纲要培训纲要写字楼的定义和特点写字楼的定义和特点写字楼与住宅的差异写字楼与住宅的差异写字楼智能化写字楼智能化5A解析解析经典案例分享经典案例分享写字楼的开展情况、定位与客户分析写字楼的开展情况、定位与客户分析产品的差异客户的差异销售的差异写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的开展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的.写字楼的定义写字楼的定义而现代写字楼正向综合化、一体
2、化方向开展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理效劳，能够满趍现代社会办公的各种需要的楼宇。n人口多：人口多：企业集中，人口密度大；n面积大：面积大：多为高局建筑，楼体高、层数多、建筑面积大；n现代化：现代化：建筑、设备既现代又先进；n功能全：功能全：拥有会所、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施；n集中化：集中化：使用时空集中，人员流动性大，一般来说，写字楼使用时间集中，多数在早8点以后，下午6点以前，上班时间整个人来人往，川流丌息，下班后是人去楼空，冷清异常；n要求高：要求高：经营管理要求高，时效性强。写字楼特点写字楼特点北北京京中中央央商商务务
3、区区写字楼的产品解析及分类写字楼的产品解析及分类写字楼的局部硬件设施写字楼的局部硬件设施写字楼的定义和特点写字楼的定义和特点写字楼与住宅的差异写字楼与住宅的差异写字楼智能化写字楼智能化5A解析解析经典案例分享经典案例分享写字楼的开展情况、定位与客户分析写字楼的开展情况、定位与客户分析写字楼与住宅的差异写字楼与住宅的差异分类住宅写字楼地理位置多样化区别根据客户群有较大不同单一（核心区域）区别在于程度上的不同建筑结构除本体之外，配套较多满足生活所需的所有项目除本体外，少配套户型结构功能丰富，布局成型功能单一，布局随意产品特性重点关注朝向、通风、采光、景观、绿化、社区环境楼体形象、内部配置、交通位置
4、产品差异化产品差异化客户差异化客户差异化分类住宅写字楼外表特征无一般特征关键在于对购买决策的影响力大小有一定特征客户特征体验消费感性、冲动需求性购买理性、稳重关注重点注重自我的消费倾向生活氛围带来的便利或享受注重公司的需求商务氛围带来的利益购买行为个人或家庭行为决策期相对较短公司行为时间较长，考虑因素较多喜欢的销售类型专业、热情、亲和力专业、理智、知识型，能给到良好的建议写字楼与住宅的差异写字楼与住宅的差异写字楼的产品解析及分类写字楼的产品解析及分类写字楼的局部硬件设施写字楼的局部硬件设施写字楼的定义和特点写字楼的定义和特点写字楼与住宅的差异写字楼与住宅的差异写字楼智能化写字楼智能化5A解析解
5、析经典案例分享经典案例分享写字楼的开展情况、定位与客户分析写字楼的开展情况、定位与客户分析写字楼产品解析写字楼产品解析写字楼的产品特征写字楼的产品特征地段的不可替代性地段的不可替代性形象高端形象高端 交通便捷交通便捷 1234写字楼写字楼商务配套、物业管理完善商务配套、物业管理完善 写字楼产品解析写字楼产品解析按功能分按功能分综合性写字楼综合性写字楼:以办公为主，同时又具备如：公寓、商场、展厅、餐厅、酒店等多种功能，一般分层设计商住写字楼商住写字楼:既能提供办公，又能提供居住的写字楼，工程复杂度既能提供办公，又能提供居住的写字楼，工程复杂度高，高，需要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，结构本钱
6、投入较需要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，结构本钱投入较多；多；按档次分按档次分甲级写字楼甲级写字楼:是写字楼之中，一般最好级数的写字楼是写字楼之中，一般最好级数的写字楼,办公局部需办公局部需超过超过5万平方米，每层建筑面积必须保持在万平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。平方米。乙级写字楼乙级写字楼:办公面积应超过1万平方米，单层净面积不低于800平方米。写字楼的分类顶级写字楼顶级写字楼:在重要的商务区打造有品位的建筑，具有超一流的硬在重要的商务区打造有品位的建筑，具有超一流的硬件设施与效劳和出众的客户。通常作为城市最具标志性的建筑件设施与效劳和出众的客户。通常作为城市最
7、具标志性的建筑按智能化按智能化水平划分水平划分3A写字楼：写字楼：OA办公智能化、办公智能化、BA楼宇自劢化、楼宇自劢化、CA通通讯传输智能化讯传输智能化 5A写字楼：写字楼：OA办公智能化、办公智能化、BA楼宇自劢化、楼宇自劢化、CA通通讯传输智能化、讯传输智能化、FA消防智能化、消防智能化、SA安保智能化安保智能化写字楼写字楼:根本上只有办公一种功能，局部底层或裙楼商业，没有其根本上只有办公一种功能，局部底层或裙楼商业，没有其他功能他功能 分类分类写字楼的产品解析及分类写字楼的产品解析及分类写字楼的局部硬件设施写字楼的局部硬件设施写字楼的定义和特点写字楼的定义和特点写字楼与住宅的差异写字楼
8、与住宅的差异写字楼智能化写字楼智能化5A解析解析经典案例分享经典案例分享写字楼的开展情况、定位与客户分析写字楼的开展情况、定位与客户分析写字楼智能化写字楼智能化5A解析解析前言：从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。“5A写字楼写字楼=甲级写字楼甲级写字楼?概念误区：如今市场上常有人用概念误区：如今市场上常有人用5A评价写字楼的评价写字楼的品质等级，品质等级，实际上是一种概念理解上的误区，实际上是一种概念理解上的误区，5A指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品指的是一个写字楼产品的
9、智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，决不能说决不能说5A级写字楼就是甲级写字楼或者是品质级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比方写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等比方写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等.智能化程度只是其中的一个方面而已。智能化程度只是其中的一个方面而已。因此因此:“5A写字楼写字楼甲级写字楼甲级写字楼写字楼智能化写字楼智能化5A包含内容包含内容FAS消防智能化消防智能化CAS通讯传输智能化通讯传输智能化SAS安
10、保智能化安保智能化OAS办公智能化办公智能化5ABAS楼宇控制自动化楼宇控制自动化智能化智能化5A各自包含内容各自包含内容n BAS楼宇控制自动化楼宇控制自动化n 冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统、水电表自动抄送系统等梯管理系统、停车库系统、水电表自动抄送系统等n CAS通讯传输智能化通讯传输智能化n 双向电视双向电视 会议系统、共用天线电视系统、公共播送系统、数字式会议系统、共用天线电视系统、公共播送系统、数字式用户交换机系统、楼内移动用户交换机系统、楼内移动 系统、综合布线系统等系统、
11、综合布线系统等n FAS消防智能化消防智能化n 防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置等；防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置等；n SAS安保智能化安保智能化n 监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统等监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统等n OAS办公智能化办公智能化n 计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统等计算机系统等各智能化系统各智能化系统5A在写字楼中运用阐述在写字楼中运用阐述楼宇控制自动化 办公智能化 安保、消防智能化 通讯传输智
12、能化 布线 在楼宇控制自动化系统方面BAS方面，主要品牌包括德国西门子、美国江森和Honeywell。楼宇控制系统是利用先进的计算机控制技术和计算机网络通讯技术，对大厦内各类机电设备实现有机的管理和监控，到达降低设备的运行能 耗，节约运行本钱，延长设备使用时间，提高工作效率，降低人员开支等效果。例如在空调系统中，可以通过BA系统综合各空调负荷参数，控制适中的室内环境，合理开启各空调末端设备，同时主机综合各点制冷需求，控制主机开启台数，根据主机需要合理开停配套水泵台数，从而实现全系统的节能要求，另一方面BA系统可以有效监视各个设备的运行状态，自动轮流开停每台设备，使得设备的磨损程度趋于平衡。另外
13、，通过BA系统控制大厦内照明的开停时间，实现无人值守便可按要求开停照明设备，从而减少用电浪费，并提高控制的准确性、合理性。楼宇控制自动化 办公智能化 安保、消防智能化 通讯传输智能化 布线 各智能化系统各智能化系统5A在写字楼中运用阐述在写字楼中运用阐述 在通讯方面，顶级和局部甲级写字楼到达光纤主干，1224芯光纤通讯电缆，超5类/6类线，百兆到用户端口。并且还可以引入无线上网设施，可以在楼内的任何地方实现移动办公，无线的传输速率为11M。同时还有中国电信、网通、联通等多家电信运营商各类效劳。中国网通CNC CONNECT方案通过光缆组成“网中之网的用户。工程配备远程视频会议、同声传译、卫星有
14、线电视，32方 会议、数字电影播放、无线宽带上网、有线宽带上网等功能，可提供超大高清晰背投、高清晰前投、多媒体投影机、专业高性能电子白板、先进影碟录象播放系统、高保真专业会议音响等先进的设备支持。另外，还可以附加通信系统，数字 交换系统。高端写字楼工程平均20建筑面积至少有一个数据点，提供或支持DDN、ADSL线路，位于深圳的世界金融中心中设有大型数据中心，提供主机托管，点心骨干接点数据接入、虚拟主机、域名注册、网站建设等效劳，保障拥护数据平安，采用电源后备、环境控制，可加锁式门禁等系统。大厦内设置数据点4200个，语音点4200个，平均每3平方米一个数据点。每5平方米一个语音点，租户可以根据
15、需要安装ISDN/DDN等效劳及自由设置局域网。写字楼内数据主干采用多模光缆进入各楼层。局域网可到达1000兆，水平线采用六类八芯非屏蔽双绞线传输。各智能化系统各智能化系统5A在写字楼中运用阐述在写字楼中运用阐述 在写字楼照明智能化控制方面，现在有些写字楼采用自动控制的二级开关，能根据室外亮度控制室内灯光。当室内光线充分时，就可以自动开启高输出、低炫光的荧光灯来提供照明，这样就可以消除电脑屏幕反光现象，消除视觉疲劳。照明监控系统由中央系统统一管理，客户可以通过 、Internet、开关实现温度和照明的加班预设置。FAS主流品牌辛普利斯、爱德华、Honeywell和西门子。大多数甲级写字楼的消防
16、报警系统都实现消防泵栓、人工泵和警铃联动。而保安系统主要是闭路电视、停车厂采用智能卡管理和车位引导。楼宇控制自动化 办公智能化 安保、消防智能化 通讯传输智能化 布线 各智能化系统各智能化系统5A在写字楼中运用阐述在写字楼中运用阐述 办公自动化系统OAS是办公人员利用现代科学技术的最新成果，借助先进的办公设备，并由这些设备与办公室人员构成的效劳于某种目标的人 机信息处理系统，以实现办公活动的科学化、自动化。办公自动化系统的目的是尽可能充分地利用信息资源，提高生产/工作效率和质量，辅助决策，提高管理和决策的科学化水平。在写字楼运用中以结构化布线为平台，为客户提供办公自动化管理，宽带接入及相关多媒
17、体增值效劳。办公室OA布线采用网络地板或地面线槽，一般预留OA电力负荷50VA/m2以上。楼宇控制自动化 办公智能化 安保、消防智能化 通讯传输智能化 布线 各智能化系统各智能化系统5A在写字楼中运用阐述在写字楼中运用阐述 甲级写字楼大多采用综合布线系统，主要是采用大对数电缆，并且将楼宇自动化系统BAS、消防智能化控制系统FAS、停车场管理系统CPS、安保智能化系统SAS等等各子系统楼宇综合布线系统进行联网，实现相互联动控制，并具有良好的可扩展性、开放的通讯接口和通用的通讯协议，这样各个系统作用相辅相成，从而到达了1+12的作用。楼宇控制自动化 办公智能化 安保、消防智能化 通讯传输智能化 布
18、线 同时，为了配合综合布线系统，网络地板也在多个新推出的写字楼工程中被引用，改变了地下线槽的传统方式。这种钢制防静电架空网络线槽地板的高度一般在15厘米左右，这种网络地板的应用解决了布线烦恼和办公空间自由分隔受限的问题。上海的汇亚大厦、花旗大厦等一批高端写字楼根据其层高优势设置了架空网络地板，成为物业的一大亮点，网络地板的设置可以利用增加走廊和其他无网络地板处的地面高度到达工程地面的平整性，不会影响日后地面装修。各智能化系统各智能化系统5A在写字楼中运用阐述在写字楼中运用阐述楼宇控制自动化 办公智能化 安保、消防智能化 通讯传输智能化 布线 智能化系统的作用智能化系统的作用n 通过5A智能化系
19、统的实施，使各类高科技产品与建筑有机结合，实现写字楼大厦中水、电、空调、消防、安保的监测和控制；n 数据的高速接入，使写字楼大厦内的办公企业能真正完成与世界各地的快速沟通和信息传输，从而大大提高企业的办公效率，时刻与世界保持连线状态；n 通过5A智能化的运用，可节约大量能源，从而直接降低用户的使用本钱；可让每一位用户更加方便、舒适，从而提高工作效率；可使写字楼设备处于最正确运行状态，延长使用寿命，系统运行费用低，维护方便。从根本上说，表达了科技使人得到更多的智能支持，从而创造更多价值。总总 结结n 随着网络与新智能化技术的不断开展，运用于写字楼的智能化设备将会更先进，有利于进一步提升写字楼的整
20、体品质。n 智能化系统的运用于写字楼是一种开展趋势，随着智能化系统的普及运用于高端写字楼，同质化产品的出现是必然，那么未来的写字楼的竞争优势在哪？n 单纯从智能化来讲，目前西方国家有从纯粹的“5A开展到国际先进理念生态智能建筑的趋势，而生态智能建筑的开展打破了传统的“5A建筑。n 国际上生态智能建筑开展有两个大的趋势，一是调动一切技术构造手段到达低能耗，减少污染，并可持续性开展的目标，第二，在深入研究室内热功环境和人体工程学上的根底上，人体对环境生理、心理的反映，创造健康舒适而高效的室内办公环境。n 生态智能办公建筑的市场价值在于:(1)提高员工工作效率、(2)改善员工健康条件、(3)提高企业
21、形象与地位4、节约建筑设备投资和运营本钱5提高在出租、出售市场上的竞争力。写字楼的产品解析及分类写字楼的产品解析及分类写字楼的局部硬件设施写字楼的局部硬件设施写字楼的定义和特点写字楼的定义和特点写字楼与住宅的差异写字楼与住宅的差异写字楼的开展情况、定位与客户分析写字楼的开展情况、定位与客户分析写字楼智能化写字楼智能化5A解析解析经典案例分享经典案例分享写字楼开展情写字楼开展情况况受政策影响小受政策影响小“住宅禁商的出台，中小型企业重反写字楼市场，出现了众多住宅禁商的出台，中小型企业重反写字楼市场，出现了众多“住改商、住改商、“商务商务公寓等小型写字楼产品，产品也以小而精的路线与大型写字楼相抗衡
22、。公寓等小型写字楼产品，产品也以小而精的路线与大型写字楼相抗衡。楼市调控连连出台，主要也是针对住宅，对写字楼没有影响，因此受到的冲击是楼市调控连连出台，主要也是针对住宅，对写字楼没有影响，因此受到的冲击是比较小的。比较小的。国情需求国情需求中国整个投资环境的良性开展，外企涌中国整个投资环境的良性开展，外企涌入中国的越来越多，国际企业来华投资入中国的越来越多，国际企业来华投资对写字楼的需求是持续上升的；而越来对写字楼的需求是持续上升的；而越来越市场化的中国经济开展，催生了越来越市场化的中国经济开展，催生了越来越多的民营企业的分化、诞生，越来越越多的民营企业的分化、诞生，越来越多的中国人将参加到做
23、多的中国人将参加到做“老板得到行老板得到行列列这些都是写字楼市场绞续走好的这些都是写字楼市场绞续走好的重要依据。重要依据。高回报业态：当下的房地产运营中，高回报业态：当下的房地产运营中，说到最受市场欢送和精明开发商青睐说到最受市场欢送和精明开发商青睐的物业，写字楼物业虽然不能说是绝的物业，写字楼物业虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。对第一的答案，至少是最主要的一个。由于城市土地紧缺，特别是城市核心由于城市土地紧缺，特别是城市核心地段地价猛涨、建筑物逐步向高层开地段地价猛涨、建筑物逐步向高层开展，使许多中小企业、事业单位难以展，使许多中小企业、事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地
24、产综合独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售、出开发企业修建办公楼，分层出售、出租的业务迅速兴起，是能产生较高回租的业务迅速兴起，是能产生较高回报的业态报的业态与住宅市场相比，写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场，当前开展商面与住宅市场相比，写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场，当前开展商面临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市场的认可。临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市场的认可。写字楼开展情写字楼开展情况况太原写字楼开展情况太原写字楼开展情况第一代第一代第二代第二代第三代第三代第四代第四代能
25、满足于根本办公功能，空间格局有较大局限性、无智能化；除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。目前，太原的写字楼市场仍停留在第二代的开展阶段。在第二代的根底上开始考虑以客户的贴身需求为导向，参加绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。在第三代的功能根底上，强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间，以及满足全球经济一体化的需要写字楼定位思考写字楼定位思考n 住宅的终极目的是为更舒适的居住，是一种消费品消费品；n 写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具生产工具。
26、写字楼定位写字楼定位思考：思考：n 地块具有什么样的属性?从现状和未来规划判断，可能卖给谁?n 客户关注什么?对现有产品最不满的是什么?n 目前市场是怎样的?未来是否存在竞争?n 基于地坑块客户/竞争的判断，我们应该采取什么的展战略?地块分析地块分析n地理交通n周边市政公建n现有产业链n现有客户群n政策规划n地块分析地块分析分析因素分析因素意义意义区域内现有产业链关系第一批进驻的企业行业类别和产品关注点区域内现有写字楼客户关系第一批进驻的企业和本产品可以改良之处周边区域规划、产业链和写字楼客户现状关系周边区域写字楼客户的外溢方向区域内交通圈层和区域内未来规划关系未来可能形成的客户级别和他们的产
27、品需求如何判断客户？如何判断客户？在前期定位阶段，我们判断客户来源主要是为了分析客户可能是谁，他们的需求点和产品之间的联系客户客户分析分析 写字楼客户普遍兰注什么？写字楼客户普遍兰注什么？生产工具生产工具提高生产力提高生产力投资工具投资工具保值、增值保值、增值经营效率经营效率区位和配套资源：这个区域是否能提升企业经营的效率例如离上区位和配套资源：这个区域是否能提升企业经营的效率例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点机场、高速公路、地铁站等游企业更近、离相关部门更近、离交通节点机场、高速公路、地铁站等更近？更近？形象面子形象面子这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形这个写
28、字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求表达怎样的企业精神和档次？必备指标：广场象要求表达怎样的企业精神和档次？必备指标：广场立面立面大堂大堂含物业管理公司含物业管理公司电梯间电梯间电梯品牌电梯品牌公共走道公共走道洗手间；可洗手间；可选指标：室内层高、会议室、俱乐部、商务会所选指标：室内层高、会议室、俱乐部、商务会所经营本钱经营本钱这个写字楼是否有助于节省企业运营的本钱？这个写字楼是否有助于节省企业运营的本钱？必备指标：空调品牌与运行方式、电梯速度与运行方式、网络速度、高使用率、必备指标：空调品牌与运行方式、电梯速度与运行方式、网络速度、高使用率、物业的可拼合性；物业的可拼合性；
29、可选指标：空中花园、生态办公等。可选指标：空中花园、生态办公等。客户分析客户分析 不同行业兰注点有什么不同？不同行业兰注点有什么不同？普遍关注：物业形象及档次；对网络、空调等设施有自身行业的要求，是普遍关注：物业形象及档次；对网络、空调等设施有自身行业的要求，是否满足日后公司经营；否满足日后公司经营；物流类和电子通讯类公司：比较关注行业的聚集；物流类和电子通讯类公司：比较关注行业的聚集；金融类和效劳类公司：比较关注行业相关客户群的进驻情况；金融类和效劳类公司：比较关注行业相关客户群的进驻情况；效劳类：关注舒适的办公环境；效劳类：关注舒适的办公环境；实业类：是否经济实用；实业类：是否经济实用；客
30、户分析客户分析 目标客户特点和主要关注点：目标客户特点和主要关注点：1、企业实力：属于具有一定实力的中型企业总部；、企业实力：属于具有一定实力的中型企业总部；2、行业类别：主要是以能源业、效劳业、第三产业、咨询、效劳和金融、物流、行业类别：主要是以能源业、效劳业、第三产业、咨询、效劳和金融、物流、贸易等类型企业；贸易等类型企业；3、需求面积：、需求面积：100以上以上1000左右左右4、需求特征：、需求特征：需求的写字楼要位于城市核心优越的地段，周边配套齐全，交通非常便捷；需求的写字楼要位于城市核心优越的地段，周边配套齐全，交通非常便捷；对写字楼整体形象符合现代潮流，是城市建筑群中规划焦点或地
31、标；对写字楼整体形象符合现代潮流，是城市建筑群中规划焦点或地标；有相对独立的办公层，不希望同一楼层里和其它公司混杂，有利于企业的形象、平有相对独立的办公层，不希望同一楼层里和其它公司混杂，有利于企业的形象、平安和工作便捷性；有专享独立的空间显示企业的实力、形象和总部的尊崇感。安和工作便捷性；有专享独立的空间显示企业的实力、形象和总部的尊崇感。有非常大气的正门入口和宽敞、高档、充满阳光、装修简洁现代的中庭和大堂；有非常大气的正门入口和宽敞、高档、充满阳光、装修简洁现代的中庭和大堂；有非常快捷、舒适的垂直电梯交通工具；上班顶峰期不用在电梯候梯厅拥挤排队候有非常快捷、舒适的垂直电梯交通工具；上班顶峰
32、期不用在电梯候梯厅拥挤排队候梯；梯；有方正、使用率高的办公区；有方正、使用率高的办公区；对各级别员工更多人性关心，关注对各级别员工更多人性关心，关注“人的本身需求；内部空间符合人的需要；人的本身需求；内部空间符合人的需要；对高级行政管理人员有与属的私密盥洗室；对高级行政管理人员有与属的私密盥洗室；办公空间应该是让人健康、舒适、快乐地工作和享受工作；办公空间应该是让人健康、舒适、快乐地工作和享受工作；需要便捷快捷没有盲点的通讯和网络等需要便捷快捷没有盲点的通讯和网络等客户分析客户分析写字楼的产品解析及分类写字楼的产品解析及分类写字楼的局部硬件设施写字楼的局部硬件设施写字楼的定义和特点写字楼的定义
33、和特点写字楼与住宅的差异写字楼与住宅的差异写字楼智能化写字楼智能化5A解析解析经典案例分享经典案例分享写字楼的开展情况、定位与客户分析写字楼的开展情况、定位与客户分析 核心筒核心筒 大堂大堂 电梯电梯 电梯厅电梯厅 空调空调写字楼产品局部硬件设施写字楼产品局部硬件设施核心筒核心筒概念和定义概念和定义结构的分类结构的分类功能设置功能设置核心筒的位置核心筒的位置 小小 结结核心筒是高层建筑向高空开展的根本结构构件；核心筒是纵、横交错的剪力墙围合成的筒体；核心筒是高层建筑中重要的功能空间。1概念和定义概念和定义2结构的分类结构的分类筒体结构框架筒体结构筒中筒结构束筒结构框架筒体结构框架筒体结构2结构
34、的分类结构的分类筒中筒结构筒中筒结构2结构的分类结构的分类束筒结构束筒结构2结构的分类结构的分类3核心筒的功能设置核心筒的功能设置一、垂直交通与疏散系统；核心筒处于垂直交通和水平交通的转换站，核心筒内一般设有电梯厅、电梯客梯、货梯、消防电梯、楼梯间、走道等垂直与水平交通设施，承担交通疏导及紧急时期疏散功能；特点：布局紧凑、易于识别、便于集散、满足防火要求二、设备空间；核心筒是与主要使用空间相关的各种设备空间，如水箱、强弱电配电房、小型空调机房、以及水、电、暖通的各种管道井等。特点：合理布置、确保主要空间最大程度满足使用功能的要求3核心筒的功能设置核心筒的功能设置三、效劳空间；主要使用空间以外的
35、效劳空间如：洗手间、垃圾间、开水间、效劳台等房间，往往由于有管道或管线竖向连通的要求而设置于核心筒内。3 核心筒的功能设置核心筒的功能设置核心筒的位置核心筒的位置在高层建筑中，核心筒往往设置在朝向、采光、通风等最不利的区域，并高度集中以便给主要使用空间最正确部位。核心筒与壳体的不同组合，可以构成多样的标准层形式，所以核心筒的位置形式多样，主要有以下几种；中心核心筒单侧核心筒双侧核心筒体外核心筒核心筒的位置核心筒的位置中心核心筒中心核心筒 位于平面中心，围绕其四周的使用空间可占有最正确位置，采光、视线良好、交通便捷；此类结构多采用框筒体系，整个结构平面对称，是最理想的结构布置方式；核心筒距外墙一
36、般为米，标准层一般可作到平米.核心筒的位置核心筒的位置单侧核心筒单侧核心筒 位于建筑一侧，使用空间可防止不利朝向，并增大使用空间的进深；核心筒内电梯间可向外墙开窗，利于自然通风和排烟；由于交通中心偏于一侧，路线较长，因而标准层较小；一般在500-2000之间;由于偏心过大，一般高度不是很高。核心筒的位置核心筒的位置双侧核心筒双侧核心筒位于建筑两端，使用空间较大而方正，可布置高度灵活的大空间景观办公区；底层大厅通透、宽敞。交通位于两端，分布均匀，路线短捷，可分区组织不同使用者的交通，并能确保双向疏散；外墙间距一般为米，标准层面积约为平米，比较适用于各层功能和层高不同的复式建筑。采用双侧核心体时，
37、中央局部的结构体系较多采用框架结构。核心筒的位置核心筒的位置体外核心筒体外核心筒 位于建筑体外部，以通道与之相连，有利于创造大面积、完整开敞的房间；核心筒数目一般根据标准层规模和交通组织而定，面积大的建筑需多处设置疏散楼梯 标准层进深及面积根据核心筒数量及布置变化 此类建筑多用于独家使用、大公司使用，不利于出租型多用户办公；一般标准层面积在平米以上。小结小结 核心筒既是高层建筑结构的中还要组成局部又是交通、水、电、通讯、空调等设备集中的地方；各设备设施内容随楼面面积、楼层数、以及设备选型不同而变化；核心筒根本尺度比较灵活，其面积约为标准层面积的，其中高层住宅所占比之较之写字楼比值更小。大大 堂
38、堂功能和作用功能和作用面积和高度要求面积和高度要求典型案例典型案例功能配置功能配置空调口设计空调口设计小小 结结1功能和作用功能和作用1交通枢纽中心，各公司员工进入办公区的必经之地 23大堂是写字楼中使用率最高的地方展示写字楼硬件装修和软件效劳的重要窗口2面积和高度要求面积和高度要求n 根据工程的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和高度。n 防止狭小的大堂面积和较低的高度给人造成压抑的感觉，n 要有强烈的空间感和舒适性。n 写字楼大堂的面积一般不应小于300平方米，内空高n 度最低不低于5米。n 写字楼的档次越高其大堂的高度就越高，大堂的面积也越大。3典型案例典型案例上上 海海金金 茂茂 大大 厦
39、厦 汇汇 亚亚 大大 厦厦 来来 福福 士士 广广 场场 3典型案例典型案例北京北京世世纪纪科科贸贸大大厦厦南南方方大大厦厦 港港中中旅旅大大厦厦 4功能配置功能配置n 高档咖啡厅：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升工程商务品质。n 触摸式电脑查询系统：为来访客户提供便捷查询使用。n 客户休息区：来访客户休息使用，表达楼与人性化。n 商务中心：代办票务、礼仪接待、打印装桢、客房预定等业务。n 信报箱：与大堂设计风格统一，方便客户取阅报纸信件使用。n 设立门禁系统：在电梯口设立门禁系统，可以防止闲杂无关人员随意进入各楼层，增加平安保障。5空调口设计空调口设计 空调通风系统与大堂设计融为一体，
40、防止空调的送风量缺乏，采用正压侧面喷射式送风系统有效解决了装修与正常送风的结合。6小小 结结n 大堂的形象不仅代表楼盘的形象，同时也代表着写字楼内各家公司的形象；n 对于高品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的风格、智能化的配置上都有极其严格的要求；n 大堂的设计和装饰上不妨做得“夸张一点，多一些公用面积和休闲空间，中档工程应尽量做出高档的效果；n 开展商在开发工程的时候增加在这方面的投入，因为这是客户看得见和使用率最频繁的地方。电电 梯梯作作 用用类类 型型规划布局规划布局细节要求细节要求装饰例如装饰例如技术指标技术指标1两个主要作用两个主要作用n 垂直交通核心工具 n 楼
41、盘价值的载体 电梯作为交通工具，是现代建筑物的重要组成局部电梯作为交通工具，是现代建筑物的重要组成局部普通电梯厅就是直接将乘客运到指定各楼层。集中化：使用时空集中，人员流动性大，一般来说，写字楼使用时间集中，多数在早8点以后，下午6点以前，上班时间整个人来人往，川流丌息，下班后是人去楼空，冷清异常；此类建筑多用于独家使用、大公司使用，不利于出租型多用户办公；区别根据客户群有较大不同外墙间距一般为米，标准层面积约为平米，比较适用于各层功能和层高不同的复式建筑。通达各办公区域的动线规划不合理；办公室OA布线采用网络地板或地面线槽，一般预留OA电力负荷50VA/m2以上。写字楼的开展情况、定位与客户
42、分析上海的汇亚大厦、花旗大厦等一批高端写字楼根据其层高优势设置了架空网络地板，成为物业的一大亮点，网络地板的设置可以利用增加走廊和其他无网络地板处的地面高度到达工程地面的平整性，不会影响日后地面装修。可以合理利用各区的电梯间劣势：高档咖啡厅：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升工程商务品质。写字楼客户普遍兰注什么？通常作为城市最具标志性的建筑写字楼的产品解析及分类商务配套、物业管理完善主要使用空间以外的效劳空间如：洗手间、垃圾间、开水间、效劳台等房间，往往由于有管道或管线竖向连通的要求而设置于核心筒内。BAS楼宇控制自动化除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升
43、。2类类 型型扶扶 梯梯 主要起连接上下层的主要起连接上下层的作用，多在商场使用作用，多在商场使用 2类类 型型垂直电梯垂直电梯 垂直电梯主要用在小高层、垂直电梯主要用在小高层、高层、超高层以上的建筑物高层、超高层以上的建筑物中使用，是住宅和写字楼重中使用，是住宅和写字楼重要的硬件配置之一要的硬件配置之一2类类 型型观光电梯观光电梯 主要是安装在建筑物主要是安装在建筑物外面的一种交通工具外面的一种交通工具 3规划布局规划布局优势：优势：电梯分配比较集中，有利于电梯的规电梯分配比较集中，有利于电梯的规划布局划布局可以合理利用各区的电梯间劣势：可以合理利用各区的电梯间劣势：上下人流集中，容易造成拥
44、挤上下人流集中，容易造成拥挤通达各办公区域的动线规划不合理通达各办公区域的动线规划不合理；3规划布局规划布局优势：优势：n合理的布局规划，对称排列合理的布局规划，对称排列n通达各办公区方便通达各办公区方便劣势：劣势：增加了公摊面积增加了公摊面积 3规划布局规划布局优势：优势：n规划布局简单，对称排列规划布局简单，对称排列n人流分布合理人流分布合理劣势：劣势：n占用面积大占用面积大增加了公摊面积增加了公摊面积 4细节要求细节要求n自动选择等候电梯功能；自动选择等候电梯功能；n电梯真人发声报站功能；电梯真人发声报站功能；n在电梯等候厅设在电梯等候厅设LCD，增加楼宇管理收入；，增加楼宇管理收入；n
45、电梯内部局部设镜子，增强空间感；电梯内部局部设镜子，增强空间感；n电梯内设置双排发光按钮，按钮双击取消功能；电梯内设置双排发光按钮，按钮双击取消功能；n电梯内部按钮增加盲文指示标识；电梯内部按钮增加盲文指示标识；n电梯净高不小于电梯净高不小于2.6m；5内部装饰示例内部装饰示例 豪华型豪华型 简约型简约型 普通型普通型n 星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型；n 中高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气；n 低端写字楼根本上采用普通型的标准。6技术指标技术指标1、速度：高速客用电梯可到达、速度：高速客用电梯可到达6m/平均电梯速度在平均电梯速度在2.54m/2、载重：一般客用电梯的载重量为、载重
46、：一般客用电梯的载重量为13501600公斤，公斤，载重人员在载重人员在1320人左右人左右 3、轿厢尺寸：普遍为、轿厢尺寸：普遍为2.01.52.9宽深高宽深高 4、建面比：按照建筑面积与电梯的比例来计算，甲、建面比：按照建筑面积与电梯的比例来计算，甲 级写字楼一般要求级写字楼一般要求5000平米配备一部电梯，平米配备一部电梯，国外高端写字楼能做到国外高端写字楼能做到20003000平米左右。平米左右。建面比建面比=客梯总效劳面积客梯总效劳面积(平方米平方米)/客梯数量客梯数量(台台)参数参考参数参考 额定额定载重载重载重载重人数人数轿厢轿厢宽度宽度轿厢轿厢深度深度轿厢轿厢高度高度轿门和层轿
47、门和层门宽度门宽度轿门和层轿门和层门高度门高度630KG81100140023008002100800KG1013501400230080021001000KG1316001400230090021001250KG16195014002300110021001600KG21195017502300110021006技术指标技术指标电电 梯梯 厅厅类类 型型设计原那设计原那么么装修例如装修例如细节要求细节要求小小 结结1类类 型型普通分区电梯厅普通分区电梯厅 普通电梯厅就是直接将乘客运到指定各楼层。一般中低层的写字楼采用的应用方式。1类类 型型立体电梯厅立体电梯厅 立体电梯厅就是在建筑物的上部设
48、一个或几个特定的换乘层电梯厅，用大型往反电梯直接将乘客运至换乘层。再从该层电梯厅换乘普通分区电梯。一般超高层100层左右的写字楼所采用。2设计原则设计原则1空间感强，色彩简单明亮，切忌空间杂乱曲折和过多的空间层次 23要有明确的导向作用，以表达主要交通流线的流动方向 空间范围适当，以满足交通量容纳为原那么，并有一定的空间余地 4装修示例装修示例档次高、灯光柔和、档次高、灯光柔和、线条流畅、线条流畅、简洁明亮、具有舒适简洁明亮、具有舒适感和空间感。感和空间感。大气尊贵大气尊贵 5装修细节装修细节色调色调灯光灯光高度高度宽度宽度 其他电梯厅的色彩应符合大堂主色调为原则，搭配一些单纯的直线与块面，形
49、成统一的主体格调。尽量选择暖色调的灯具，同时既要保持电梯厅的通体明亮的要求，又要方便日后维修装修后净高度尽量做到5米以上，用吊顶装修，充分体现楼盘的形象档次。高层民用建筑设计防火规范标明走道不应小于1.3米,目前深圳高端写字楼的电梯厅的宽度大多数在2.6米3米之间。安装楼宇液晶电视，使客户在等候电梯时也可以了解一些行业的信息，降低等电梯的烦躁心情，同时增加了项目的后期收入6小小 结结n大堂和各楼层连接的重要交通枢纽，主要承担着人流在此集中和分流，也是写字楼给来者的第二印象。n楼盘主要的交通枢纽区域，承接着人员上下的主要功能。n通达性强，分区停站应有明确通达各楼层的指示作用。n在装修设计上应重点
50、考虑装修风格、装修材料的选择以及其他硬件的配置。充分表达楼盘的形象和档次。空空 调调概概 念念品品 牌牌名词解释名词解释1概念概念空调是通过制冷送风来调节室内的温湿度空调是通过制冷送风来调节室内的温湿度写字楼的空调硬件状况直接关系整个楼盘的办公环境的好坏写字楼的空调硬件状况直接关系整个楼盘的办公环境的好坏2品牌品牌高档写字楼在空调的投入比较大，同时对空调的稳定性、功能要求较高高档写字楼在空调的投入比较大，同时对空调的稳定性、功能要求较高中央空调中央空调外资商用中央空调较好的品牌如下：外资商用中央空调较好的品牌如下：美国约克美美国约克美 美国开利美国开利美国特灵美国特灵 美国麦克维尔美国麦克维尔
