1、第四章 专题图测绘测绘工程教研室第四章 专题图测绘l4-1.4-1.地下管线探测与管线图测绘地下管线探测与管线图测绘l4-2.4-2.地下管网地理信息系统地下管网地理信息系统l4-3.4-3.竣工图测绘竣工图测绘l4-4.4-4.房地产测绘与估计房地产测绘与估计l4-5.4-5.建筑测绘建筑测绘4-3.4-3.竣工图测绘竣工图测绘l竣工图是设计总平面在施工后实际情况的全面反映，是真实地记录各种地上地下建筑物、构筑物、道路和管线等位置的工程实际状况的技术档案资料，是对工程进行交工验收和工程交付使用后进行维护、改建或扩建的重要依据。l编绘竣工图的目的：编绘竣工图的目的：l（1）在施工过程中可能由于
2、设计时没有考虑到的问题而使设计有所变更，这种临时变更设计的情况必须通过测量反映到竣工图上，以竣工图作为检验设计的正确性，阐明工程竣工最终成果的技术资料。l（2）为改建、扩建提供原有各项建筑物、构筑物和地下各种管线的坐标、高程等资料，作为改建、扩建设计的依据。l（3）便于工程交付使用后进行生产管理和各种设施的维护检修工作，特别是地下管线等隐蔽工程的检查和维修工作。竣工图的特点竣工图的特点：l（1）复杂性。l（2）精度取决于细部特征点的坐标和高程的测量精度。l（3）竣工总图的比例尺，一般应为1：500 图例与原设计图保持一致。竣工图的内容竣工图的内容：l（1）新建工程竣工图的编绘和满足改建、扩建工
3、程规划设计l（2）日常维护管理的需要而对原有的工业与民用工程现状图的补测与编绘。一、新建工程竣工图测绘l新建工程竣工图的测量，应随着工程的阶段性竣工及时进行相应的竣工测量与竣工图编绘。l竣工总图的编绘，包括室外实测和室内资料编绘两方面的内容。（一）竣工测量（一）竣工测量l竣工测量主要是对施工过程中设计有所更改的部分，直接在现场指定施工的部分，以及资料不完整无法查对的部分，根据施工控制网进行现场实测，或加以补测。l竣工总平面图的内容主要包括测量控制点、厂房辅助设施、架空及地下管线、道路的转向点等建筑物或构筑物的坐标和高程，以及留置空地区域的地形。l注意注意l竣工图的实测和对已有资料的实地检测，应
4、在已有的施工控制点上进行。l竣工测量完成后，应提交完整的资料，包括工程的名称、施工依据、施工成果，作为编绘竣工总平面图的依据。（二）竣工图编绘（二）竣工图编绘l新建工程竣工图编绘通常是根据设计资料、施工资料和竣工测量资料，在数字化的设计总平面图的基础上进行的，保留设计总平面图中在施工中未更改的内容，把竣工测量获得的竣工资料补充到图上去，即获得竣工平面图。l编绘各种竣工图，必须在施工过程中，及时做好隐蔽检验记录，整理好建设变更文件，确保竣工图质量。l1.总平面及交通运输竣工图l2.给、排水管道竣工图l3.动力、工艺管道竣工图l4.输电及通讯线路竣工图l5.综合管线竣工图二、已建工程竣工图测绘l绘
5、制实测竣工总平面图时，应尽可能收集原有的测量、设计、施工测量和竣工测量的图纸和数据资料，作为重新编绘实测竣工总平面图的基础资料。l已建工程竣工图测绘也包括室外实测和室内资料编绘两个方面，方法和内容与新建竣工图测绘基本相同，只是与新建工程竣工图测绘相比，有几个应该注意的问题：l（1）控制测量系统应尽可能与原有坐标系统一致最好能直接利用原有的系统。l（2）由于工程已全部完工，很多隐蔽工程无法根据收集的资料现场检核或直接实测，为确保竣工图质量，应根据实际情况，采取相应的措施。4-4.4-4.房地产测绘与估计房地产测绘与估计l房地产测绘与房地产估计是城市房地产管理的两个重要组成部分，为其提供了可靠的数
6、据和资料。内涵：物质、产权和财产内涵内涵：物质、产权和财产内涵属性：自然、法律和经济属性属性：自然、法律和经济属性概念：是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可概念：是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可 分离的部分及其由它们衍生的各种权益。分离的部分及其由它们衍生的各种权益。房地产的概念与类型房地产的概念房地产的概念 1.1.土地土地2.2.建筑物建筑物3.3.房地房地 概念：指不能被移动或移动后会破坏其功能或概念：指不能被移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。损失其价值的财产。内涵：土地及其定着物。内涵：土地及其定着物。不动产不动产物业物业概念：是单元性房地产。概念：是单元性房
7、地产。房地产类型房地产类型(二二)房地产测绘的任务和目的房地产测绘的任务和目的l房地产测绘的任务就是对房屋本身以及与房屋相关的建筑物和构筑物进行测量、调查和绘图工作，对土地以及土地上人为的、天然的荷载物进行测量、调查和绘图工作，对房地产的权属、位置、质量、数量、利用状况等进行测定、调查和绘制成图的工作。l房地产测绘的目的：房地产测绘的目的：l（1）为房地产管理服务l（2）为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数据、资料和相关信息。l（3）为城市规划、城市建设提供基础数据和资料。l（4）为保护产权人的合法权益提供基础数据和资料。（三）房产测绘的内容和特点（三）房产测绘的内容和特点2
8、.房产测量的基本内容 根据房产测量的任务，房产测量的基基本内容本内容包括：房产平面控制测量；房产调查；房产要素测量；房产图绘制；房产面积测算；房产变更测量；成果资料的检查与验收等。2.房产测绘与地形图测绘、地籍测量的区房产测绘与地形图测绘、地籍测量的区别和联系别和联系l共同点，房产测绘最终形成的房产图，其内容与地形测量形成的地形图及地籍测量形成的地籍图均要根据城市控制网来进行细部测量，而且最大比例尺都是1：500，图面上都要表示出城市地面上的主要地物。l区别，地形图是一种多用途的基本图；地籍图突出土地的权属关系，主要用于土地管理；房产图突出房产的权属关系，主要用于房产管理。3.房产测绘的特点房
9、产测绘的特点l（1）测图比例尺较大l（2）测绘内容与地形图测绘的差别l（3）测绘成果差别较大l（4）测绘内容与地籍测量的差别l（5）测绘成果具有法律效率l（6）精度要求不同l（7）各类房产图的修测、补测、变更测量应及时。(四)房产图测绘l房产图测绘是以房产调查和控制测量为基础的。l1.房产调查l房产调查分房屋调查和房屋用地调查，以权属单元进行，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况以及地理名称和行政境界的调查。l2.房产平面控制测量l房产平面控制点布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。l房产平面控制测量包括基本控制测量和图根控制测量。l基
10、本控制点和图根控制点的密度，根据测图比例尺和成图方法由技术设计书规定，且应尽量利用已有的控制点和固定地物点。l3.房产图测绘l房产测绘最重要的成果是房产图，分为房产分幅平面图、房产分丘平面图、房屋分层平面图。l（1）房产分幅图测绘l（2）房产分丘图l（3）房产分户图房产房产分丘分丘(分宗分宗)平面平面图图（3）、）、房产分层房产分层分户分户平面图平面图（五）、房产面积测算的内容（五）、房产面积测算的内容 房产面积测算是指水平面积水平面积测算。分为房屋面积房屋面积和房屋用地用地面积面积测算两类。其中房屋面积房屋面积测算包括房屋的建筑面积、共有建筑面积、产权面积产权面积、使用面积测算等等。1.房屋
11、建筑面积的房屋建筑面积的测算测算方法方法 房屋建筑的平面图形平面图形一般为简单的几几何图形何图形：如矩形、梯形、三角形、圆形、扇形、弓形等。因此，可以按丈量过的房屋边长用简单几何图形几何图形的面积计算公式计算面积。如果用解析法实测或用数字化仪数字化仪量测到房角点坐标，则可以用房角点坐标解析法解析法的面积公式计算房屋建筑面积。2.房屋房屋用地用地面积的测算面积的测算房屋用地面积测算的房屋用地面积测算的范围范围 房屋用地房屋用地面积以以丘丘为单位为单位进行测算，包括：房屋占地面积占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积地类面积的测算。（六）（六）房产房产变更变更测量测量 随着我国住房住房制度
12、改革改革的不断深入和城市建设的城市建设的快速发展快速发展，旧城改造、房屋商品化的进程不断加快，使得房地产的动态变更不断发生。为了满足房地产产权、产权、产籍管理的需要和保持房产资料的现势性房产资料的现势性和连续性，房产管理部门要经常地经常地进行房产变更测量，所以，房产变更测量是房产产籍管理部门的日常工作。房产变更测量的内容房产变更测量的内容 房产变更测量是指房屋发生发生买卖买卖、交换、继承继承、新建、拆除拆除等涉及权属调整和面积变化面积变化而进行的更新更新测量测量。房产变更包括面积现状变更现状变更和权属权属主主(产权主)变更变更，所以房产变更测量又分为：现状现状变更测量 权属权属变更测量 一、房
13、地产估价一、房地产估价房地产估价：是指专业人员，根据估价目的，遵循估价房地产估价：是指专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照原则，按照估价程序估价程序，选用合适的，选用合适的估价方法估价方法，并在综合，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行点的客观合理价格或价值进行估算和判定估算和判定的活动。的活动。l简单定义：指为特定目的评估房地产的特定权益于特定简单定义：指为特定目的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。时点的价值的活动。二、房地产估价（一）专业估价人员；是经房地产估价人员资格考试合（一）
14、专业估价人员；是经房地产估价人员资格考试合格或认定，取得执业资格或从业资格，由有关主管部门格或认定，取得执业资格或从业资格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。审定注册，专门从事房地产估价的人员。具备的条件具备的条件：有扎实的估价理论知识有扎实的估价理论知识 丰富的实践经验丰富的实践经验 良好的职业道德良好的职业道德（二)估价目的估价目的：时估价项目的期望用途。：时估价项目的期望用途。1 1、不同的估价目的要影响到估价结果、不同的估价目的要影响到估价结果2 2、估价目的决定价值标准、估价目的决定价值标准（三）（三）估价原则估价原则：是指人们在房地产估价的反复实践和：是指人们在房地
15、产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。应当遵循的法则或标准。主要有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价主要有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。时点原则、公平原则。房地产估价程序房地产估价全过程中各项具体工作房地产估价全过程中各项具体工作 按其内在联系所排列的先后顺序按其内在联系所排列的先后顺序 （五）常用房地产估价方法（五）常用房地产估价方法l常用的房地产估价方法有：市
16、场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。3.3.房地产估价方法房地产估价方法3.1比较法比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市场情况下的价格或价值得一种方法。适用范围：不动产市场比较发达交易案例与待估案例有较强相关性一般来说，比较法计算的过程也常常较少，因此，评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判断要比其他方法所得出的判断更可靠。估价程序估价程序收集交易案例案例1案例2案例3交易情况、期日、房地产状况因素修正比准价格1比准价格2比准价格3均值V=Vi/n 评估价步骤
17、步骤：调查最近销售调查最近销售。对交易案例的销售进行调查；确定买主和卖主的动机；找出有关销售日期、价格、条件等方面资料；分析销售分析销售。分析交易案例并将交易案例与待估不动产（财产标的）进行比较，考虑销售时间、位置以及其他影响市场价值的因素。这个过程包括两个部分，第一是找出各比较案例之间的不同以及比较案例与估价对象之间的不同；第二是将交易案例之间的销售价格差异与财产特征的差异相比较。我们应努力发现是什么原因使这种类型的财产出现价格差异。差别调整差别调整。判断观察到的差异是如何对被研究资产的价格产生影响的。通常将这些差异作为对交易案例价格进行“调整的因素”。得出评估价值得出评估价值。根据交易案例
18、的销售对待估不动产的价值做出结论。交易情况修正交易情况修正是指通过排除交易案例房地产市场交易行为中的一些特殊原因所造成的交易价格偏差。有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易；交易税费非正常负担的交易；相邻房地产的合并；交易方式的差异。交易情况修正的方法：交易情况修正的方法：可比实例的成交价格*交易情况修正系数=正常价格 交易情况修正系数=待估房地产交易情况指数/交易案例交易情况指数交易期日修正是指将可比交易实例在成交期日的价格修正到待估房地产估价期日的价格。修正公式：交易实例在成交日期的价格*交易日期修
19、正系数=在估价时点时的价格交易日期修正系数=待估房地产价格指数/交易案例价格指数一般采用房地产价格指数来进行修正。定基价格植树、环比价格指数。例：评估某宗房地产2001年9月末的价格，可比实例成交价3000元/平方米，成交日期2000年10月，另调查获知该类房地产价格2000年6月末到2001年2月末平均每月比上月上涨1.5%，2001年2月末到2001年9月末平均每月上涨2%。3000*（1+1.5%）4*（1+2%）7=3658（元/平方米）（5 5）区域因素修正）区域因素修正 区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生影响的因素。
20、=区域因素修正区域因素修正后的比较案例后的比较案例价格价格比较交易案例价格比较交易案例价格待估房地产区域因素条件指数待估房地产区域因素条件指数比较案例房地产区域因素条件指数比较案例房地产区域因素条件指数l（6 6）个别因素修正）个别因素修正l个别因素是指构成房地产的个别特性对房地产价格产生影响的因素。l（7 7）确定房地产估价额）确定房地产估价额待估房地待估房地产价格产价格=比较交易比较交易房地产价房地产价格格交易情况交易情况修正系数修正系数个别因素个别因素修正系数修正系数区域因素区域因素修正系数修正系数交易日期交易日期修正系数修正系数2 收益法收益还原法是对土地、房屋、或其他具备收益性资产进
21、行估价的基本方法。它是指在估算不动产未来若干年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还原为评估时日收益总和的一种方法。适用范围：以获取收益为目的不动产的估价。收益法的计算公式收益法的计算公式最一般的公式最一般的公式无限年且其他因素不变的公式无限年且其他因素不变的公式有限年且其他因素不变的公式有限年且其他因素不变的公式V是房地产价格，是房地产价格，a为房地产纯收益，为房地产纯收益，r为房地产还原利率，为房地产还原利率，n为房地为房地产使用年期或仅有收益的年期。产使用年期或仅有收益的年期。估价程序收益法资本化率r确定净收益测算A=Ag-Ac毛收入测算Ag经营成本测算Ac收益价格测
22、算评估价净收益的求取净收益的求取净收益的求取公式净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用 =有效毛收入-运营费用净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收益。不同收益类型房地产的净收益的求取 净收益的求取因估价对象的收益类型的不同而有所不同，可归纳为以下几种情况：出租型房地产净收益的求取出租型房地产是收益法估价的典型对象，其净收益根据租赁资料求取。通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。租赁收入包括有效毛收入和租赁保证金、押金等的利息收入。实际求取时，维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否扣除取决与租赁契约。*注意：注意：租金
23、收入中是否含有动产的租金收入。是否扣除取决于评估价值是否包含此部分。直接经营型房地产净收益的求取直接经营型房地产的最大特点就是房地产所有者又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开，需要从利润中将属于房地产租金的部分剥离出来。A.商业经营型房地产，净收益等于商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。B.工业生产型房地产，净收益等于产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。C.农地，净收益等于农地平均年产值扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利
24、息等。例子：1.待估房地产概括待估房地产为一24层写字楼，钢筋混凝土框架结构，占地面积2500平方米，建筑总面积26000平方米，土地使用期50年，1998年落成，要求评估2003年5月的收益现价。2.评估过程评估方法改房地产主要以出租方式经营，故选用收益还原法数据资料该房地产可供出租面积16900平方米，每平方米租金100元/月，出租率为95，建筑物原值为2600万元，辅助设施原值260万元，日常开支5万元，土地税.房产税及其他税费合计为总收入的8计算总收益16900*100*12*951926.6万元计算总费用建筑物折旧期按50年计，残值为0，辅助设施耐用年限为10年，残值率5年折旧费26
25、00/50+260/10*95%76.7万元 年日常开支5*1260万元各项税费1926.6*8154.1万元年总费用76.7+60+154.1290.8万元计算纯收益年纯收益1926.6-290.81635.8万元计算价格按45年使用期，还原利率为10，则房地产价格1635.8/10*（1-1/（1+10）45）16133.3万元3 成本法成本法是指求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格（重置或重建价格），扣除折旧，以此估算对象房地产的客观合理价格的方法。适用范围：既无收益又行少发生交易的房地产价格的评估。注意注意：开发成本高并不一定意味着价格就高，开发成本低也不一定说明房地产价格就不应
26、该高。估价程序成本法经济耐用年限确定重置成本、重建成本确定折旧计算D成本价格测算V=C-D评估价房地产价格构成房地产价格构成下面以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由下列6大项构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售税费；开发利润。土地取得成本：是取得开发用地所需的费用、税金等。开发成本：是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。管理费用：包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。在估价时通常可按土地取得成本与开发
27、成本之和乘以某一比率来估算。投资利息：它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息销售税费：销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商（卖方）缴纳的税费，可以分为以下3类：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费（如由卖方负担的交易手续费）等。在估价时，通常按售价的一定比率来估算。开发利润：是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。在估算开发利润时，应注意计算基数与利润率的对应，尽管从理论上讲，结果不会发生改变。成本法的基本公式成本法的基本公式最基本的公式 积算价格=
28、重新购置价格-折旧适用于新开发土地的基本公式新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积/开发区总用地面积适用于新建房地产的基本公式新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建筑成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润在求取建筑物部分时，不含土地土地取得成本、土地开发成本及投资利息、销售税费和开发利润中所含的土地部分。适用于旧有房地产的基本公式旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物折旧建筑物折旧建筑
29、物折旧建筑物折旧的概念和原因折旧是会计学中用于衡量由于时间流逝、技术过时和市场变化等因素而引起的固定资产的磨损消耗和其他价值损失的术语。物质上折旧指建筑物随着时间推移、风吹日晒、使用等在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。自然老朽主要由自然力的作用引起，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、老化、风化、基础沉降等，与建筑物实际经过年数有关，同时也要看所在地区的气候和环境条件。正常使用的磨损主要由人工使用引起，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数有关。意外的破坏损失主要是因突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的：如地震、水灾、风灾和人工方面的：如失火、碰撞等意外的破坏损毁。延迟维修的损
30、坏由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗损坏仍然存在、墙或地面有裂缝或洞等。功能折旧指随着经济发展、社会进步、人们居住习惯的改变等，建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值得损失。一般凭经验评估功能上的缺陷，对于可改造的则用所需费用为其折旧额。经济上的折旧指建筑物以外（如噪音、污染、环境的改变等）的各种不利因素所造成的建筑物价值得损失。评估造成的资产贬值或消除这种不利影响需要投入的资金量。求取建筑物折旧的方法（自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数）在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数。
31、直线法最简单的迄今使用最广泛的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。定率法用某一固定比率乘以房地产重新建造价格中扣除以折旧部分的余值，计算每年的折旧额。成新法根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。折旧计算时注意：折旧计算时注意：(1)应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别 应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响估价实务中，通常以年限为基础计算折旧，然后根据实际观察法进行修正。例子某宗房地产土地面积1000平方米，是10年前征用农地取得的，当时每亩地花费18万元，现时取得该类土地每平方米620元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，是8
32、年前建成交付使用的，当时造价每平方米600元，现时每平方米1200元，估计建筑物八成新。试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。土地现值=620*1000=620000元 建筑物现值=1200*2000*0.8=1920000元 估价对象现时总价=620000+1920000=2540000元 估价对象现时单价=2540000/2000=1270元例子估价对象概况某房地产为企业办公大楼，土地面积为1500平方米，建筑物总面积为5100平方米，建造日期为1992年，钢混结构。估价要求需要评估该房地产2003年10月的市场价格评估过程选取估价方法，因无类似办公大楼的交易实例，拟采用成本法估价
33、。估价公式：房地产现时价格=土地的重新建造价格+建筑物重新建造价格-折旧 估价计算求取土地的重新建造完全价值利用市场资料比较，得出估价对象土地价格为1200元/平方米，则土地总价为1500平方米*1200元/平方米=180万元求取建筑物的重新建造完全价值经过调查，建造与待估房地产类似的办公大楼（钢混结构），其现时建筑物造价为1100元/平方米，以此作为该建筑物部分的重置单价，则建筑物总造价为5100平方米*1100元/平方米=561万元求取建筑物折旧简单采用定额法，钢混结构的耐用年限为60年，残值率为0，则建筑物的折旧总额为561*12/60=112.2万元计算估价额房地产现时价格=180+5
34、61-112.2=628.8万元 每平方米单价=628.8/0.51万平方米=1233元/平方米假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖相关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象土地价格的一种方法。适用范围：待开发土地、待拆迁改造和再开发的房地产的估价等。注意：1.假设开发法是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费。其可靠性如何，取决于以下几点：是否根据土地估价的最有效使用原则合理确定土地最佳利用方式；是否正确掌握地产市场行情及供求关系，并正确判断了开发完成后的物业总价值。2.假设开发法以一定的假设或限制条
35、件为前提。通常有以下几方面的假设：估价中涉及到的不动产总价、租金和成本数据在开发期内不会发生大的变化；假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，而且不考虑物价上涨的因素；假设在开发期间各项成本是均匀投入的。4.假设开发法假设开发法假设开发法的基本公式假设开发法的基本公式 最基本的公式待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买时应负担的税费按估价对象细化的公式求生地价值、求毛地价值、求熟地价值、求在建工程价值、求旧房价值的公式。假设开发法的操作步骤：假设开发法的操作步骤：运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：调查待开发房地产的基本
36、情况；选择最佳的开发利用方式；估计开发经营期；预测开发完成后的房地产价值；估计开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算，求出待开发房地产的价值。例子：例子：1.估价对象一块待建空地，面积10000平方米；允许用途商业、居住；允许容积率7；允许建筑密度=50%；土地使用权50年；出售时间1996年10月。2.估价要求：要求评估1996年10月出售价格。3.估价过程（1）选择估价方法：该快土地为待建筑土地，适宜于假设开发法（2）选择最佳开发利用方式：通过调查，最佳开发方式如下：用途为商业居住混合；容积率7；建筑密度50%；建筑面积70000
37、平方米；建筑物层数14层；各层面积5000平方米；地上1-2层为商店，建筑面积，3-14层为60000平方米；（3）预计建设期：三年建成投入使用，1999年10月完成（4）预计出售楼价：估计建造完成后，其中的商业楼即可售出；住宅30%建成时售出，50%半年后售出，其余20%一年后售出。预计商业楼售价4500/平方米，住宅2500/平方米。（5）估计开发费及开发商利润总建筑费用5000万元，投入情况：三年每年投入分别20%，50%，30%；专业费用为建筑费8%；利息15%；销售费用为楼价3%；税费为楼价的6%；利润率为25%。（6）求取地价地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-销售费用-税费-开发
38、商利润测算过程：计算的基准时间为该土地出售时间，即1996年10月，年贴现率选取为15%。（1）总楼价=4500*10000/（1+0.15）3+2500*6000/（1+0.15）3*30%/（1+0.15）0+50%/（1+0.15）0.5+20%/（1+0.15）1=12230（2）总建筑费用=5000*20%/（1+0.15）0.5+5000*50%/（1+0.15）1.5+5000*30%/（1+0.15）2.5=4017（3）总专业费用=总建筑费*8%=4017*8%=321（4）总利息=（总地价+总建筑费+总专业费）*利息率*计息期（5）总销售费用=总楼价*3%=12230*3%
39、=367（6）总税费=总楼价*6%=12230*6%=734（7）总利润=（总地价+总建筑费+总专业费）*利润率=总地价*0.25+（4017+321）*0.25=总地价*0.25+1085将上述数据代入 总地价=12230-4017-321-367-734-（总地价*0.25+1085）总地价=45654-5.4-5.建筑测绘建筑测绘l1.利用全站仪进行现有建筑物测绘的过程？l2.近景摄影测量的作业过程可分为哪两个阶段？l3.什么是三维激光扫描系统？l4.地面三维激光扫描系统进行建筑测绘的过程以及内容？l树立质量法制观念、提高全员质量意识。23.7.2723.7.27Thursday,Jul
40、y 27,2023l人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。18:58:1718:58:1718:587/27/2023 6:58:17 PMl安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦绷。23.7.2718:58:1718:58Jul-2327-Jul-23l加强交通建设管理，确保工程建设质量。18:58:1718:58:1718:58Thursday,July 27,2023l安全在于心细，事故出在麻痹。23.7.2723.7.2718:58:1718:58:17July 27,2023l踏实肯干，努力奋斗。2023年7月27日下午6时58分23.7.2723.7.27l追求至善凭技术开拓市场，
41、凭管理增创效益，凭服务树立形象。2023年7月27日星期四下午6时58分17秒18:58:1723.7.27l严格把控质量关，让生产更加有保障。2023年7月下午6时58分23.7.2718:58July 27,2023l作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。2023年7月27日星期四18时58分17秒18:58:1727 July 2023l好的事情马上就会到来，一切都是最好的安排。下午6时58分17秒下午6时58分18:58:1723.7.27l专注今天，好好努力，剩下的交给时间。23.7.2723.7.2718:5818:58:1718:58:17Jul-23l牢记安全之责，善谋安全之策，力务
42、安全之实。2023年7月27日星期四18时58分17秒Thursday,July 27,2023l相信相信得力量。23.7.272023年7月27日星期四18时58分17秒23.7.27谢谢大家！谢谢大家！l生活中的辛苦阻挠不了我对生活的热爱。23.7.2723.7.27Thursday,July 27,2023l人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。18:58:1718:58:1718:587/27/2023 6:58:17 PMl做一枚螺丝钉，那里需要那里上。23.7.2718:58:1718:58Jul-2327-Jul-23l日复一日的努力只为成就美好的明天。18:58:1718:58:17
43、18:58Thursday,July 27,2023l安全放在第一位，防微杜渐。23.7.2723.7.2718:58:1718:58:17July 27,2023l加强自身建设，增强个人的休养。2023年7月27日下午6时58分23.7.2723.7.27l精益求精，追求卓越，因为相信而伟大。2023年7月27日星期四下午6时58分17秒18:58:1723.7.27l让自己更加强大，更加专业，这才能让自己更好。2023年7月下午6时58分23.7.2718:58July 27,2023l这些年的努力就为了得到相应的回报。2023年7月27日星期四18时58分17秒18:58:1727 July 2023l科学，你是国力的灵魂；同时又是社会发展的标志。下午6时58分17秒下午6时58分18:58:1723.7.27l每天都是美好的一天，新的一天开启。23.7.2723.7.2718:5818:58:1718:58:17Jul-23l相信命运，让自己成长，慢慢的长大。2023年7月27日星期四18时58分17秒Thursday,July 27,2023l爱情，亲情，友情，让人无法割舍。23.7.272023年7月27日星期四18时58分17秒23.7.27谢谢大家！谢谢大家！
