1、学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来2023年5月15日星期一万科杭州万科杭州TOP产品研究产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来杭州豪客的容量演化杭州豪客的容量演化PART 1 1：万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来众所周知，杭州的豪宅是面向浙江的。因此，我们从浙江富豪说起万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来中国千万富豪职业构成：胡润2012年中国财富研究报告富豪人群构成富豪人群构成：浙江以民营企业发达和炒房团著称
2、，私营业主、：浙江以民营企业发达和炒房团著称，私营业主、炒房者构成浙江富豪的主力，其次是金领和职业股民。炒房者构成浙江富豪的主力，其次是金领和职业股民。合计64364规模分数量（家）大型225中型4678小型59461(92%)性质分数量（家）私营46706(73%)其他176582010年浙江省规模以上工业企业数量炒房者以温州炒房团最为著名，自2000年左右开始全国炒房，在房地产的黄金十年中收益颇丰。万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来01年07年实业造富阶段：实业造富阶段：工业利润、出口连续高增长，房价平稳增长，股指低位徘徊全面造富阶段：全面造富阶段：房
3、价暴涨、股指高企，实业快速低迷投机造富阶段：投机造富阶段：实业、出口重创下行，复苏乏力，股指低迷，仅房价暴涨，催生投机热和产业空心化。01-1201-12年杭州八区商品房量价走势年杭州八区商品房量价走势99-1299-12年上证指数年上证指数万方浙江造富模式演变浙江造富模式演变：0606年以前，实业造富；年以前，实业造富；06-0706-07年，全面造富；年，全面造富；08-1008-10年，投机造富；年，投机造富；1111年至今，造富乏力。年至今，造富乏力。造富乏力阶段：造富乏力阶段：实业、出口、股指低迷，房价下行，造富乏力。02年03年04年05年06年08年09年10年11年万科杭州TO
4、P产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来千万以上富豪规模千万以上富豪规模：全省：全省1111年末共年末共1414万个千万以上富豪，万个千万以上富豪，09-1109-11年年间富豪数量低增长。间富豪数量低增长。01-0801-08年是造富黄金时代，推测年均增年是造富黄金时代，推测年均增27%27%。胡润富豪研究显示，截止2011年，浙江全省共有浙江全省共有140800140800个千万以上富豪个千万以上富豪，其中亿万以上富豪占比约6%；近近3 3年富豪规模增长速度分别为年富豪规模增长速度分别为6%6%，8%8%，6%6%；预测12年增长速度为6%。01-11年，浙江GDP翻了
5、4.7倍；出口额翻了9.4倍；工业利润翻了6.8倍；房价翻了5倍。取算取算术均值推测，术均值推测，1010年间，浙江千万以上富豪数量增长了年间，浙江千万以上富豪数量增长了6.56.5倍倍。据此推算推算0101年浙江的千万以上年浙江的千万以上富豪数量约为富豪数量约为2.22.2万人万人。结合历年实业和房价增速，我们模拟出01-12年浙江省千万以上富豪的规模走势：实业造富，高速增长，推测年复合增25%01-07年：复合增长率为27%全面造富，超速增长，推测年复合增35-40%投机造富/造富乏力阶段，增长率迅速下滑至10%以内万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来豪
6、宅需求走势豪宅需求走势：实业造富期稳步增长，全面造富期跳跃增长，投：实业造富期稳步增长，全面造富期跳跃增长，投机造富期爆破增长，造富萎靡期，深度下滑。可见豪宅需求与经机造富期爆破增长，造富萎靡期，深度下滑。可见豪宅需求与经济造富环境强烈相关。济造富环境强烈相关。实业造富阶段实业造富阶段：高单价/档商品住宅需求量小幅稳步增长。小幅稳步增长。套数全面造富阶全面造富阶段段：高单价/档商品住宅成交量跳级跳级增长。增长。投机造富阶投机造富阶段段：高单价/档商品住宅成交量爆爆破式增长。破式增长。造富乏力造富乏力+双双限阶段限阶段：高单价/档商品住宅成交量迅速成交量迅速萎靡萎靡，市场份额更是深度下滑。金融危
7、机，短暂下行万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来富豪向豪宅的累计转化率富豪向豪宅的累计转化率：01-1201-12年，浙江富豪的高单价需求累计年，浙江富豪的高单价需求累计转化率仅转化率仅23%23%，高档需求转化率仅，高档需求转化率仅12%12%。多数富豪并未购买高单价。多数富豪并未购买高单价/高档房。高档房。01-12年间，富豪向高单价房的名义累计转化率仅向高单价房的名义累计转化率仅23%23%，富豪向高档房的累计转化高档房的累计转化率更是仅率更是仅12%12%。显然：14.9（其中杭州5.9）3.5转化率：23%1.8转化率：12%1）多数杭州本地富豪并
8、未购买高单价/高档房，而有可能是购买多套非高单价/高档房；2）多数省内外地富豪的高单价/高档房购买需求在当地消化，在杭州仅购买非高单价/高档房（如滨江、九堡）。万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来富豪向豪宅的年转化率富豪向豪宅的年转化率：富豪向高单价房和高档房的常态需求年：富豪向高单价房和高档房的常态需求年转化率分比为转化率分比为4.9%4.9%和和2.3%2.3%。0808年腰斩，年腰斩，0909年极值，年极值，1111年以来受经济年以来受经济低迷和双限影响，年转化率分别仅为低迷和双限影响，年转化率分别仅为1.4%1.4%和和0.7%0.7%。实业造富实业
9、造富/全面造富阶段全面造富阶段：富豪向高单价房的年均转化率为5.0%，向高档房的年均转化率为2.3%。代表富豪需求转化率的常态水平。金融危机年，转化率腰斩投机造富阶投机造富阶段段：转化率回到正常水平，09年创最高值。造富乏力造富乏力+双限阶双限阶段段：转化率仅为08年一半，其中经济低迷与双限影响基本各占一半。万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来未来几年豪宅容量预测未来几年豪宅容量预测：GDPGDP年均增年均增8%8%，房地产量价稳步增长、，房地产量价稳步增长、双限不退背景下，预计富豪以双限不退背景下，预计富豪以8%/8%/年增长，高单价年增长，高单价/高档房
10、需求转高档房需求转化率分别为化率分别为2%2%和和1%1%，未来三年分别总计成交，未来三年分别总计成交1.051.05万套和万套和0.520.52万套。万套。经济发展环境经济发展环境：十二五规划，浙江推进产业升级，大力推进浙商回归，GDPGDP年均增长目标为年均增长目标为8%8%，保持中，保持中速发展速发展造富环境预计略好于近三年水平，千千万以上富豪规模年均保持万以上富豪规模年均保持8%8%左右左右水平增长；水平增长；富豪向豪宅的需求转化率略好于11-12年，但受双限影响，难以回到常态水平，预计高单价预计高单价/高档房年均转化高档房年均转化率分别为率分别为2%2%和和1%1%房地产市场走势房地
11、产市场走势：调控长期化、去投资化成常态，双限短期难退出，市场双限短期难退出，市场预期总体正面，预期总体正面，预计保持量价平稳增长态势预计2013-15年，杭州主城、余杭高单价、高档商品住宅（包括公寓、别墅、酒店式公寓）总计可成交10488套和5244套。万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来杭州杭州TOP1TOP1豪地及豪宅的演化豪地及豪宅的演化PART 2 2：注：本研究TOP1只包含市区核心地段的纯住宅项目/产品，不含商办性质的酒店式公寓。此界定有助于更清晰的判断双限政策对高端住宅的影响。万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造
12、未来老底子，老底子，TOP1TOP1万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来中心核心城区1420002000年以前：单中心环湖小城，面貌老旧，无西湖年以前：单中心环湖小城，面貌老旧，无西湖/武林、不杭州武林、不杭州20002000年以前的杭州：年以前的杭州：环西湖的小杭州环西湖的小杭州：余杭、萧山为独立市级建制，市区版图仅683平方公里，常住人口仅245万人。核心城区范围狭小（以环城北、西、东路和河坊街为界）；城市面貌老旧：无西湖、不杭州，城市面貌老旧：无西湖、不杭州，城市格局东贫、南贱、北工、西贵；单中心单中心：武林广场、延安路商业街是绝无仅有的商业中心，勉强
13、支撑杭州仅有的繁华气息。文教区朝晖湖墅居住区文教区城西居住区城南居住区城东居住区2000年的黄龙：体育场在建，CBD还是传说2000年的钱江两岸：蛮荒之地无人烟2000年的城东北：郊区和农村，城市界面脏乱差绍兴绍兴路环路环城东城东路路德胜德胜路路万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来期间，期间，TOP1TOP1只在老城核心区。只在老城核心区。01-0301-03年，白马公寓、绿园、吴庄年，白马公寓、绿园、吴庄三贵齐发，杭州开启三贵齐发，杭州开启TOP1TOP1时代。时代。文教区白马公寓绿园吴庄总建筑面积总建筑面积：约12万方，高层，毛坯交付时间交付时间：200
14、3年,480多户；主力户型主力户型：150-250方,顶跃300多方；当前二手价当前二手价：约5万/平米产品价值产品价值：黄龙贵地、名校为邻，绿城一代高层品质典范，大户华宅，政商名流趋之若鹜。绿城绿园：华贵总建筑面积总建筑面积：约4.3万方，多层、别墅，毛坯交付时间交付时间：2002年，总191户；主力户型主力户型：多层150-200方，别墅300-450方；当前二手价当前二手价：约10万/平米产品价值产品价值：吴山贵地，西湖百米，湖、山、城兼得的稀缺低密社区，简洁高贵的立面，精致静谧的园区景观，高官富贵终极珍藏。中大吴庄：隐贵白马公寓：高贵总建筑面积总建筑面积：约12万方，高层，毛坯交付时间
15、交付时间：2002年，总373户；主力户型主力户型：150-250方，顶跃300-600方；当前二手价当前二手价：约5万/平米产品价值产品价值：武林中心地标，现代立面卓尔不群，大户华宅，首个引入会所和智能化配套社区，商贾精英云集。一代一代TOP1=TOP1=老城核心稀缺老城核心稀缺地段地段+优越外部产品力优越外部产品力（立面、景观立面、景观）+稀缺席位稀缺席位大宅大宅，一代达官贵贾专属，一代达官贵贾专属万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来破局新生，破局新生，TOP1TOP1万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来04-0904
16、-09年：迈向钱塘江，老城升级与新城开发并举，大杭州格局初显年：迈向钱塘江，老城升级与新城开发并举，大杭州格局初显04-0904-09年的杭州：年的杭州：01年，余杭、萧山撤市建区余杭、萧山撤市建区，小杭州变大杭州；“一主三副六组团一主三副六组团”、城市东扩、沿江开发、城市东扩、沿江开发等核心战略明确。期间，老城升级与新城开发并举老城升级与新城开发并举，黄龙CBD成型，文教区商务中心化，钱江新城快速崛起，滨江、下沙、九堡、临平等副城齐飞；08年国庆，钱江新城核心区建成开放钱江新城核心区建成开放，标志杭州从武杭州从武林单中心迈向林单中心迈向“武林武林-钱江新城钱江新城”双中心时代双中心时代。老城
17、核心区文教中心化黄龙CBD成熟钱江新城崛起08年的钱江新城：核心区基本建成，滩涂变身新中心08年的黄龙：CBD格局成型文教区商务中心化万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来期间期间TOP1TOP1进入进入2.02.0时代，豪宅密集供应，钱江新城成新宠，文教区时代，豪宅密集供应，钱江新城成新宠，文教区跳级，跳级，8 8号公馆成就天价传奇。号公馆成就天价传奇。TOP1TOP1地段范围扩延地段范围扩延：钱江新城快速崛起成新宠，TOP1项目密集上市；文教区伴随多所大学的搬迁和城西的日益繁华，片区属性跳级；环西湖8号公馆成就天价传奇（最高单价最高单价12.212.2万万
18、/平米平米）；二代二代TOP1TOP1以钱江新城为绝对主角以钱江新城为绝对主角；地段扩延后形成售价级差地段扩延后形成售价级差：当前二手价区间已达3-10万/平米。二代二代TOP1TOP1特征：特征：城市芯宇银马公寓深蓝广场西湖8号公馆金基晓庐悦府东方润园蔚蓝公寓新绿园金色海岸阳光海岸蓝色钱江北区湖滨公寓万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来户型结构趋于多元化，中小户型跃升成为主力，户型结构趋于多元化，中小户型跃升成为主力，300300方以上大户型方以上大户型比例显著增加。快速造富阶段，新贵首置比例显著增加。快速造富阶段，新贵首置/首改，高端再改、投资首改，高端
19、再改、投资需求兴起是户型变化的主因。需求兴起是户型变化的主因。二代二代TOP1TOP1特征：特征：TOP1TOP1户型结构多元，客群结构丰富化户型结构多元，客群结构丰富化：1）144144方以下中小户型跃升成为主力方以下中小户型跃升成为主力，其中9090方以下主要受方以下主要受90/7090/70影响影响，但也有开发商主动定位面向城市新贵和投资客群的影响（如深蓝广场30-70方单身公寓）；2）250250方以上户型比例明显增加方以上户型比例明显增加。户型比例变化的深层原因，是快速造富阶段，富豪群体的结构及置业需求正趋于多元化快速造富阶段，富豪群体的结构及置业需求正趋于多元化，新贵首置/首改、高
20、端再改、投资需求兴起。一代一代TOP1TOP1的户型面积配比的户型面积配比：主主力面积力面积150-250150-250方方，全部为大户型。万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来深蓝广场引领住宅立面公建地标化，豪宅消费趋于显贵。深蓝广场引领住宅立面公建地标化，豪宅消费趋于显贵。建筑风格材质公建化，争相成就地标风景建筑风格材质公建化，争相成就地标风景06年，绿城深蓝广场，采用全玻璃幕墙的公建化立面，成为武林地标风景07年，金色海岸，杭城首个采用铝板幕墙，成为钱江一线地标风景二代二代TOP1TOP1特征：特征：09年，东方润园，大胆采用淡蓝色铝板幕墙，挺拔俊朗，成
21、就钱江一线新地标。10年，金都城市芯宇，大胆采用几何式公建立面，成为文教区地标风景。07年，银马公寓采用极简现代主义风格和全石材干挂立面，成就文教地标风景。地标化的风格追地标化的风格追求，折射出豪宅求，折射出豪宅消费趋于显贵化消费趋于显贵化万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来精装修渐成主流，会所、物业服务成为豪宅圈层新概念卖点。精装修渐成主流，会所、物业服务成为豪宅圈层新概念卖点。二代二代TOP1TOP1特征：特征：精装修渐成主流精装修渐成主流：04年，绿城深蓝广场染指精装修，开启TOP1精装时代；05年，沿江大盘滨江金色海岸精装修产品亮相，更是将TOP1精
22、装化推向新高度。自此，二代TOP1精装逐渐成主流。会所、物业服务配套成为概念卖点会所、物业服务配套成为概念卖点：其中深蓝广场、金色海岸、东方润园、阳光海岸等更是在营销阶段予以突出诉求，以致市场一度形成：“无星级会所，不可称豪宅”的认知。代表项目会所规模会所功能物业服务深蓝广场1000方奢华酒店式大堂，室内恒温泳池，健身房等雷迪森酒店五星级物管顾问金色海岸铂金会所5000方恒温泳池、健身房、业主客厅、中西餐、红酒雪茄房戴德梁行/滨江物业东方润园润缘会5000方恒温泳池、健身、宴会厅、中西餐等南都物业/管家式服务城市芯宇科技会馆3600方业主客厅、健身房、恒温泳池金都物业阳光海岸私人会所3000方
23、室内恒温泳池，中西餐厅，健身房等滨江物业万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来二代二代TOP1=TOP1=老城核心老城核心/钱江新城钱江新城/文教地段文教地段+公建地标化的建筑外观公建地标化的建筑外观+多层级产品多层级产品+精装修精装修+会所、星级服务会所、星级服务客群快速扩容、需求层次多元化，豪宅消费显贵化客群快速扩容、需求层次多元化，豪宅消费显贵化。万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来老城中兴，老城中兴，TOP1TOP1万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来09-09-至今：武林延安升级
24、、庆春东、运河商务区崛起，杭州进入中至今：武林延安升级、庆春东、运河商务区崛起，杭州进入中兴时代兴时代09-09-至今的杭州：至今的杭州：08年底，武林商圈提升改造规划出炉；09年底南宋御街改造完成；11年延安路繁华商业街概念规划深化，商圈、道路改造如火如荼；与此同时，城北运河沿线、城东旧城改造启动，杭州进入中兴时代;老市中心钱江新城日趋成熟泛武林圈升级拱北运河历史风情改造庆春广场崛起延安路、中山路改造城东新城开建09年，西湖文化广场落成，武林中心形象迈向新高度09年，西湖文化广场、坤和中心集中交付，杭州大厦C、D座开业，标志武林中心迈向新高度；09年，南宋御街改造完成开街09年，南宋御街开街
25、，延安湖滨中心迈向新高度；09年，庆春银泰开业09年，庆春银泰开业，标志着庆春广场商圈崛起，进阶成为市中心；万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来1010年以来，年以来，TOP1TOP1进入进入3.03.0时代，豪宅持续放量，武林风盛行，钱时代，豪宅持续放量，武林风盛行，钱江新城落幕，售价延续分化。江新城落幕，售价延续分化。老城崛起，武林称霸老城崛起，武林称霸：老城中兴背景下，老城核心区TOP1迅速崛起，TOP1劲刮武林风，以武林一号、武林府、武林国际、兰园为代表的武林圈项目密集上市；庆春东进阶但土地稀缺；文教、钱江新城核心区收尾。三代TOP1以武林圈为绝对主
26、角。三代三代TOP1TOP1特征：特征：售价延续分化售价延续分化：当前售价范围3.5-8万/平米凯旋门昆仑公馆远洋公馆紫兰公寓御西湖新华园武林府武林一号兰园武林国际城市之星丽园蓝色钱江南区万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来三代三代TOP1TOP1户型结构进一步分化，户型结构进一步分化，125-144125-144方占比显著降低；方占比显著降低；144144方方以上占比增加，以上占比增加，TOP1TOP1产品再改化成为供应主流。产品再改化成为供应主流。三代三代TOP1TOP1特征：特征：户型层级进一步分化户型层级进一步分化：1）受受90/7090/70深入影
27、响深入影响，90方以下占比扩大（部分楼盘出现拼户）；2）125-144125-144方比例显著降低，方比例显著降低，TOP1TOP1产品再改化成为供应主流产品再改化成为供应主流；400方以上特大户型比例明显增加（主要受武林一号影响）。注：1.户型配比除远洋公馆外，其余都为整盘供应数据，包含未推房源；3.已修正拼户因素15%8%21%21%14%4%6%10%2%20%2%9%24%17%8%5%10%6%二代二代/三代三代TOP1TOP1项目户型配比对比项目户型配比对比万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来老城豪宅补丁式开发，犹如非洲包围欧洲，老城豪宅补丁式开
28、发，犹如非洲包围欧洲，TOP1TOP1整体外环境不佳。整体外环境不佳。武林一号、蓝色钱江更显稀贵。武林一号、蓝色钱江更显稀贵。三代三代TOP1TOP1特征：特征：武林府武林国际新华园新华园昆仑公馆御西湖凯旋门 老城豪宅外部环境整体不佳且地形不规整老城豪宅外部环境整体不佳且地形不规整：仅武林一号、蓝色钱江南区拥有优越环境资源。且多个楼盘受周边小区日照分析影响，出现南高北低规划，削弱高端形象。万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来远洋大运河商务区概念远洋大运河商务区概念1010年横空出世，拱北年横空出世，拱北G2G2土地卖出土地卖出TOP1TOP1价价格，综合体型
29、豪宅试水杭州一度获热捧。格，综合体型豪宅试水杭州一度获热捧。三代三代TOP1TOP1特征：特征：远洋公馆名城燕园远洋大运商务区远洋大运商务区：位于拱北大关，板块土地近年正处G2向TOP1进阶中，但截至目前总体仍属截至目前总体仍属G2G2。2010年，远洋商务区以80万方恢弘体量，融合五星级酒店、写字楼、购物中心于一体的综合体概念高调入市，首发精装价格达首发精装价格达3.53.5万万/平米，平米，高出周边在售楼盘约高出周边在售楼盘约1 1万万/平米平米，达到TOP1层级。项目首发热销，让杭州首次见证了综合型豪宅的吸引力。万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来精装
30、修成绝对主流，会所、服务功能趋于务实化，总体摒弃二代精装修成绝对主流，会所、服务功能趋于务实化，总体摒弃二代豪宅的虚化概念和过多投入。豪宅的虚化概念和过多投入。三代三代TOP1TOP1特征：特征：精装修成绝对主流精装修成绝对主流：三代13个TOP1项目，除凯旋门全毛坯除凯旋门全毛坯，新华园和武林国际提供精装、毛坯两种房源外，其余全部为精装。TOP1精装化成绝对主流。代表项目会所规模会所功能绿城兰园3000方社区保障、社区医疗、老年活动中心、棋牌室、室外游泳池大家武林府5000方（商铺，非会所）（商铺，非会所）引入杭州大厦LSE生活馆，含高端生活超市、美容SPA和咖啡吧等武林国际2000方（下沉
31、式）（下沉式）家庭会客厅、管家式服务等新华园2000方未定昆仑公馆5000方计划以“奢侈品定制增值服务”、“奢侈品主题沙龙”为运营核心凯旋门1000方（位于地下）（位于地下）日常生活配套设施雅戈尔御西湖无蓝色钱江南区红酒吧、雪茄吧、业主客厅、健身房等、室外泳池等会所、物业服务趋于务实会所、物业服务趋于务实：御西湖未配置会所，凯旋门、武林国际将会所利用地下空间解决，武林府将会所功能植入商铺中、引入外部资源经营，名利双收。总体言，三代三代TOP1TOP1在会所及服在会所及服务配置上趋于务实化，摒弃了二代豪宅的虚化概念和过多投入务配置上趋于务实化，摒弃了二代豪宅的虚化概念和过多投入。万科杭州TOP产
32、品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来三代三代TOP1=TOP1=老城核心老城核心/钱江新城钱江新城/文教地段文教地段/庆春东庆春东/远洋综合体远洋综合体+外外部环境不佳，环境资源更稀贵部环境不佳，环境资源更稀贵+多层级产品多层级产品+精装修精装修+务实化的会所务实化的会所和服务和服务万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来TOP1TOP1，未来在哪里？，未来在哪里？万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来1313年后：钱江新城二期三堡沿江带，中海地王新年后：钱江新城二期三堡沿江带，中海地王新TOP1TOP1呼之
33、欲出呼之欲出钱江新城二期三堡沿江带钱江新城二期三堡沿江带：位于钱江新城一期核心区东北侧，是钱江新城一期的自然外溢，伴随一期核心区土地资源的伴随一期核心区土地资源的高度稀缺，三堡沿江带的稀缺价值自然高度稀缺，三堡沿江带的稀缺价值自然凸显凸显。2012年底，中海拿下三堡地王备受关注，实际楼板价近3万/平米，未来将迅速崛起成为TOP1项目。三堡沿江带老市中心面貌升级，但土地高度稀缺钱江新城核心区基本成熟，高度稀缺中海中海地块地块东方润园金基晓庐万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来1313年后：城南望江南星圈，南宋皇脉外延、多核交汇，改造升级年后：城南望江南星圈，南
34、宋皇脉外延、多核交汇，改造升级后，御园、大家、杭房后，御园、大家、杭房TOP1TOP1指日可待指日可待钱江新城核心区基本成熟，高度稀缺望江南星单元老市中心面貌升级，但土地高度稀缺望江南星单元望江南星单元：位于钱江新城复兴沿江带西北侧秋涛路一带，片区是南宋皇脉外片区是南宋皇脉外延，钱江新城和老市中心双核交接地带，延，钱江新城和老市中心双核交接地带，土地潜在价值突出，但当前城市界面较土地潜在价值突出，但当前城市界面较差差。伴随片区动迁升级，腾挪出的宅地都具备稀缺价值。绿城西子御园因挖掘。绿城西子御园因挖掘出南宋文物陷停建风波举世关注出南宋文物陷停建风波举世关注，2012年底，大家、杭房分别以2万/
35、平米左右的楼板价竞得区域内迷你宅地，预计未来将打造成TOP1项目。三堡沿江带吴山吴山/延延安路安路商圈商圈钱江新城高端居住区钱江新城高端居住区钱江新钱江新城核心城核心区区杭房地块大家地块望江/南星单元绿城西子御园万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来1313年后：滨江沿江带，一线江景高度稀缺，年后：滨江沿江带，一线江景高度稀缺，G2TOP1G2TOP1进行时，进行时，寰宇天下御江山、水晶澜轩争雄寰宇天下御江山、水晶澜轩争雄TOP1TOP1钱江新城核心区基本成熟，高度稀缺望江南星单元老市中心面貌升级，但土地高度稀缺滨江沿江带滨江沿江带：位于滨江一桥与三桥沿江带沿
36、线，过往10年，滨江高新区快速崛起为三大副城之首，土地属性整体已完成土地属性整体已完成G3G3向向G2G2的转变，一线沿江宅地更是高的转变，一线沿江宅地更是高度稀缺度稀缺，已经亮相的寰宇天下御江山、御江山、水晶澜轩项目均定位水晶澜轩项目均定位300-400300-400方江景大宅方江景大宅，预计售价3-4万/平米，TOP1属性强。三堡沿江带滨江一线沿江带万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来1313年后：拱北运河圈，运河历史文脉稀缺，大型综合体代建，土年后：拱北运河圈，运河历史文脉稀缺，大型综合体代建，土地属性正处地属性正处G2G2向向TOP1TOP1逐步跳级
37、阶段逐步跳级阶段钱江新城核心区基本成熟，高度稀缺望江南星单元老市中心面貌升级，但土地高度稀缺三堡沿江带滨江一线沿江带拱北运河圈拱北运河圈拱北运河圈：以远洋综合体、小河、大兜路历史街区为核心的运河沿线带。以运运河历史文脉资源为核心，伴随区内多个河历史文脉资源为核心，伴随区内多个综合体的兴建和市中心外延化趋势综合体的兴建和市中心外延化趋势，区区域属性将逐步从域属性将逐步从G2G2向向TOP1TOP1跳级跳级。区内现有临运河项目都已超前定位成现有临运河项目都已超前定位成TOP1TOP1，除远洋公馆以综合体概念豪宅一度热销外，其余项目去化整体艰难，但未来3-5年内有望逐步改善。城东新城仍处初期，中短期
38、仍G2远洋综合体万通中心远洋公馆绿地综合体凯德地块凯德龙湾大河宸章九龙仓碧玺臻园小河大兜路历史街区拱宸桥历史街区运河天地万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来1313年后：华家池地块，年后：华家池地块，3.53.5公里半径辐射新老中心、昭示通达性强、公里半径辐射新老中心、昭示通达性强、人文景观资源较好，综合体概念强，人文景观资源较好，综合体概念强，TOP1TOP1属性明显属性明显武林中心华家池地块华家池地块：TOP1TOP1属性明显属性明显：1）3.5半径辐射新老中心，多核交汇；2）紧邻艮山、秋涛路大动脉，交通通达性、地标昭示性强，综合体概念强；3）地形规整，
39、可俯瞰华家池小区全景，人文及景观资源相比多数老城TOP1拥有明显优势。延安湖滨商圈钱江新城城东新城枢纽庆春广场艮山东路秋涛路体育场路凤起路3.5公里半径圈万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来TOP1TOP1版图汇总及分级版图汇总及分级万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来八大片区，西湖稀贵无双，武林中兴，钱新、文教收尾，庆春、望江自然进八大片区，西湖稀贵无双，武林中兴，钱新、文教收尾，庆春、望江自然进阶，滨江沿江崛起，拱北运河进化时阶，滨江沿江崛起，拱北运河进化时武林文教拱北运河庆春东环西湖望江钱江新城滨江沿江文教文教：城市
40、次中心，学区配套丰富，城市界面学区配套丰富，城市界面繁华繁华，土地高度稀缺，06年快速崛起，三两项目即掀波澜，目前已收尾。环西湖环西湖：世界文化遗产，稀贵价值无双，8号公馆后，已成绝唱。望江南星望江南星：皇脉外延，双核交汇，现状杂乱但潜在价值突出，改改造升级后，自然造升级后，自然TOP1TOP1。拱北运河拱北运河：千年古运河，千年古运河，流淌最纯粹的老杭州韵味流淌最纯粹的老杭州韵味，近年复古与兴建并举，G2G2向向TOP1TOP1进化时进化时。武林武林：无可替代的绝对中无可替代的绝对中心，心，杭州繁华的绝对象征。09年中兴以来，豪宅项目集中入市，短期供应充裕，但整体稀缺性毋庸置疑。钱江新城钱江
41、新城：十年新贵，城城市界面焕然一新，浩荡江景市界面焕然一新，浩荡江景无可匹敌无可匹敌，人气配套仍需提升，一期高潮已过，未一期高潮已过，未来看二期来看二期。滨江沿江滨江沿江：副城之首，一副城之首，一线江景高度稀缺线江景高度稀缺，欲与钱江新城试比高。庆春东庆春东：新老中心交汇带，近年进阶成为市中心，界面繁华，土地稀缺。万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来武林文教运河庆春环西湖望江钱江新城滨江钱江钱江新城新城滨江滨江沿江沿江环西湖环西湖全球华人富豪的终极收藏全球华人富豪的终极收藏武林壹号武林壹号全省一线富豪的终全省一线富豪的终极收藏极收藏全省富豪的都市理全省富豪的
42、都市理想和资源占有想和资源占有庆春庆春文教文教地缘富贵的原住情节和省内地缘富贵的原住情节和省内富豪的望子成龙富豪的望子成龙望江望江南星南星地缘富贵的原住情节和地缘富贵的原住情节和全省富豪的皇脉信仰全省富豪的皇脉信仰地缘富豪的运河情节地缘富豪的运河情节泛武林泛武林全省二线富豪的武林情节，地全省二线富豪的武林情节，地缘富豪的原住情节缘富豪的原住情节地缘贵族、省内富地缘贵族、省内富豪的江景情节豪的江景情节TOP1TOP1地段对应客群地段对应客群：万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来TOP1TOP1地段分级及项目落位地段分级及项目落位：环西湖武林钱江新城望江（皇脉）
43、文教区庆春东滨江沿江地段价值当前市场售价（元/平米）8-10多万4-8万4-6万4-5万3.5-4万3.5-4万3-3.5万武林一号、武林府、绿城兰园核心价值核心价值绿城塞丽丽园、绿城御园滨江沿江、拱北运河滨江沿江、拱北运河中大吴庄、西湖8号公馆世界遗产代表楼盘代表楼盘新、老市中心南宋皇脉环西湖环西湖武林武林钱江新城钱江新城望江皇脉望江皇脉文教文教/庆春东庆春东学区、配套、人文（文教）御西湖、城市芯宇、银马公寓凯旋门、庆春御府远洋公馆运河景观、文脉/一线江景蓝色钱江、东方润园、阳光海岸御江山、水晶澜轩华家池：武林外延，文脉资源华家池：武林外延，文脉资源中海三堡：钱江新城外延，一中海三堡：钱江新
44、城外延，一线江景线江景万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来其他影响土地价值因素其他影响土地价值因素：1 1）与绝对中心的地缘关系）与绝对中心的地缘关系：突出表现于武林圈和南宋皇脉圈，售价与距中心距离呈现较：突出表现于武林圈和南宋皇脉圈，售价与距中心距离呈现较明显的负相关关系。明显的负相关关系。武林中心昆仑公馆/精装3.5万新华园/毛坯4.2万武林一号/豪装7.6万武林府/豪装5-5.5万武林国际/毛坯4万兰园/豪装5.5万绿城丽园/豪装5万南宋皇城遗址滨江金色家园/毛坯3万售价与距中心距离并非完全成正比，显然还有其他因素会影响售价层级。售价与距中心距离并非完
45、全成正比，显然还有其他因素会影响售价层级。万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来其他影响土地价值因素其他影响土地价值因素：2 2）地块周边景观资源）地块周边景观资源：突出表现于运河畔和钱江畔，一线河景、江景等稀缺环境资源会：突出表现于运河畔和钱江畔，一线河景、江景等稀缺环境资源会形成形成20-30%20-30%的售价差。的售价差。新华园/老宅包围无景观，毛坯4.2万武林一号/一线运河，俯瞰武林，豪装7.6万武林府/老宅包围临高架，豪装5-5.5万武林国际/老宅包围临高架，毛坯4万蓝色钱江南区园景房/豪装4.5万蓝色钱江南区江景房/豪装6万万科杭州TOP产品研究
46、学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来其他影响土地价值因素其他影响土地价值因素：3 3）地块大学人文配套资源）地块大学人文配套资源：突出表现于文教区，紧邻大学名校楼盘可拥有：突出表现于文教区，紧邻大学名校楼盘可拥有10-15%10-15%的溢价。的溢价。浙大紫金港校区文鼎苑/次新房2.5万西城年华/次新房2.2万星洲花园/次新房2.3万梧桐公寓/二手次新房毛坯3.1万世贸丽晶城/二手次新房4.3万枫华府第浙大西溪校区浙江工商大学御西湖/精装新房4.1万次新房3万注：1.二手房数据来源为“杭州房途网”；2.黄龙文教片区的楼盘差价受多重因素影响（如丽晶城的高溢价与地段优势、综合体优势、
47、临名校等多因素相关），为更明确判断人文溢价影响，特选取G2属性的紫金港片区作为参考（名校影响更直观）。万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来昆仑公馆/纯住宅，精装3.5万远洋公馆/综合体豪宅，精装3.2-3.5万凯德龙湾/纯住宅，精装2.6-2.8万其他影响土地价值因素其他影响土地价值因素：4 4）综合体配套资源）综合体配套资源：突出表现于远洋公馆和万象城悦府，相比周边纯住宅楼盘可获得：突出表现于远洋公馆和万象城悦府，相比周边纯住宅楼盘可获得15-15-20%20%的溢价。的溢价。万象城悦府/综合体豪宅，精装4.3万，精装标准约3000新城国际/次新纯住宅，毛
48、坯3.1万金基晓庐/次新纯住宅，毛坯3.2万注：1.二手房数据来源为“杭州房途网”；万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来华家池华家池VSVS绿城兰园绿城兰园：地段兰园胜出，景观资源相当，人文价值华家池明显占优，综合体价值受开发商主观策略影响，综合来看，华家池土地价值绿城兰园。地块价值地块价值PKPK：绿城兰园地块绿城兰园地块华家池地块华家池地块 中海三堡地块中海三堡地块华家池华家池VSVS中海三堡地块中海三堡地块：地段华家池略占优，景观资源中海三堡以江景优势略占优，人文价值华家池占优，综合体价值受开发商主观策略影响，综合来看，华家池土地价值优于三堡地块。武林
49、钱江新城华家池中海兰园地段归属中心感（距离）景观资源大学人文华家池泛武林，新老中心交汇俯瞰华家池浙大华家池，人文浓郁商办规模大，具备打造综合体的可能中海三堡地泛钱江新城一线江景，但周边界面较乱无无绿城兰园泛武林东临贴沙河，景观优越，南侧受老宅压迫有一定影响无无华家池地块商业用地体量大，具备打造综合体的土地可能。但能否成为真正的综合体豪宅，很大程度上取决于发展商的主观开发策略。万科杭州TOP产品研究学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来杭州杭州TOP1TOP1项目存量汇总项目存量汇总：总存量去化周期约：总存量去化周期约7 7年年0101年以来年以来TOP1TOP1项目汇总表项目汇总表
50、项目数量住宅总量（万方）销售时间一代TOP132801-03年二代TOP11314204-09年三代TOP11314210年-潜在TOP1128713年-合计41400存量压力判断存量压力判断：1）按二、三代TOP1年均消化量判断，已知TOP1总存量去化周期约总存量去化周期约7-87-8年年；2）按未来几年高单价房需求容量预测（年均约转化3500个需求，假设一半被郊区别墅、高端酒店式公寓分流，人均购买面积140方，年均消化约24万方），总存量去化周期约总存量去化周期约6-76-7年年。水晶澜轩御江山中海地块庆春御府九龙仓君玺广宇武林外滩远洋公馆凯德项目杭房地块大家地块商博钱塘印象御园大河宸章东
