1、控制性详细规划基础知识基本概念基本概念以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求以及空间环境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。控制性详细规划的主要任务是保证公共利益不受侵害，包括政府的土地收益、城市的公共环境等，最核心的内容是对城城市用地的建设强度进行控制市用地的建设强度进行控制，并回答，并回答允许建什么和不允许建允许建什么和不允许建什么、怎么建什么、怎么建等问题地位与作用地位与作用控制性详细规划使规划与管理、规划与实
2、施之间衔接的重要环节控制性详细规划使规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，正道引导开发行为。从宏观到微观上接总规，下接修详；从定性到定量控制要求深化、量化、具体化；从整体到局部控制指标细化、分解、落实控制性详细规划使城市设计控制与管理的重要手段。控制性详细规划使城市设计控制与管理的重要手段。从二维到三维平面控制与空间控制的结合；从规划到设计规划要求与设计条件的结合基
3、本原则基本原则符合城市总体规划、分区规划及其他相关规划统筹兼顾，处理好局部与整体、近期与长远、需要与可能、经济建设与社会发展、城市建设与环境保护、现代化建设与保护历史遗产的关系合理、综合利用土地资源，地上空间与地下空间统一规划；处理好规划刚性与弹性的关系，体现规划的经济性和可实施性体现公众意愿，适应社会发展需要，合理配臵公共资源地块划分依据地块划分依据土地使用调整原则、规划建设控制引导的总体要求地块的土地使用权属边界土地使用权属边界，以及基层行政管辖界线行政管辖界线；近期内已落实招标拍卖的地块应单独划块；规划予以保留的机关团体、部队院校及用地相对完整独立的企业事业单位宜单独划块用地性质应单纯用
4、地性质应单纯，以城市用地分类小类为主、中类为辅；独立设臵的公益性设施以及市政公用设施宜划分至最小类别满足城市“六线六线”规划规划（注：城市“六线”指道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线）等上层次规划要求。城市绿地、文物保护单位和重要基础没施用地按专项规划要求单独划块地块划分规模应与区位区位和用地类型用地类型相适宜，并有利于分期实施各类地块推荐面积各类地块推荐面积地块的大小应根据规划项目的具体情况，一般划分不大于支路或以组团为单位中规院城市详细规划统一技术措施地块内可以包括路面宽 5 米以下的道路，一般居住用地的地块不大于 5公顷(无须给出容量指标的地块除外 控制内容控制内
5、容强制性内容强制性内容应包括土地开发强度土地开发强度、城市公共资源和设施公共资源和设施的配置、各类脆弱资源脆弱资源的有效保护利用等要求土地利用控制土地利用控制规定用地的使用性质、开发强度等内容，包括用地类别、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等在城市总体规划确定的地下空间重点建设地区，应确定地下交通辅助空间和地下停车场（库）等规划控制要求“六线六线”控制控制道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线廊道橙线：包括各种景观视廊、微波通道、机场净空保护范围等，明确线位及控制要求控制内容控制内容公益性公共设施公益性公共设施公益性公共设施须按规划配套要求重点落实。主要包括公益性的文化娱
6、乐、体育、教育设施，医疗卫生、社会福利与保障设施，以及行政管理与小区公共服务等设分级落实各类公益性公共设施配套内容、用地位置、边界、规模及建设控制要求特定意图区特定意图区特定意图区是指因城市景观、城市特色、自然和历史风貌等需要提出特殊规划控制和规划编制要求的区域。根据地段特点，特定意图区包括城市特色区城市特色区和历史文历史文化保护地段化保护地段，规划应确定其控制界线和相关规划控制要求研究分析和把握城市特色区内的特征要素，如建（构）筑物、街巷格局、整体风建（构）筑物、街巷格局、整体风貌、历史文化要素、自然风景要素貌、历史文化要素、自然风景要素等，提出特色保护和塑造的原则和要求特色保护和塑造的原则
7、和要求，确定规划总体框架、控制重点：在凸现特色的同时，保证城市景观的整体性和协调性控制内容控制内容引导性内容城市设计引导城市设计引导确定整体空间环境控制原则、城市道路景观界面控制原则、地块整治控制原则以及建筑体量、体型、色彩、广告及标识物等控制引导原则规划控制指标体系规划控制指标体系规划控制指标体系分为强制性指标和引导性指标两大类经济效益引导经济效益引导对土地利用分类及强度控制进行经济分析，应遵循以下原则：一是符合地块的区位特点和市场要求，并能实现地块的最优价值；二是应能促进周边地区的综合效益最大化；三是各地块间能够互相协调；四是具有基本的投资可行性控制内容控制内容规划控制指标体系规划控制指标
8、体系规划控制指标体系分为强制性指标强制性指标和引导性指标引导性指标两大类强制性指标一般包括以下11项：用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、公益性公共设施及市政公用设施、建筑后退红线距离、建筑后退用地边界距离、停车泊位、地块交通出入口方位和允许开口路段、地下空间利用控制引导性指标一般包括：人口容量、建筑形式、体量、艺术风格、色彩、标识物等规划设计要素对于特定意图区，根据实际情况，某些引导性内容应转化为强制性内容控制内容控制内容建筑密度建筑密度保证土地的合理使用和良好的环境质量与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距、容积率等因素综合考虑在居住区规划中，建筑密度的制定须保证住宅和中小学
9、、医院、休(疗)养建筑、幼儿园、托儿所的日照间距。山地城市要考虑不同坡向对建筑密度的影响控制内容控制内容建筑高度建筑高度保证土地的合理使用和良好的环境质量保证城市的总体景观效果与地块的区位、地块性质、建筑间距、容积率、绿地率等综合考虑，保证其可操作性满足城市消防和净空要求满足城市消防和净空要求对城市中心区的重要地段对城市中心区的重要地段，沿路建筑的高度须与建筑后退的距离综合考虑山地城市要考虑不同坡向对建筑高度的影响控制内容控制内容容积率容积率保证土地的合理使用和良好的环境质量与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距和建筑密度等因素综合考虑，保证其可操作性必要时可给出的容积率指标应给出上下限的
10、幅度，便于在实际操作中调节在旧区改建中应考虑容积率和拆建比的关系控制内容控制内容建筑后退建筑后退根据地块的位置和不同使用功能确定建筑后退的距离对于建筑控制线与道路红线之间的地段，应提出对其用途的控制要求相邻地块建筑控制线与地块边界距离的确定，应参照国标建筑设计防火规范 GDJl687基本编制方法基本编制方法编制程序前期研究用地规划及工程规划用地细分指标明确成果编制惠民县古城区控制性详细规划中国城市规划设计研究院案例分析惠民县，属于山东省滨州市，辖15个镇（街道），1120个行政村（社区），总人口64.0815万，全县总面积1363平方公里。辖区内有孙子兵法城、魏氏庄园、武圣园3家国家级旅游景区
11、。地块简介PART.1惠民县济南青岛北京惠民县古城区位于惠民县城的西北部，是惠民县城的老城区、主要建成区。规划范围以护城河为界，北面是规划中的以孙子兵法城为核心的孙子文化旅游区，东面是规划中的新城中心，南面也是现有古城区范围。西北部第一部分第一部分 概述概述1.1 规划背景1.2 规划依据1.3 规划范围1.4 规划内容第二部分第二部分 现状概况现状概况2.1 区位状况2.2 自然状况2.3 用地状况（包括用地权属）2.4 道路交通现状2.5 居住现状2.6 公共设施现状2.7 工业现状2.8 文物古迹现状2.9 绿地现状2.10 历史文化风貌现状第三部分第三部分 规划目标与功能布局规划目标与
12、功能布局3.1 功能定位3.2 规划目标和原则3.3 古城保护框架3.4 规划结构与功能布局第四部分第四部分 土地使用规划土地使用规划4.1 用地调整和布局4.2 用地规模和构成4.3 技术经济指标第五部分第五部分 道路交通系统规划道路交通系统规划5.1 车行交通体系5.2 步行交通体系5.3 停车设施5.4 旅游交通组织5.5 广场第六部分第六部分 居住单元规划居住单元规划6.1单元结构6.2人口规模第七第七部分部分 服务设施系统规划服务设施系统规划7.1 公共服务设施规划7.2 商业服务设施规划第八部分第八部分 绿地系统规划绿地系统规划8.1 规划原则8.2 绿地构成第九部分第九部分 旅游
13、系统规划旅游系统规划9.1 旅游功能布局9.2 旅游设施配置9.3 旅游线路组织第十部分第十部分 市政公用设施规划市政公用设施规划10.1 给水工程规划10.2 排水工程规划10.3 水务工程规划10.4 供电工程规划10.5 通信工程规划10.6 燃气工程规划10.7 供热工程规划10.8 环卫设施规划控制10.9 综合防灾工程规划附表一：规划技术经济指标表附表二：现状用地平衡表附表三：规划用地平衡表附表五：地块规划控制指标表附表六：道路规划建设控制表附表七：停车场（库）配建车位配建公共停车场（库）的停车位控制指标表附表八：公共服务设施规划控制表附表九：市政公用设施规划控制表第十一部分第十一
14、部分 地块开发控制地块开发控制11.1 土地使用规划控制11.2 建筑容量规划控制11.3 建筑建造规划控制第十二部分第十二部分 城市设计控制城市设计控制12.1 城市设计目标12.2 城市设计结构12.3 景观轴线设计控制12.4 景观节点设计控制12.5 景观界面设计控制12.6 视线通廊设计控制说明书目录PART.2背景、现状、目标规划：土地使用、道路、居住、服务设施、绿地、市政公用设施、其他控制：四线、指标、范围等本项规划的法律依据包括中华人民共和国城乡规划法（2007年）、中华人民共和国文物保护法（2002年）、城市紫线管理办法（建设部令第119号）、山东省规划条例（2003年）。本
15、项规划的技术规范依据包括建设部城市规划编制办法（1991年）、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）、山东省控制性详细规划编制成果规范（DGJ08-105-2003）。本项规划的政策依据（上位规划）包括正在编制中的惠民县城市总体规划、惠民县护城河两岸景观环境规划研究及东北部护城河两岸修建性详细规划（2007年）、以及惠民县的道路交通和市政工程专项规划则是本项规划的相关专项依据。法律法律规范规范政策政策 规划依据PART.3 目标与策略PART.4山东省的历史文化名城孙子文化旅游的核心区惠民县的商业文化中心生态宜居型的居住片区体现地
16、域文化的历史城镇：文化遗产保护原则保持传统风貌的生态城镇：生态环境保护原则迈向持续发展的旅游城镇：经济转型发展原则追求社会和谐的宜居城镇：社会多样和谐原则带动区域整合的中心城镇：城乡统筹协调原则人工环境自然环境人文环境十字商业轴历史文化环、生态绿环六个居住组图多个空间节点功能定位功能定位规划目标和原则规划目标和原则古城保护框架古城保护框架规划结构与功能布局规划结构与功能布局总体规划总体规划结合地块特点结合地块特点空间布局落实空间布局落实 各项规划目标PART.5土地使用规划：结合总体规划和护城河水系空间规划研究，现状用地的权属关系，在保护古城空间格局的前提下，对古城内的用地进行了细化调整。道路
17、交通系统规划：在严格保护古城历史风貌和海子生态环境的前提下，满足旅游产业发展和当地居民生活的交通需求，并且有助于保护古城的空间格局。居住单元规划：“两轴、两环、六片、多节点”服务设施系统规划：满足本地居民和外来游客的相应需求，本地居民需求又包括古城区和县城居民的不同需求。绿地系统规划：在保护古城风貌和水域生态环境的基础上，显著地增加绿地规模，形成连续的空间体系，确保绿地的公共可达性，体现惠民古城独有的护城河、海子水域生态环境和景观特色。旅游系统规划：利用历史文化遗产和古城传统特色风貌作为旅游发展资源，形成观光-休闲-度假三位一体的旅游产业，建设具有吸引力和竞争力的旅游城镇。市政公用设施规划：给
18、水工程：给水规划应满足古城区发展对于用水量增长的需求，适应地区发展对于给水管网的安全、可靠、卫生提出的更高要求。排水工程、污水工程、雨水工程水务工程规划：确定护城河、海子等河道水面的规划控制蓝线和各项水务设施的位置，以满足防汛排涝和河道整治的要求，维护水生生态环境。供电工程规划：规划电力设施网络应达到安全、可靠、经济、合理、适应性强的目标。通信工程规划、综合防灾工程规划燃气工程规划：积极发展管道天然气，力争古城区居民气化率达到100%，提高生活的安全、舒适、卫生。规划深度PART.5土地使用规划：结合总体规划和护城河水系空间规划研究，现状用地的权属关系，在保护古城空间格局的前提下，对古城内的用
19、地进行了细化调整。用地调整和布局规划用地平衡表经济技术指标规划深度PART.5车行交通体系步行交通体系道路交通系统规划：在严格保护古城历史风貌和海子生态环境的前提下，满足旅游产业发展和当地居民生活的交通需求，并且有助于保护古城的空间格局。车行道路系统(道路等级结构)道路红线和断面形式(道路竖向)交通管制措施街巷空间的保留设置小型的人流集散和休憩广场设置滨河绿带，形成环城绿化步行带规划深度PART.5单元结构“两轴、两环、六片、多节点”居住单元规划：“两轴、两环、六片、多节点”人口规模人口、人均居住用地面积等规划深度PART.5公共服务设施规划商业服务设施规划综合性商业服务设施小区级商业服务设施
20、旅游商业服务设施服务设施系统规划：满足本地居民和外来游客的相应需求，本地居民需求又包括古城区和县城居民的不同需求。包括教育、医疗、文化、体育、行政管理和社区服务设施的数量和位置。绿地系统规划：在保护古城风貌和水域生态环境的基础上，显著地增加绿地规模，形成连续的空间体系，确保绿地的公共可达性，体现惠民古城独有的护城河、海子水域生态环境和景观特色。规划深度PART.5绿地系统构成节点名称、占地面积、占地比例市政公用设施规划：给水工程：给水规划应满足古城区发展对于用水量增长的需求，适应地区发展对于给水管网的安全、可靠、卫生提出的更高要求。排水工程、污水工程、雨水工程水务工程规划：确定护城河、海子等河
21、道水面的规划控制蓝线和各项水务设施的位置，以满足防汛排涝和河道整治的要求，维护水生生态环境。供电工程规划：规划电力设施网络应达到安全、可靠、经济、合理、适应性强的目标。通信工程规划、综合防灾工程规划、环卫设施规划燃气工程规划：积极发展管道天然气，力争古城区居民气化率达到100%，提高生活的安全、舒适、卫生。规划深度PART.5管网布置结合的现状道路，主次干管布置的位置，管道埋深等。规模预测根据人口预测各项供应指标。控制指标PART.5地块控制：用地面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、红线控制、停车位控制指标PART.5道路规划：红线宽度、断面形式、道路功能等控制指标PART.5停车场配建：户均指标、100指标等控制指标PART.5公共服务设施：用地面积、布局位置、建筑面积等控制指标PART.5市政公用设施：项目规模、用地面积、布局位置等谢谢
