1、1物权法相关介绍 品质管理部 2007.5 2一、物、物权、物权法 物：包括动产与不动产。有用之物、有价之物、有形之物。物权：人对特定物直接支配和排它的权利（占有、处分、收益）。所有权是物权的核心。物权法：“规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系。”宪法基本法律法律行政法规地方性法规规章规范性文件3物权法的作用、意义：明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，定分止争，物尽其用。“分”就是财产权的归属。物权是最重要的财产权，财产权是个人自由与人格尊严的保障。4二、物权法最大的亮点平等保护公私财产 宪法：第十二条 社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义的公
2、共财产。禁止任何组织或者 个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。物权法：第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。5人民权利政治权利民事权利人身权利财产权利物权债权知识产权所有权担保物权用益物权股权三、物权在公民权利中的地位及物权法的框架6四、什么是建筑物区分所有权单体建筑有两个以上的业主，即形成区分所有权。业主是“区分所有权人”。与“共有人”的区别。专有权，业主对其专用部分占
3、有、收益、处分的权利，范围大致相当于房产证登记的部分。共有权，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。法定共有 法律规定为共有的，如绿地、道路、物业管理用房。约定共有 所有权转移时双方约定为共有的，如会所、车库。天然共有 附属于建筑，为建筑不可或缺，不具有结构上与功能上 独立性，不能单独实现所有权的部分。7商品住宅小区专有部分共有部分法定共有约定共有天然共有构造部分交通部分设施部分公共空间基础设施增益设施物业管理用房会所、车库商品房小区建筑区分所有示意图8物权法相关条文：第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明
4、示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。9开发商维护自身权益、避免纠纷的对策：严格履行法律或合同义务，尊重法定共有；在买卖合同中明确约定哪
5、些是开发商所有的；赠送的小院、露台应做成独家使用，形成天然的权利界线；放弃有害无益的“权益”：屋面、广告、会所；规划中尽量从实用出发，减少非必要的共有设施，以降低成本、减轻长期负担；警惕红线外建设用地的风险（管理费用、安全义务、变更风险）10五、物权法对房地产行业的主要影响有利的方面：土地使用权可以出资、转让 地随房走有利于土地储备 为集体土地上市留下了余地 明确了建造者享有原始产权 绿地可以明示属于个人 车位归开发商所有 扩大了担保物权的范围11不利的方面：拆迁将成为天下第一难，城市土地资源更趋紧缺 模糊的条文会产生一些误导 不动产登记制度的改变增加开发商的工作量和费用 物权确权的规定可能引
6、发小业主维权高潮 房地一并抵押的规定对销售有不利影响 淡化物业“管理”色彩，物业管理困难增多12与物业管理相关的问题“物业管理”定义的变化物业管理人如何面对业主的违法违规行为？如何对待业主的装修搭建行为？共有停车位的收费问题业主表决权问题131、“物业管理”定义的变化物业管理条例：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序秩序的活动。物权法：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。变化：1、“物业管理企业”改
7、为“物业服务企业”2、“其他管理人”也可以从事物业管理3、“物业管理”的内涵不再包括“维护秩序”4、潜在变化：公权力代替业主自治142、物业管理人如何面对业主的违法违规行为？物权法第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。物业管理条例第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止制止，并及时向有
8、关行政管理部门报告报告。第五十三条 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知告知业主。153、如何对待业主的装修搭建行为？1、分清专有部分还是共有部位专有部分行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益（物权法71条）。共有部位的权利边界在于正常的、合理的、不损害他人利益前提下的使用。2、是否违反了法律、法规、规章或者公约的规定3、根据行为的危害性作出不同处理：A 涉及建筑安全或者重大公共利益的，坚决阻止，防止既成事实；B 一般损害公共利益的，履行告知、制止、报告的义务即可；C 侵害相邻人利益的，劝说、沟通，不作仲裁者，不强行干涉。16结合物权法应当思考的问题：是否
9、业主的一切装修行为都要经过开发商或物业管理人的认可，否则就是“乱搭建”？商品房买卖合同、物业管理合同、装修管理合同、业主临时公约能不能限制业主的装修行为？“影响建筑外立面”是什么性质的行为？应由谁来制止？如果我们希望减少业主的自行改造，能否在设计上多一些考虑？起诉业主乱搭建，地产/物业的尴尬地位：诉侵权还是违约？要求恢复原状还是赔偿损失？根本途径是业主自治、政府行政管理到位。开发商负责到底、物业无所不管的模式难以为继。174、共有停车位的收费问题 地面车位中的非规划车位属于全体业主共有。业主共有的车位，业主享有使用权、收益权、管理权。前期物业管理阶段，物业可以受开发商委托收费。收费应纳入专项维
10、修资金物业管理条例第五十五条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。在未获业主大会同意的情况下，擅自以停车费补充物业管理费，违反法规规定，侵害了业主的财产支配权。建议项目测算时不考虑此项收入。业主共有车位是否区分固定与不固定车位，按业主利益最大化和公平原则考虑。固定车位应当比不固定车位支付更高的租金。在车位紧俏情况下，可以采取竞标方式出租。18我们为什么要学习物权法？政府还在以父母官自命，随意支配企业的合法财产，损害企业的重大利益；客户已经懂得运用物权法维护自己的合法财产权益；作为企业，作为开发商，不了解物权法就不能有效
11、保护自己，还将招致重大法律风险；作为现代社会的“白骨精”，不了解物权法的基本概念，知识结构就是不完整的；作为行业领跑者，我们应当先一步了解物权法、熟悉物权法，特别是对与小业主权益有关的问题，要尽快形成自己的对策。19从物权法第从物权法第8282条、条、8383条规定来看，是否是明确物业的职责就是对建筑物及附条规定来看，是否是明确物业的职责就是对建筑物及附属设施等的管理，对人的管理更多的是业主自我约束？或者是由业主大会和属设施等的管理，对人的管理更多的是业主自我约束？或者是由业主大会和业主委员会来管理？业主委员会来管理？物业管理的核心是业主自治，即业主自己管理自己的事情，物业公司是业主请来的专业
12、管家或者顾问，不是管理业主的机构。原来物业管理条例规定物业管理的内容包括小区秩序的维护，现物权法82条只写了管理建筑物及其附属设施，特别是把原来大家已经非常熟悉的“物业管理企业”改为“物业服务企业”，表现出立法者有意淡化管理、突出服务的倾向，这对物业管理行业未来的发展可能有重要的影响。物权法第八十八条：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、物权法第八十八条：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。物业公司受托管理后，
13、此处的权利人应当提供必要的便利。物业公司受托管理后，此处的“不动产权利人不动产权利人”是否也包含物业公司？是否也包含物业公司？不动产权利人包括土地所有人、建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用人、地役权人。物业管理人只是受委托对房屋和设施进行管理的人，不具有以上各项权利，故不是不动产权利人。20业主占用道路停车，以共有名义不缴纳停车费用，如何处理？业主占用道路停车，以共有名义不缴纳停车费用，如何处理？这是侵害全体业主利益的行为。可以考虑把适于停车的地方划成车位，由业委会出面公布管理制度，或者固定给专人使用，或者先到先停，但都应当缴费，收入归全体业主所有，纳入专项维修资金。不缴费的车辆不
14、允许进入小区。某小区规划地面车位（产权属全体业主）出租给部分业主固定使用，某小区规划地面车位（产权属全体业主）出租给部分业主固定使用，后又利用部分业主共有道路作为临时停车位（先到先停），收益扣除管后又利用部分业主共有道路作为临时停车位（先到先停），收益扣除管理成本外纳入维修资金。此外，近期通过业主大会以优先保障业主权益理成本外纳入维修资金。此外，近期通过业主大会以优先保障业主权益为名取消了租户享有规划地面车位固定使用的权利（原出租约定到期后为名取消了租户享有规划地面车位固定使用的权利（原出租约定到期后即终止）。目前这一操作模式是否完全符合物权法？另有部分业主提出，即终止）。目前这一操作模式是否
15、完全符合物权法？另有部分业主提出，同样属于业主共有的车位，应取消固定与临时之分。但小区半数业主有同样属于业主共有的车位，应取消固定与临时之分。但小区半数业主有租赁固定车位的即得利益，物业单方面操作修改原出租协议方式存在较租赁固定车位的即得利益，物业单方面操作修改原出租协议方式存在较大阻力，可有合法的较好应对措施？大阻力，可有合法的较好应对措施？谁的财产谁作主，业主大会决定不再向租房户提供固定车位是合法的。业主共有的车位如何经营，是否区分固定与临时，应由业主委员会/业主大会决定，物业管理人只是执行者，我们可以提出合理化建议，比如采用投标的方式，价高者得，使共有车位为全体业主实现更多的收益；但我们
16、不要承担决策的压力。21关于地面停车场的租售问题。地下车库是投资者受益，对于地面停车场按照物权法说法是归全体业主所有，开发商不能租售；城花地面停车场，由于车位的紧张预备采用摇号的方式来分配车位，收取车位租用费，那既然是归业主所有，我们是否还有权力摇号确定业主的车位？物权法没有规定地面车位是业主共有。按物权法74条规定，凡属规划车位开发商都有权销售、出租和附赠；规划以外“利用业主共有的道路和场地停车的”，才是业主共有的。业主共有的车位，物业管理人可以受托管理，如同管理业主的房屋一样。摇号、分配都是管理行为，与所有权属于业主并不矛盾，但如果有业委会，管理方案应由业委会决定；业委会成立前，物业管理人
17、作为受托临时管理业主房屋、设施的人，也有权利和责任实施管理行为，但收益应当归全体业主。由于大连地区四季明显冬季较冷且风大，部分业主自行对阳台进行封闭处理，严重的破坏了外墙立面，经沟通未果，给物业统一管理造成一定难度，好郁闷。封闭阳台是在自己的专有部位，在不影响建筑安全、不侵害其它业主利益、也不违反法律的情况下，我认为物业管理人不需要也没有理由强制干涉。我们需要检讨的是，为什么在设计时不能考虑到业主的使用习惯和气候因素？为什么不能在业主各自施工前就引导大家统一设计、统一施工，并提供好的材料供应商和施工单位？这与我们“全心全意全为您”的服务宗旨是否一致？22业主公约有不得封闭阳台的规定，业主提议召
18、开业主大会修改业主公约，通过后实行，该方法是否可行？当然没有问题。如果能做到这样，统一式样的问题也解决了，既维护了外观的统一，又满足了业主的实际需求，物业管理人也没有压力。个别业主将自家的燃气热水器外挂在外墙上，大小不一的热水器外挂机，个别业主将自家的燃气热水器外挂在外墙上，大小不一的热水器外挂机，既破坏了房屋的外立面，也影响园区整体美观。遇到这样的问题该如何既破坏了房屋的外立面，也影响园区整体美观。遇到这样的问题该如何处理？处理？对类似行为，我们首先要判断，会不会造成损害？损害的是谁的利益？我们有没有管理的职责？热水器外挂，对房屋外墙应当是有损害的，一是可能破坏防水层；二是可能破坏保温层。对
19、此，最好在业主公约中预先禁止。物业管理人发现业主施工时，应当书面制止，拍照记录，并及时报告政府主管部门。如果将来相应部位出现渗漏、结露，应当由造成损害的人承担维修责任。至于对外立面的影响、妨碍建筑美观，不应作为我们制止的主要理由。建筑物是业主所有，他不认为不美观，我们为啥要干涉？这种问题的最终解决，还要靠业主自己爱惜自己的财产，作为物业管理人，尽到管理职责即可。23小区靠窗的高大乔木遮挡了2、3楼的光线，受影响的业主要求移走；而3、4楼的业主以及相邻楼栋的业主却要求保留，这样的问题，在物权法中如何解释？利害关系人如何界定？不居住在上述楼栋附近，但以经常经过为理由，能否作为利害关系人？一项有利的设施但影响到特定业主的利益，特定业主有权要求排除妨害。本例是影响采光；有的地方还出现过增设儿童游戏设施，相邻业主投诉，而其它业主要求保留的情况。公共利益不能损害个体利益，如果必须损害，应当给予补偿。本例中树木影响2、3楼采光，移走并不损害其它人的利益，这就应当移走。利害关系人是指利益直接受到影响的人。在本例中，移走树木并不损害特定业主的利益，没有受到不利影响的人不能算利害关系人。
