1、第四节住房公积金制度第四节住房公积金制度 模块一认识住房公积金模块一认识住房公积金模块二住房公积金运作模块二住房公积金运作 模块三住房公积金贷款模块三住房公积金贷款 案例案例模块一认识住房公积金模块一认识住房公积金一、住房公积金的性质和特点1、含义指城镇在职职工及其所在单位按照规定比例缴存的长期住房储蓄金。2、性质本质属性是工资工资。实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资。住房公积金归职工个人所有，但是限制性所有权限制性所有权。一、住房公积金的性质和特点一、住房公积金的性质和特点3 3、特点、特点 强制性强制性指凡在职职工及其所在单位都需按规定的缴存住房公积金。保障性保障性实质是一
2、种住房保障制度，目的是给职工建立起专为解决住房问题的住房建设基金。互助性互助性集中全社会职工力量，把个人较少的钱集中起来形成规模效应，随着个人购房条件先后成熟，逐批为他们提供资金支持。长期性长期性一种长期的住房储蓄金，从参加工作到退休这期间必须缴交二、住房公积金制度建立及作用二、住房公积金制度建立及作用1、建立n1991年，上海率先借鉴新加坡模式建立了住房公积金制度n1993年末，全国地级以上城市有131个建立了住房公积金制度，占地级以上城市总数的60%n1994年，国务院颁布关于深化城镇住房制度改革的决定，明确住房公积金是一种长期性住房储蓄2、作用n1）打破了住房建设单纯依靠国家和单位投资的
3、格局，为住房建设提供了长期稳定的资金来源。n2）促进了住房消费有增长，活跃了住房消费市场。n3）推进住房分配货币化进程，提高了职工买房的支付能力n4）转变了职工群众的住房观念，为国企改革创造了条件。三、住房公积金的管理三、住房公积金的管理 管理原则：n住房公积金管理委员会决策n住房公积金管理中心运作n银行专户存储n财政监督的原则三、住房公积金的管理三、住房公积金的管理（一）住房公积金管理委员会由政府、建设、财政、人民银行等相关部门组建，是公积金管理的决策决策机构。决策内容：1、制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施；2、拟订具体缴存比例缴存比例；3、确定最高贷款额度最高贷款额度；4、审
4、议增值收益分配增值收益分配方案；三、住房公积金的管理三、住房公积金的管理（二）住房公积金管理中心不以营利为目的的独立的事业单位，负责住房公积金管理运作职责：1、编制、执行住房公积金的归集、使用计划；2、负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；3、负责住房公积金的核算；4、审批住房公积金的提取、使用；5、负责住房公积金的保值和归还；接受社会监督：1、公告2、审计3、查询三、住房公积金的管理三、住房公积金的管理（三）银行专户存储住房公积金管理中心与受委托银行签订委托合同，委托受委托银行办理：住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。（四）财政监督指财政部门对住
5、房公积金的运作管理进行检查监督，使住房公积金的运作管理工作规范、高效。模块二住房公积金运作模块二住房公积金运作 一、住房公积金的归集住房公积金管理中心将职工和单位缴交的住房公积金集中于住房公积金管理中心在受委托银行建立的专户内，存入职工个人账户内，并集中管理运用的行为。n 1、缴存对象包括:国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工。新单位自设立起30日内到管理中心办理公积金缴存登记登记20日内到受委托银行为本单位职工办理公积金账户设立n 2、缴存基数工资基数:职工本人上一年度月平均工资；每年核定一次 计算周期:上
6、年7月1日至当年6月30日。一、住房公积金的归集一、住房公积金的归集 3、缴存比例职工（或单位）缴存公积金的数额占缴存工资基数的比例。目前缴存比例实行动态调整机制，一般不低于5%。4、缴存额月缴存额(工资基数 职工住房公积金缴存比例)（工资基数 单位住房公积金缴存比例）5、缴交 职工缴存的公积金由所在单位从其工资中代扣代缴。单位于每月发放工资之日起5日内将单位缴存的和为职工代缴的公积金汇到住房公积金专户内，由受委托银行计入职工公积金账户6、住房公积金的查询和对账 每年6月30日结息后，管理中心向职工发送住房公积金对账单。二、住房公积金的使用二、住房公积金的使用 分两种情况：1、职工个人住房公积
7、金的使用 具体表现为：申请个人住房公积金贷款2、管理中心住房公积金的运用 指管理中心以归集的住房公积金为基础，在保证职工支取和贷款的前提下，依法运用住房公积金的行为。存入银行、购买国债存入银行、购买国债 增值收益增值收益存入住房公积金增值收益专户，用于：v建立住房公积金贷款风险准备金贷款风险准备金、v管理中心的管理费用管理费用v城市廉租住房建设的补充资金廉租住房建设的补充资金。三、住房公积金的提取三、住房公积金的提取两类情况：（一）职工住房消费的提取1、购买、建造、翻建、大修自住住房；2、偿还购房贷款本息；3、房租超出家庭工资收入的规定比例。（比例由当地公积金管理委员会确定，一般为10%15%
8、。）（二）职工丧失缴存条件的提取1、离休、退休；2、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；3、出境定居；注：这类情况提取，应同时注销职工住房公积金账户。职工死亡的，其继承人、受遗赠人可提取公积金账户内的存储余额；无继承人、受遗赠人的，存储余额纳入住房公积金的增值收益。三、住房公积金的提取三、住房公积金的提取（三）提取手续1、所在单位应当予以核实，并出具提取证明2、职工持单位开具的提取证明向管理中心申请提取3、管理中心自受理申请3日内作出准予或不准提取的决定，并通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。四、住房公积金的利率和税收四、住房公积金的利率和税收（一）利率政策（一）利率政策n1
9、、当年归集的按结息日结息日挂牌的活期活期存款利率计息，结息后转入下年结转户；n2、上年结转的按结息日结息日挂牌的3个月定期个月定期整存整取存款利率计息；n3、每年6月30日为结息日，结息后本息自动转存。四、住房公积金的利率和税收四、住房公积金的利率和税收（二）税收政策（二）税收政策 住房公积金是政策性资金，实行免税政策。1 1、职工方面、职工方面 缴存的住房公积金，不计入个人所得税的纳税基数；住房公积金的利息所得免征个人所得税。2 2、管理中心方面、管理中心方面 发放个人住房贷款取得收入免征营业税；存储利息所得、购买国债的收益、发放个人住房贷款取得收入 均免征所得税。模块三住房公积金贷款模块三
10、住房公积金贷款 一、个人住房公积金贷款概念和申请条件1、概念 专指个人住房公积金贷款，是指住房公积金（资金）管理中心运用住房公积金向公积金缴存人发放的用于购建自住普通住房的贷款。贷款手续贷款手续由受委托银行办理贷款风险贷款风险由住房公积金管理中心承担 2、贷款对象：按规定缴存公积金；连续缴存公积金12个月以上 3、贷款适用范围 用于购买自用普通住房或是建造、翻建、大修自住住房 自用普通住房：商品房、经济适用房、房改房、二手房4、申请住房公积金贷款要提供担保四川省公积金贷款条件n凡已连续足额缴存住房公积金满一年以上，未负有住房公积金贷款债务，具有完全民事凡已连续足额缴存住房公积金满一年以上，未负
11、有住房公积金贷款债务，具有完全民事行为能力的缴存人，购买、建造、翻建、大修自住住房，可申请住房公积金贷款。行为能力的缴存人，购买、建造、翻建、大修自住住房，可申请住房公积金贷款。住房公积金账户封存的缴存人，须账户启封并重新按时足额缴存满一年以上才能申请住住房公积金账户封存的缴存人，须账户启封并重新按时足额缴存满一年以上才能申请住房公积金贷款。房公积金贷款。借款人申请住房公积金贷款应当同时具备以下条件：借款人申请住房公积金贷款应当同时具备以下条件：（一）具有城镇常住户口或者其他有效居留身份。（一）具有城镇常住户口或者其他有效居留身份。（二）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。（
12、二）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。（三）购买住房的，须具有合法有效的购房合同或协议；（三）购买住房的，须具有合法有效的购房合同或协议；建造、翻建住房的，须具有县（区）及以上规划、土地管理部门的批准文件；大修住房建造、翻建住房的，须具有县（区）及以上规划、土地管理部门的批准文件；大修住房的，须具有县（区）及以上规划和建设管理部门的批准文件。的，须具有县（区）及以上规划和建设管理部门的批准文件。（四）同意按管理中心认可的担保方式办理担保。（四）同意按管理中心认可的担保方式办理担保。（五）管理中心规定的其他条件。（五）管理中心规定的其他条件。二、申请个人住房公积金贷款的程序二
13、、申请个人住房公积金贷款的程序1、借款人向管理中心提出贷款申请。出具材料：身份证件、房屋买卖合同和自筹资金存款证明等 2、管理中心对申请进行初审。借款人的资格、资信、借款用途等情况 贷款额度、期限、利率及担保情况 3、贷款银行作为受托人进行调查 住房公积金贷款实行银行一票否决制。4、管理中心审批贷款申请，签发委托贷款通知单(受理后15日内决定)5、受托银行与借款人签订借款合同、抵押合同，办理登记手续。6、划转贷款。借款合同生效后，管理中心向受托银行出具贷款通知书，并将管理中心在受托银行委托存款帐户中的资金转入委托贷款基金户，再由受托银行将委托贷款基金户中的资金划转到售房单位账户。三、三、住房公
14、积金贷款基本要素住房公积金贷款基本要素1、贷款额度的确定n1）不得超过购买、修建一套住房费用总额的80%。n2）不得超过最高限额n一人缴存住房公积金的为50万；夫妻二人缴存住房公积金的为80万n3）不得超过按还款能力确定的贷款额度n计贷额度=（借款人和愿参与还款的其配偶、父母、子女计缴住房公积金的月工资收入之和）*规定比例*2*12个月*贷款年限2、贷款期限n 30年，具体由住房公积金管理中心和借款人商定n还款年龄不得超过借款人的贷款年龄（男65岁 女60岁）v具体的贷款额度和年限，必须同时满足单笔最高贷款额度、具体的贷款额度和年限，必须同时满足单笔最高贷款额度、最高可贷年限和最低首付款的要求
15、。最高可贷年限和最低首付款的要求。浙江省住房公积金贷款额度标准浙江省住房公积金贷款额度标准 申请人情况月缴存额最高贷款额度单身月缴存额438元50万单身182元月缴存额438元30万单身月缴存额182元不能贷款已婚本人月缴存额438元配偶月缴存额438元80万已婚本人月缴存额438元182元配偶月缴存额438元80万已婚182元本人月缴存额438元配偶月缴存额438元80万已婚182元本人月缴存额438元182元配偶月缴存额438元60万已婚本人月缴存额438元配偶月缴存额182元（或不缴存公积金）50万已婚182元本人月缴存额438元配偶月缴存额182元（或不缴存公积金）30万四川省住房公积
16、金贷款额度标准四川省住房公积金贷款额度标准n住房公积金贷款额度包括最高额度和单笔可货额度：住房公积金贷款额度包括最高额度和单笔可货额度：（一）住房公积金贷款最高额度由各市州管委会决定、调整，并予以公布。（一）住房公积金贷款最高额度由各市州管委会决定、调整，并予以公布。各市州管委会根据本地的房价和工资水平、居民家庭平均住房水平、住房公积金缴各市州管委会根据本地的房价和工资水平、居民家庭平均住房水平、住房公积金缴存和贷款规模等因素确定最高贷款额度。最高贷款额度原则上不得超过本地普通商品住存和贷款规模等因素确定最高贷款额度。最高贷款额度原则上不得超过本地普通商品住房平均价格的套型建筑面积房平均价格的
17、套型建筑面积90平方米单套价款总额的平方米单套价款总额的80%。夫妻双方均缴存住房公积金且贷款购买同一套住房的，可适当提高贷款最高额度。夫妻双方均缴存住房公积金且贷款购买同一套住房的，可适当提高贷款最高额度。（二）单笔可贷额度，由管理中心根据借款申请人及配偶（或共有人）收入情况、信用（二）单笔可贷额度，由管理中心根据借款申请人及配偶（或共有人）收入情况、信用情况、住房公积金账户存储余额、购建住房价格、借款期限、还贷能力系数、贷款额占情况、住房公积金账户存储余额、购建住房价格、借款期限、还贷能力系数、贷款额占房屋总价款的比例等因素，综合评估确定。单笔贷款额度不得超过最高贷款额度。房屋总价款的比例
18、等因素，综合评估确定。单笔贷款额度不得超过最高贷款额度。借款人的还贷能力系数（每月还款额与家庭月收入之比）由管理中心确定、调整并借款人的还贷能力系数（每月还款额与家庭月收入之比）由管理中心确定、调整并于公布。普通商品房、再交易房贷款额占房屋总价款的比例不得超过于公布。普通商品房、再交易房贷款额占房屋总价款的比例不得超过70%。经管委会批。经管委会批准，各地可酌情提高经济适用住房贷款额占房屋总价款的比例。准，各地可酌情提高经济适用住房贷款额占房屋总价款的比例。三、三、住房公积金贷款基本要素住房公积金贷款基本要素3、贷款利率n5年以下（含5年）：年利率4%n5年以上：年利率4.5%4、首付比例n首
19、次使用公积金贷款的：n1）购买商品房（包括经济适用房）且面积在90平方米以下的商品房首付款按不低于总房价的20；套型建筑面积在90平方米及以上的商品房首付款，按不低于30。购买房改房的，首付款最低为房屋总价10%；n以上若为组合贷款则以银行规定为准；n2）购买二手房，申请纯公积金贷款的，首付为房屋总价的50%，贷款为房屋总价50%；申请组合贷款的，首付款最低为房屋总价30%，贷款最多为房屋总价50%，剩余20%房价为银行的商业性按揭贷款。n第二次申请公积金贷款，首付一律不低于房屋总价的50%。二一一年二月九日二一一年二月九日 四、个人住房组合贷款四、个人住房组合贷款n个人住房组合贷款 指住房公
20、积金（资金）管理中心运用住房公积金和商业银行运用信贷资金向同一借款人发放的用于购建自住普通住房的贷款，是住房公积金委托贷款和商业性住房贷款的组合。n借款人因住房公积金贷款额度不足，可同时申请公积金组合贷款，经公积金中心和委托贷款银行批准同意后，由借款人、公积金中心、委托银行共同签订借款担保合同，借款人所购住房同时抵押给公积金中心和委托银行。n在组合贷款中，住房公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借还款日期和还款方式都应相同，只有执行的贷款利率不同。住房公积金经典案例一n案例：案例：夫妻两人小A和小B。小A(男)28岁，月收入为3500元，小B(女)25岁，月收入为3200元，两人的单位都各为其缴存
21、了住房公积金，比例都为其收入的8。目前，小A的公积金帐户余额为40000元，小B的公积金帐户余额为18000元。两人准备买房，看中了一套42万的房子，正在申请贷款，希望每月的按揭负担不超过3000元。n案例分析：案例分析：1、根据广州公积金管理中心规定，目前公积金货款最高成数为购房价格的七成，即首付三成。该做法同样适用于公积金和商业的组合贷款，即组合贷款总额不超过购房价格的七成。所以，如果他们要申请公积金贷款，首期至少要交付30的房款，即423012.6万元。住房公积金经典案例一v 2、由于需申请427029.4万元贷款，超过广州市住房公积金个人住房抵押贷款最高额度25万元的规定。v 3、按照
22、国家法定退休年龄，男60岁，女55岁，小A离退休还有32年，小B30年，所以按目前工资计算，按照这条规定可申请的贷款数上限为：小A：350082123221.5万；小B：320082123018.4万，两人合计39.9万。v 4、取（3）、（4）中可申请贷款最高额度的较小值25万与39.9万的较小值，即25万，所以，可申请的公积金贷款最大额度为25万元。v 5、所以，建议采用7成10年，25万元住房公积金贷款和4.4万元商业贷款的组合贷款方式，其中：首期12.6万元；每月按揭款约3000元。住房公积金经典案例二n案例案例 小C，男，26岁，广州人，目前与父母同住，看中一套二房二厅的房子，总价2
23、9万。小C月收入为5200元，单位为其缴存了住房公积金，比例为其收入的10，目前其公积金帐户余额为20000元。小C的父母离退休均还有3年，目前两人公积金帐户余额合计为40000元。目前，小C可用于购房的存款只有3万元，希望这次购房可利用上父母的公积金。n案例分析：案例分析：v 1、如果要用父母的公积金，需以小C、他父母的名义联名购房。v 2、根据广州公积金管理中心规定，目前公积金货款最高成数为购房价格的七成，即首付三成。该做法同样适用公积金和商业的组合贷款，即组合总额不超过购房价格的七成。所以，如果他们申请公积金贷款，首期至少要付30房款，即29308.7万元。住房公积金经典案例二v 3、根据规定，公民买房的按揭期限不得长于离退休年限，小C的父母离退休均还有3年，所以，只能以小C的离退休年限来计算可申请的贷款数最高额度。v 4、按照国家法定退休年龄，男60岁，小C离退休还有34年，按目前工资计算，按照这条规定可申请的贷款数最高额度为：5200102123442.4万。v 5、取（2）、（4）中可申请贷款最高额度的较小值：25万与42.4万的较小值，即25万。所以，可申请的公积金贷款最大额度为25万元。v 6 因为，297020.3万25万。所以，建议小C采用7成10年纯住房公积金贷款方式。v 7、其中：首期8.7万元；每月按揭款约2000元
