1、资资 产产 评评 估估 学学(6)(6) 20152015级级 资产评估专业使用资产评估专业使用 2021-8-151广东金融学院 2021-8-15广东金融学院2 资产评估途径与方法资产评估途径与方法 1、资产评估途径与方法资产评估途径与方法 2、三大评估途径（市场途径、收益途径、成本、三大评估途径（市场途径、收益途径、成本 途径）途径） 3、评估途径及方法的、评估途径及方法的选择选择 资产评估途径及内涵资产评估途径及内涵 资产评估途径资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实是判断资产价值的技术思路，以及实 现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。现该评估技术思路的各种评估技术方法的集
2、合。 资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手是实现评定估算资产价值的技术手 段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法 的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。 最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收益最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收益 途径和成本途径途径和成本途径 ，构成评估方法体系构成评估方法体系。 资产评估过程结构图资产评估过程结构图 评估环境评估环境 社会社会 经济经济 技术技术 法律法律 形成问题形成问题 评价指标评价指标 综综 合合 分分 析析 选选 择择
3、 实实 施施 意意 见见 1 2 3 4 5 6 7 目的与动机目的与动机 1 资料收集资料收集 2 鉴定与评价鉴定与评价 3 假设前提假设前提 4 定量估算定量估算 5 结果分析结果分析 6 提出结论提出结论 7 活动过程活动过程 思维过程思维过程 5 资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法 市场途径成本途径 收益途径 评估基准日 过去未来 成本法市场法收益法 6 市场法 成本法 收益法 直接法 间接法 重置成本 成新率 重置核算法 价格指数法 生产能力比例法 统计分析法 观察法 使用年限法 修复费用法 收益额 折现率 收益期 资产评估方法体系 资产评估途径与市场的关系资产评估途径与市
4、场的关系 资产评估途径实际上是人们资产评估途径实际上是人们模拟市场模拟市场 定价机理和规则定价机理和规则所设计出来的若干资产价所设计出来的若干资产价 值评估基本模型值评估基本模型 市场途径的基本含义市场途径的基本含义 市场途径是指利用市场上市场途径是指利用市场上同样或类似资产同样或类似资产的近期交易价格，经过的近期交易价格，经过 直接比较或类比直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评 估技术思路的各种评估技术方法的总称。实践中市场途径亦被称估技术思路的各种评估技术方法的总称。实践中市场途径亦被称 为市场法。为市场法。 运用运用已被市场检
5、验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接 受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。 基本基本思路：思路：根据根据替代替代原则，采用原则，采用比较和类比比较和类比的思路及其方法判的思路及其方法判 断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购 置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用 途的替代品的现行价格。途的替代品的现行价格。 基本公式：基本公式：
6、 评估评估价值价值= =参照物成交价格（参照物成交价格（1 1调整系数）调整系数） 或或 评估评估价值价值= =参照物成交价格差异调整额参照物成交价格差异调整额 案例案例 市场途径的基本前提市场途径的基本前提 通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提 条件：条件： 其一其一是要有一个活跃的公开市场是要有一个活跃的公开市场 其二其二是公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动。是公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动。 资产及其资产及其交易的交易的可比性可比性具体体现在以下几个方面：具体体现在以下几个方面： （1 1
7、）功能上功能上具有具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2 2）市场条件市场条件具有可比性，具有可比性，包括包括市场供求关系、竞争状况和交易条件市场供求关系、竞争状况和交易条件 等；等； （3 3）参照物）参照物成交时间成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度 时间范围内。时间范围内。 市场途径的基本程序市场途径的基本程序 1 1）选择参照物）选择参照物: :应应3 3个以上个以上 2 2）在评估对象与参照物之间选择比较因素）在评估对象与参照物之间选择比较因素: :根据根据 不同资产价值形成的特点
8、，选择对资产价值形成不同资产价值形成的特点，选择对资产价值形成 影响较大的因素为对比指标。影响较大的因素为对比指标。 3 3）指标对比、量化差异）指标对比、量化差异 4 4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的 对比指标差异对比指标差异 5 5）综合分析确定评估结果）综合分析确定评估结果 13 市场法评估单项资产应考虑的可比因素有：市场法评估单项资产应考虑的可比因素有： v资产的功能：功能越好，价值越大。资产的功能：功能越好，价值越大。 v资产的实体特征和质量资产的实体特征和质量 v市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求，价市场条件：供不应求，价格
9、偏高；供过于求，价 格偏低。格偏低。 v交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。 市场途径中的具体方法市场途径中的具体方法 v 1 1）直接比较法）直接比较法 直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某 一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比 较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物 交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法交易价格的基础上
10、进行修正从而得到评估对象价值的一类方法 。 评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格修正系数修正系数1 1 修正系数修正系数2 2 修正系数修正系数n n 或或 评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格基本特征差额基本特征差额1 1 基本特征差额基本特征差额2 2 基本特征差额基本特征差额n n 优点：直观简洁、便于操作优点：直观简洁、便于操作 缺点：要求的可比性较高缺点：要求的可比性较高 参照物与评估对象的差异仅体现在参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征某一基本特征上时：上时： 1.1.现行市价法现行市价法 v 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同
11、的参照物具当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具 有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准 日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 v 适用于：参照物资产与被评估资产适用于：参照物资产与被评估资产完全相同完全相同或或高度相似高度相似。 例如：例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量 生产的设备、汽车等。生产的设备、汽车等。 16 2.2.市价折扣法市价折扣法 评估价值参照物成
12、交价格（评估价值参照物成交价格（1-1-价格折扣率）价格折扣率） 适用范围：适用范围：评估对象与参照物之间评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异仅存在交易条件方面差异的情况的情况 。 例例. .评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现 价为价为1010万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为 40%40%，因此，拟快速变现资产价值为，因此，拟快速变现资产价值为6 6万元。万元。 评估价值评估价值1010（1-401-40）6 6（万元）（万元） 17 3.3.功能价值
13、类比法功能价值类比法 适用于评估对象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅存在功能差异功能差异的情况。的情况。 （1 1）生产能力比例法）生产能力比例法 资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力 参照物生产能力）参照物生产能力） 例例. .被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090吨，参照资产的年生产能力为吨，参照资产的年生产能力为120120吨，评估时点吨，评估时点 参照资产的市场价格为参照资产的市场价格为1010万元，由此确定：资产评估价值万元，由此确定：资产评估价值101090901201207.57.5 （万元）（万元）
14、 （2 2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法 资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力 参照物生产能力）参照物生产能力）x x 例例. .同上例，该类资产的功能价值指数为同上例，该类资产的功能价值指数为0.70.7，由此确定：被评估资产价值，由此确定：被评估资产价值10 10 （9090120120）0.7 0.7 8.188.18（万元）（万元） 18 4.4.价格指数法（亦称物价指数法）价格指数法（亦称物价指数法） 适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间方面差异的情况。 资产评估价值参照物成交价格（1+物价变动指数） v 运用定基指数
15、修正运用定基指数修正 资产评估价值参照物资产交易价格（评估基准日资产定基价格 指数/参照物交易期日资产定基价格指数） v 运用环比指数修正运用环比指数修正 资产评估价值参照物资产交易价格参照物交易期日 至评估基准日各期环比价格指数乘积 v 例4.与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万 元，半年间该类资产的价格上升了5%，则： 资产评估价值10（1+5）=10.5（万元） 19 v 例：被评估房地产于例：被评估房地产于20062006年年6 6月月3030日进行评估，该类日进行评估，该类 房地产房地产20062006年上半年各月月末的价格同年上半年各月月末的价格同20052005
16、年底相比年底相比 ，分别上涨了，分别上涨了2.5%2.5%、5.7%5.7%、6.8%6.8%、7.3%7.3%、9.6%9.6%和和 10.5%10.5%。其中参照房地产在。其中参照房地产在20062006年年3 3月底的价格为月底的价格为38003800 元元/ /平方米，则评估对象于平方米，则评估对象于20062006年年6 6月月3030日的价值接近日的价值接近 于于： 平方米）（元/3932 %)8 . 61 ( %)5 .101 ( 3800 20 v 例：已知某资产在例：已知某资产在20062006年年1 1月的交易价格为月的交易价格为300300 万元，该种资产已不再生产，但该
17、类资产的价万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价 格变化情况如下：格变化情况如下：20062006年年1 14 4月的环比价格指月的环比价格指 数分别为数分别为103.6%103.6%、98.3%98.3%、103.5%103.5%和和104.7%104.7%。评。评 估对象于估对象于20062006年年1010月的评估价格最接近于：月的评估价格最接近于： v 300300 103.6% 103.6% 98.3% 98.3% 103.5% 103.5% 104.7% 104.7% = 331.1 = 331.1（万元）（万元） 21 5.5.成新率价格调整法成新率价格调整法 v 适用于评估对
18、象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅存在成新程度成新程度方面差异的情方面差异的情 况。况。 v 资产评估价值参照物成交价格（评估对象成资产评估价值参照物成交价格（评估对象成 新率参照物成新率）新率参照物成新率） v 其中：其中： 成新率成新率= =资产的尚可使用年限（资产的已使资产的尚可使用年限（资产的已使 用年限用年限+ +资产的尚可使用年限）资产的尚可使用年限） 22 如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本 特征上：特征上： v 上述方法的运用就演变成参照物与被评估对象各个基本特上述方法的运用就演变成参照物与被评估对象各
19、个基本特 征修正系数的计算了。主要有以下修正系数：征修正系数的计算了。主要有以下修正系数： v 交易情况修正系数交易情况修正系数（正常交易情况（正常交易情况/ /参照物交易情况）参照物交易情况） v 功能价值修正系数功能价值修正系数（评估对象生产能力（评估对象生产能力/ /参照物生产能力参照物生产能力 ） v 交易时间修正系数交易时间修正系数（评估对象的定基价格指数（评估对象的定基价格指数/ /参照物的参照物的 定基价格指数）定基价格指数） v 成新程度修正系数成新程度修正系数（评估对象成新率（评估对象成新率/ /参照物成新率）参照物成新率） 23 直接法中使用频率较高的几种方法：直接法中使用
20、频率较高的几种方法： 1.1.市场售价类比法市场售价类比法* * v 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照 物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异， 通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方 法。其计算公式为：法。其计算公式为： v 资产评估价值参照物售价十功能差异额十时间差异值 十十交易情况差异额 v 资产评估价值参照物售价功能差异修正系数 时间差异修正系数 24 25 26 例：例：(1)(1)评估对象概
21、况。待估地快为城市规划上属于住宅区的评估对象概况。待估地快为城市规划上属于住宅区的 一块空地，面积为一块空地，面积为600600平方米，地形为长方形。平方米，地形为长方形。 (2)(2)评估该地块评估该地块20072007年年1010月月3 3日的公平市场交易价格。日的公平市场交易价格。 (3)(3)评估过程：评估过程： 选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采 用市场法进行评估。用市场法进行评估。 收集有关的评估资料收集有关的评估资料 A.A.收集待估土地资料（略）。收集待估土地资料（略）。 B.B.收集交易实例资料。选择收集交易实
22、例资料。选择4 4个交易实例作为参照物，具体情个交易实例作为参照物，具体情 况见表。况见表。 27 交易实例交易实例A A交易实例交易实例B B交易实例交易实例C C交易实例交易实例D D评估对象评估对象 坐坐 落落略略略略略略略略略略 所处地区所处地区 临近临近 类似类似类似类似类似类似一般市区一般市区 用地性质用地性质住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅 土地类型土地类型空地空地空地空地空地空地空地空地空地空地 交易日期交易日期2007.4.22007.4.22007.3.32007.3.32006.10.42006.10.42006.12.52006.12.52007.10.3200
23、7.10.3 单位价格单位价格870870元元/ /M2M2820820元元/ /M2M2855855元元/ /M2M2840840元元/ /M2M2 地块面积地块面积225225M2M2380380M2M2320320M2M2450450M2M2600600M2M2 地块形状地块形状长方形长方形长方形长方形长方形长方形略正方形略正方形长方形长方形 地势地势平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦 地质地质普通普通普通普通普通普通普通普通普通普通 基础设施基础设施较好较好完备完备较好较好很好很好很好很好 交通状况交通状况很好很好较好较好较好较好较好较好很好很好 正面路宽正面路宽8 8m m6
24、6m m8 8m m8 8m m8 8m m 容积率容积率6 65 56 66 66 6 剩余使用年剩余使用年 限限 3535年年3030年年3535年年3030年年3030年年 进行交易情况修正。经分析，交易实例进行交易情况修正。经分析，交易实例A A、D D为正常买卖，为正常买卖， 无需进行交易情况修正；交易实例无需进行交易情况修正；交易实例B B较正常买卖价格偏低较正常买卖价格偏低2%2%； 交易实例交易实例C C较正常买卖价格偏低较正常买卖价格偏低3%3%。则各交易实例的交易情。则各交易实例的交易情 况修正率为：况修正率为： 交易实例交易实例A A：0%0%； 交易实例交易实例B B：
25、2%2%； 交易实例交易实例C C：3%3%； 交易实例交易实例D:0%D:0%。 进行交易日期修正。根据调查，进行交易日期修正。根据调查，20042004年年1010月月4 4日以来土地价日以来土地价 格平均每月上涨格平均每月上涨1%1%，则各参照物交易实例的交易日期修正，则各参照物交易实例的交易日期修正 率为：率为： 交易实例交易实例A A：6%6%； 交易实例交易实例B B：7%7%； 交易实例交易实例C C：12%12%；交易实例；交易实例D D：10%10%。 29 进行区域因素修正。交易实例进行区域因素修正。交易实例A A与待估土地与待估土地 处于同一地区，无需作区域因素修正。处于
26、同一地区，无需作区域因素修正。 交易实例交易实例B B、C C、D D的区域因素修正情况可的区域因素修正情况可 参照表判断。本次评估设定待估地块的区域参照表判断。本次评估设定待估地块的区域 因素值为因素值为100100，则根据表各种区域因素的对，则根据表各种区域因素的对 比分析，经综合判定打分，交易实例比分析，经综合判定打分，交易实例B B所属所属 地区为地区为8888，交易实例，交易实例C C所属地区为所属地区为108108，交易，交易 实例实例D D所属地区为所属地区为100100。 30 区域因素比较表区域因素比较表 类似地区 区域因素 B CD D 自然条件（相同）10 （相同）10
27、（相同）10 社会环境（稍差）7 （相同）10 （相同）10 街道条件（相同）10 （相同）10 （相同）10 交通便捷度（稍差）8 （稍好）12 （相同）10 离交通车站点距离（稍远）7 （稍近）12 （相同）10 离市中心距离（相同）10 (稍近)12 （相同）10 基础设施状况（稍差）8 （相同）12 （稍好）12 公共设施完备状况（相同）10 （稍好）12 （相同）10 水、大气、嗓音污染状况（相同）10 （相同）10 （相同）10 周围环境及景观（相同）8 （相同）10 （稍差）8 综合打分综合打分8888108108100100 31 进行个别因素修正。进行个别因素修正。 A.A.
28、经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充 分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各 交易土地价格高交易土地价格高2%2%。 B.B.土地使用年限因素的修正。交易实例土地使用年限因素的修正。交易实例B B、D D与待与待 估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实 例例A A、C C均需作使用年限因素的调整，其调整系均需作使用年限因素的调整，其调整系 数测算如下（假定折现率为数测算如下（假定折现率为8%8%）：）： 年限修正系数年限修正系数1-1/(1+81-1/(1+8) )3
29、0 30 1-1/(1+81-1/(1+8 ) )35 35 0.96590.9659 32 计算待估土地的初步价格。计算待估土地的初步价格。 交易实例交易实例A A修正后的单价为：修正后的单价为： 平方米）（元/9099659. 0 100 102 100 100 100 106 100 100 870 交易实例交易实例B B修正后的单价为：修正后的单价为： 平方米）（元/1038 100 102 88 100 100 107 98 100 820 交易实例交易实例C C修正后的单价为：修正后的单价为： 平方米）（元/9019659. 0 100 102 108 100 100 112 97
30、 100 855 交易实例交易实例D D修正后的单价为：修正后的单价为： 平方米）（元/942 100 102 100 100 100 110 100 100 840 33 采用简单算术平均法求取评估结果。采用简单算术平均法求取评估结果。 土地评估单价土地评估单价(909+1038+901+942) (909+1038+901+942) 4 4 =948 =948（元（元/ /平方米）平方米） 土地评估总价土地评估总价600600948=568800948=568800（元）（元） 34 2.2.价值比率法价值比率法 价值比率法，是指利用参照物的市价值比率法，是指利用参照物的市 场交易价格，与
31、其某一经济参数或经济场交易价格，与其某一经济参数或经济 指标相比较形成的价值比率作为乘数或指标相比较形成的价值比率作为乘数或 倍数，乘以评估对象的同一经济参数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或 经济指标，从而得到评估对象价值的一经济指标，从而得到评估对象价值的一 种具体评估方法。种具体评估方法。 35 (1)(1)成本市价成本市价法法 v成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基是以评估对象的现行合理成本为基 础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对 象的价值的方法。用数学表达：象的价值的方法。用数学表达： v资产评估价值=评估对象现行合理成本（参照 物
32、成交价格参照物现行合理成 本） v例6. 评估基准日某市商品住宅的成本市价率为评估基准日某市商品住宅的成本市价率为 150150，已知被评估全新住宅的现行合理成本为，已知被评估全新住宅的现行合理成本为 2020万元，则其价值为万元，则其价值为3030万元。万元。 资产评估价值资产评估价值=20=20150150=30=30（万元）（万元） 36 (2)(2)市盈率乘（倍）数法市盈率乘（倍）数法 v 适用于适用于整体企业的评估。的评估。 市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以 此乘数与评估对象的收益额相乘，估算评估对象价值的方此乘数与
33、评估对象的收益额相乘，估算评估对象价值的方 法。用数学式表达：法。用数学式表达： 资产评估价值评估对象收益额参照物市盈率 v 例例7. 7. 某被估企业的年净利润为某被估企业的年净利润为10001000万元，评估时点资产万元，评估时点资产 市场上同类企业平均市盈率为市场上同类企业平均市盈率为2020倍，则：倍，则： 该企业的评估价值该企业的评估价值1000100020202000020000（万元）（万元） 市盈率市盈率=每股市价每股市价/每股收益每股收益 2 2）间接比较法）间接比较法 间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。该法是利用间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。该法是利用 资产
34、的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标 准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照 物整体或分项与其对比物整体或分项与其对比打分打分从而得到评估对象和参照物各自从而得到评估对象和参照物各自 的分值。再利用参照物的市场交易价格，以及的分值。再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分评估对象的分 值与参照物的分值的比值值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类（系数）求得评估对象价值的一类 评估方法。评估方法。 公式：被评估对象价值公式：被评估对象价值= =参照物
35、交易价格参照物交易价格评估对象的分值评估对象的分值参参 照物的分值照物的分值 适用范围：适用范围： 参照物和评估对象在参照物和评估对象在大的方面基本相同或类似大的方面基本相同或类似。 38 优点优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评）能够客观反映资产目前的市场情况，其评 估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格；反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。）评估结果易于被各方面理解和接受。 市场途径的优缺点市场途径的优缺点 39 缺点缺点： （1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因）需要有公开活跃的市场作为基
36、础，有时因 缺少可对比数据难以应用；缺少可对比数据难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资）不适用于专用机器设备和大部分的无形资 产等。产等。 40 案例：案例：某待估资产为一机器设备，年生产能力为某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。吨。 评估基准日为评估基准日为2003年年2月月1日。日。 评估人员收集的信息：评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该 设备的年生产能力为设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为160万元。万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻
37、找差异。）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备 成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳， 其他条件也基本相同。其他条件也基本相同。 问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应 该是多少？该是多少？ 41 分析：分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，由于待估资产的市场交易案例易于选取， 可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产 的差异
38、主要体现在生产能力这一指标上，即可的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可 通过调整功能差异来估算该资产的价值。通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元) 42 案例：案例：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为某待估资产为两室一厅居住用房，面积为 58平方米，建筑时间为平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市年，位置在某市闹市 区，评估基准日为区，评估基准日为2003年年5月月1日。日。 在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于2001年年12月曾发生过房屋交月曾发生过房屋交 易活动，交易价格为易活动，交易价格为58000元。经调查和分析
39、，元。经调查和分析， 评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造 时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相 同。经调查，同。经调查，2003年居住用房价格与年居住用房价格与2001年相比年相比 上升了上升了9.3%。 43 分析：分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，由于可以找到待估资产的市场交易案例， 应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产 的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对 时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场
40、时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场 价值。价值。 资产评估值资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元元) 44 案例：案例：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，某企业因严重的资不抵债而进行破产清算， 其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上 搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易 资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同， 成交时间为成交时间为2002年年6月，成交价格为月，成交价格为365.2万元。万元。 评估基准日为评估基准日为2002
41、年年8月。经评估人员综合分析，月。经评估人员综合分析， 待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%。 45 分析：分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场待估资产与参照资产的差异仅仅在市场 交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估 算该套待估设备的市场价值。算该套待估设备的市场价值。 则待估资产的评估值为：则待估资产的评估值为： 资产评估值资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）（万元） 46 案例：案例：待估资产为某机器设备，其生产时间为待估资产为某机器设备，其生产时间为 1990年，评估基准日
42、为年，评估基准日为2003年年1月。搜集到一交月。搜集到一交 易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同 一厂家生产，交易时间为一厂家生产，交易时间为2002年年12月，交易价格月，交易价格 为为124000元，该机器设备的生产时间为元，该机器设备的生产时间为1995年。年。 经调查了解，待估资产已使用年限为经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，年， 待估设备的尚可使用年限为待估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使年。参照资产已使 用年限为用年限为8年，尚可使用年限为年，尚可使用年限为15年。年。 47 分析：分析：资产的市场交易案例易于选取，
43、应采用市场法进行资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行 评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这 一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的 市场价值。市场价值。 经调查了解，待估资产已使用年限为经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备年，待估设备 的尚可使用年限为的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：年，则待估资产的成新率为： 待估资产成新率待估资产成新率=待估资产尚可使用年限待估资产尚可使用年限/（待估资产已使（待估资产已使 用年限用年限+待估资产尚
44、可使用年限）待估资产尚可使用年限）100%=13(7.5+13) =63% 48 参照资产已使用年限为参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为年，尚可使用年限为15 年，则参照资产的成新率年，则参照资产的成新率 参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15)100%=65% 则待估资产的评估值可通过下式计算：则待估资产的评估值可通过下式计算： 资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格（评估对象成新（评估对象成新 率率/参照物成新率）参照物成新率） 该待估设备的评估值为：该待估设备的评估值为： 评估值评估值=124000(63%65%)=120184.62(元元) 收益途径的基本含
45、义收益途径的基本含义 收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价 值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中收益途径亦被称为收益值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中收益途径亦被称为收益 法。法。 基本原理：基本原理：一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意 支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他 带来的回报。带来的回报。 理论依据：理论依据： 效用价值论：收益决定资产的价值效
46、用价值论：收益决定资产的价值: 收益越高，资产的价值越大。收益越高，资产的价值越大。 资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价 值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折 算为现值，这就是资产的评估值。算为现值，这就是资产的评估值。 收益途径的基本前提收益途径的基本前提 （1 1）被评估资产的未来）被评估资产的未来预期收益预期收益可以预测可以预测 并可以用货币衡量；并可以用货币衡量；R R （2 2）资产拥有者获得预期收益所承担的）资产拥有者获得预期
47、收益所承担的风风 险险也可以预测并可以用货币衡量；也可以预测并可以用货币衡量；r r （3 3）被评估资产预期）被评估资产预期获利年限获利年限可以预测。可以预测。 n n 收益途径的基本程序收益途径的基本程序 （1 1）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营 前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等；前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等； （2 2）分析测算被评估对象未来预期收益；）分析测算被评估对象未来预期收益； （3 3）确定折现率或资本化率；）确定折现率或资本化率； （4 4）确定折现期；）确定折现期； （5
48、 5）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值； （6 6）分析确定评估结果。）分析确定评估结果。 收益途径的基本参数收益途径的基本参数 运用收益途径进行评估涉及许多经济技术参数，其中最主要的参数有运用收益途径进行评估涉及许多经济技术参数，其中最主要的参数有 收益额收益额、折现率折现率（资本化率）和（资本化率）和收益期限收益期限三个。三个。 52 参数确定参数确定 1、预期收益额、预期收益额 2、折现率、折现率 3、收益期、收益期 53 （1）基本含义）基本含义 是指被评估资产在正常情况下所能得到是指被评估资产在正常情况下所能得到
49、 的归其产权主体的所得额。的归其产权主体的所得额。 （2）主要特点）主要特点 收益额是资产未来预期收益额，而不收益额是资产未来预期收益额，而不 是资产的历史收益额或现实收益额；是资产的历史收益额或现实收益额； 收益额是资产的客观收益，而不是资收益额是资产的客观收益，而不是资 产的实际收益；产的实际收益； 1、预期收益额、预期收益额 54 （3）有关收益额内容的主要观点）有关收益额内容的主要观点 税后净利润税后净利润 现金净流量现金净流量 利润总额利润总额 55 （1）折现率的基本含义）折现率的基本含义 从本质上讲，是一种期望投资报酬率，从本质上讲，是一种期望投资报酬率， 是投资者在投资风险一定
50、的情况下，对是投资者在投资风险一定的情况下，对 投资所期望的回报率。投资所期望的回报率。 2、折现率、折现率 56 （2）折现率的形式）折现率的形式 折现率：未来折现率：未来有限期有限期收益折算成现值收益折算成现值 的比例的比例 本金化率：未来本金化率：未来无限期无限期收益折算成现收益折算成现 值的比例值的比例 57 基本方法：基本方法： 无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率风险报酬率 同期国库券利率 综合考虑各种风 险因素进行判断 （3）折现率的估算方法）折现率的估算方法 行业风险、经营风险、财务风险、其他风险 58 3、收益期、收益期 （1）基本含义基本含义 是资产具有获利能力持续的时间。是
