1、从保障房角度看 房地产市场的政府干预 以美国、新加坡为例 课程老师 李德智 展示人： 韦语涵 05212205 2014年房地产开发课程展示 2014nianfangdichankafakechengzhanshi 选题 意义 理论分析 国外 案例 对我国 的启示 总结与 展望 东南大学SRTP项目阶段进度报告 DONANDAXUESRTPXIANGMUJIANDUANJINDUBAOGAO 选题意义 一. 14 什么是保障房？ 为解决高房价条件下中低收入 人群住房困难而推出的民生工程。 国家中低收入人群 迫切 需求 以人为本 安居工 程 保障房 工程 目的 居者有其屋 在我国，社会保障性住房
2、正处于探索的 初级发展阶段 2014年房地产开发课程展示 2014nianfangdichankafakechengzhanshi 5 14 著名 美国 德国 新加坡 等等 提出建设 保障房的 计划 总结国外 的经验和 教训 中国特色的保 障房制度 目的目的 基本解决城镇低 收入家庭住房困 难问题 保障房 2014年房地产开发课程展示 2014nianfangdichankafakechengzhanshi 保障房，保障性住房是指政府为 中低收入住房困难家庭所提供的限定 标准、限定价格或租金的住房，一般 由廉租住房、经济适用住房和政策性 租赁住房构成。这种类型的住房有别 于完全由市场形成价格的
3、商品房。 但是，目前来讲，我国保障房的 建设与管理尚处于摸索阶段，既存在 着开工不足，也存在着质量问题，而 且还存在着分配乱象等不足之处。比 如说2011年5月29日中央电视台品牌 栏目焦点访谈播出了“陕西商洛 廉租房项目缩水 套取1600万国家专 款”节目，再比如说保障房的房价也 相对较高。 保障房简介 2014年房地产开发课程展示 2014nianfangdichankafakechengzhanshi 理论研究 二. 理论研究 保障房主要有以 下几种： 经济适用房、廉 住房、公共租赁 房、定向安置房、 两限商品房、安 居商品房。 政府干预房地产市场的理论 依据： 亚当斯密的“看不见的手”
4、 原理揭示了竞争性，市场经 济的一个重要特征，即在完 全竞争和不存在市场失灵的 情况下，市场会用其资源尽 可能多地生产出有用的物品 与劳务，但在存在着垄断、 污染或其他市场失灵的情况 下，“看不见的手”的效率 特征就可能遭到破坏。 理论依据 在现实生活中还 不曾有一种经济能 够完全依照“看不 见的手”的原则而 顺利地运行，相反， 每个市场经济几乎 都会遭受其制度不 完善之苦 因此，世界上任 何一个政府，无论多么尊 重自由竞争市场机制，也 不会对经济袖手旁观。 （1）房地产市场的信息不 对称性需要政府干预。 （2）房地产这一物品的负 外部性特征需要政府干预。 （3）房地产市场的“准公 共品”属性
5、需要政府干预。 （4）房地产市场的自然垄 断性需要政府干预。 失灵原因 中国房地产市场 调控中政府干预 失灵的原因： （1）法制建设不全，保 障对象界限不明。 （2）国家对保障房的资 金配套困难。 （3）我国保障房实行的 审批核准的运行机制不完 善。 （4）对保障房及保障对 象的后续监管不够到位。 国外 具体实例分析 三. 美国 SecondFirstThird 美国是被公认为利用市场机制解决 住房问题最典型的国家。美国的住房 法规定：政府必须为较低收入者提供 较低租金住房, 其租金一般不到私有住 房租金的一半。 美国以全面的立法保障和发达的金 融体系作为支撑的保障性住房政策：为 实现“人人享
6、有体面的住宅”的目标， 采用扩大房屋抵押贷款保险、提供较低 租金公房、提供低息贷款建房等补贴方 法促进保障房的建设和使用。 此外联邦政府和州政府大量、持续 性的高额财政投入，是中低收入阶层住 房状况得以解决的关键 2014年房地产开发课程展示 2014nianfangdichankafakechengzhanshi 美国的保障性住房的措施 2014年房地产开发课程展示 2014nianfangdichankafakechengzhanshi 完善的立法保障和政策支持 强大的住房金融支持 多样化的住房保障方式 完善的保障性住房发展规划 合理确定住房保障对象与范围 SecondFirstThird
7、 新加坡的保障性住房 是指以中、低收入阶层为 目标群体，由政府投资建 设并实行有偿提供的住房 （组屋），包括供出租的 廉租房和供出售的廉价房 两种。 新加坡组屋以出售为 主，产权自有率高的特点 十分突出。到 2010 年， 新加坡约 82.4% 的人口居 住在政府提供的组屋中， 其中 94.8% 的人口拥有组 屋产权，只有 5.2% 是租 赁住房 新加坡 2014年房地产开发课程展示 2014nianfangdichankafakechengzhanshi SecondFirstThird 新加坡 特色： 1.完全由政府主导 2.统一的运作机制 3.封闭管理的保障方式 制度： 1.政府提供住宅
8、，对不同 经济状况的家庭实行不同 的政策。 2.实行住房公积金制度。 3.分级提供公有住房补贴。 4.公有住房的合理配售。 在公有住宅计划推出初期 供小于求, 只能采取“登 记摇号”的办法处理 2014年房地产开发课程展示 2014nianfangdichankafakechengzhanshi 2014年房地产开发课程展示 2014nianfangdichankafakechengzhanshi 2014年房地产开发课程展示 2014nianfangdichankafakechengzhanshi 对中国的启示 四. 2014年房地产开发课程展示 2014nianfangdichankafa
9、kechengzhanshi 启示 2014年房地产开发课程展示 2014nianfangdichankafakechengzhanshi 1.组建独立的非营利性机构主管全国保障性住房的建设。 2.建立与完善住房保障法律。 3.住房保障体制的运作以维护市场机制为基础。 4.建立以住房储蓄为核心的保障性住房金融体系。 5.完善保障性住房的供应和退出机制。 6.完善资格审查和惩罚制度。 7.动态调整。 8.除了上述方面，我国的保障性住房的建设还可以从土地来源、融 资渠道等多方面来考虑。 解决我国政府干预 失灵的可能方法 一、实施更有针对性的调控方法。 二、以法律的形式建立房地 产市场的信息公开制度
10、。 三、加强对商业银行贷款资 产的监管力度，防范银行信 贷对房价的推波助澜。 四、中央政府应加强对地方 政府的监管与制约。 2014年房地产开发课程展示 2014nianfangdichankafakechengzhanshi 课题总结 五. 课程总结 保障房政策我国可以借鉴国外的经验，但由于各个国 家国情不同，因此不能全盘照搬。最重要的是针对不同 收入档次的人，设立不同的政策。与国外相比，我们面 临的约束条件不同，主要体现在整体收入水平差异较大。 我个人认为香港和新加坡的做法更值得借鉴。今后几年， 随着我国对保障性住房财政支持力度的加大以及保障体 系的逐渐完善，我国大部分中低收入群体的住房环境一 定会得到很大的改善。 2014年房地产开发课程展示 2014nianfangdichankafakechengzhanshi 谢谢
