1、第七章 企业其他税实务第七章 企业其他税实务第一节第一节 企业城市维护建设税及教育费附加实务企业城市维护建设税及教育费附加实务第二节第二节 企业房产税实务企业房产税实务第三节第三节 企业城镇土地使用税实务企业城镇土地使用税实务第四节第四节 企业土地增值税实务企业土地增值税实务第五节第五节 企业车船税实务企业车船税实务第六节第六节 企业印花税企业印花税实务实务第七章 企业其他税实务第一第一节节 企业城市维护建设税及教育费附加企业城市维护建设税及教育费附加实务实务工作工作实例实例恒祥有限责任公司为私营企业，该公司从事实木地板加工销售与房屋装饰服务。2017年5月进口原木一批，海关缴款凭证上载明已缴
2、纳进口增值税10万元，本月国内销售地板缴纳增值税30万元、消费税14万元，安装装饰业务缴纳增值税12万元。(假设办税员于2017年6月8日进行了纳税申报工作)请完成以下任务：(1)根据涉税原始资料正确计算企业应纳的城市维护建设税并进行相应会计处理。(2)规范、正确填报企业城市维护建设税纳税申报表(见表7-1)，进行纳税申报。第七章 企业其他税实务第七章 企业其他税实务恒祥有限责任公司2017年5月应纳的城市维护建设税计算与会计处理如下：应纳税额=纳税人实际缴纳“两税”(增值税+消费税)税额适用税率=(300 000+120 000+140 000)7%=39 200(元)(1)计提城市维护建设
3、税时：借：税金及附加城市维护建设税 39 200 贷：应交税费应交城市维护建设税 39 200(2)实际缴纳城市维护建设税时：借：应交税费应交城市维护建设税 39 200 贷：银行存款 39 200第七章 企业其他税实务 行家提示：(1)城市维护建设税申报表填列注意以下两点：该表的“税务登记号码”是指地方税务机关核发的税务登记证件编号。“税款所属时期”应与增值税、消费税的税款所属期保持一致。(2)自2009年2月1日起，增值税小规模纳税人企业(含查账征收的个体工商户)的城市维护建设税和教育费附加申报纳税期限调整如下：纳税人城市维护建设税和教育费附加税种登记的征收品目仅为增值税附征的，其申报纳税
4、期限调整为一个季度。第七章 企业其他税实务 纳税人城市维护建设税和教育费附加税种登记的征收品目有增值税附征的，其中报纳税期限暂不调整，仍为一个月。(3)纳税人购买税控设备，可抵免当期的应纳增值税税额，但不能抵免城市维护建设税和教育费附加。(4)对实行“免、抵、退”的企业，当期免抵的增值税额应当作为城市维护建设税与教育费附加的计税依据。第七章 企业其他税实务一一、城市维护建设税概述、城市维护建设税概述城市维护建设税是一种特定目的税，是国家对从事工商经营，缴纳增值税、消费税的单位和个人就其实际缴纳的“两税”(增值税、消费税)税额为计税依据而征收的一种税。按“三税”税额附加征收，其本身没有特定的、独
5、立的课税对象，目的是为了筹集城市公用事业和公共设施的维护、建设资金，加快城市开发建设步伐。负有缴纳“三税”义务的单位与个人是城市维护建设税的纳税人。自2010年12月1日起，外商投资企业、外国企业及外籍个人同样是城市维护建设税的纳税人，同样适用1985年及1986年以来国务院及国务院财政主管部门发布的有关城市维护建设税和教育费附加的法规、规章、政策。城市维护建设税与其他税种比较，具有以下的特点。第七章 企业其他税实务(1)税款专款专用。城市维护建设税专款专用，用来保护城市的公共事业和公共设施的维护和建设，是一种具有受益税性质的税种。(2)属于一种附加税。城市维护建设税与其他税种不同，没有独立的
6、征税对象或税基，而是以增值税、消费税“两税”实际缴纳的税额之和为计税依据，属于一种附加税。第七章 企业其他税实务二、城市维护建设税的计算二、城市维护建设税的计算1.计税依据计税依据城市维护建设税的计税依据是指纳税人实际缴纳的“两税”税额，但是不包括纳税人违反“两税”有关税法而加收的滞纳金和罚款。对于纳税人在被查补“两税”和被处以罚款时，应同时对其漏缴的城市维护建设税进行补税、征收滞纳金和罚款。城市维护建设税以“两税”税额为计税依据并同时征收，如果免征或减征“两税”也就同时免征或减征城市维护建设税，但对出口商品退还增值税、消费税时，不退还已缴纳的城市维护建设税。第七章 企业其他税实务2.税率税率
7、 城市维护建设税采用比例税率，按纳税人所在地的不同，设置三档差别比例税率如表7-2所示。第七章 企业其他税实务城市维护建设税的适用税率，应当按照纳税人所在地的规定税率执行。但是，对下列两种情况，可按缴纳“两税”所在地的规定税率就地缴纳城市维护建设税。(1)由受托方代扣代缴、代收代缴“二税”的单位和个人，其代扣代缴、代收代缴的城市维护建设税按受托方所在地适用税率执行。(2)流动经营等无固定纳税地点的单位和个人，在经营地缴纳“两税”的，其城市维护建设税的缴纳按经营地适用税率执行。第七章 企业其他税实务3.应纳税额的计算应纳税额的计算城市维护建设税的应纳税额是按纳税人实际缴纳的“两税”税额计算的，其
8、计算公式为：应纳税额=纳税人实际缴纳的“二税”税额适用税率第七章 企业其他税实务三、城市维护建设税的会计核算三、城市维护建设税的会计核算 城市维护建设税的会计核算应设置“应交税费应交城市维护建设税”科目。计提城市维护建设税时，应借记“税金及附加”科目，贷记本科目；实际缴纳城市维护建设税时，应借记本科目，贷记“银行存款”科目。本科目期末贷方余额反应企业应缴而未缴的城市维护建设税。第七章 企业其他税实务四、城市维护建设税的减免税优惠政策四、城市维护建设税的减免税优惠政策城市维护建设税原则上不单独减免，但因其具有附加税性质，当主税发生减免时，城市维护建设税也相应发生减免，具体有以下几种情况。(1)随
9、“二税”的减免而减免。(2)随“二税”的退库而退库。(3)海关对进口产品代征的增值税、消费税，不征收城市维护建设税。(4)对“二税”实行先征后返、先征后退、即征即退办法的，除另行规定外，对随“二税”附征的城市维护建设税和教育费附加，一律不予退(返)还。第七章 企业其他税实务五、城市维护建设税的缴纳五、城市维护建设税的缴纳1.纳税地点纳税地点城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据，分别与“二税”同时缴纳。所以，纳税人缴纳“二税”的地点，就是该纳税人缴纳城市维护建设税的地点。但是属于下列情况的，纳税地点有所不同。(1)代扣代缴、代收代缴“二税”的单位和个人，同时也是城市维护建
10、设税的代扣代缴、代收代缴义务人，其城市维护建设税的纳税地点在代扣代收地。第七章 企业其他税实务(2)跨省开采的油田，下属生产单位与核算单位不在一个省的，其生产的原油，在油井所在地缴纳增值税，其应纳税款由核算单位按照各油井的产量和规定税率计算汇拨各油井所在地缴纳。所以各油井应纳的城市维护建设税，应由核算单位计算，随同增值税一并汇拨油井所在地，由油井在缴纳增值税的同时，一并缴纳城市维护建设税。(3)对管道局输油部分的收入，由取得收入的各管道局于所在地缴纳增值税。所以，其应纳城市维护建设税，也应由取得收入的各管道局于所在地缴纳增值税时一并缴纳。(4)对流动经营等无固定纳税地点的单位和个人，应随同“二
11、税”在经营地按适用税率缴纳。第七章 企业其他税实务2.纳税期限纳税期限由于城市维护建设税是由纳税人在缴纳“二税”时同时缴纳的，所以其纳税期限与“二税”的纳税期限一致。3.纳税申报纳税申报城市维护建设税与“二税”同时申报缴纳，纳税人应按照有关税法的规定，如实填写城市维护建设税纳税申报表。第七章 企业其他税实务六、教育费附加相关知识六、教育费附加相关知识(1)教育费附加是对缴纳增值税、消费税的单位和个人征收的一种专项附加费，是正税以外的政府行政收费。国务院于1986年4月28日发布了征收教育费附加的暂行性规定，并于同年7月1日起实施。目的是为了多渠道筹集教育经费，改善中小学办学条件，促进地方教育事
12、业的发展。自2010年12月1日起，对外商投资企业、外国企业及外籍个人(以下简称外资企业)征收教育费附加。第七章 企业其他税实务(2)教育费附加对缴纳“二税”的单位和个人征收，以其实际缴纳的“二税”税额为计费依据，分别与“二税”同时缴纳。现行教育费附加的征收率为“二税”税额的3%，湖南省现行教育费附征率为4.5%，包括教育费附加3%和地方教育费附加1.5%两项。另外，从2005年10月1日起对生产卷烟和烟叶的单位也按3%征收教育费附加。教育费附加的计算公式为：应纳教育费附加=实际缴纳“二税”税额征收比率例7-1 某市区一家企业2017年3月实际缴纳增值税200 000元，缴纳消费税100 00
13、0元。那么该企业的应缴纳的教育费附加等于(200 000+100 000)3%=9 000(元)。第七章 企业其他税实务(3)教育费附加的减免规定。海关进口商品征收的增值税、消费税，不征收教育费附加；对由于减免“二税”而发生退税的，可同时退还已征收的教育费附加，但对于出口产品退还增值税、消费税的，不退还已征收的教育费附加。(4)教育费附加通过“应交税费”科目核算。计提教育费附加时应借记“税金及附加”科目，贷记本科目；缴纳教育费附加时应借记本科目，贷记“银行存款”科目，本科目期末贷方余额反映应缴而未缴的教育费附加。第七章 企业其他税实务第七章 企业其他税实务第二第二节节 企业房产税企业房产税实务
14、实务工作实例公司名称：阿波罗集团有限责任公司计算机代码：00547 公司办公电话：0731-84446688公司地址：湖南省长沙市五星路220号开户银行：商业银行五星路支行 账号：191107987230595126纳税人识别号：430571476529117办税人：学生本人 财务负责人：赵刚注册资本：3 000万元 企业类型：有限责任公司第七章 企业其他税实务阿波罗集团有限责任公司所在地区的房产税减除比率为30%，截至2017年年初，该集团公司拥有以下房产(房屋权证上载明该房产均为钢筋混凝土结构)：(1)2017年年初，该集团公司固定资产账面显示房屋及建筑物原价3000万元，其中管理部门及生
15、产车间用房2幢，原值共计2000万元，管理部门办公大楼原值400万元，生产车间用房原值1600万元；闲置用房3幢，原值分别为350万元(2幢)和300万元(1幢)。(2)1月1日，将原值为350万元的2幢闲置用房投资给岳阳河山有限公司，协议规定，每月向岳阳河山有限公司收取固定收入5万元，当年可获得收益60万元。第七章 企业其他税实务(3)4月1日，将原值为300万元的闲置房转让给如家旅馆，收到转让价款320万元，支付转让过程中发生的税金及费用9.8万元，账面显示该房产已提房屋折旧费58万元。(4)4月17日，新建的一幢生产车间投入使用，原值210万元。注：按当地税务规定，房产税纳税期限为按年计
16、算，分半年预缴。第七章 企业其他税实务请完成以下任务：(1)根据涉税原始资料正确计算企业应纳的房产税并进行相应会计处理。(2)规范、正确地填报企业房产税的纳税申报表，进行纳税申报。阿波罗集团有限责任公司2017年应纳的房产税计算及会计处理如下：管理大楼：4 000 000(1-30%)1.2%=33600(元)生产车间：16 000 000(1-30%)1.2%=134 400(元)闲置用房出租：600 00012%=72 000(元)第七章 企业其他税实务新车间投入使用，纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税则：2 100 000(1-30%)1.2%812=11 760
17、(元)闲置用房转让之前需要缴纳房产税：3 000 000(1-30%)1.2%14=6 300(元)阿波罗全年应纳房产税额=33 600+134 400+72 000+11 760+6 300=258 060(元)(1)计提房产税时：借：管理费用房产税 129 030 贷：应交税费应交房产税 129 030(258 0602)第七章 企业其他税实务(2)实际缴纳上半年房产税时：借：应交税费应交房产税 129 030贷：银行存款 129 030注：实际操作中，按月计提房屋税，由纳税人所属省、自治区直辖市人民政府确立的纳税期限，按期申报纳税。第七章 企业其他税实务 行家提示：(1)企业出租房屋给自
18、己单位的职工，也属于房屋出租范围，属于房产税的征税范围，照常征收房产税。(2)房产税的征税对象是房产，即以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产。(3)自2008年12月18日起，财政部、国家税务总局规定，对于依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按房屋原价计算缴纳房产税。房产原值是指企业按照会计制度的规定，在固定资产账簿中记载的房屋原价。第七章 企业其他税实务(4)凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造，交施工企业使
19、用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。(5)房产税按年征收，分期缴纳。缴纳期限湖南省具体规定为：以房产余值计征的，分季缴纳，分别于3月、6月、9月、12月15日内向主管税务机关申报纳税；以租金收入计征的，按月缴税，于次月15日内向主管税务机关申报。第七章 企业其他税实务(6)房地产税不是房产税，一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。其中就包含企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用
20、税等。房地产税属于一个税务体系，而房产税只是其中的一小部分。(7)自2011年1月28日起，我国在上海、重庆等地区开始对某些个人住房试征房地产税。第七章 企业其他税实务一一、房产税的概念、房产税的概念房产税是以房产为征税对象，依据房产价值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税是一种财产性质的税种，目的是运用税收杠杆加强对房产的管理，提高房产使用效率，合理调节房产所有人和经营人的收入。房产的产权所有人是房产税的纳税人。产权属于国家的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠
21、纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。第七章 企业其他税实务二、房产税的计算1.计税依据房产税的征税对象是城市、县城、建制镇和工矿区的房产，不包括农村的房产，其计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入。按房产的计税价值征税的，称为从价计征；按房产的租金收入计征的，称为从租计征。(1)从价计征。从价计征的，计税依据是房产原值减除一定比例后的余值。房产原值是“固定资产，账户中记载的房屋原价；减除一定比例后是省、自治区、直辖市人民政府确定的10%30%的扣除比例。(2)从租计征。从租计征的，计税依据为房产租金收入，即房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。第七章 企业其他税实
22、务2.税率税率房产税采用的是比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种：采用从价计征的，税率为1.2%。采用从租计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。第七章 企业其他税实务3.应纳税额的计算(1)从价计征。从价计征是按房产原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为：应纳税额=应税房产原值(1-扣除比例)1.2%(2)从租计征。从租计征是按房产的租金收入计征的，其计算公式为：应纳税额=租金收入12%第七章 企业其他税实务三、房产税的会计核算三、房产税的会计核算房产税的会计
23、核算应设置“应交税费应交房产税”科目。该科目贷方登记本期应缴纳的房产税税额；借方登记企业实际缴纳的房产税税额；期末贷方余额表示企业应缴而未缴的房产税税额。核算时，企业按规定计算应缴的房产税，借记“管理费用”科目，贷记“应交税费应交房产税”科目。缴纳房产税时，借记“应交税费应交房产税”科目，贷记“银行存款”科目。第七章 企业其他税实务四、房产税的减免税优惠政策四、房产税的减免税优惠政策(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产免税。但上述免税单位的出租房屋以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。(2)由国家财政部门拨付经费的单位，其自身业务范围内使用的房产免税。(3)宗教寺庙、公园、名
24、胜古迹自用的房产免税。(4)个人所有非营业用的房产免税。(5)经财政部批准免税的其他房产。第七章 企业其他税实务五、房产税的缴纳五、房产税的缴纳1.纳税期限纳税期限房产税实行按年计算，分期缴纳的征税方法，具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。各地一般按季度或半年征收一次，在季度或半年内规定某一月份征收。2.纳税义务发生时间纳税义务发生时间(1)纳税人将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起，计征房产税。(2)纳税人自行新建房屋用于生产经营的，自建成之次月起，计征房产税。第七章 企业其他税实务(3)纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，计征房产税。对于在办理验收手续前
25、已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起按规定计征房产税。(4)纳税人购置新建商品房，自房屋权属交付使用之次月起计征房产税。(5)纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。(6)纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。(7)纳税人是房地产开发企业的，其自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或者交付之次月起计征房产税。第七章 企业其他税实务3.纳税申报纳税申报纳税人应按照条例的要求，将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，如实向房屋所在地税务机关办理纳税申报，如实填写房
26、产税纳税申报表。4.纳税地点纳税地点房产税的纳税地点为房产所在地。房产不在同一地方的纳税人，应按房产坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。第七章 企业其他税实务第三第三节节 企业城镇土地使用税企业城镇土地使用税实务实务一、城镇土地使用税的概念一、城镇土地使用税的概念城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，按实际使用土地面积所征收的一种税。城镇土地使用税是一种资源税性质的税种，有利于合理使用城镇土地，用经济手段加强对土地的控制和管理，变土地的无偿使用为有偿使用。我国境内城市、县城、建制镇范围内使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税人。拥有土地使用权的纳税人不
27、在土地所在地的，由该土地的代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权为多方共有的，由共有各方分别纳税。第七章 企业其他税实务二、城镇土地使用税的计算二、城镇土地使用税的计算1.计税依据计税依据城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇和工矿区内国家所有和集体所有的土地。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量单位为平方米，按下列办法确定。(1)由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。(2)尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。(3)尚未核发土地使用证书的，应
28、由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发使用证以后再作调整。第七章 企业其他税实务2.税率税率城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。城镇土地使用税税率如表7-3所示。第七章 企业其他税实务3.应纳税额的计算应纳税额的计算城镇土地使用税的应纳税额，可以通过纳税人实际使用的土地面积乘以该土地所在地段适用税额求得，其计算公式为：全年应纳税额=实际使用应税土地面积(平方米)适用税额第七章 企业其他税实务三、城镇土地使用税的减免税优惠政策(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地。(2)由国家财政部门拨付事业经费的
29、单位自用土地。(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地。(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用之月起免缴土地使用税五年至十年。(7)非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构自用的土地，自2000年7月起免征城镇土地使用税。对营利性医疗机构自用的土地自取得执照之日起免征城镇土地使用税三年。第七章 企业其他税实务(8)企业办学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。(9)免税单位无偿使用纳税单位的土地。如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地免税；但纳
30、税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应依法缴纳城镇士地使用税。(10)部分特殊行业用地暂免征收土地使用税的规定：高校后勤实体用地；企业的铁路专用线及公路等用地；企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地；港口的码头用地；盐场的盐滩和盐矿的矿井用地；水利设施管护用地；机场飞行区。第七章 企业其他税实务(11)下列土地由省级地方税务局确定减免土地使用税：个人所有的居住房屋及院落用地；单位职工家属的宿舍用地；集体和个人办的学校、医院、托儿所及幼儿园用地；基建项目在建期间使用的土地以及城镇集贸市场用地等。第七章 企业其他税实务四四、城镇土地使用税的缴纳、城镇土地使用税的缴纳1.纳税期限纳税期限
31、城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。2.纳税义务发生时间纳税义务发生时间(1)纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳土地使用税。(2)纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳土地使用税。第七章 企业其他税实务(3)纳税人出租出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳土地使用税。(4)纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时，缴纳土地使用税。(5)纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。(6)纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从
32、合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳土地使用税。第七章 企业其他税实务3.纳税地点纳税地点城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的地方税务机关征收。纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关申报缴纳；在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用土地时，其纳税地点由各省、自治区、直辖市税务机关确定。4.纳税申报纳税申报城镇土地使用税的纳税人应按照条例的有关规定及时办理纳税申报，如实填写城镇土地使用税纳税申报表。第七章 企业其他税实务五、城镇土地使用税的会计核算五、城镇土地使
33、用税的会计核算城镇土地使用税的会计核算应设置“应交税费应交城镇土地使用税”科目。本期应缴纳的城镇土地使用税税额记在该科目贷方；企业实际缴纳的城镇土地使用税登记在借方；期末贷方余额表示企业应缴而未缴的城镇土地使用税税额。平时，企业按规定计算应交城镇土地使用税，借记“管理费用”科目，贷记：“应交税费应交城镇土地使用税”科目；上缴城镇土地使用税时，借记“应交税费应交城镇土地使用税”科目，贷记“银行存款”科目。第七章 企业其他税实务第四第四节节 企业土地增值税实务企业土地增值税实务工作实例工作实例长沙市江大园林公司，公司地址：五一大道124号。开户银行：光大银行五一路支行，账号：11010798723
34、0595。办税人：学生本人。财务负责人：于会石。主管部门：市规划局。纳税人识别号：273744144。2017年5月转让地处万家丽路123号的恒湾一号公寓楼一幢(2014年建造)，取得转让收入6800万元。该公寓当时造价为1500万元，已提折旧500万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼的重置成本价为3000万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1203万元(可提供支付凭证)，该公司于当年5月10日与购买方杉杉公司签订了房地产转让合同，并办理了产权变更登记手续。评估价格已经税务机关认定。第七章 企业其他税实务请完成以下任务：(1)根据涉税原始资料正确计算
35、企业应纳的土地增值税并进行相应会计处理。(2)规范、正确地填报企业土地增值税纳税申报表(见表7-4)，假定公司于2017年5月5日进行2017年纳税申报。长沙市江大园林公司土地增值税的计算如下：(单位：万元)a.转让房地产的收入为6800万元；b.准予扣除的项目金额：取得土地使用权支付的金额为1203万元 房地产的评估价格=300070%=2 100(万元)与转让房地产有关的税金为：68005%(1+7%+3%)+6 8000.5=377.4(万元)第七章 企业其他税实务扣除项目金额合计：1 203+2 100+377.4=3 680.4(万元)c.土地增值额=6 800-3 680.40=3
36、 119.60(万元)d.土地增值率=3 119.603 680.40100%=84.76%e.应纳土地增值税=3 119.6040%-3 680.45%=1063.82(万元)长沙市江大园林公司土地增值税会计处理如下：a.房屋出售转入清理时：借：固定资产清理 10 000 000 累计折旧 5 000 000 贷：固定资产 15 000 000第七章 企业其他税实务b.企业收到转让收入时：借：银行存款 68 000 000贷：固定资产清理 68 000 000c.企业因销售不动产应缴增值税等税时：借：固定资产清理 3 774 000 贷：应缴税费应交增值税 3 400 000应交城市维护建设
37、税 238 000应交教育费附加 102 000应交印花税 34 000第七章 企业其他税实务d.计算应纳土地增值税会计处理：计算应交土地增值税时：借：固定资产清理 10 638 200贷：应交税费应交土地增值税 10 638 200 缴纳税费时：借：应交税费应交土地增值税 10 638 200贷：银行存款 10 638 200e.结转固定资产净损益时：借：固定资产清理 43587 800贷：营业外收入 43587 800第七章 企业其他税实务第七章 企业其他税实务第七章 企业其他税实务第七章 企业其他税实务一一、土地增值税的概念、土地增值税的概念根据宪法和土地管理法的规定，城市的土地属国家所
38、有。农村和城市校区的土地除法律规定属国家所有以外，均属集体所有。集体所有土地由国家征用，土地使用权转归国家所有后，才能进行转让，才能纳入土地增值税的征税范围。未经国家征用的集体土地不得转让。我国的土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。第七章 企业其他税实务二、土地增值税的征税范围和税率二、土
39、地增值税的征税范围和税率1.征税范围征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税的征税范围主要有一般规定和具体规定。(1)征税范围的一般规定。土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权的行为征税。土地增值税只对有偿转让的房地产征税。对以继承、赠予等方式无偿转让的房地产，则不予征税。第七章 企业其他税实务第七章 企业其他税实务第七章 企业其他税实务第七章 企业其他税实务三、土地增值税的计税依据三、土地增值税的计税依
40、据1.土地增值税的计税依据为转让房地产取得的增值额土地增值税的计税依据为转让房地产取得的增值额土地增值额=转让房地产取得的收入总额-扣除项目金额2.确定增值额的扣除项目确定增值额的扣除项目(1)取得土地使用权所支付的金额。纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。(2)房地产开发成本。第七章 企业其他税实务(3)房地产开发费用：与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用和发生的财务费用。对于财务费用，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产
41、开发成本)5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的全额+房地产开发成本)10%以内第七章 企业其他税实务(4)与转让房地产有关的税费：房地产开发企业只能扣“两税一费”(增值税、城市维护建设税、教育费附加)，而非房地产开发企业可扣“三税一费”(因为另有印花税)。(5)财政部规定的其他扣除项目：从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)20%第七章 企业其他税实务四、土地增值税应纳税额的计算四、土地
42、增值税应纳税额的计算1.增值额的确定增值额的确定土地增值额=转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。第七章 企业其他税实务2.应纳税额计算应纳税额计算应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数在出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格进行确定。第七章 企业其他税实务
43、五、土地增值税的会计核算五、土地增值税的会计核算1.主营房地产业务主营房地产业务主营房地产业务的企业，土地增值税和当期销售收入配比。企业计算土地增值税时，借记“税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目；实际缴纳时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。例7-2 某房地产开发公司转让写字楼一栋，取得收入26200万元，取得土地使用权支付金额为1600万元，开发成本为3200万元，开发费用为700万元，转让房地产有关的税金为65万元。第七章 企业其他税实务解析：解析：该项目增值额为19675万元，即26200-(1600+3200+700+65)+(1600+32
44、00)20%=19675(万元)，则增值额占扣除项目金额比例=196756525100%=301.53%，应纳土地增值税=1967560%-6 52535%=9 521.25(万元)。该企业应作如下会计分录：(1)企业计算土地增值税时：借：税金及附加 95 212 500 贷：应交税费应交土地增值税 95 212 500(2)企业实际缴纳税金时：借：应交税费应交土地增值税 95 212 500 贷：银行存款 95 212 500第七章 企业其他税实务2.兼营房地产业务兼营房地产业务兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担土地增值税，借记“其他业务支出”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目
45、；实际缴纳时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。例7-3 某企业兼营土地开发业务，转让已开发的土地使用权，取得转让收入为4 000万元，取得土地使用权支付金额为800万元，土地开发成本为320万元，开发费用120万元。第七章 企业其他税实务解析：增值额=4000-(800+320+120)+(800+320)20%=2536(万元)，则增值额占扣除项目金额比例=25361464100%=173.22%，该企业应纳土地增值税=253650%-146415%=1 048.4(万元)。企业应作如下会计分录：第七章 企业其他税实务(1)企业计算土地增值税时：借：其他业务支出
46、10 484 000 贷：应交税费应交土地增值税 10 484 000(2)企业实际缴纳税金时：借：应交税费应交土地增值税 10 484 000 贷：银行存款 10 484 000第七章 企业其他税实务3.非从事房地产开发企业转让房地产业务非从事房地产开发企业转让房地产业务企业转让国有土地使用权连同地上已完工使用的建筑物及附着物的会计处理，通过“固定资产”“固定资产清理”“累计折旧”等科目核算。企业转让房地产时，借记“固定资产清理”“累计折旧”等科目，贷记“固定资产”科目；企业收到转让收入时，借记“银行存款”等科目，贷记“固定资产清理”科目；企业计算土地增值税时，借记“固定资产清理”科目，贷记
47、“应交税费应交土地增值税”科目。企业缴纳税金时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。第七章 企业其他税实务六、土地增值税的减免税优惠政策(1)法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的(含20%)，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税(包括未超过扣除项目金额20%的部分)。即当(增值率=增值额扣除项目金额100%)20%时，免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产。(2)转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免
48、征土地增值税。第七章 企业其他税实务(3)转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。未满3年的，全额征收土地增值税。(4)房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。(5)合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。(6)互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。第七章 企业其他税实务(7)个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居
49、民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。(8)赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。(9)房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。(10)从2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征土地增值税。销售廉租住房、经济适用住房的免征土地增值税。第七章 企业其他税实务七、土地增值税的申报与缴纳七、土地增值税的申报与缴纳1.土地增值税纳税申报土地增值税纳税申报土地增值税的纳税人应在转让房
50、地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书；土地使用、房屋买卖合同；房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。第七章 企业其他税实务2.土地增值税的纳税地点土地增值税的纳税地点土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。这里所说的房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别进行申报纳税。
