1、2023-7-16迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案迪赛迪赛X年宁波恒元置业年宁波恒元置业B46地块项目营销策划地块项目营销策划沟通案沟通案迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案区域解读区域解读产品策略产品策略价格建议价格建议市场解读市场解读客户定位客户定位项目定位项目定位项目解读项目解读营销策略营销策略销售执行销售执行迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案嘉裕大酒店嘉裕大酒店邻里公园项目位于东部新城核心区，城市主干路惊驾路以北项目位于东部新城核心区，城市主干路惊驾路以北 ，海晏路，海晏路以东，西侧紧邻嘉裕大酒店，东侧为邻里公园。以东，西侧紧邻嘉裕大酒店，东侧
2、为邻里公园。一、项目本体分析一、项目本体分析迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案1 1、项目基本情况、项目基本情况酒酒店店住宅住宅挑高挑高sohosoho平层平层sohosoho沿街商铺沿街商铺产品总建面积()标准层()电梯数标准层户数层高（m）主力面积()套数（套）产品风格住宅152901000412380182公建化平层SOHO6660.5890/560228/16330226公建化挑高SOHO4455690/440217/94.530106公建化合计27556.5514项目规模：37450项目业态：涵盖酒店、住宅、soho、商业的城市综合体各业态体量：服务式公寓总建15290
3、；办公西楼（平层）总建6660.5；办公东楼（挑高）总建4455；酒店6398；裙楼商业3371；楼面价：4210元/平方米迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案2 2、住宅产品梳理、住宅产品梳理 住宅位于3-18F，均为平层，共182户；3-16F：4梯12户每层，共16层，168套；17-18F：2 梯7户每层，共2层，14套3-163-16标准层标准层A AA AB B B B B B C C C CD DB BB BB BB B17-1817-18标准层标准层A AB B B B B B C C C CD D屋屋顶花顶花园园私私家花家花园园迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营
4、销策划沟通案A A套型：约套型：约105105 3 3房房1 1厅厅2 2卫卫1 1厨厨B B套型：约套型：约8080 2 2房房1 1厅厅1 1卫卫1 1厨厨C C套型：约套型：约82822 2房房1 1厅厅1 1卫卫1 1厨厨D D套型：约套型：约1301303 3房房2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨以80左右产品为主力的个性化产品；设计偏公建化；方正设计，套型紧凑，利用率高。迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案sohosoho东楼东楼3f 3f办公办公 层高4.5m挑高，空间感强；挑高公寓产品位于2-8层，共106套 2f:一层2梯28户 3-5f：2梯17户每标准层，共3层，
5、51套；6-8f:2梯9户每标准层，共3层，27套；产品以30左右产品为主力 公建化产品，南向无阳台；小面积，低总价；sohosoho东楼东楼6f 6f办公办公3 3、挑高、挑高sohosoho产品梳理产品梳理露露台台屋屋顶顶花花园园迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案sohosoho西楼西楼3f 3f办公办公层高3m；平层soho位于2-11层共226套2f:2梯22户3-7层:2梯28户每标准差，共5层,140套；8-11层:2梯16户每标准差，共4层，64套；产品以30左右户型为主力；公建化产品，南向无阳台；小面积，低总价；sohosoho西楼西楼8f 8f办公办公4 4、平
6、层、平层sohosoho产品梳理产品梳理屋顶花园屋顶花园迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案开发商对产品进行个性化精装修，且尤其注重房屋空间利用，将是本项目区别于其他产品的亮点所在。5 5、各产品均进行个性化精装、各产品均进行个性化精装收纳橱柜收纳橱柜注重空间利用注重空间利用迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案二、项目卖点提炼二、项目卖点提炼1 1、区位价值：地块居东部新城核心区区位价值：地块居东部新城核心区，毗邻东部新城金融、文化、行政三大中心，是联系核心区西侧中央商务区、东侧行政综合区、北侧花园住宅区、南侧中央文化走廊的过渡区域，区位优势明显。行政综合区行政综合区花
7、园住宅区花园住宅区中央文化走廊中央文化走廊中央商务区中央商务区迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案2 2、交通价值：毗邻轻、交通价值：毗邻轻轨轨1 1号线，紧邻城市主干号线，紧邻城市主干道，出行十分便利。道，出行十分便利。项目项目邻海晏路、惊驾路均为城邻海晏路、惊驾路均为城市交通主干道，市交通主干道，20142014年轻年轻轨轨1 1号线有望建成通车。号线有望建成通车。1 1号线：海晏路站号线：海晏路站 1 1公里左公里左右右城市主干道城市主干道迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案3 3、景观生态价、景观生态价值：值：自身有中庭水自身有中庭水景，且紧临规划景，且紧临规划
8、邻里公园邻里公园，为本，为本项目提供良好的项目提供良好的生态景观配套。生态景观配套。迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案4 4、配套价值：、配套价值：项目紧邻嘉裕大酒店，高端酒店给项项目紧邻嘉裕大酒店，高端酒店给项目提升项目的高端形象；目提升项目的高端形象；自身商业尤其是酒店的相关配套，成自身商业尤其是酒店的相关配套，成为项目区别于其他项目的特质。为项目区别于其他项目的特质。1 1、30003000余的裙楼商业配套余的裙楼商业配套2 2、恒元大酒店的酒店式配套，（个性、恒元大酒店的酒店式配套，（个性、时尚）其中有健身中心、餐饮。时尚）其中有健身中心、餐饮。裙楼商业裙楼商业恒元大酒店
9、恒元大酒店迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案挑高挑高sohosoho平层平层sohosoho5 5、产品价值：、产品价值：产品纯粹：产品纯粹：平层平层sohosoho、挑高、挑高sohosoho、住宅均打造为公寓产品、住宅均打造为公寓产品以中小户型为主，以中小户型为主，总价相对总价相对低低4.5m4.5m层高层高空间感强，一层可空间感强，一层可做两层用，附加值高。做两层用，附加值高。产品个性精装，特质突出产品个性精装，特质突出住宅住宅迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案五大核心价值提炼：五大核心价值提炼：1 1、地段价值：未来城市核心地段；、地段价值：未来城市核心地段
10、；2 2、交通价值：轻轨沿线，交通出行十分便利；、交通价值：轻轨沿线，交通出行十分便利；3 3、景观价值：拥中庭水景、邻里公园，生态景观价值突出；、景观价值：拥中庭水景、邻里公园，生态景观价值突出；4 4、配套价值：顶级五星级酒店（嘉裕）提升本项目的高端、配套价值：顶级五星级酒店（嘉裕）提升本项目的高端形象，自身个性酒店提供酒店配套及服务；形象，自身个性酒店提供酒店配套及服务；5 5、产品价值：、产品价值：纯粹的行政公寓集聚。纯粹的行政公寓集聚。宁波稀缺性宁波稀缺性宁波唯一性宁波唯一性迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案对于本项目的操作，我们应站在区域未来发展的基区域未来发展的基点
11、点来对待，重点研判项目面临的市场环境，特别是项市场环境，特别是项目所在区域的市场发展状况目所在区域的市场发展状况，从而对项目的定位作出合理、恰当的判断。迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案区域解读区域解读产品策略产品策略价格建议价格建议市场解读市场解读客户定位客户定位项目定位项目定位项目解读项目解读营销策略营销策略销售执行销售执行迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案1 1、东部新城在城市未来框架的影响力解读、东部新城在城市未来框架的影响力解读东部新城是对宁波既有城市中心功能的补充、完善和提升，它与三江口旧城核心区、东部新城是对宁波既有城市中心功能的补充、完善和提升，它与
12、三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等保持紧密北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等保持紧密联系，并将成为联系，并将成为大宁波的中心。大宁波的中心。迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案20192019年年20142014年年20092009年年规划期规划期起步期起步期发展发展期期成型期成型期住宅住宅写字楼写字楼商商业业酒店酒店1家五星级酒店商业发展缓慢金融中心行政中心建设形成逐渐启动密集开发区域商圈形成轻轨建成通车、写字楼大规模开发，辐射宁波北仑等区域2家五星级酒店开发接近尾声居住人口大增商务积聚效应形成一站式购
13、物、高档百货进入若干三、四星级酒店2 2、从发展的角度来看东部新城的形成、从发展的角度来看东部新城的形成确定东部新城规划定位，土地挂牌出让、路网等市政设施建设展开，为后续发展奠定基础。形成宁波新商务形成宁波新商务CBDCBD第一个五年第一个五年第二个五年第二个五年第三个五年第三个五年目前处在起步期，预计用三个五年的时间，最终建成宁波的新商务目前处在起步期，预计用三个五年的时间，最终建成宁波的新商务CBDCBD！迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案中央商务区中央商务区（典型项目：航运中心、金融中心、国贸中心）（典型项目：航运中心、金融中心、国贸中心）行政中心行政中心（典型项目：市政府
14、、（典型项目：市政府、六部委）六部委）居住中心居住中心（典型项目：（典型项目：锦绣东锦绣东城城）文体中心文体中心（典型项目：宁波城市文化广（典型项目：宁波城市文化广场）场）3 3、东部新城各板块功能发展解构、东部新城各板块功能发展解构东部新城核心区东部新城核心区占地面积为占地面积为8.458.45平方公里平方公里计划计划20132013年基本建成年基本建成迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案4 4、未来的东部新城核心区块、未来的东部新城核心区块轻轨轻轨1 1号线号线海晏路站海晏路站世纪大道站世纪大道站行行政政综综合合区区花园住宅区花园住宅区中央文化走廊中央文化走廊中央商务区中央商务
15、区雷迪森酒店雷迪森酒店迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案5 5、四大板块的发展对东部新城的聚合作用、四大板块的发展对东部新城的聚合作用城市中央城市中央商务集群商务集群文化配套文化配套中心商务区形成产业积聚效应行政中心吸引相关企业入住文化中心辐射宁波，提升区域地位居住中心为区域带来高素质的居民形成宁波新商务形成宁波新商务CBDCBD迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案区域产业解构国际航运服务中心：国际航运服务中心：一期已建成，海关、检验检疫、海事、边检等企事业单位已进驻办公。国际贸易展览中心：国际贸易展览中心：建成后的国展中心总建筑面积有上百万平方米，成为现代化国际贸易
16、展览中心和进出口商品的重要展示交易平台。国际金融服务中心：国际金融服务中心：约55万平方体量，招商银行、建设银行、宁波银行、国家开发银行、太平洋保险等8家企业成为首批正式签约落户国际金融服务中心的金融机构。核心区注重商务办公的发展，金融、贸易、航运、行政机构组成的服务产业链，构成宁波未来商务办公核心带。7 7、区域产业的影响力、区域产业的影响力迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案CBDCBD产业导入对本项目的影响：高端客群的导产业导入对本项目的影响：高端客群的导入入2009200920142014年年 2014201420192019年年 20192019以后以后 六部委项目建成交
17、付；航运中心入驻；金融中心一期2010年交付；门户区2011年交付；国贸中心二期2010年交付；锦绣东城2010年交付；兴普项目、宁波港项目陆续交付金融中心、航运中心、贸易中心全面交付，产业集群初步形成；锦绣东城等居住小区全面入住，居住氛围日渐浓厚；门户区商业、酒店等全面开业，商业圈层辐射加大；市政府整体搬迁；核心区进入高速发展期；产业链成熟，产业人口大规模导入；居住区因配套成熟而相继开发与入住；商务氛围浓厚带动商业发展；起步期起步期 初步发展期初步发展期 快速发展期快速发展期东部新城商务办公产业导入将首先引发区域的人口导入，最终新城区域内形成东部新城商务办公产业导入将首先引发区域的人口导入，
18、最终新城区域内形成1515万居住人口，万居住人口，2020万产业人口的规划人口规模，将为本案的发展提供人气和客源！万产业人口的规划人口规模，将为本案的发展提供人气和客源！产业链主导下，进驻企业全面升级，并在较长一段时间内成熟稳定产业导入的企事业人员、公务员，社区居民政府部门全面进驻；金融单位及其关联企业全面进驻；国际贸易型企业产业更新进驻公务员，产业导入 的金融机构从业人员、贸易型企业人员，社区居民部分职能部门先期进驻部分职能部门先期进驻国际贸易、金融企业先行入驻国际贸易、金融企业先行入驻公务员，相关产业导入的企事业人公务员，相关产业导入的企事业人员，社区居民：约员，社区居民：约3-63-6万
19、万办公交付100万方居住交付40万方迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案东部区域是未来高档物业的集群地东部区域是未来高档物业的集群地,高端氛围已经高端氛围已经烘托成型！烘托成型！区域内的项目不论从建筑、产品还是开发公司都代表了目区域内的项目不论从建筑、产品还是开发公司都代表了目前市场上的最高水平前市场上的最高水平.周边的高端氛围烘托了本项目的产品定周边的高端氛围烘托了本项目的产品定位。位。去年10月开工建设的宁波国际金融中心一期工程总建筑面积约36万平方米,定位为高档办公聚集地,项目全部由名师设计,花重金打造,单位面积造价接近万元.东部新城门户区今年已经正式奠基,预计总投资40亿元
20、,规划建设一个“世界级、地标性、生态生活广场”。256米高的国际航运服务中心二期作为宁波目前规划的第一高楼，也将在东部新城开工建设。东部新城还储备有大批优秀项目，包括已在深化设计方案的广东嘉裕集团五星级酒店、以及已经正在洽谈的日本三井不动产项目等等。迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案1 1、客户来源、客户来源政府职能部门、金融机构、贸易型企业等的纷纷进驻，所导入的产业人口为项目提供高端客源，本项目的第一层级客户是：产业人口；第二层级是：项目所在的大江东客户；2 2、地块形象、地块形象城市城市核心，轻轨旁，高端酒店侧，享有享有最具发展潜力的商务、居住之地商务、居住之地随着东部新城城
21、市建设的推进，本案居未来城市核心随着东部新城城市建设的推进，本案居未来城市核心的先天条件在快速形成，高端写字楼、高端商业、高端酒的先天条件在快速形成，高端写字楼、高端商业、高端酒店的建设将区域定义为高端板块，支持项目的高端化路线。店的建设将区域定义为高端板块，支持项目的高端化路线。3 3、项目的整体定位、项目的整体定位城市核心区的国际时尚生活中心！城市核心区的国际时尚生活中心！迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案城市核心区的国际时尚生活中心！城市核心区的国际时尚生活中心！项目整体形象定位：项目整体形象定位：定位依据：定位依据：1 1、本项目融合酒店、本项目融合酒店、sohosoho
22、、7070年产权公寓、商业，符合打造生活中心的概年产权公寓、商业，符合打造生活中心的概念。念。2 2、产业发展所导入的高端人口的高端居住需求将在本项目得到满足。、产业发展所导入的高端人口的高端居住需求将在本项目得到满足。迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案各种功能互为补充，在一定范围内实现自给自足，形成形成自成体系“城中城”的经营方式；各种功能互惠互利，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长；为社区居民量身定制消费休闲场所，在自家门口甚至足不出户就能享受到高档的生活配套服务。国际生活中心的功能互动国际生活中心的功能互动共生互利共生互利商业商业酒店酒店国际服国际服务式公寓务式公寓办
23、公楼办公楼互动、共享、繁互动、共享、繁荣荣开放、融合、提升开放、融合、提升p本项目正是一个涵盖酒店、办公、公寓、商业的综合体项目，符合打造具有国本项目正是一个涵盖酒店、办公、公寓、商业的综合体项目，符合打造具有国际化的生活中心。际化的生活中心。迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案城市核心区的城市核心区的国际时尚生活中心国际时尚生活中心国际个性化酒店国际个性化酒店国际时尚国际时尚商业街区商业街区国际顶级国际顶级服务式公寓服务式公寓项目业态结构：项目业态结构：平层平层SOHOSOHO挑高挑高SOHOSOHO7070年年产权公产权公寓寓销销 售售 重重 点点迪赛X年宁波恒元置业B46地块
24、项目营销策划沟通案区域解读区域解读产品策略产品策略价格建议价格建议市场解读市场解读客户定位客户定位项目定位项目定位项目解读项目解读营销策略营销策略销售执行销售执行迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案住宅市场住宅市场迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案市场运行特征：销量促动价格攀升到高价地催动价格的转市场运行特征：销量促动价格攀升到高价地催动价格的转变。变。p销量拉动价格攀升销量拉动价格攀升09年初，在价格、政策等因素的有力撬动，市场成交迅速回暖，反过来又支撑价格平稳攀升；p高地价抬升房价高地价抬升房价6月开始，高价地块频频出现，房价出现跨越式上涨，宁波的价格体系正面临重
25、新构筑。6月1日，联心村地块87078707元元/一、整体住宅市场表现一、整体住宅市场表现迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案北郊路地块联心村地块梅墟新城南区SA-12-2地块3月份商品住宅成交价推高1000元/平米6月份商品住宅成交价推高1500元/平米江北新区、下应板块、陈婆渡板块冲万7月份宁波主要商品住宅报价推高1000-2000元/平米。江北新区已经破万。9月局部价格洼地价格冲高，镇海试水8000元/平米联心村到梅墟地块到东部新城联心村到梅墟地块到东部新城B4B4地块再到滨江庆丰地块地块再到滨江庆丰地块 ，高价地块不断涌现。，高价地块不断涌现。商帮地块东部新城B4地块10月
26、份创下历史最高记录，达到14272元/滨江庆丰地块 迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案东钱湖：9000-12000北仑：7500-9000江东：18000-24000庄市：8500-9500骆驼：9000-10500镇海老城：8500-10000三江口：20000-25000江北城区：15000-18000鄞州中心区：13000-18000集仕港：8000-10000联丰：11000-16000高桥：8000-9000海曙：14500-16500洪塘：8500-10500慈城：5500-7000姜山：9000-11000下应：10000-12000科技园：14000-16000东
27、部：东部：15000-1800015000-18000城市细分板块住宅价格体系城市细分板块住宅价格体系小港：4500-5500随着高价地块在各区域的开花，价格传导迅速至住宅市场，原价格体系重随着高价地块在各区域的开花，价格传导迅速至住宅市场，原价格体系重新构筑，原远郊区块如镇海、集士港等地均纷纷成为新构筑，原远郊区块如镇海、集士港等地均纷纷成为“万元户万元户”！迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案123456789101112塘家湾凤凰水岸凤凰水岸维拉小镇雅戈尔东吴镇项目雅戈尔联心村项目雅戈尔长岛花园荣安府雅戈尔长岛花园2批维拉小镇2批华茂万达西侧项目雅戈尔新海景花园青林湾观津青林
28、湾观泓水岸枫情多层3批城投薛家项目万科慈湖西项目永和居易兴普东部项目宜家花园随着项目的接力传导，价格走势仍然具有支撑，未来市区价格预计将突破两万元的价格随着项目的接力传导，价格走势仍然具有支撑，未来市区价格预计将突破两万元的价格线。线。20102010年年20112011年年迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案 江东区江东区代表个案：东外滩花代表个案：东外滩花园（尾盘）价格园（尾盘）价格2.72.7万万/东部新城东部新城代表个案：锦绣东城代表个案：锦绣东城（尾盘）价格（尾盘）价格1.81.8万万/高新区高新区代表个案：皇冠代表个案：皇冠花园价格花园价格1.4-1.51.4-1.5万
29、万/东部板块可售房源较少，目前江东区、东部新城基本无房可售，亟待新盘接力！东部板块可售房源较少，目前江东区、东部新城基本无房可售，亟待新盘接力！二、东部板块住宅市场表现二、东部板块住宅市场表现迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案东部区域的居住价值已被充分认可，土地价格节节攀东部区域的居住价值已被充分认可，土地价格节节攀升升.随着东部新城发展步入快速通道随着东部新城发展步入快速通道,土地价格突破万元大关土地价格突破万元大关,媲美老三区！媲美老三区！2009年7月30日，经过66轮竞拍，金地地产最终以81708170元元/的楼面地价拍下梅墟新城南梅墟新城南区区SA-12-2SA-12-
30、2地块地块，成为高新区新地王，同时高出起始价2.62.6倍的溢价倍的溢价也创下了宁波历史之最。2009年9月29日，宁波兴普房产经过14轮的竞价最终由以楼面价1203012030元元/竞得东部新东部新城城B4B4花园住宅地块花园住宅地块，起价楼面价为5020元/，总价18.9亿元。该地块已打破由6月鄞州竞拍时创下的8707元/的竞拍楼面价记录，成为2009年宁波新的单价“地王”！从从1203012030元元/的楼面价的楼面价倒推产品价格倒推产品价格,未来东部新城核心区住宅房价突破未来东部新城核心区住宅房价突破2 2万元指日可待万元指日可待.迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案通过对
31、于市场产品线成交情况的梳理，我们发现区域市场成交的主通过对于市场产品线成交情况的梳理，我们发现区域市场成交的主力户型集中在力户型集中在80-10080-100平米（两房、小三房平米（两房、小三房)、120-140120-140平米平米(舒适三房）舒适三房）及及160160平米以上平米以上户型范围户型范围6060以下以下60-7060-7070-8070-8080-9080-9090-10090-100100-120100-120120-130120-130130-140130-140140-150140-150150-160150-160160-180160-180180180以上以上江南一品
32、二期94%95%99%98%99%96%98%89%绿城绿园100%100%100%100%93%绿城皇冠花园一期100%100%98%100%98%100%100%99%94%东外滩公寓27%30%0%100%84%100%100%63%80%玫瑰花园88%83%锦绣东城99%100%97%100%94%90%100%100%92%BOBO城二期33%90%81%88%33%46%45%ART蓝海90%25%67%25%53%31%产品线分析：产品线分析：迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案重点个案分析重点个案分析-雅戈尔锦绣东城雅戈尔锦绣东城开发商：雅戈尔置业项目位置：江东民安
33、路以南，河清路以东项目规模：总用地面积约9.47公顷，整个地块由两纵一横三条划道路分隔为六个区块，根据政府规划，以小街区形态组织开发，总建筑面积28万多平方米。主力户型面积：主力户型以88-200平方米为主。销售状况：基本卖完，仅有部分保留房源.推盘:1期高层和小高层共14幢，户型面积在90-180平米，均价在10000元/平米左右。2期第一批推出3#地块1幢小高层、5幢高层住宅，共300多套房源，成交价格在13000元/左右。2期第二批推出6#地块3幢小高层、2幢高层住宅，共293套房源,成交价格在16500元/左右。成交客户：成交客户：区域表现江东区为主力消费群，已成交客户中，占了江东区为
34、主力消费群，已成交客户中，占了40%40%左右左右，其次为鄞州区与海曙区，占已成交客户的13%年龄表现主要集中在主要集中在31-4031-40岁年龄段，占总成交客户的逾岁年龄段，占总成交客户的逾50%50%，这部分客户消费观念先进，又具有一定的经济实力；其次为41-50岁年龄段，大约占20%左右；另外30岁以下的80后亦是不容忽视的主力消费群。职业表现以政府公务员、企业主、金融业高管政府公务员、企业主、金融业高管等为主力客群，受市政府搬迁、三大中心建设等影响较大。迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案重点个案分析重点个案分析-皇冠花园二期皇冠花园二期项目地址：项目地址：江南路与院士路
35、交界处东南侧 工程进度：工程进度：打桩开发商：开发商：太平洋实业有限公司 投资商：投资商：绿城集团、太平洋建设集团 项目总用地：项目总用地：20万，其中二期住宅占地5.5万 总建筑面积：总建筑面积：70万，其中二期13万物业公司：物业公司：浙江绿城物业 承建商：承建商：五洋建设 景观设计单位景观设计单位:贝尔高林、新加坡雅克 容积率：容积率：2.5 物业类型：物业类型：7幢板式2428层，1幢点式25层，规划总户数约900户.n以以70-9070-90，110-140110-140产品为产品为主力，目前已全主力，目前已全部推出，剩余都部推出，剩余都为大套型产品。为大套型产品。迪赛X年宁波恒元置
36、业B46地块项目营销策划沟通案1#4#3#2#5#6#7#8#1#：东西首：东西首90平米，中平米，中间套间套75平米，约平米，约25F，约约136套！套！25日开盘，日开盘，均价均价15500元元/平米。平米。5#：东西首：东西首90平米，中平米，中间套间套75平米，约平米，约26F，约约142套！套！24日开盘，日开盘，均价均价14500元元/平米平米8#：东西首：东西首90平米，中平米，中间套间套75平米，约平米，约26F，约约142套！套！24日开盘，日开盘，均价均价14000元元/平米。平米。6#：东西首：东西首138平米，中平米，中间套间套112平米，约平米，约28F，约，约150
37、套！套！24日开盘，均价日开盘，均价15500元元/平米。平米。7#：东西首：东西首138平米，中平米，中间套间套112平米，约平米，约28F，约，约150套！套！25日开盘，均价日开盘，均价15500元元/平米平米4#：东西首：东西首230平米，约平米，约24F，约，约44套，精装修！套，精装修！2#：东西首：东西首200平米，中平米，中间套间套170平米，约平米，约22F，约，约80套，精装修！套，精装修！3#：东西首：东西首200平米，中平米，中间套间套170平米，约平米，约22F，约，约80套，精装修！套，精装修！绿城皇冠花园2期在10月24日晚上因购房者逼盘而开盘，当晚推出5、6、8
38、幢楼，共计434套房源，户型在75-138，均价14500元/左右。25日早上，加推1、7幢，共286套房源，均价在15500元/平米左右，提价1000元/。目前推出的720套已经备案成交613套，备案成交率85%p成交客户以大江东的企业主、个体户、企业高管、公务员等为主，多是自用成交客户以大江东的企业主、个体户、企业高管、公务员等为主，多是自用;p另来自温州、慈溪等地投资客户，比例约另来自温州、慈溪等地投资客户，比例约20%-30%.20%-30%.迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案本案本案凤凰水凤凰水岸岸惊驾路惊驾路江南公江南公路路通途路通途路江南公江南公路路华翔项华翔项目目
39、未来区域住宅竞争项未来区域住宅竞争项目目福明家福明家园二期园二期兴普项兴普项目目环球环球C1-2地块项目地块项目迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案未来区域住宅竞争情况未来区域住宅竞争情况项目户型设计总建预计推出时间福明家园二期75-90 192套2010年下半年凤凰水岸90 小三房，130-160舒适三房461套初定2010年初兴普B4地块中大户型为主10万左右2011年环球C1-2地块大户型豪宅4万左右2011年华翔项目中大户型为主9万左右2011年2010年区域内住宅项目以存量住宅消化为主，新增入市项目仅凤凰水岸、福明家园二期653套。2011年兴普B4地块、环球置业C1-2
40、地块、华翔项目 相继入市，市场竞争压力开始加大，但由于由于B4B4地块地块1203012030元元/的楼板价支撑，的楼板价支撑，项目入市的同时必然带来区域价格的高位，为本项目的住宅部分销售提供价格支撑。为本项目的住宅部分销售提供价格支撑。迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案片区住宅供应不足，需求旺盛；片区住宅供应不足，需求旺盛；片区已经成为高档物业的集群地片区已经成为高档物业的集群地,高端氛围已经烘托成型；高端氛围已经烘托成型；片区目前基本都在片区目前基本都在1.51.5万万/以上，高价地块更为价格提供支撑；以上，高价地块更为价格提供支撑；低总价产品在片区稀缺低总价产品在片区稀缺,
41、本项目住宅产品面积偏小本项目住宅产品面积偏小,总价相对低总价相对低,具有先天具有先天竞争优势；竞争优势；外来投资客（温州等地）看重区域发展潜力，不断进入。外来投资客（温州等地）看重区域发展潜力，不断进入。片区住宅市场特征小片区住宅市场特征小结：结：迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案本项目住宅产品的竞争分析：地段上，由于同属一个片区，本地块的地段优势并不突出；产品上，由于本产品较为个性化，差异性突出。因此，建议项目产品打造与周边住宅形成差异化，具有独特因此，建议项目产品打造与周边住宅形成差异化，具有独特性优势的服务式公寓性优势的服务式公寓。迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划
42、沟通案公寓市场公寓市场迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案汇豪天汇豪天下下东外滩花园东外滩花园威斯汀威斯汀中心中心联盛广场联盛广场明天广明天广场场百合公寓百合公寓壹爵壹爵盛世天城二盛世天城二期期半岛华府简爱半岛华府简爱春天彼春天彼岸岸嘉华嘉华SOHOSOHO泛亚国泛亚国际际英郡英郡4848克拉克拉世纪东世纪东苑苑江南一品江南一品2 2期期立方立方寓寓外滩风外滩风景景海顿公海顿公馆馆时代金时代金茂茂宁波大公宁波大公馆馆欢乐高欢乐高层层今天今天.朝阳荟朝阳荟商会商会国贸国贸湖光山湖光山舍舍东寅商东寅商座座东湖熙东湖熙岸岸1616城联城联邦邦滨江国滨江国际际利时卢森堡利时卢森堡新星龙新星
43、龙湾湾名汇东名汇东方方金湖世金湖世家家天合二期天合二期SOHOSOHO嘉盛银座嘉盛银座在售项目在售项目未售项未售项目目南熏别院公寓南熏别院公寓招宝广场招宝广场SOHOSOHO郁金香中郁金香中心心目前在售预售公寓主要分布在鄞州中心区和三江口片区等成熟地段，整体竞争环目前在售预售公寓主要分布在鄞州中心区和三江口片区等成熟地段，整体竞争环境激烈；项目所在的片区公寓市场正处在起步阶段。境激烈；项目所在的片区公寓市场正处在起步阶段。本本案案一、公寓市场竞争格局一、公寓市场竞争格局迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案公寓市场供需公寓市场供需供应供应量量去化去化量量供需供需比比0909年年1-9
44、1-9月公寓供应量为月公寓供应量为29762976套，套，与前二年相持平。与前二年相持平。1-91-9月公寓去化量为月公寓去化量为35773577套，成套，成交量远超历年。交量远超历年。0909年年1-91-9月公寓整体供需比约为月公寓整体供需比约为0.80.8：1 1，市场在吸收新增供应的同，市场在吸收新增供应的同时也消费了历史积余。时也消费了历史积余。0909年公寓市场概况年公寓市场概况凭借今年上半年楼市成交回升的热销势头，公寓市场在凭借今年上半年楼市成交回升的热销势头，公寓市场在0909年后成交火年后成交火爆，半年成交量已经超越爆，半年成交量已经超越0808年整年销售套数，逼近年整年销售
45、套数，逼近0707年整年的销售套数，年整年的销售套数，是历年同期成交新高。是历年同期成交新高。迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案公寓未来供应公寓未来供应预计近期新推量近预计近期新推量近39003900套，加上前两年存量，预计会有套，加上前两年存量，预计会有68006800套公寓，按套公寓，按照往年的正常消化量，要将近照往年的正常消化量，要将近2 2年才能消化完，后期竞争压力大。年才能消化完，后期竞争压力大。楼盘名楼盘名区域区域套数套数产品信息产品信息面积范围（面积范围（m2m2）产品产品产权产权金沃下应项目鄞州区4002幢单身公寓27856方共计541套约40-50平层40年嘉华
46、SOHO鄞州区6003幢18FSOHO，约5万方共600套30-50/60-100平层/复式40年海顿公寓江北区200由2栋高层组成，一栋17层、一栋22层约40-50平层40年新星龙湾海曙区320规划多幢双拼写字楼与1幢酒店式公寓约40-50平层40年联盛广场鄞州区6001幢23层，6-23FSOHO，约3万方约600套30-100多平层40年金湖世家鄞州区4101幢12F共计410套酒店式公寓40-70平层40年名汇东方江东区2361幢14F236套约1.2万方40-80平层40年天合二期SOHO江北区290SOHO1.334方共290套40-60平层40年慈城新天地江北北区2001幢5F
47、单身公寓共计200套30-60平层40年招宝山宾馆二期镇海3001幢计17587平米30-60平层40年南熏别院镇海1121幢单身公寓计0.58万方35-65平层70年招宝广场镇海2001幢13F公寓计0.7万方平层40年合计合计38683868迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案目前公寓市场环境向好，客户入市意愿较强，商务公寓产品销售借着大势出现成交上升，为本项目提供良好的市场背景！恐慌性需求刺激下,公寓作为一种投资性产品得到市场追捧,但是面对2010年市场供应量近7000套的集中放量,市场压力依然很大.小结：小结：迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案 江东区江东区代
48、表个案：东外滩公代表个案：东外滩公寓价格寓价格2.3-2.72.3-2.7万万/东部新东部新城城 暂无暂无 高新区高新区代表个案：江南一代表个案：江南一品品1.61.6万万/二、东部板块公寓市场表现二、东部板块公寓市场表现项目所在东部新城目前尚无小面积公寓推出，而区域发展潜力受到项目所在东部新城目前尚无小面积公寓推出，而区域发展潜力受到众多客户认可！众多客户认可！迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案重点个案分析重点个案分析-江南领寓江南领寓1617二期北区江南领寓为平层公寓，共有628套房源，主力面积为37-45平米。其中江南领寓16#在2009年8月6日开盘，价格为10000元/
49、15000元/。2009年9月12日，江南领寓17#开盘，价格12000-17000元/平方米。精装修标准为1800元/。截止目前，江南领寓备案621套，整体签约率为99%，整体签约价格为16200元/平米。江南领寓主要为投资客户，看重的是附加值。迪赛X年宁波恒元置业B46地块项目营销策划沟通案H16H16、H17H17幢三至二十九层装饰、设备标准幢三至二十九层装饰、设备标准1、外墙：高档面砖，局部石材，局部涂料2、门窗：钢质进户门；断桥隔热铝合金门窗、双层中空玻璃；户内门：实芯工艺木饰面门3、阳台：铝合金栏杆，并以交付实际状况为准4、餐厅、起居室、卧间卫生间厨房阳台地面强化复合木地板地砖地砖
50、墙面多乐士涂料釉面砖釉面砖同外墙顶面多乐士涂料多乐士涂料多乐士涂料多乐士涂料窗台大理石5、卫生间：预留电器插座；摩恩龙头(台盆龙头1个：型号11122、淋浴龙头1个：型号10133、洗衣机龙头1个：型号9008、拖把池龙头1个：型号9010、)；台上盆1个（科勒或乐家活TOTO）；座便器1个（科勒或乐家或TOTO）；淋浴房1个；樱花浴霸（型号：）6、厨房：整体橱柜1套（方太或欧林或欧派或樱花），摩恩水槽（型号23607）、摩恩龙头（型号：7867）、油烟机、单灶燃气灶、人造石台面板；天然气管道终端到厨房（第H17幢02至09室不设天然气管道，不配置燃气灶，配置品牌单灶电磁炉）；7、开关、插座：
