1、姓名：杨睿 学号：05212126 万科集团战略管理研究万科集团战略管理研究 经济环 境分析 公司战略 分析 战略建 议及展 望 万科 简介 基本情况介绍 经济环境分析公司战略分析前景预测 万科简介 产品系列产品系列 1984 2014 1988 1991 1993 2010 进入房地产行业 成为深圳证券交易所第二家上市公司 将大众住宅开发确定为公司核心业务 业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤 海三大城市经济圈为重点的46个城市 万科企业股份有限公司成立 目前全球最大的专业住宅 开发企业，总资产4322亿, 市值1041亿 公司战略分析前景预测 万科简介 经济环境分析 1、中国宏观经济发展状况
2、总体来说中国的GDP总额一直呈良好增长态势，由右图可见，中国的 经济增长情况呈现一定的周期性变动趋势，99年和08年有明显的下落态 势。其分别主要因为99年亚洲经济危机和07年世界经济危机。 经济环境分析公司战略分析前景预测 万科简介 2、房地产行业发展状况 由左图可见房地产年投资额跟GDP的增长呈现相近的态势，逐年增加；由右图可见 房地产投资增长率几乎一直保持在15%以上，其呈现明显的周期性变化态势。 经济环境分析公司战略分析前景预测 万科简介 万科的每一步发展, 都与国家宏观经济的形势、房地产行业的周期和企业 自身的经营等环境因素密 切相关。结合 房地产行业 的周期性, 国家调控政策 的变
3、动，根据万科总资产的变化, 将万科的发展阶段划分为六个发展阶段。 2009至今， 全国性思维， 区域化运作， 建筑标准化， 设计创意化 20062008 精细化阶段， 快速规模化， 同时区域化运 作 19931996 多元化向专业 化过渡 20022005 专业化向精细 化过渡 19972001 专业化化阶段 19841995 初始探索， 多元化阶段 1、万科发展阶段划分 经济环境分析公司战略分析前景预测 万科简介 2、各阶段战略 第一阶段第一阶段 19841993 第二阶段第二阶段 19941996 第三阶段第三阶段 19972001 宏观背景宏观背景 改革开放进入一个新的阶段改革开放进入一
4、个新的阶段首次出现房地产热，我首次出现房地产热，我 国第一次对房地产行业国第一次对房地产行业 进行宏观调控，出台进行宏观调控，出台 “国国16条条” 爆发亚洲经济危机，我国开爆发亚洲经济危机，我国开 始出现通货紧缩；国务院要始出现通货紧缩；国务院要 求刺激消费，拉动内需求刺激消费，拉动内需 行业背景行业背景 房地产市场从无到有的时期房地产市场从无到有的时期房地产开发公司急剧增房地产开发公司急剧增 加，房地产开发投资高加，房地产开发投资高 速增长，出现较严重房速增长，出现较严重房 地产市场泡沫，通货膨地产市场泡沫，通货膨 胀加剧胀加剧 促使住宅业成为新的经济增促使住宅业成为新的经济增 长点，全国
5、范围内停止福利长点，全国范围内停止福利 分房制度，推行住房分配货分房制度，推行住房分配货 币化制度币化制度 公司战略公司战略 公司成立及起步阶段，实行多公司成立及起步阶段，实行多 元化扩张战略元化扩张战略 由多元化向专业化过渡，由多元化向专业化过渡， 专注资源整合，收缩规专注资源整合，收缩规 模模 专业化战略，积极的财务战专业化战略，积极的财务战 略略 具体措施具体措施 84年起家，年起家，87年兴办工业，年兴办工业，88 年进入地产，年进入地产，90年形成商贸、年形成商贸、 文化、地产、传播四大经营机文化、地产、传播四大经营机 构构 重组企业业务，合并贸重组企业业务，合并贸 易公司；出售与地
6、产无易公司；出售与地产无 关的产业，转让供电厂、关的产业，转让供电厂、 印刷厂、怡宝蒸馏水等印刷厂、怡宝蒸馏水等 万佳百货的转让标志着万科万佳百货的转让标志着万科 专业化战略调整的完成；华专业化战略调整的完成；华 润成为万科第一大股东，万润成为万科第一大股东，万 科拥有足够的资金支持科拥有足够的资金支持 多元化多元化 规模小规模小 资源分散资源分散 缺乏核心竞争力缺乏核心竞争力 贸易没有国优拳头产品贸易没有国优拳头产品 股权投资无法股权投资无法 形成竞争优势形成竞争优势 工业产品工业产品 没有全国名牌没有全国名牌 文化经营没有形成规模效益文化经营没有形成规模效益 1.重点选择 经济环境分析公司
7、战略分析前景预测 万科简介 2、各阶段战略 第一阶段第一阶段 19841993 第二阶段第二阶段 19941996 第三阶段第三阶段 19972001 宏观背景宏观背景 改革开放进入一个新的阶段改革开放进入一个新的阶段首次出现房地产热，我首次出现房地产热，我 国第一次对房地产行业国第一次对房地产行业 进行宏观调控，出台进行宏观调控，出台 “国国16条条” 爆发亚洲经济危机，我国开爆发亚洲经济危机，我国开 始出现通货紧缩；国务院要始出现通货紧缩；国务院要 求刺激消费，拉动内需求刺激消费，拉动内需 行业背景行业背景 房地产市场从无到有的时期房地产市场从无到有的时期房地产开发公司急剧增房地产开发公司
8、急剧增 加，房地产开发投资高加，房地产开发投资高 速增长，出现较严重房速增长，出现较严重房 地产市场泡沫，通货膨地产市场泡沫，通货膨 胀加剧胀加剧 促使住宅业成为新的经济增促使住宅业成为新的经济增 长点，全国范围内停止福利长点，全国范围内停止福利 分房制度，推行住房分配货分房制度，推行住房分配货 币化制度币化制度 公司战略公司战略 公司成立及起步阶段，实行多公司成立及起步阶段，实行多 元化扩张战略元化扩张战略 由多元化向专业化过渡，由多元化向专业化过渡， 专注资源整合，收缩规专注资源整合，收缩规 模模 专业化战略，积极的财务战专业化战略，积极的财务战 略略 具体措施具体措施 84年起家，年起家
9、，87年兴办工业，年兴办工业，88 年进入地产，年进入地产，90年形成商贸、年形成商贸、 文化、地产、传播四大经营机文化、地产、传播四大经营机 构构 重组企业业务，合并贸重组企业业务，合并贸 易公司；出售与地产无易公司；出售与地产无 关的产业，转让供电厂、关的产业，转让供电厂、 印刷厂、怡宝蒸馏水等印刷厂、怡宝蒸馏水等 万佳百货的转让标志着万科万佳百货的转让标志着万科 专业化战略调整的完成；华专业化战略调整的完成；华 润成为万科第一大股东，万润成为万科第一大股东，万 科拥有足够的资金支持科拥有足够的资金支持 公司定位公司定位企业的优势企业的优势 强强 强强 中中 中中 弱弱 弱弱 市市 场场
10、定定 位位 行行 业业 吸吸 引引 力力 投资投资/成长成长 选择选择/利润利润 收割收割/撤退撤退 房地产房地产 主要问题在于万科主要问题在于万科 本身的资源积累，本身的资源积累， 特别是资金问题特别是资金问题 贸易贸易 工业工业 文化文化 传播传播 万佳万佳 怡宝怡宝 必须集中资源必须集中资源 解决资金问题解决资金问题 万佳自身经营水准不错，万佳自身经营水准不错， 但零售业本身是低毛利、但零售业本身是低毛利、 靠规模发展的行业，就会靠规模发展的行业，就会 吸纳大量的企业资源吸纳大量的企业资源 经济环境分析公司战略分析前景预测 万科简介 2、各阶段战略 第一阶段第一阶段 19841993 第
11、二阶段第二阶段 19941996 第三阶段第三阶段 19972001 宏观背景宏观背景 改革开放进入一个新的阶段改革开放进入一个新的阶段首次出现房地产热，我首次出现房地产热，我 国第一次对房地产行业国第一次对房地产行业 进行宏观调控，出台进行宏观调控，出台 “国国16条条” 爆发亚洲经济危机，我国开爆发亚洲经济危机，我国开 始出现通货紧缩；国务院要始出现通货紧缩；国务院要 求刺激消费，拉动内需求刺激消费，拉动内需 行业背景行业背景 房地产市场从无到有的时期房地产市场从无到有的时期房地产开发公司急剧增房地产开发公司急剧增 加，房地产开发投资高加，房地产开发投资高 速增长，出现较严重房速增长，出现
12、较严重房 地产市场泡沫，通货膨地产市场泡沫，通货膨 胀加剧胀加剧 促使住宅业成为新的经济增促使住宅业成为新的经济增 长点，全国范围内停止福利长点，全国范围内停止福利 分房制度，推行住房分配货分房制度，推行住房分配货 币化制度币化制度 公司战略公司战略 公司成立及起步阶段，实行多公司成立及起步阶段，实行多 元化扩张战略元化扩张战略 由多元化向专业化过渡，由多元化向专业化过渡， 专注资源整合，收缩规专注资源整合，收缩规 模模 专业化战略，积极的财务战专业化战略，积极的财务战 略略 具体措施具体措施 84年起家，年起家，87年兴办工业，年兴办工业，88 年进入地产，年进入地产，90年形成商贸、年形成
13、商贸、 文化、地产、传播四大经营机文化、地产、传播四大经营机 构构 重组企业业务，合并贸重组企业业务，合并贸 易公司；出售与地产无易公司；出售与地产无 关的产业，转让供电厂、关的产业，转让供电厂、 印刷厂、怡宝蒸馏水等印刷厂、怡宝蒸馏水等 万佳百货的转让标志着万科万佳百货的转让标志着万科 专业化战略调整的完成；华专业化战略调整的完成；华 润成为万科第一大股东，万润成为万科第一大股东，万 科拥有足够的资金支持科拥有足够的资金支持 2000年以前的融资情况： 上市9年，扩股4次，总融资额达17亿元。 融资能力在1000家上市公司总排第二。 资金不足对业务上造成的局限： 新鸿基1996年利润160亿
14、港币，同期万科的利润额仅为其1。 万科自身没有能力开发超过15亿元的项目。 结论：融资是万科的头等大事。 经济环境分析公司战略分析前景预测 万科简介 2、各阶段战略 第四阶段第四阶段 20022005 第五阶段第五阶段 20062008 第六阶段第六阶段 2009 宏观背景宏观背景 房地产投资快速增长，再次出房地产投资快速增长，再次出 现经济过热迹象，房地产信贷现经济过热迹象，房地产信贷 给尚不完善的中国银行金融体给尚不完善的中国银行金融体 系带来了巨大的潜在风险系带来了巨大的潜在风险 期间爆发世界金融危机，期间爆发世界金融危机， 对国内外经济造成巨大对国内外经济造成巨大 冲击，股价暴跌冲击，
15、股价暴跌 国内外经济形势复杂，欧债国内外经济形势复杂，欧债 危机等。国内经济逐渐复苏，危机等。国内经济逐渐复苏， 通胀预期增加，国家加快产通胀预期增加，国家加快产 业结构调整，减少过剩产能业结构调整，减少过剩产能 行业背景行业背景 土地价格和房价大幅上涨；房土地价格和房价大幅上涨；房 贷政策改变，提高第二套住房贷政策改变，提高第二套住房 首付比例；确立房地产为国民首付比例；确立房地产为国民 经济支柱行业经济支柱行业 保持快速发展，但增长保持快速发展，但增长 态势减慢；房价迅猛上态势减慢；房价迅猛上 涨；政策调控以稳定房涨；政策调控以稳定房 价为主要诉求价为主要诉求 09年地产市场报复性反弹，年
16、地产市场报复性反弹， 10年以来政府出台严厉政策年以来政府出台严厉政策, 稳定房价稳定房价,加强保障房建设加强保障房建设.开开 发商资金链紧绷，资发商资金链紧绷，资金回笼金回笼 压力倍增压力倍增, ,房价松动房价松动 公司战略公司战略 专业化向精细化过渡，大规模专业化向精细化过渡，大规模 扩张战略扩张战略 精细化战略，大规模扩精细化战略，大规模扩 张战略张战略 实行稳健型扩张战略实行稳健型扩张战略 具体措施具体措施 深层次的学习帕尔迪模式，进深层次的学习帕尔迪模式，进 入了精细化发展阶段，形成了入了精细化发展阶段，形成了 客户细分、城市圈聚焦和产创客户细分、城市圈聚焦和产创 新三大战略新三大战
17、略 居住市场细分研究居住市场细分研究, ,进入进入 微利房市场微利房市场, ,价格理性回价格理性回 归归, ,现金为王现金为王, ,放慢开发放慢开发 和拿地节奏和拿地节奏 谋求在三、四线城市规模性谋求在三、四线城市规模性 扩张，加强成本管理，盈利扩张，加强成本管理，盈利 能力增强能力增强,兼并重组中小型房兼并重组中小型房 企，加强现金流管理企，加强现金流管理 经济环境分析公司战略分析前景预测 万科简介 3、战略小结 提升行业竞争力，合理规避风险；提升行业竞争力，合理规避风险； 培养优势产业，巩固优势地位培养优势产业，巩固优势地位 多元化到专一化到精细化多元化到专一化到精细化 品牌战略品牌战略
18、加强型战略加强型战略 营销战略营销战略 在横向一体化中拓宽合作在横向一体化中拓宽合作渠道，寻求更好渠道，寻求更好 的战略合作伙伴，从而提升自身的竞争力（华的战略合作伙伴，从而提升自身的竞争力（华 润润） 公司总战略战略 减法战略 横向一体化战略 业务层次战略 1、外部环境分析 经济环境分析公司战略分析前景预测 万科简介 PEST分析 经济环境：GDP呈高速 发展态势；人均消费水 平在不断提高；市场需 求刚性；国家政策变动 较快，强力调控 政治环境：社会稳 定；市场法律在不 断完善 技术环境：环保节能 是未来发展趋势；产 业亦趋于标准化 社会环境：“有房才 有家”的传统思想， 对家庭高度依赖；顾
19、 客需求差异化；品牌 意识不断增强 2、内部分析 经济环境分析公司战略分析前景预测 万科简介 较强的产品研发能力 强势的品牌效应 精准的额客户细分 规范的组织运行 高效的资本运作体系 房地产行业发展空间巨大； 中国人口数量庞大，住房 需求刚性；人均消费能力 不断上升；顾客品牌意识 不断提高 资产负债比过高，资金有限 成本费用过高，利润率偏低 与政府关系一般 行业竞争性太强，政府 的强力调控 ，顾客需求 差异化生产成本增加， 宏观经济变动不确定 SWOT分析分析 优势优势 劣势劣势 机会机会威胁威胁 3、战略展望 经济环境分析公司战略分析前景预测 万科简介 质量化：现如今房地长市场不再是靠规模经
20、营来支撑，住宅的设计、开发、建 造等质量越来越受到人们的追捧，万科想要保住自己在房地长市场上的有利地位， 不得不不住宅做得更加专业化、更加质量化；物业服务是房地产市场的重要组成 部分，物业服务质量的好坏直接关系到消费者的购买心理，万科将不断努力提高 自己的物业服务水平 4 品牌化：万科品牌现阶段属于国内驰名商标，成为了人们购房的首选品 ，万科将会继续打造更具有价值更专业的万科品牌 2 全球化：全球化对于万科来说意义重大，其中万科在其融资渠道上很大一部分 依托于国际资本的进入；随着万科馆闪耀世博会，万科品牌国际知名度将会 得到很大的提升，这位万科进入国际市场做了很好的铺垫 3 专业化：万科应该会继续专注于住宅的开发与设计，将万科 住宅打造得更加专业化 1 谢谢观看
